Unternehmen geben Projekte nur wegen Landvorschriften auf

Das Projekt aufgeben, weil es nicht gelöst werden kann

Zahlen des Bauministeriums zeigen, dass im zweiten Quartal 2023 landesweit lediglich 15 neue gewerbliche Wohnungsbauprojekte genehmigt wurden. Davon gibt es in der nördlichen Region 7 Projekte, in der zentralen Region 3 Projekte und in der südlichen Region 5 Projekte.

Auch wenn die Regierung seit etwa einem Jahr kontinuierlich Schwierigkeiten beseitigt, hat der Immobilienmarkt sein Angebotsproblem immer noch nicht gelöst, da 70 % der Projektprobleme auf rechtliche Probleme zurückzuführen sind.

Zwar dürfte der überarbeitete Entwurf des Grundstücksgesetzes für rechtliche Impulse im Immobilienbereich sorgen, doch die Unternehmen befürchten, dass einige Vorschriften zu Engpässen bei der Markterholung werden.

Insbesondere Punkt b, Absatz 1 und Absatz 6 des Artikels 128 legen die Nutzung von Land zur Umsetzung sozioökonomischer Entwicklungsprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt oder Besitz von Landnutzungsrechten fest.

Demnach ist im Falle der Nutzung von Grundstücken zur Umsetzung eines gewerblichen Wohnbauvorhabens eine Vereinbarung über den Erhalt des Nutzungsrechts an: Wohngrundstücken oder Wohngrundstücken und nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken außer Wohngrundstücken abzuschließen, für die eine Grundnutzungsgebühr oder eine Grundmiete einmalig für die gesamte Mietdauer entrichtet wurde.

Nguyen Quoc Hiep, Vorstandsvorsitzender der Global Real Estate Investment Joint Stock Company (GP.Invest), musste ein Projekt aufgrund von Bauvorschriften für Wohngebiete aufgeben. Er sagte gegenüber einem Reporter von VietNamNet, dass sein Unternehmen ein 4 Hektar großes Projekt in Ha Dong (Hanoi) und ein Projekt im 12. Bezirk (HCMC) hätte durchführen sollen. Er musste jedoch aufgeben, da er es jahrelang erfolglos verfolgt hatte und niemand das Problem nur aufgrund der Bauvorschriften für Wohngebiete lösen konnte.

Unternehmen geben Projekte nur aufgrund von Bodenvorschriften auf. (Foto: Hoang Ha)

Laut Herrn Hiep schreibt das Dekret 30 (zur Änderung und Ergänzung einer Reihe von Artikeln des Dekrets 99/2015, das die Umsetzung einer Reihe von Artikeln des Wohnungsgesetzes (PV) detailliert beschreibt und regelt) ab 2021 vor, dass bei der Umwandlung anderer Grundstücke in Wohnbauland mindestens ein kleiner Anteil Wohnbauland enthalten sein muss, was sehr schwierig umzusetzen ist.

Aus diesem Grund stecken Hunderte von Projekten fest und können nicht umgesetzt werden. Selbst wenn es um die Nutzung des Landes geht, ist zwar eine Planung vorhanden, aber die Umsetzung ist nicht möglich, da kein einziger Quadratmeter Land vorhanden ist.

Im Entwurf des überarbeiteten Bodengesetzes sollte berücksichtigt werden, welche Aspekte vernünftigerweise beibehalten und welche nicht verändert werden können. Aber Artikel 128 wiederholt sich: Ich denke, das macht es für Unternehmen sehr schwierig, Wohnprojekte zu entwickeln. Das hätte der Redaktionsausschuss sehen müssen“, sagte Herr Hiep.

Unterdessen erklärte Herr Vu Cuong Quyet, Generaldirektor von Dat Xanh Mien Bac, dass die Vorschriften Einschränkungen für staatliche Behörden mit sich brächten.

Herr Quyet nannte ein Beispiel: Ein Bezirk möchte ein Projekt planen, aber dieses Projekt befindet sich nicht auf einem Wohngebiet. Können diese Bezirke eine Versteigerung planen?

Ich befürchte, dass auch die staatlichen Behörden selbst auf Schwierigkeiten stoßen werden, wenn es zu Gesetzesüberschneidungen kommt. Was Unternehmen betrifft, so handelt es sich bei der Planung auf Grundstücken ohne Wohnbauland meist um Gewerbeflächen, Flächen zum Anpflanzen von Bäumen … in der Nähe von Wohngebieten oder in für Wohngebiete vorgesehenen Gebieten. Ohne Wohnbauland können Unternehmen nicht planen, selbst wenn die Planung Wohnbauland vorsieht, das Grundstück aber nicht als Wohnbauland ausgewiesen wurde. Dies wird für Unternehmen, die Immobilienprojekte entwickeln, zahlreiche Schwierigkeiten und Komplikationen mit sich bringen“, sagte Herr Quyet.

Darüber hinaus sagte dieser Führer, dass selbst in Hanoi derzeit eine umfassende Entwicklung in den Gürteln 3 und 4 stattfinde, aber genau in Gürtel 3 gebe es viel Ackerland. Wenn die Regelungen so ausfallen, wird Land verschwendet, denn auf diesem Gebiet ist Wohnbauland vorgesehen. Man kann zwar Hochhäuser und niedrige Gebäude errichten, aber wenn kein einziger Meter Wohnbauland vorhanden ist, wird es am Ende eine Sackgasse geben.

