Kommentare zum „Spielplatz“ der Investoren im Jahr 2025, die Wohnungspreise in Hanoi haben ihren Höhepunkt überschritten, das teuerste Sozialwohnungsprojekt der Hauptstadt, Vorschriften zur Vergabe von roten Büchern für Grundstücke, die ohne Planung für eine langjährige Nutzung zugeteilt wurden … das sind die neuesten Nachrichten aus dem Immobilienbereich.
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| Bis Ende 2024 werden die Wohnungspreise in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt ziemlich hoch sein. Investiert man in diesen beiden Städten in Mietwohnungen, ist der Mietpreis im Vergleich zum Kaufpreis nicht wirklich attraktiv, auch wenn die Nachfrage nach Miethäusern hoch ist. (Foto: Gia Thanh) |
„Spielplatz“ der Investoren im Jahr 2025
Herr Vu Cuong Quyet, Generaldirektor von Dat Xanh Mien Bac, analysierte, dass die Wohnungspreise in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt bis Ende 2024 ziemlich hoch sein werden. Investiert man in diesen beiden Städten in Mietwohnungen, ist der Mietpreis im Vergleich zum Kaufpreis nicht wirklich attraktiv, auch wenn die Nachfrage nach Miethäusern hoch ist.
Gleichzeitig sind auf dem Wohnungsmarkt in den Bundesländern sehr günstige Miet- und Kaufpreise zu verzeichnen.
Herr Quyet schätzte, dass das Grundstückssegment in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt ebenfalls recht teuer sei. Allerdings sind die Grundstückspreise in den Satellitenprovinzen dieser beiden Städte in letzter Zeit nicht dramatisch gestiegen, nur um etwa 5–10 %, so dass die Preise immer noch angemessen sind.
Daher glauben die Führer von Dat Xanh Mien Bac, dass Land in den Provinzen im Jahr 2025 immer noch ein gutes Investitionssegment ist.
Darüber hinaus erwartet Herr Quyet, dass sich der Markt für Ferienimmobilien im Jahr 2025 gut erholen wird, wenn die Zahl der ausländischen Touristen in Vietnam im Jahr 2024 mehr als 17 Millionen Besucher erreicht. Ihm zufolge werden sich einige Ferienimmobilienmärkte in Phu Quoc, Nha Trang, Quang Ninh ... verbessern.
Stadthäuser in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt haben immer noch hohe Preisschwellen; Die Nachfrage nach Mietwohnungen hat sich nicht dramatisch verändert.
„Im Jahr 2025 erwarte ich nicht viel vom Reihenhaussegment in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt; Aber in den Provinzen, insbesondere dort, wo es viele Industrieparks gibt, werden die Preise im Jahr 2024 nicht steigen, es wird also mehr Veränderungen geben als in den Großstädten“, sagte Herr Quyet.
Bei Investitionen im Jahr 2025, so Herr Quyet, sollten Anleger auf den Preisfaktor achten und sich nicht vom Crowd-Effekt beeinflussen lassen und denken, dass die Immobilienpreise immer steigen, auch wenn die Preise trotz hoher Preise weiterhin steigen.
„Bei den Preisen in den Großstädten wird es nicht mehr länger ein ‚Spielplatz‘ für Investoren sein, sondern ein ‚Spielplatz‘ für Menschen mit echtem Wohnbedarf und langfristige Investoren.“ Wenn Sie in kurzfristiges Surfen in Großstädten investieren, ist das sehr riskant.
Bei der Kapitalanlage ist darauf zu achten, dass das Immobiliensegment auch in Zukunft einen nachhaltigen Cashflow generiert. Gleichzeitig ist es notwendig, sich mit Immobilien in Industriestädten zu befassen, insbesondere in Provinzen mit großem ausländischem Investitionskapital wie Bac Ninh, Bac Giang, Hai Phong oder Binh Duong, Long An, Dong Nai ... Noch wichtiger ist jedoch, dass man auf rechtliche Fragen achtet. „Wenn Sie auf niedrige Preise aus sind und in Projekte investieren, für die keine ausreichenden Rechtsdokumente vorliegen, wird das sehr gefährlich“, warnte Herr Quyet.
