Positive Impulse für die Erholung des Immobilienmarktes

Trotz zahlreicher Risiken und Herausforderungen verfügt der vietnamesische Immobilienmarkt noch immer über die Grundlagen und Voraussetzungen für eine Erholung. Denn ab Ende dieses Jahres und in den darauffolgenden Monaten des Jahres 2024 wird der Markt weiterhin die „Unterstützung“ der Mechanismen und Richtlinien der Regierung, der Ministerien und der Zweigstellen benötigen, um die Rahmenbedingungen zu perfektionieren, rechtliche Hindernisse zu beseitigen und positive Impulse für den Erholungsprozess zu setzen.

Bundesweit warten bis zu 1.200 Projekte auf eine Lösung, nur rund 500 Projekte werden jedoch berücksichtigt. (Foto: MP)

Der Immobilienmarkt hat sich in den letzten Jahren sehr rasant entwickelt, was teilweise auf die enorme Investitionsnachfrage zurückzuführen ist. Bislang kühlt sich dieser Markt jedoch aufgrund hoher Preise und rechtlicher Probleme ab, was zu einem stagnierenden Vertrauen der Anleger führt. Ein klarer Beweis dafür ist, dass im ganzen Land bis zu 1.200 Projekte auf eine Lösung warten, aber nur etwa 500 Projekte in Betracht gezogen werden, was bedeutet, dass über 800 Projekte weiterhin ... warten!

Laut Herrn Nguyen Quoc Hiep, Vorsitzender von GP Invest, hängen 70–80 % der Probleme von Unternehmen tatsächlich mit rechtlichen Fragen und Verwaltungsverfahren zusammen. Daher sind die Unternehmen gespannt auf die rechtlichen Aspekte, die die Nationalversammlung zu verabschieden erwägt. Beispielsweise sind Rodungs-, Verfahren und Wiederherstellungsmechanismen langwierig. Es gibt Projekte, bei denen diese Arbeiten seit 15 Jahren nicht abgeschlossen wurden. Im Rahmen der Investitionsverfahren müssen für ein Projekt derzeit mehr als 30 Siegel beantragt werden. Dies untergräbt die Gesundheit des Unternehmens.

Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Real Estate Brokers Association, teilt diese Ansicht und merkte an, dass die aktuellen Schwierigkeiten des Immobilienmarktes allerdings auch auf dem Immobilienmarkt selbst lägen und dass Immobilienunternehmen mit zahlreichen Problemen zu kämpfen hätten. Statistiken der Funktionseinheiten der Staatsbank und des Bauministeriums zeigen, dass Wohnungen mit einem Preis unter 25 Millionen VND/m2 sehr selten, ja fast gar nicht vorhanden sind. Derzeit herrscht auf dem Markt ein großes Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage, das Hauptangebot liegt im oberen und mittleren Preissegment. Das Low-End-Segment für Menschen mit niedrigem Einkommen ist noch begrenzt.

Auf der jüngsten Online-Konferenz zur Umsetzung der offiziellen Mitteilung 993/CD-Ttg des Premierministers sagte Herr Dao Minh Tu, stellvertretender Gouverneur der Staatsbank, dass die Immobilienpreise in letzter Zeit sehr langsam gesunken oder sogar gestiegen seien, während die Kreditzinsen gesunken seien. Immobilienunternehmen müssen im „Spiel“ der Hauspreise vereint sein. Derzeit sind die Immobilienpreise sehr hoch und Unternehmen müssen sorgfältig überlegen, wie sie das Problem der Marktkaufkraft lösen können.

