In einem Kommentar zu den jüngsten Wohnungspreisen in Hanoi erklärte Herr Le Dinh Chung, Generaldirektor von SGO Homes, dass angesichts der Verbrauchernachfrage ein Trend zu steigenden Immobilienpreisen unvermeidlich sei. Allerdings kommt es selten vor, dass die Preise innerhalb kürzester Zeit stark ansteigen.
Als Hauptgrund für die hohen Immobilienpreise nannte Herr Chung, dass große Investoren das Angebot monopolisieren und die Preise in die Höhe treiben. Darüber hinaus sind hohe Investitionskosten, eine hohe Nachfrage bei knappem Angebot und damit höhere Renditeerwartungen der Anleger weitere Gründe für einen ungewöhnlich starken Preisanstieg.
Frau Nguyen Hoai An, Senior Director der CBRE-Niederlassung in Hanoi, teilt diese Ansicht und sagte: „ Dies ist fast das erste Mal, dass die Preise für Wohnungen in Hanoi in so kurzer Zeit so schnell gestiegen sind. In den letzten 10 Jahren sind die Wohnungspreise in Hanoi durchschnittlich um 5 % pro Jahr gestiegen. Sogar im Zeitraum 2009 – 2019 schwankten die Wohnungspreise kaum, es gab Phasen der Preissenkung und einen durchschnittlichen Anstieg von nur 2 % pro Jahr. Von 2022 bis heute haben die Wohnungspreise in dieser Stadt gerade erst begonnen, schnell zu steigen .“
Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Association of Realtors (VARS), stellte außerdem fest, dass die Wohnungspreise in Hanoi in der letzten Zeit vor dem Hintergrund einer anhaltenden Erholung der Wirtschaft, des Marktes und der Einkommen der Bevölkerung völlig ungewöhnlich gestiegen seien. Dieses Phänomen ist höchstwahrscheinlich auf den Einfluss von Interessengruppen zurückzuführen.
Der jüngste starke Anstieg der Wohnungspreise in Hanoi ist nach Ansicht von Experten ungewöhnlich. (Illustration: Minh Duc).
„ Die Immobilienpreise steigen, aber es finden keine Transaktionen statt. Dies könnte ein Trick einer Investmentgruppe mit unklaren Absichten sein “, schätzte Herr Dinh.
Ihm zufolge könnten diese Interessenverbände ihre Preistreiberei nur dadurch bewerkstelligen, weil in Wirklichkeit die Versorgung mit Wohnungen Probleme bereite. In den letzten Jahren wurden auf dem Markt keine neuen Projekte mit Investitionslizenzen genehmigt. Bei den Projekten am Markt handelt es sich überwiegend um Altprojekte, die gekauft und wieder verkauft werden. Das Angebot ist mangelhaft und qualitativ mangelhaft, die Versorgung der Bevölkerung und von Menschen mit geringem Einkommen ist gering, die Produktstruktur nicht geeignet.
Herr Dinh sagte, dies sei kein gutes Zeichen für den Markt, da hohe Preise zur Folge hätten, dass es für die Menschen beispielsweise schwieriger sei, Wohnraum zu finden, die Produktionsinvestitionskosten stiegen und seriösen Investoren der Zugang zu Landressourcen erschwert werde. Daher ergreift die Regierung auch entsprechende regulatorische Maßnahmen.
Der Markt ist nicht so heiß wie gemunkelt?
Der Wirtschaftsexperte Dr. Dinh The Hien wies auf eine Realität hin: Es gibt keinen Immobilienmarkt, auf dem Käufe nur Gewinn und keine Verluste bringen, auf dem nur Zuwächse und keine Abwertungen möglich sind.
„ Angesichts der wachsenden Größe und der zunehmenden Marktorientierung des vietnamesischen Immobilienmarkts stellt sich die Frage, warum es derzeit so ruhig auf dem Immobilienmarkt zugeht, Kauf und Verkauf schwierig sind, die Immobilienpreise aber dennoch steigen? Nach den Gesetzen der Marktwirtschaft zeigt ein Preisanstieg für ein Anlageprodukt, dass eine große Nachfrage und Kaufbereitschaft besteht. Aber warum kann der Verkäufer das Objekt nicht oder nur mit großen Schwierigkeiten verkaufen und kann die Bank keine Zwangsvollstreckung durchführen? Anleger müssen sich fragen, ob dieser Preisanstieg wirklich marktgerecht oder nur lokal bedingt ist? “, warf Herr Hien diese Frage auf.
