Trotz zahlreicher Risiken und Herausforderungen verfügt der vietnamesische Immobilienmarkt weiterhin über die nötigen Grundlagen und Voraussetzungen für eine Erholung. Denn ab Ende dieses Jahres und in den darauffolgenden Monaten des Jahres 2024 wird der Markt weiterhin „Unterstützung“ durch die Mechanismen und Richtlinien der Regierung, der Ministerien und Branchen benötigen, um die Rahmenbedingungen zu perfektionieren, rechtliche Hindernisse zu beseitigen und positive Impulse für den Erholungsprozess zu setzen.
Bundesweit stehen bis zu 1.200 Vorhaben zur Entscheidung an, berücksichtigt werden jedoch nur rund 500 Vorhaben. (Foto: MP)
Der Immobilienmarkt hat sich in den letzten Jahren, unter anderem aufgrund der enormen Investitionsnachfrage, sehr rasant entwickelt. Bislang kühlt sich dieser Markt jedoch aufgrund hoher Preise und rechtlicher Probleme ab, was zu einem stagnierenden Vertrauen der Anleger führt. Ein klarer Beweis dafür ist die Tatsache, dass im ganzen Land bis zu 1.200 Projekte auf eine Lösung warten, aber nur etwa 500 Projekte in Betracht gezogen werden. Das bedeutet, dass über 800 Projekte weiterhin ... warten!
Laut Herrn Nguyen Quoc Hiep, Vorsitzender von GP Invest, hängen 70 bis 80 % der Probleme von Unternehmen tatsächlich mit rechtlichen Fragen und Verwaltungsverfahren zusammen. Daher sind die Unternehmen gespannt auf die rechtlichen Aspekte, die die Nationalversammlung zu verabschieden erwägt. Beispielsweise sind Rodungs-, Verfahren und Wiederherstellungsmechanismen langwierig. Es gibt Projekte, bei denen diese Arbeiten seit 15 Jahren nicht abgeschlossen wurden. Im Rahmen der Investitionsverfahren müssen für ein Projekt derzeit mehr als 30 Siegel beantragt werden. Dies schadet der Gesundheit des Unternehmens.
Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der vietnamesischen Vereinigung der Immobilienmakler, teilt diese Ansicht und merkte an, dass die aktuellen Schwierigkeiten des Immobilienmarktes allerdings auch auf dem Immobilienmarkt selbst lägen und dass Immobilienunternehmen mit zahlreichen Problemen zu kämpfen hätten. Statistiken der Funktionseinheiten der Staatsbank und des Bauministeriums zeigen, dass Wohnungen zu Preisen unter 25 Millionen VND/m2 sehr selten, ja fast gar nicht vorhanden sind. Derzeit herrscht auf dem Markt ein großes Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage, das Hauptangebot konzentriert sich auf das obere und mittlere Preissegment. Das Low-End-Segment für Menschen mit geringem Einkommen ist immer noch begrenzt.
Auf einer kürzlich abgehaltenen Online-Konferenz zur Umsetzung der amtlichen Depesche 993/CD-Ttg des Premierministers erklärte Dao Minh Tu, stellvertretender Gouverneur der Staatsbank, dass die Immobilienpreise in letzter Zeit sehr langsam gefallen oder sogar gestiegen seien, während die Kreditzinsen gesunken seien. Immobilienunternehmen müssen im „Spiel“ der Hauspreise vereint sein. Derzeit sind die Immobilienpreise sehr hoch und die Unternehmen müssen sorgfältig überlegen, wie sie das Problem der Marktkaufkraft lösen können.