Unterdessen erklärte Herr Le Dinh Chung, Generaldirektor von SGO Homes Real Estate Investment and Development JSC, dass die Preise für Flach- und Hochhäuser in Großstädten wie Hanoi im Jahr 2025 nicht mehr so dramatisch ansteigen würden wie zuvor. Bei Sekundärprodukten wird es nicht zu großen Preiserhöhungen kommen, nur bei Primärprodukten wird es aufgrund gestiegener Inputkosten zu Preissteigerungen kommen.
„In den letzten beiden Monaten des vergangenen Jahres zeigte der Markt klare Anzeichen einer Abkühlung, als Nebenprodukte wie Wohnungen zu niedrigeren Verkaufspreisen von 200 bis 500 Millionen VND verkauft wurden und auch die Preise für Flachbauten zurückgingen. Aufgrund dieser Preissenkung ist die Nachfrage nach Investitionen in Wohnungen und Flachbauten nicht mehr so hoch. Professionelle Investoren werden eher in Provinzmärkte ziehen, die über eine bequeme Verkehrsinfrastruktur mit Hanoi verfügen. „Es gibt Industrieparks und dicht besiedelte Gebiete“, schätzte Herr Chung.
Laut dem Generaldirektor von SGO Homes ist Grundstücke nach wie vor ein Segment, das für Investoren sehr attraktiv ist. Kurzfristig, also über einen Zeitraum von etwa zwei bis drei Jahren, ist Land immer noch der effektivste Investitionskanal.
Darüber hinaus wird das Segment der Hochhauswohnungen in den Provinzen mit Preisen von 2 bis 3 Milliarden VND auch Investoren anziehen.
Die Absorptionsrate neu eröffneter Projekte wird sich verlangsamen.
Laut Nguyen Van Dinh, dem Vorsitzenden des vietnamesischen Immobilienmaklerverbands, werden im Jahr 2025 zum Verkauf stehende Wohnbauprojekte zwar immer noch Aufmerksamkeit erregen, Transaktionen durchführen und eine gute Aufnahme finden, aber die Aufnahmerate dürfte sich verlangsamen. Das Wohnungssegment dominiert weiterhin die Marktliquidität.
Allerdings wird sich die Liquidität im Wohnungsbau laut Herrn Dinh weiterhin auf große städtische Projekte konzentrieren. Die Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere die Nachfrage nach Investitionen, wird sich weiterhin in Vorstädte sowie in Provinzen und Städte der Kategorie 2 und 3 verlagern, wo die Preise niedriger sind und in Zukunft mehr Raum für Wachstum besteht.
Der Marktüberblick zeigt, dass die Preise für Wohnungen – das beliebteste Produkt in Hanoi – nach einer Phase „heißen“ Wachstums seit Ende 2024 bis heute leicht gesunken sind. Die Kaufkraft hat etwas nachgelassen und auch die Angebotspreise für Eigenheimbesitzer, die schnell verkaufen müssen, sind leicht gesunken. Diejenigen, die zuvor in das Wohngebäude investiert hatten, hatten sich bereit erklärt, ihren Zinssatz zu reduzieren, um ihre Produkte zu verkaufen, da der Gewinn nach einer Erhöhung des Wohnungspreises um mehrere Dutzend Prozent recht hoch war.
Derzeit bleiben die Wohnungspreise in Hanoi im Vergleich zur Spitzenzeit tendenziell gleich oder sinken leicht. Auch das Transaktionsvolumen ging im Vergleich zum November 2024 und früher deutlich zurück. Laut einer Umfrage von Batdongsan.com.vn lag der Verkaufspreis für ein Studio-Apartment im Sekundärmarkt des Vinhomes Smart City-Projekts im November 2024 üblicherweise bei 2,0 bis 2,2 Milliarden VND/Wohnung. Von Dezember 2024 bis heute müssen manche Hausbesitzer jedoch dringend verkaufen, sodass der Angebotspreis nur zwischen 1,98 und 2,0 Milliarden VND/Wohnung schwankt …
In ähnlicher Weise wurde dieses Phänomen auch in einer Reihe anderer Projekte festgestellt. Immobilienmakler sagen jedoch, dass der Hausbesitzer bei diesem Preis mit Gewinn und nicht mit Verlust verkauft.
