Ho-Chi-Minh-Stadt prognostiziert die Entwicklung der Immobilienpreise und steht kurz vor der Veröffentlichung einer angepassten Grundstückspreisliste. Welche Vorteile bietet es, kein rotes Buch zu haben?

Informationen zum Wohnungsmarkt und zum Markt im dritten Quartal 2024 folgen in Kürze, die Immobilienpreise werden weiter steigen, Ho-Chi-Minh-Stadt legt den Zeitpunkt für die Veröffentlichung der angepassten Grundstückspreisliste fest … das sind die neuesten Immobiliennachrichten. [Anzeige_1]

Der vietnamesische Immobilienmarkt hat gerade eine Phase der Schwankungen durchlaufen und zeigt Anzeichen einer Erholung und Preissteigerungen. (Foto: Linh An)

Wohnungs- und Marktinformationen folgen in Kürze Q3/2024

Kürzlich hat das Bauministerium eine offizielle Depesche an die Volkskomitees der Provinzen und zentral verwalteten Städte bezüglich der Umsetzung der Informationsoffenlegung für das dritte Quartal 2024 zum Wohnungs- und Immobilienmarkt gesandt.

In Erfüllung seiner Aufgabe der Veröffentlichung von Informationen über den Wohnungs- und Immobilienmarkt gemäß den Bestimmungen des Dekrets Nr. 94/2024/ND-CP der Regierung, in dem eine Reihe von Artikeln des Gesetzes über das Immobiliengeschäft hinsichtlich des Aufbaus und der Verwaltung von Informationssystemen und Datenbanken über den Wohnungs- und Immobilienmarkt mit Wirkung vom 1. August 2024 erläutert werden, fordert das Bauministerium die Volkskomitees der Provinzen und zentral verwalteten Städte auf, den Status der Bekanntmachung von Programmen und Plänen zur Wohnungsentwicklung zu aktualisieren. Anzahl der genehmigten Projekte im Hinblick auf Investitionspolitik und Investorenauswahl;

Anzahl der Wohnbauprojekte, genehmigte, in Arbeit befindliche und abgeschlossene Immobilienprojekte; Anzahl der für den Verkauf in Frage kommenden Projekte und Wohnungen im Bereich des künftigen Wohnungsbaus (Gewerbewohnungen, Sozialwohnungen);

Transaktionsvolumen und Gesamttransaktionswert von Wohnungen, Einfamilienhäusern und übertragenen Grundstücken; Wohnungspreise und einige andere Arten von Immobilien (Wohnungen, Einfamilienhäuser, Grundstücke, Sozialwohnungen); Büromietpreis; Geschäftsräume; Hotel, Resort; Industrieimmobilien; Immobilieninventar

Bericht über die Durchführung von Investitionen in den sozialen Wohnungsbau und die Umsetzung des 120 Billionen VND schweren Kreditpakets für Sozialwohnungsdarlehen in der Region; Melden Sie Schwierigkeiten und Probleme von Unternehmen, die im Immobiliensektor in der Region tätig sind, und schlagen Sie Lösungen vor (falls vorhanden).

Der Markt setzt ein neues Preisniveau

Herr Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, sagte, dass der vietnamesische Immobilienmarkt gerade eine Phase der Schwankungen durchlaufen habe und Anzeichen einer Erholung und Preissteigerungen zeige. Der neue Rechtskorridor schafft die Grundlage für eine Erholung des Immobilienmarktes.

Laut Herrn Quoc Anh wird der neue Rechtskorridor mit dem Inkrafttreten von drei Gesetzen, dem Wohnungsbaugesetz 2023, dem Immobilienwirtschaftsgesetz 2023 und dem Grundstücksgesetz 2024, die Preise für viele Arten von Immobilien erhöhen. Insbesondere die Grundstückskosten und zahlreiche neue Vorschriften führen zu einem Aufwärtsdruck auf die Preise sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt.

Der Grund für den Anstieg der Grundstückspreise liegt in der erhöhten Frequenz der Grundstückspreisaktualisierungen durch die Aufhebung des Grundstückspreisrahmens und die künftige Aktualisierung der Grundstückspreisliste jährlich statt wie bisher alle 5 Jahre. Die Grundstückspreise stiegen auch aufgrund der höheren Genauigkeit durch die Abschaffung der Abzugsmethode und aufgrund von Vorschriften zu den Bedingungen für die Anwendung der vier Grundstücksbewertungsmethoden.