Herr Vu Kim Giang, Vorstandsvorsitzender der SGO Group Corporation (SGO Group), fragte: „Wenn die Vorschriften im Entwurf verabschiedet werden, wird dies viele Auswirkungen haben, da die Herkunft des Landes aus der Vergangenheit meist sehr gemischt ist.“ Wenn das Gesamtprojekt einen Teil der Landtypen wie landwirtschaftliche Flächen, Produktionsflächen usw. umfasst, wie wird damit umgegangen?

„Ich befürchte, dass wir, wenn dieser Gesetzesentwurf verabschiedet wird, die allgemeine Raumordnung und die Bebauungspläne der einzelnen Ortschaften anpassen müssen, da viele Ortschaften in der Vergangenheit die Flächennutzungsplanung in jedem Gebiet fast vollständig aktualisiert haben“, sagte Herr Giang.

Auswirkungen auf das Wohnungsangebot und die städtischen Wohnungspreise

Im Gespräch mit einem Reporter von VietNamNet schätzte Rechtsanwalt Nguyen Thanh Ha, Vorsitzender der SBLaw Company, dass die oben genannte Regelung zu einer „Blockade“ und weiteren Schwierigkeiten für den Immobilienmarkt führen werde, während bei Hunderten von Altprojekten rechtliche Probleme gelöst werden müssten. Auch die Umsetzung neuer Projekte gestaltet sich schwierig, was zu einem noch geringeren Wohnungsangebot führt.

Nach Analyse des Anwalts liegt die Schwierigkeit in der Vorschrift, dass sich auf dem Grundstück, auf dem die Umnutzung beantragt wird, Wohnbauland befinden muss, damit das Projekt durchgeführt werden kann. Während die meisten neuen Immobilienentwicklungsprojekte derzeit auf dem ursprünglichen Landfonds aus landwirtschaftlichen Flächen, nicht landwirtschaftlichen Flächen, Produktionsflächen und anderen Arten von Grundstücken umgesetzt werden.

Wohnnotstand wird nur anerkannt, wenn es sich um nicht landwirtschaftlich genutzte Grundstücke handelt, die kein Wohngrundstück sind und das Bodennutzungsentgelt entrichtet oder der Bodenzins einmalig für die gesamte Mietdauer entrichtet wurde. Doch in Wirklichkeit werden die meisten aktuellen Projekte in Form von jährlichen Pachtzahlungen der Unternehmen auf den Boden umgesetzt. Daher ist es mit Projekten, die eine jährliche Grundrente zahlen, unmöglich, Immobilienprojekte zu entwickeln.

Darüber hinaus erschwert die Regelung die Verhandlung über die Übertragung von Projekten zur Umsetzung gewerblicher Wohnbauprojekte, da die Regelung nur für nicht landwirtschaftliche Grundstücke (nicht für Wohnbaugrundstücke) gilt, für die einmalig für die gesamte Mietdauer Landnutzungsgebühren oder Pacht gezahlt wurden.

Tatsächlich ermutigen die aktuellen Vorschriften Investoren dazu, die Übertragung von Landnutzungsrechten zur Umsetzung städtischer und gewerblicher Wohnbauprojekte selbst auszuhandeln. Allerdings wird die Anforderung, über nicht landwirtschaftlich genutzte Flächen mit einer einmaligen Pachtzahlung zu verfügen, viele Projekte von einer Umstellung abhalten.

„Wenn Artikel 128 Punkt b, Absatz 1 und Absatz 6 des Entwurfs des Bodengesetzes befolgt wird, können Unternehmen keine gewerblichen Wohnungsbauprojekte umsetzen. Dies wird sich auf das Wohnungsangebot und die städtischen Wohnungspreise auswirken.“

Diese Regelung widerspricht außerdem den aktuellen Richtlinien zur Beseitigung rechtlicher Hindernisse für das Projekt, da sie enger gefasst ist als die aktuellen Bestimmungen des Gesetzes Nr. 03/2022/QH15 zur Änderung von 9 Gesetzen, einschließlich der Änderung von Absatz 1, Artikel 23 des Wohnungsbaugesetzes von 2014 über Arten von Grundstücken, die für gewerblichen Wohnungsbau genutzt werden. Dementsprechend gelten Vorschriften für Unternehmen, die für die Investitionspolitik zugelassen sind. Gleichzeitig sollen Investoren gewerblicher Wohnbauprojekte genehmigt werden, wenn sie über Landnutzungsrechte verfügen oder Landnutzungsrechte für Wohngrundstücke oder Wohngrundstücke und andere Grundstücke erhalten, die keine Wohngrundstücke sind und die Bedingungen für die Genehmigung zur Änderung der Landnutzung erfüllen, um Investitionsprojekte umzusetzen“, sagte Herr Ha.

Entwurf eines Bodengesetzes: In vielen Meinungen wird weiterhin über die Rückgewinnung von Land für die sozioökonomische Entwicklung diskutiert. Viele Abgeordnete der Nationalversammlung sind weiterhin besorgt und beunruhigt über die Bestimmungen zur Landrückgewinnung für die sozioökonomische Entwicklung im nationalen und öffentlichen Interesse im Entwurf des Landgesetzes (geändert).

Quelle: https://vietnamnet.vn/doanh-nghiep-tu-bo-du-an-chi-vi-quy-dinh-dat-o-2200137.html