Das Angebot an Wohnimmobilien wird im Jahr 2025 weiter wachsen, und zwar um etwa 10 % im Vergleich zu 2024; Bei vielen Projekten wurden die Probleme gelöst und sie werden im Jahr 2025 neu umgesetzt; Für viele Projekte sind zudem Startpläne vorhanden, um einer möglichen Markterholung zuvorzukommen.
Das Immobilienangebot wird voraussichtlich auch weiterhin hauptsächlich von den großen Ballungsräumen in den Provinzen und Städten der nördlichen Region großer Investoren getragen. Insbesondere das Wohnungssegment, vor allem das Preissegment ab 50 Millionen VND/m2, ist weiterhin marktführend.
Obwohl das Angebot wächst, ist es im Vergleich zur Nachfrage immer noch knapp und da es hauptsächlich aus großen städtischen Projekten großer Investoren stammt, ist der Verkaufspreis immer noch auf einem hohen Niveau „verankert“. Gleichzeitig wird auch das sekundäre Preisniveau langsamer wachsen, mit einem geringeren Anstieg von 7 – 10 % im Vergleich zum Jahr 2024.
Der Grund dafür ist, dass das aktuelle Preisniveau recht hoch ist. Das verlangsamte Wachstum des Marktes ist auch darauf zurückzuführen, dass bei vielen Altbauwohnungen, denen es an Infrastruktur und Versorgungseinrichtungen mangelt, die Verrechnungspreise im Vergleich zu ihrem tatsächlichen Wert zu hoch sind.
Das teuerste Sozialwohnungsprojekt in Hanoi wird voraussichtlich 25 Millionen VND/m2 kosten
Der geschätzte Verkaufspreis für Sozialwohnungen in der Gemeinde Tan Trieu, Bezirk Thanh Tri (Hanoi) beträgt 25 Millionen VND/m2. Im Falle einer Genehmigung wäre dies der höchste Preis für Sozialwohnungen, den es in Hanoi jemals gab.
Der oben genannte Preis wurde gerade vom Bauministerium von Hanoi bekannt gegeben, nachdem Ende letzten Jahres mit den Bauarbeiten für das Projekt begonnen wurde.
In dieses Projekt investiert ein Konsortium aus Urban Infrastructure Development Investment Corporation (UDIC), Hanoi Electricity and Water Construction and Installation Joint Stock Company (Haweicco) und DAC Hanoi Housing Development and Construction Joint Stock Company. Das Projekt wird auf dem Grundstück Nr. 1 des neuen Stadtgebiets Ha Dinh, Gemeinde Tan Trieu (Handelsname Udic Eco Tower), errichtet.
Nach Angaben des Bauamts liegt der geschätzte Verkaufspreis der Wohnungen in diesem Sozialwohnungsprojekt bei etwa 25 Millionen/m2. Bei dem oben genannten Einheitspreis kostet eine 70 m² große Wohnung im Projekt etwa 1,75 Milliarden VND.
Der geschätzte Mietpreis beträgt ca. 150.000 VND/m2/Monat. Der rechnerisch ermittelte Mietpreis für eine 70 m² große Wohnung beträgt 10,5 Millionen VND/Monat.
Der Mietpreis beträgt 390.000 VND/m2/Monat. Für eine 70 m2 große Wohnung müssen die Leute voraussichtlich 27,3 Millionen VND/Monat zahlen.
Das Bauministerium teilte mit, dass der offizielle Preis vom Investor bekannt gegeben werde, nachdem er von der staatlichen Verwaltungsbehörde gemäß den Vorschriften geprüft worden sei.
Der Eingang der Anträge für den Erwerb von Sozialwohnungen im Projekt wird voraussichtlich im vierten Quartal 2025 erfolgen.
Vor 2023 schwankte der Verkaufspreis für Sozialwohnungen in der Hauptstadt zwischen 13 und 17 Millionen VND/m2. Im Falle einer Genehmigung wäre dies der höchste Preis für Sozialwohnungen, den es in Hanoi jemals gab.