Figuren in der Stadt. In Ho-Chi-Minh-Stadt machte der High-End-Wohnungsbau von 2020 bis heute stets einen überwältigenden Anteil von bis zu 70–80 % der Produkte auf dem Markt aus, der Rest ist das Mittelklassesegment. In den letzten drei Jahren gab es in der Stadt keinen erschwinglichen Wohnraum mehr, der unter 25 Millionen VND pro Quadratmeter kostete, während dieses Segment im Jahr 2017 mehr als 44 % ausmachte. Gleichzeitig sind die Immobilienpreise seit 2017 weiter gestiegen und übersteigen die finanzielle Leistungsfähigkeit von Personen mit niedrigem bis mittlerem Einkommen. Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der City Real Estate Association. Die Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) gab an, dass Menschen mit niedrigem Einkommen etwa 25 Jahre brauchen würden, um eine erschwingliche Wohnung im Wert von 2 bis 3 Milliarden VND zu kaufen, wenn sie jährlich 100 Millionen VND sparen würden. Wenn sich die Politik im Bereich Sozialwohnungen nicht ändert, werden Menschen, die Einkommensteuer der Stufe 1 zahlen (die unter 60 Millionen VND pro Jahr liegt), keinen Kauf tätigen können, während bezahlbarer gewerblich genutzter Wohnraum unerreichbar bleibt.

Die Gouverneurin der Staatsbank, Nguyen Thi Hong, sagte, dass Projekttransparenz und Preisgestaltung wichtige Themen seien, um die Nachfrage nach Immobilieninvestitionen wieder anzukurbeln. Auch die Unternehmen und Konzerne selbst müssen der Anweisung der Regierung in Resolution Nr. 33 folgen, nämlich eine gute Unternehmensführung zu gewährleisten, Gewinnziele und Produktstrukturen auszugleichen, Preissenkungen in Betracht zu ziehen usw. Dann wird, zusammen mit Lösungen von Ministerien, Zweigstellen und Kommunen, die Investitionsnachfrage dieses Marktes gefördert.

Angesichts einer Reihe positiver Signale in jüngster Zeit sind viele Experten der Ansicht, dass der Immobilienmarkt die Talsohle durchschritten hat und in einen neuen Zyklus eintritt, was zu einer steigenden Nachfrage nach Personal bei Maklerfirmen, Immobilienmaklern usw. führt. Der Immobilienmarkt hat begonnen, sich zu entwickeln, mit einem starken Anstieg des Transaktionsvolumens ab dem dritten Quartal 2023, da die Kunden bei Verkaufsveranstaltungen für Projekte aktiv auf den Markt zurückkehren. Einem aktuellen Bericht der Vietnam Association of Realtors (VARS) zufolge ist eine erhöhte Liquidität das erste Anzeichen dafür, dass der Markt in eine neue Phase eintritt. Konkret verzeichnete der Markt im zweiten Quartal 2023 3.700 Transaktionen, ein Anstieg von 37 % im Vergleich zu 2.700 im ersten Quartal. Bis zum dritten Quartal verzeichnete der Markt fast 6.000 Transaktionen, 1,5-mal mehr als im zweiten Quartal 2023.

Laut VARS haben kürzlich landesweit gestartete neue Projekte die Aufmerksamkeit vieler Investoren auf sich gezogen. Auch einige Projekte in Potenzialgebieten verzeichneten einen sprunghaften Anstieg der Buchungen. Viele Menschen investieren außerdem Geld in Stadthäuser, Villen und gewerbliche Immobilienprodukte im Wert von über 5 Milliarden VND.

Tatsächlich wird sich der Immobilienmarkt im vierten Quartal 2023 erholen und die Transaktionsergebnisse werden sich im Vergleich zu den vorangegangenen drei Quartalen deutlich verbessern, was auf das gestiegene Vertrauen der Anleger, niedrigere Zinsen und geeignetere Angebotsquellen auf dem Markt zurückzuführen ist. Dank der deutlichen Erholung des Immobilienmarktes in den letzten Monaten ist auch der Arbeitsmarkt in diesem Bereich wieder aktiv geworden. Das Wachstum des Immobilienmarktes ist auch auf die Zinsen zurückzuführen. Aktuell sinken die Sparzinsen bei den Banken stark, mancherorts liegen sie nur noch bei 3-5%/Jahr. Dies motiviert Menschen mit angespartem Vermögen, auf attraktivere Anlagemöglichkeiten wie Immobilien umzusteigen, während der Vorzugszinssatz für den Immobilienkauf im ersten Jahr tatsächlich bei etwa 7–9 % pro Jahr schwankt.