Darüber hinaus werden strengere rechtliche Zertifizierungen und die damit verbundenen Bedingungen für die Erteilung von Nutzungszertifikaten für unbestritten genutzte Grundstücke ebenfalls zu einem Anstieg der Grundstückspreise führen, da die Anforderungen an Grundstücke mit einem klaren Rechtsstatus zunehmend betont und in den Mittelpunkt gerückt werden.

Nicht nur die Grundstückspreise steigen, sondern auch die Primärimmobilienpreise, da zusammen mit den Grundstückspreisen auch die Kosten für die Rodung steigen. Darüber hinaus werden die Vorschriften zu den Umsiedlungsverfahren die Primärimmobilienpreise in die Höhe treiben, wenn die Investoren im Projekt Umsiedlungswohnungen organisieren müssen, die vor der Rekultivierung und Räumung umgesetzt werden.

Auch die Bedingungen für die Neuansiedlungsunterkünfte sind klar und streng, denn sie müssen mindestens genauso gut oder besser sein als die Unterkünfte, die die Menschen bisher hatten. In den Umsiedlungsgebieten muss die Infrastruktur fertiggestellt werden. Herr Quoc Anh sagte, dass aufgrund der gestiegenen Primärpreise auch die Sekundärimmobilienpreise steigen werden.

Konkret steigt die Zahl der Privathäuser für jeden Typ entsprechend den Grundstückspreisen und der Marktausweitung. Die Grundstückspreise stiegen auch, als das Angebot an parzellierten Grundstücken knapper wurde und eine Preisfestsetzung erforderlich wurde. Städtische Wohnprojekte werden beliebter sein als Projekte auf dem Land, und mit Investitionen in die Infrastruktur und Versorgung werden städtische Wohnprojekte auch neue Preise etablieren.

Hanoi erhöht offiziell die Mindestparzellierungsfläche

Das Volkskomitee von Hanoi hat gerade den Beschluss Nr. 61 erlassen, der wichtige Aspekte der Landverwaltung und -nutzung in der Stadt regelt.

Einer der bemerkenswerten Punkte dieser Entscheidung sind die Bedingungen und die Mindestfläche für die Landaufteilung und -konsolidierung.

Bei der Abtrennung von Wohngrundstücken in Bezirken und Städten darf die Fläche außerhalb von Verkehrswegen, technischen Infrastrukturanlagen und öffentlichen Plätzen nach der Abtrennung nicht weniger als 50 m² betragen, die Länge muss über 4 m liegen und die Breite neben Verkehrswegen muss 4 m oder mehr betragen.

Für Gemeinden im Flachland beträgt die Mindestfläche nach der Parzellierung 80 Quadratmeter, für Gemeinden im Mittelland 100 Quadratmeter und für Gemeinden im Berggebiet mindestens 150 Quadratmeter.

Bei nichtlandwirtschaftlichen Flächen gilt die Regelung für Grundstücke, die nicht vom Staat für die Projektumsetzung zugeteilt oder gepachtet wurden. In Bezirken und Städten müssen gewerbliche Dienstleistungsgrundstücke neben Verkehrsstraßen eine Breite von 10 m oder mehr aufweisen, mit einer Mindestfläche von 400 m². Bei anderen Arten von nicht landwirtschaftlich genutzten Grundstücken muss das Grundstück über 20 m breit sein und eine Mindestfläche von 1.000 m2 aufweisen.

In Gemeinden müssen gewerbliche Dienstleistungsgrundstücke eine Fläche von mindestens 800 m2 und sonstige nicht landwirtschaftlich genutzte Grundstücke eine Fläche von mindestens 2.000 m2 aufweisen.

Bei landwirtschaftlichen Flächen beträgt die Mindestfläche für jährliche Anbauflächen 300 m² in Bezirken und Städten und 500 m² in Gemeinden; Die Fläche für mehrjährige Nutzpflanzen und Aquakultur beträgt in Bezirken und Städten 500 m² und in Gemeinden 1.000 m². Produktionswaldflächen können in Parzellen aufgeteilt werden, wenn die Fläche nicht weniger als 5.000 m² beträgt.

Derzeit wird die Landaufteilung in Hanoi gemäß Beschluss Nr. 20 aus dem Jahr 2017 durchgeführt. Demnach muss das Grundstück nach der Aufteilung eine Mindestfläche von 30 m² für Bezirke und Städte und nicht weniger als 50 % der neuen Landzuteilungsgrenze (Minimum) für die verbleibenden Flächen aufweisen.

Ho-Chi-Minh-Stadt wird vor dem 15. Oktober eine angepasste Grundstückspreisliste herausgeben.