Wenn der Immobilienmarkt tatsächlich wächst und weiter wächst, dann beweist das laut Herrn Hien, dass der Markt sehr stark ist, sich die Unternehmen der Branche keine Sorgen um die Rückzahlung ihrer Schulden machen müssen und keine staatliche Unterstützung benötigen. Gleichzeitig müssen sich Käufer beim Kauf eines Eigenheims fragen, warum sie große Projekte weit weg kaufen müssen, deren Preise bei 70–80 Millionen VND/m2 oder mehr liegen können. Dabei gebe es seiner Aussage nach im Zentrum Zweitwohnungen, die sogar noch günstiger seien.
„ Das zeigt, dass der Immobilienmarkt nicht so heiß ist wie gemunkelt. Käufer mit echtem Wohnbedarf können in aller Ruhe nach einer Immobilie zu einem vernünftigen Preis suchen “, rät Herr Hien.
Experte Nguyen Minh Phong sagte außerdem, dass derzeit alle Akteure auf dem Markt bestätigten, dass die Immobilienpreise unangemessen hoch seien. Allerdings gibt es in Vietnams Rechtsraum noch immer kein offizielles Instrument, um nachzuweisen, dass die Preiserhöhung unangemessen ist.
Um eine zeitgerechte Steuerung und Regulierung zu erreichen, empfahl Herr Phong, dass Vietnam eine Reihe von Wohnungspreis-, Grundstückspreis- und Gewerbeimmobilienindizes entwickeln sollte, um Preisschwankungen im Zeitverlauf zu messen. Dieser Satz von Indizes, der von vielen Ländern für makroökonomische Analysen entwickelt und verwendet wird, spiegelt nicht nur das Wirtschaftswachstum wider, sondern hilft auch bei der Messung von Risiken und unterstützt die Entscheidungsfindung von Personen und Unternehmen im Immobiliensektor.
Darüber hinaus betonte Herr Phong die Notwendigkeit einer großen und genauen Datenbank, um transparente Marktaktivitäten zu gewährleisten. Ein ausreichend großes Data Warehouse hilft dabei, den Markt effektiv zu erforschen und so die richtigen Regulierungsmechanismen und Richtlinien aufzubauen. Dies spielt nicht nur bei der Erhöhung des Angebots, sondern auch bei der Kontrolle der Immobilienpreise eine wichtige Rolle.
Laut dem Hanoi-Immobilienmarktbericht von Savills Vietnam im dritten Quartal erreichte der Primärpreis etwa 69 Millionen VND/m2, was einem Anstieg von 6 % gegenüber dem Vorquartal und 28 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.
Der durchschnittliche Zweitpreis erreichte 51 Millionen VND/m2, ein Anstieg von 10 % im Vergleich zum Vorquartal und 41 % im Vergleich zum Vorjahr.
Einem Bericht des Bauministeriums zufolge steigen die Wohnungspreise in Hanoi sowohl in neuen als auch in alten Projekten weiterhin an. Konkret ist der Durchschnittspreis für Wohnungen in Neubauprojekten vierteljährlich um etwa 4–6 % und jährlich um 22–25 % gestiegen. Auch die Verkaufspreise von Altbauwohnungen legten vor allem in einigen Stadtteilen zu und verteuerten sich lokal je nach Lage um etwa 35 bis 40 Prozent im Vergleich zum Vorquartal.
Insbesondere gab es Zeiten, in denen die Wohnungspreise um Hunderte Millionen pro Monat stiegen. Marktdaten von PropertyGuru Vietnam zeigen, dass der Wohnungsmarkt in Hanoi seit Jahresbeginn nur eine „ruhige Periode“ hatte, die im April und Mai zurückging. Im Rest des Jahres war ein Aufwärtstrend bei den Verkaufspreisen zu verzeichnen, insbesondere in den letzten Monaten des Jahres.
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