Der Staat muss für alle Projekte Land zurückgewinnen.

Halbherziger Mechanismus gefährdet 1 Projekt, 2 Grundstückspreise

Artikel 79 des Entwurfs des Bodengesetzes (geändert) listet 31 konkrete Fälle auf, in denen der Staat Land für die sozioökonomische Entwicklung im nationalen Interesse zurückerhält. Dabei handelt es sich um Umsiedlungsprojekte, ländliche Wohnprojekte, Industriecluster, zollfreie Zonen, Rohöllagerstätten, Gas- und Ölpumpstationen, traditionelle Märkte usw.

Daher gibt es nur noch wenige Entwicklungsprojekte, bei denen Unternehmen mit der Bevölkerung über die Übertragung von Land verhandeln müssen. Beispielsweise gewerbliche Wohnbauprojekte, gemischte Wohn- und Gewerbebauprojekte, Dienstleistungs- und Mehrzweckkomplexe, Unterhaltungsbereiche, großflächige Stadtgebiete usw.

Während der Diskussionsrunde zu diesem Entwurf am vergangenen Wochenende sagten viele Abgeordnete der Nationalversammlung, dass der Staat für alle sozioökonomischen Entwicklungsprojekte Land übernehmen müsse, um im ganzen Land Gleichheit und Einheit zu schaffen. Wenn wir den Mechanismus beibehalten, bei dem der Staat Land zurückfordert und die Unternehmen gleichzeitig selbst verhandeln, wird dies unbeabsichtigt zu Ungleichheiten im selben Projekt führen, wenn es zwei Arten von Landpreisen gibt. Dies führt auch zu langwierigen Rechtsstreitigkeiten und einer Verschwendung von Landressourcen.

Der Staat sollte Land für sozioökonomische Entwicklungsprojekte zurückgewinnen.

Herr Duong Cong Thuyen, stellvertretender Generaldirektor eines Immobilienunternehmens in Ho-Chi-Minh-Stadt, schätzte die obige Empfehlung der Abgeordneten der Nationalversammlung sehr. Als Verantwortlicher für die Vergütung und Baufeldfreigabe bei Unternehmensprojekten gibt Herr Thuyen zu, dass die Verhandlungs- und Baufeldfreigabephasen die schwierigsten sind. Wenn die Eigentümer des Landes wissen, dass das Unternehmen das Projekt umsetzt, verlangen sie oft sehr hohe Entschädigungszahlungen, die sogar weit über dem Marktpreis liegen. Daher sind viele Kompensationsprojekte noch immer nicht abgeschlossen, obwohl nur noch wenige Prozent übrig sind.

„Viele Landbesitzer sind Spekulanten und Investoren und keine Einheimischen. Sie sind daher sehr „hartnäckig“, da sie nicht dringend Wohnraum benötigen. Wenn die Entschädigung für die Nachbesitzer jedoch höher ist als für die Vorgänger, ist die Wahrscheinlichkeit sehr hoch, dass die Vorgänger zurückkommen und mehr Geld verlangen. Aus diesem Grund werden viele Projekte, darunter auch Haushaltsprojekte, hinausgezögert, erfordern erhöhtes Kapital und können nicht einmal umgesetzt werden“, sagte Herr Thuyen freimütig und bewertete: Die Abgeordneten der Nationalversammlung sprachen heiße Themen an, die den Kern des gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Lebens bilden. Sie haben im Namen der Bevölkerung und der Geschäftswelt gesprochen.

„Daher hoffe ich, dass der Redaktionsausschuss die oben genannten Meinungen und Empfehlungen ernsthaft in Betracht zieht, um das Landgesetz dieses Mal zu ergänzen und zu ändern, um die größtmögliche Effizienz zu erreichen“, betonte Herr Thuyen.