Zuvor hatte das Bauministerium als Reaktion auf die Meinung der Wähler über die hohen Preise von Sozialwohnungen im Vergleich zum Einkommen der Mehrheit der Arbeitnehmer, insbesondere derjenigen mit niedrigem Einkommen, erklärt, dass zur Vereinfachung des Verfahrens zur Festlegung der Sozialwohnungspreise im Wohnungsbaugesetz von 2023 festgelegt sei, dass der Verkaufspreis auf der Grundlage der Berechnung aller Kosten zur Amortisierung des Investitionskapitals für den Wohnungsbau festgelegt werde.
Der Mietkaufpreis wird als Verkaufspreis bestimmt und beinhaltet nicht die vom Mietkäufer gemäß den Bestimmungen des Wohnungsgesetzes zu zahlende Wohnungsinstandhaltungsgebühr. Der Mietpreis wird zwischen Investor und Mieter vereinbart. Verwendet der Investor den Preis des erfolgreichen Gebots, ist eine Neubewertung des Verkaufspreises oder der Miete der Sozialwohnungen nicht erforderlich.
Nach Angaben des Bauministeriums sieht Artikel 85 Anreize für Investoren im sozialen Wohnungsbau vor. Dazu zählen beispielsweise die Befreiung von Grundnutzungsgebühren, Grundpacht und Steuererleichterungen gemäß den Steuergesetzen. Investoren haben Anspruch auf einen Gewinn von 10 %, erhalten Landfläche oder Gewerbefläche zugeteilt und müssen diese nicht bei den Preisen für Sozialwohnungen berücksichtigen.
„Diese Regelungen tragen dazu bei, Investitionen in und die Entwicklung von Sozialwohnungen zu fördern und sicherzustellen, dass die Preise für Sozialwohnungen auf einem moderaten Niveau bleiben, sodass sich Beamte, Arbeiter und Hilfsarbeiter mit niedrigem Einkommen den Kauf einer Wohnung leisten und ihr Leben stabilisieren können“, betonte das Bauministerium.
Regelungen zur Erteilung von Roten Büchern für Grundstücke, die ohne Planung für viele Jahre zur Nutzung vorgesehen sind
Zum Zeitpunkt der unerlaubten Landzuteilung im Jahr 1996 gab es keine Planung. Kann jedoch bis 2024 eine Bescheinigung über das Landnutzungsrecht ausgestellt werden, wenn die Zuteilung nicht der Planung entspricht?
Zu diesem Thema vertritt das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt folgende Stellungnahme:
Absatz 2, Artikel 140 des Bodengesetzes von 2024: In Fällen, in denen Haushalte und Einzelpersonen Land nutzen, das ohne entsprechende Genehmigung zugeteilt wurde und das vom 15. Oktober 1993 bis vor den 1. Juli 2004 genutzt wurde, und bei denen nun vom Volkskomitee der Gemeinde, in der sich das Land befindet, bestätigt wurde, dass es keine Streitigkeiten gibt und das Land der Bezirkslandnutzungsplanung oder der allgemeinen Planung oder der Zonenplanung oder der Bauplanung oder der ländlichen Planung entspricht, wird ihnen gemäß den Bestimmungen von Absatz 3 und Absatz 6, Artikel 138 dieses Gesetzes ein Zertifikat über die Landnutzungsrechte und das Eigentum an dem Land verbundenen Vermögenswerten (Rotes Buch) ausgestellt.
Dementsprechend muss das genutzte Grundstück einem der fünf oben genannten Planungstypen entsprechen, um für die Aufnahme in das Rote Buch in Betracht gezogen zu werden.
„Auf der Grundlage der oben genannten Bestimmungen werden Fälle, in denen der Zeitpunkt der Landzuteilung im Jahr 1996 nicht in den Zuständigkeitsbereich fällt und keine Planung vorliegt, die Zuteilung bis 2024 jedoch nicht der Planung entspricht, gemäß den Bestimmungen von Artikel 140 des Landgesetzes nicht für die Ausstellung eines roten Buches in Betracht gezogen“, teilte das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt mit.
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Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-ha-noi-qua-dinh-sot-chu-nha-dang-cat-lai-chu-khong-phai-cat-lo-lo-dien-du-an-nha-o-xa-hoi-dat-nhat-303068.html
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