Zum Verfahren zur Anpassung der Grundstückspreisliste im Jahr 2020 berät das Stadtvolkskomitee. Ho-Chi-Minh-Stadt (HCMC) hat dem Volksrat der Stadt gerade über den Fortschritt und den Inhalt der Umsetzung berichtet.

Dem Volkskomitee der Stadt zufolge enthält das Bodengesetz von 2024 eine Reihe neuer Punkte, etwa die Vervollkommnung des Mechanismus zur Bestimmung von Grundstückspreisen nach Marktprinzipien und die Aufhebung von Vorschriften zu Grundstückspreisrahmen.

Darüber hinaus wird der Bodenpreisspiegel nach dem neuen Gesetz marktgerecht entwickelt und ab dem 1. Januar eines jeden Jahres angewendet und dient als Grundlage für die Ermittlung der finanziellen Verpflichtungen für 12 Bodennutzungsgruppen.

Gleichzeitig weist die derzeit in Ho-Chi-Minh-Stadt geltende Preisliste für 2020 drei Mängel auf: Die Preisliste wird durch den Preisrahmen bestimmt, sodass der Höchstpreis für Wohngrundstücke nur 162 Millionen VND/m2 beträgt und damit stark vom Marktpreis abweicht; Preise für Umsiedlungsland nicht aktualisiert; Festgefahren bei der Preisgestaltung für Grundstücke, die laut Preisliste weniger als 30 Milliarden VND wert sind.

Angesichts der Notwendigkeit, die Grundstückspreise anzupassen, hat das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt (TN-MT) beauftragt, nach vereinfachten Verfahren einen Entwurf auszuarbeiten, der am 1. August veröffentlicht werden soll.

Nach dem Einholen schriftlicher Stellungnahmen und durch Überprüfungskonferenzen legte das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt am 30. Juli dem Bewertungsrat für Grundstückspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt die Entscheidung zur Anpassung der Preisliste für 2020 vor. Als nächstes legte das Ministerium weitere Auswirkungen der angepassten Preisliste vor.

Bei der Sitzung am 20. September machte die Arbeitsgruppe des Rates einige Anmerkungen zum Entwurf der angepassten Grundstückspreisliste und das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt akzeptierte diese und nahm sie in den Entwurf auf.

Was den Fortschritt der angepassten Grundstückspreisliste in der kommenden Zeit betrifft, wird das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt die Vorlage beim Rat am 30. September fertigstellen. Es wird erwartet, dass der Rat vor dem 10. Oktober zu einer Überprüfung zusammentritt. Dem Plan zufolge wird die angepasste Grundstückspreisliste vor dem 15. Oktober vom Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt herausgegeben.

Für die Zeit, in der die angepasste Preisliste nicht verfügbar ist, hat das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt am 21. September den Abteilungen, Zweigstellen, dem Volkskomitee der Stadt Thu Duc und den Bezirken gestattet, die aktuelle Grundstückspreisliste und den Grundstückspreisanpassungskoeffizienten zur Bestimmung der finanziellen Verpflichtungen und Steuern anzuwenden.

Welche Rechte haben Landnutzer ohne Rote Bücher?

Wenn für ein Grundstück eine rote Liste erstellt wird, verfügen die Menschen über sämtliche Rechte eines Landnutzers, beispielsweise auf Übertragung, Schenkung und Entschädigung. Allerdings weiß nicht jeder, welche Rechte Landnutzer ohne rotes Buch haben. Um diese Vorteile zu verstehen, lesen Sie bitte den folgenden Artikel.

1. Entschädigung für Land

a) Fälle, in denen die Voraussetzungen für die Erteilung eines Zertifikats erfüllt sind, dieses aber nicht erteilt wurde

Punkt a, Klausel 1 und Klausel 2, Artikel 95 des Bodengesetzes Nr. 31/2024/QH15 legen fest, dass Haushalte und Einzelpersonen, die anderes Land als gepachtetes Land nutzen und eine jährliche Grundrente zahlen, für den Landbesitz entschädigt werden müssen, wenn der Staat Land für Zwecke der nationalen Verteidigung und Sicherheit zurückfordert. sozioökonomische Entwicklung im nationalen und öffentlichen Interesse, wenn eine der folgenden Bedingungen erfüllt ist:

- Habe ein Zertifikat.

- Es liegt ein Beschluss einer zuständigen Behörde über die Landzuteilung oder Landpacht bzw. eine Genehmigung zur Änderung des Landnutzungszwecks vor.