Figuren in der Stadt. In Ho-Chi-Minh-Stadt machte der High-End-Wohnungsbau von 2020 bis heute stets einen überwältigenden Anteil von bis zu 70–80 % der Produkte auf dem Markt aus, der Rest ist das mittlere Preissegment. In den vergangenen drei Jahren gab es in der Stadt keinen erschwinglichen Wohnraum mehr, der weniger als 25 Millionen VND pro Quadratmeter kostete, während dieses Segment im Jahr 2017 mehr als 44 % ausmachte. Gleichzeitig sind die Immobilienpreise seit 2017 weiter gestiegen und übersteigen die finanzielle Leistungsfähigkeit von Personen mit niedrigem bis mittlerem Einkommen. Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der City Real Estate Association. Die Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) gab an, dass Menschen mit niedrigem Einkommen etwa 25 Jahre brauchen würden, um eine erschwingliche Wohnung im Wert von 2 bis 3 Milliarden VND zu kaufen, wenn sie jährlich 100 Millionen VND sparen würden. Wenn sich an dieser Politik nichts ändert, werden Menschen, die die Einkommensteuer der Stufe 1 (reguliert auf 60 Millionen VND pro Jahr) zahlen, keinen sozialen Wohnungsbau betreiben können, während bezahlbarer gewerblicher Wohnraum unerreichbar ist.
Die Gouverneurin der Staatsbank, Nguyen Thi Hong, sagte, dass Projekttransparenz und Preisgestaltung wichtige Themen seien, um die Nachfrage nach Investitionen in Immobilien wieder anzukurbeln. Unternehmen und Konzerne selbst müssen sich zudem an den Vorgaben der Regierung gemäß Resolution Nr. 33 orientieren und eine gute Unternehmensführung, ausgewogene Gewinnziele und Produktstrukturen sowie die Prüfung von Preissenkungen usw. praktizieren. Dann wird die Investitionsnachfrage dieses Marktes gemeinsam mit Lösungen von Ministerien, Zweigstellen und Kommunen gefördert.
Angesichts einer Reihe positiver Signale, die in letzter Zeit verzeichnet wurden, glauben viele Experten, dass der Immobilienmarkt den Tiefpunkt überschritten hat und in einen neuen Zyklus eingetreten ist, was zu einer steigenden Nachfrage nach Personal von Maklerunternehmen, Immobilienmaklern usw. geführt hat. Der Immobilienmarkt hat begonnen, lebendig zu werden, wobei das Transaktionsvolumen ab dem dritten Quartal 2023 stark zunimmt und die Kunden bei Verkaufsveranstaltungen für Projekte aktiv auf den Markt zurückkehren. Laut einem aktuellen Bericht der Vietnam Association of Realtors (VARS) ist eine erhöhte Liquidität das erste Anzeichen dafür, dass der Markt in eine neue Phase eintritt. Konkret verzeichnete der Markt im zweiten Quartal 2023 3.700 Transaktionen, ein Anstieg von 37 % gegenüber 2.700 im ersten Quartal. Im dritten Quartal verzeichnete der Markt fast 6.000 Transaktionen, 1,5-mal mehr als im zweiten Quartal 2023.
Laut VARS haben kürzlich landesweit gestartete neue Projekte die Aufmerksamkeit vieler Investoren auf sich gezogen. Auch einige Projekte in Potenzialgebieten verzeichneten einen sprunghaften Anstieg der Buchungen. Viele Menschen investieren außerdem im Wert von über 5 Milliarden VND in Stadthäuser, Villen und gewerbliche Immobilienprodukte.
Tatsächlich wird sich der Immobilienmarkt im vierten Quartal 2023 erholen und im Vergleich zu den vorangegangenen drei Quartalen deutlich bessere Transaktionsergebnisse erzielen, was auf das gestiegene Vertrauen der Anleger, niedrigere Zinssätze und geeignetere Angebotsquellen auf dem Markt zurückzuführen ist. Dank der deutlichen Erholung des Immobilienmarktes in den letzten Monaten ist auch auf dem Arbeitsmarkt für diesen Bereich wieder Bewegung ins Spiel gekommen. Das Wachstum des Immobilienmarktes ist auch auf die Zinsen zurückzuführen. Aktuell sinken die Sparzinsen bei den Banken stark, mancherorts liegen sie nur noch bei 3-5%/Jahr. Dies motiviert Menschen mit angespartem Vermögen, auf attraktivere Anlagemöglichkeiten wie Immobilien umzusteigen, während in Wirklichkeit der Vorzugszinssatz für den Kauf von Immobilien im ersten Jahr bei etwa 7-9 % pro Jahr schwankt.