Abgeordnete der Nationalversammlung schlagen vor, dass der Staat Land für alle kommerziellen Wohnbauprojekte zurückgewinnt

Unter Berufung auf die Resolution 18 des Zentralen Exekutivkomitees, die zwei Methoden vorsieht, sagte Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA): „Die erste besteht darin, dass der Staat Ausschreibungen und Auktionen durchführt, um Grundstücke zuzuteilen und zu pachten, darunter auch solche für Unternehmen, die gewerbliche Wohnungsbauprojekte durchführen.“ Dies ist der Wunsch in- und ausländischer Investoren. Die zweite Methode besteht darin, dass Investoren Landnutzungsrechte für das Projekt aushandeln. Wenn die Methode der Landversteigerung und des Bieterverfahrens gewählt wird, muss der Staat eine Entschädigung leisten, um einen Fonds für sauberes Land zu schaffen. Wenn wir lediglich ein Angebot für das Projekt abgeben und einen Investor auswählen, wird es sehr schwierig sein, das Geld des Unternehmens für die Entschädigung zu bekommen. Bei einem Projekt im Distrikt 1 (HCMC) erhielt das Unternehmen typischerweise den Zuschlag und wurde als Investor ausgewählt. Anschließend überwies das Unternehmen dem Staat Geld als Entschädigung. Die Leute lehnten jedoch ab, weil sie wussten, welches Unternehmen der Projektinvestor war und nur wollten, dass das Unternehmen verhandelt. Daher zog sich das Projekt über viele Jahre hin und musste vom Staat durchgesetzt werden.

„Wenn der Staat Land zurückgewonnen hat, sollte er auch alle Projekte zurückgewinnen. Anschließend sollte das Land versteigert werden. Die Differenz der Pachtzinsen kann der Staat in Infrastruktur für die Bevölkerung investieren und nicht in die Taschen von Unternehmen fließen. Wenn dies gut umgesetzt wird, kontrolliert und verwaltet der Staat den primären Grundstücksmarkt für öffentliche und private Investitionen“, schlug Herr Chau vor.

Projekte sollten gleich behandelt werden.

Nicht nur der Landerwerb, auch die Tourismusbranche wurde im (geänderten) Entwurf des Bodengesetzes „vergessen“, sondern Thanh Nien veröffentlichte auch eine Reihe von Artikeln mit Kommentaren zum Entwurf des Bodengesetzes, zu denen sich letzte Woche auch viele Abgeordnete der Nationalversammlung im Parlament äußerten.

Laut Delegiertem Ta Van Ha (Quang Nam-Delegation): Resolution 08/2017 des Politbüros zur Entwicklung des Tourismus zu einem führenden Wirtschaftssektor. Das Projekt „Landgesetz (geändert)“ umfasst zwar insgesamt 16 Kapitel, 265 Artikel und 226 Seiten, „doch es gibt nur 11 Tourismuswörter, von denen 2 Tourismuswörter für die Tourismusbranche stehen und die anderen 9 Tourismuswörter der Lösung des Problems der Änderung des Forstgesetzes dienen“.

Er sagte, dass der Umgang mit einem mit großer Spannung erwarteten führenden Wirtschaftssektor nicht zufriedenstellend sei und betonte die Bedeutung des Landerwerbs für die Entwicklung des Tourismus. Aus diesem Grund schlug dieser Delegierte der Nationalversammlung vor, Artikel 79 um einen Regelungsgegenstand zu ergänzen, nämlich die Bereitstellung von Land für die touristische Entwicklung, das ebenfalls der staatlichen Rückforderung unterliegt.

Dr. Huynh Thanh Dien von der Nguyen Tat Thanh University begrüßte die Abgeordneten der Nationalversammlung, die stichhaltige Meinungen zur Schaffung von Landfonds für sozioökonomische Entwicklungsprojekte geäußert hatten, und bekräftigte, dass bei jedem Projekt in jedem Bereich die Räumung des Geländes immer der schwierigste Schritt sei, insbesondere bei großen Projekten. Da die Unternehmen selbst keinen Anspruch auf Rückforderung haben, sondern sich lediglich auf Vereinbarungen berufen, dürfte eine Konzentration der Räumlichkeiten sehr schwierig sein.