Viele Experten gehen davon aus, dass sich die Immobilienlage nach dem zweiten Quartal 2024 deutlich verbessern wird. Wenn die Bankzinsen sinken, wird sich dies deutlich auf den Markt auswirken. Von jetzt an bis Anfang 2024 wird es schwierig sein, die Betriebszinsen zu senken. Die Ursache ist nicht die Inflation, sondern das grundlegende Problem ist der Wechselkursdruck. Steigt der Wechselkurs zu stark, gerät nicht nur der Cashflow, sondern auch das Unternehmen selbst in Schwierigkeiten. Das Ausmaß der Abwertung des VND muss zwar noch immer akzeptiert werden, aber es darf nicht zu hoch sein.

Bei der Einschätzung des Wachstumspotenzials des Marktes sagte HoREA, dass ab der zweiten Hälfte des Jahres 2024 deutliche Anzeichen einer Erholung zu erkennen seien. Aufgrund der rechtlichen Probleme werden die größten Hindernisse von staatlichen Stellen durch Gesetzesentwürfe zur Änderung des Wohnungsgesetzes, des Gesetzes über das Immobiliengeschäft usw. beseitigt. Darüber hinaus werden Hunderte von Projekten gelöst, Investoren umstrukturiert, Produkte umstrukturiert und die Immobilienpreise gesenkt, was dem Markt Aussichten auf Erholung geben wird. Obwohl die Lage auf dem Immobilienmarkt noch immer sehr schwierig ist, gibt es allen Grund, die Aussicht auf Erholung und weiteres Wachstum in Richtung einer sicheren, gesunden und nachhaltigen Entwicklung aufgrund der folgenden treibenden Kräfte nachdrücklich zu bekräftigen: Die Nationalversammlung erwägt den Entwurf des Wohnungsgesetzes (geändert), den Entwurf des Gesetzes über Immobiliengeschäfte (geändert), den Entwurf des Gesetzes über Kreditinstitute (geändert), den Entwurf des Gesetzes über Immobilienversteigerungen (geändert) … die, wenn sie verkündet werden, Konsistenz, Einheitlichkeit und realitätsnahe Durchführbarkeit gewährleisten werden. Darüber hinaus ist die tatsächliche Nachfrage nach Wohnraum immer noch sehr groß, insbesondere nach bezahlbarem Wohnraum, Sozialwohnungen usw.

Ich denke, dass der neue Marktzyklus ganz andere Faktoren mit sich bringen wird, denn der aktuelle Trend geht dahin, sich auf die Entwicklung echter Werte zu konzentrieren, die echten Bedürfnisse der Kunden zu erfüllen und so maßgeblich zur Erholung des Marktes beizutragen.

Der Wirtschaftsexperte Vo Tri Thanh kommentierte jedoch, dass die Regierung über Lösungen verfüge. Dazu gehöre beispielsweise die Änderung einiger Inhalte in Erlassen und Rundschreiben durch das Bauministerium. Bevor die Bank „Geld auszahlen“ kann, muss die Rechtslage klar sein. Der Immobilienmarkt verfügt über zahlreiche Grundlagen für eine Erholung, ist jedoch auch mit zahlreichen Risiken und Herausforderungen konfrontiert. Ab Ende dieses Jahres und in den folgenden Monaten des Jahres 2024 wird der Markt weiterhin „Unterstützung“ durch Mechanismen und Richtlinien der Regierung, der Ministerien und der Branchen benötigen, um positive Impulse für den Erholungsprozess zu setzen.

Kommunistische Partei Vietnams

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