- Besitzen Sie eines der Dokumente zu Landnutzungsrechten, um ein Zertifikat ausstellen zu können.

- Die Übertragung der Landnutzungsrechte wurde gemäß den gesetzlichen Bestimmungen erhalten, das Verfahren zur Grundbuchregistrierung ist jedoch noch nicht abgeschlossen.

- Nutzung von Grundstücken mit Hypothekenvertrag zur Schuldentilgung; Dokument zur Bestätigung der Auktionsergebnisse und der Erfüllung finanzieller Verpflichtungen.

Auch wenn kein Zertifikat ausgestellt wurde, die Bedingungen für seine Ausstellung jedoch erfüllt sind und eines der oben genannten Dokumente vorliegt, erhalten Haushalte und Einzelpersonen dennoch eine Entschädigung für Land, sofern es sich nicht um Pachtland mit jährlicher Grundrente handelt.

B. Kein Anspruch auf Zertifikat

Gemäß Absatz 3, Artikel 98 des Landgesetzes von 2024 erhalten Haushalte und Einzelpersonen, die direkt in der landwirtschaftlichen Produktion tätig sind, auch dann eine Entschädigung für Land, wenn sie die Bedingungen für die Erteilung eines Zertifikats nicht erfüllen und die landwirtschaftlichen Flächen vor dem 1. Juli 2004 genutzt wurden.

2. Entschädigung für mit dem Grundstück verbundenes Eigentum

Absatz 3, Artikel 91 des Bodengesetzes von 2024 legt die Grundsätze der Entschädigung für Sachschäden bei staatlichem Landerwerb wie folgt fest:

„Der Eigentümer einer Sache ist nach den Vorschriften des bürgerlichen Rechts, dem ein Sachschaden entsteht, für den Schaden zu entschädigen; Für eine Unterstützung kommen insbesondere Eigentümer von Produktions- und Gewerbebetrieben in Betracht, die aufgrund staatlicher Landenteignungen ihre Produktion und ihr Gewerbe einstellen müssen.

Auch ohne Zertifikat wird der rechtmäßige Eigentümer der mit dem Grundstück verbundenen Immobilie entschädigt, wenn durch den Grundstückserwerb ein Schaden entstanden ist.

3. Ausübung von Landnutzungsrechten

Gemäß Punkt a, Absatz 1, Artikel 45 des Landgesetzes von 2024 gibt es zwei Fälle, in denen Landnutzungsrechte auch ohne Zertifikat übertragen oder verschenkt werden können:

Fall 1: Bei der Vererbung von Landnutzungsrechten, der Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen im Rahmen von Landzusammenlegungen, dem Tausch von Grundstücken oder der Schenkung von Landnutzungsrechten an den Staat oder die Gemeinde.

Fall 2 (Punkt a, Klausel 4, Artikel 127 des Landgesetzes 2024): Haushalten und Einzelpersonen, die kein Zertifikat erhalten haben, aber Anspruch auf ein Zertifikat haben, ist es gestattet, Landnutzungsrechte zu übertragen, Landnutzungsrechte zu pachten, unterzuvermieten und unter Nutzung von Landnutzungsrechten Kapital zur Umsetzung von Projekten einzubringen.

4. Erteilung der Baugenehmigung

Auch wenn kein Zertifikat vorliegt, aber eines der in Artikel 3 des Dekrets 53/2017/ND-CP vorgeschriebenen Rechtsdokumente für das Grundstück vorhanden ist, wird dennoch eine Baugenehmigung erteilt.

Hinweis: Häuser können nur auf Wohngrundstücken gebaut werden.

5. Vorübergehende Nutzung bis zur Wiederherstellung des Landes

Absatz 8, Artikel 138 des Landgesetzes von 2024 legt fest:

„Haushalten und Einzelpersonen, die Land in den in den Absätzen 1, 2, 3, 4, 5 und 6 dieses Artikels genannten Fällen nutzen, jedoch die Bedingungen für die Erteilung eines Zertifikats für Landnutzungsrechte und Eigentumsrechte an mit dem Land verbundenen Vermögenswerten nicht erfüllen, wird die vorübergehende Nutzung des Landes in seinem gegenwärtigen Zustand gestattet, bis der Staat das Land zurückerhält, und sie müssen das Land gemäß den Vorschriften deklarieren und registrieren.“

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-du-bao-xu-huong-gia-nha-dat-tphcm-sap-ban-hanh-bang-gia-dat-dieu-chinh-khong-co-so-do-co-quyen-loi-gi-288312.html