Viele Experten gehen davon aus, dass sich die Immobilienlage nach dem zweiten Quartal 2024 deutlicher verbessern wird. Wenn die Bankzinsen sinken, wird dies deutliche Auswirkungen auf den Markt haben. Von jetzt an bis Anfang 2024 wird es schwierig sein, die operativen Zinssätze zu senken. Die Ursache ist nicht die Inflation, das grundlegende Problem ist der Wechselkursdruck. Steigt der Wechselkurs zu stark, gerät nicht nur der Cashflow, sondern auch das Unternehmen selbst in Schwierigkeiten. Das Ausmaß der Abwertung des VND muss zwar noch immer akzeptiert werden, aber es darf nicht zu hoch sein.
HoREA schätzt das Wachstumspotenzial des Marktes ein und sagte, dass ab der zweiten Hälfte des Jahres 2024 deutliche Anzeichen einer Erholung zu erkennen seien. Aufgrund der rechtlichen Probleme werden die größten Hindernisse von staatlichen Stellen mithilfe von Gesetzentwürfen zur Änderung des Wohnungsgesetzes und des Gesetzes über das Immobiliengeschäft aus dem Weg geräumt. Darüber hinaus werden Hunderte von Projekten gelöst, Investoren umstrukturiert, Produkte neu strukturiert und die Immobilienpreise gesenkt, was dem Markt eine Aussicht auf Erholung geben soll. Auch wenn die Lage auf dem Immobilienmarkt noch immer sehr schwierig ist, gibt es allen Grund, die Aussicht auf Erholung und weiteres Wachstum in Richtung einer sicheren, gesunden und nachhaltigen Entwicklung aufgrund der folgenden treibenden Kräfte entschieden zu bekräftigen: Die Nationalversammlung erwägt den Entwurf eines Wohnungsgesetzes (geändert), den Entwurf eines Gesetzes über Immobiliengeschäfte (geändert), den Entwurf eines Gesetzes über Kreditinstitute (geändert), den Entwurf eines Gesetzes über Immobilienversteigerungen (geändert) … die, wenn sie verkündet werden, Konsistenz, Einheitlichkeit und realitätsnahe Durchführbarkeit gewährleisten werden. Darüber hinaus ist die tatsächliche Nachfrage nach Wohnraum immer noch sehr groß, insbesondere nach bezahlbarem Wohnraum, Sozialwohnungen usw.
Ich denke, dass der neue Marktzyklus ganz andere Faktoren mit sich bringen wird, denn der aktuelle Trend geht dahin, sich auf die Entwicklung echter Werte zu konzentrieren und die wahren Bedürfnisse der Kunden zu erfüllen, um so maßgeblich zur Erholung des Marktes beizutragen.
Der Wirtschaftsexperte Vo Tri Thanh merkte jedoch an, dass die Regierung über Lösungen verfüge. Dazu gehöre auch die Änderung einiger Inhalte in Erlassen und Rundschreiben durch das Bauministerium. Bevor die Bank „Geld auszahlen“ kann, muss die Rechtslage eindeutig sein. Der Immobilienmarkt bietet viele Grundlagen für eine Erholung, steht aber auch vor zahlreichen Risiken und Herausforderungen. Ab Ende dieses Jahres und in den folgenden Monaten des Jahres 2024 wird der Markt weiterhin „Unterstützung“ durch Mechanismen und Richtlinien der Regierung, der Ministerien und Branchen benötigen, um positive Impulse für den Erholungsprozess zu setzen.
Kommunistische Partei Vietnams
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