Beispielsweise sind für den Bau großer Touristengebiete und gemischt genutzter Stadtgebiete mit Wohn-, Einkaufs- und Unterhaltungszentren usw. sehr große Grundstücksflächen erforderlich. Wenn man den Unternehmen erlaubt, mit den Menschen zu verhandeln und dann Land zu beanspruchen, führt das zu einem Mangel an Einigkeit. Manchmal wird in ein großes Projekt gründlich und umfassend investiert, aber es gibt immer noch einige lückenhafte, „Leopardenfell“-artige Flecken, weil die Menschen die Landübergabe nicht akzeptieren. Dies führt dazu, dass sich die Projektdurchführung verzögert, die Kosten steigen und das Ziel, die lokale oder regionale Wirtschaftsentwicklung zu fördern, nicht erreicht wird. Ganz zu schweigen davon, dass die erhöhten Projektkosten auch zu höheren Produktpreisen führen und der Verbraucher letztendlich der Verlierer ist.

Der Staat übernimmt die Landgewinnung, die Planung und die Projektentwicklung und sucht anschließend öffentlich und transparent qualifizierte und erfahrene Investoren aus. Nur so kann dies umfassend und systematisch im Einklang mit der Entwicklungsplanung erfolgen, ohne dass es zu Beanstandungen kommt. Ganz zu schweigen davon, dass der Landpreis bei staatlicher Landgewinnung einheitlich sein wird. Wenn er sich jedoch am Markt orientiert, welcher Preis wird er dann sein? Diese Regelung ist zu vage. Es ist zu bedenken, dass Wirtschaftsentwicklungsprojekte Teil der allgemeinen Planung für die lokale und regionale Entwicklung sowie die allgemeine Wirtschaftsentwicklung des Landes sind und mehr Arbeitsplätze schaffen. Daher sollten sie gleich behandelt werden. Auch Projekte in Wirtschaftszonen mit funktionalen Bereichen wie Industrieparks, Dienstleistungsgebieten, Tourismus- und Unterhaltungsgebieten sowie städtischen Gebieten unterliegen der staatlichen Landgewinnung. Daher sind detaillierte Regelungen für Projekte erforderlich, die der Landgewinnung unterliegen, einschließlich Unterhaltungsgebieten, neuen städtischen Gebieten mit Gewerbe- und Dienstleistungsbetrieben, Unterhaltungsgebieten und Organisationen. Mehrzweckkomplex; Unterhaltungsgebiete, Touristengebiete, Stadtgebiete und andere Funktionsgebiete in der Wirtschaftszone …“, erklärte Dr. Dien.

Delegierter der Nationalversammlung: Müssen Organisationen und Einzelpersonen, die stillgelegte Pläne erstellen und Land brachliegen lassen, eine Entschädigung zahlen?

Wenn sich die Unternehmen selbst entlohnen, ist es schwierig, große Projekte durchzuführen.

Heutzutage ist nichts schwieriger, als Land von Menschen zu kaufen. Wenn es gut gemacht wird, wird die finanzielle Anhäufung des Staates immer größer werden. Der Staat beansprucht Land für alle Projekte, einschließlich Tourismusprojekte und Mehrzweck-Unterhaltungsbereiche. Wenn wir die Unternehmen sich selbst entschädigen lassen, wird es keine großen Projekte oder großen städtischen Gebiete geben.

Herr Le Hoang Chau   (Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt)

Geben Sie nicht dem UNTERNEHMEN die Schuld an den Schwierigkeiten.

Wenn die Unternehmen sich selbst überlassen bleiben und den schwierigsten Teil der Landrodung selbst übernehmen müssen, können sie städtische Gebiete und die Wirtschaft nicht systematisch entwickeln. Die Regierung sollte die Schuld für die Schwierigkeiten nicht den Unternehmen, insbesondere im Immobiliensektor, geben. Das Gesetz muss detaillierte und spezifische Regelungen enthalten, damit die Kommunen die Umsetzung vereinheitlichen können. Denn wenn das Gesetz keine klaren Vorgaben enthält, werden die staatlichen Stellen sich nicht an die Umsetzung wagen und das Projekt gerät ins Stocken. Dies ist der Kernpunkt einer Änderung des Bodengesetzes zum jetzigen Zeitpunkt, denn sonst wäre es ein Rückschritt.

Dr. Huynh Thanh Dien (Nguyen Tat Thanh Universität)

Quellenlink: https://thanhnien.vn/nha-nuoc-can-thu-hoi-dat-cho-tat-ca-cac-du-an-185231105201940572.htm