Das Projekt von 1 Million Sozialwohnungen darf nicht auf dem Papier stehen
Anfang April 2023 genehmigte die Regierung das Projekt „Investition in den Bau von mindestens 1 Million Sozialwohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeiter in Industrieparks im Zeitraum 2021 – 2030“.
Bis jetzt, mehr als ein Jahr nach der Umsetzung des Projekts, scheint die Zahl der sozialen Wohnungsbauprojekte „zu stagnieren“. Insbesondere Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt, die beiden größten Städte Vietnams, lechzen nach diesem Wohnungssegment, doch die Geschwindigkeit der Projektfertigstellung und -genehmigung lässt nicht große Fortschritte erwarten.
Laut dem jüngsten Bericht des Bauministeriums, der am vergangenen Wochenende veröffentlicht wurde, gibt es im zweiten Quartal 2024 landesweit neun Sozialwohnungsprojekte, die umgesetzt wurden und werden. Davon wurden im Quartal 3 Projekte mit 1.120 Einheiten fertiggestellt, bei 1 Projekt in Thai Nguyen mit 395 Einheiten wurde mit dem Bau begonnen und 5 Projekte wurden für die Investitionspolitik genehmigt.
Allein in Hanoi wurden im zweiten Quartal 2024 keine Projekte abgeschlossen, begonnen oder für Investitionen genehmigt. In Ho-Chi-Minh-Stadt gibt es nur ein abgeschlossenes Projekt mit der bescheidenen Anzahl von lediglich 368 Wohnungen. Auch im zweiten Quartal wurden in Ho-Chi-Minh-Stadt keine Projekte umgesetzt und die Stadt genehmigte in diesem Quartal keine Investitionsrichtlinien für Wohnungsbauprojekte.
Nach Angaben des Bauministeriums wurden im gesamten Land zwischen 2021 und dem zweiten Quartal 2024 79 Projekte mit einem Umfang von 40.679 Wohnungen fertiggestellt, was 4 % des Projekts entspricht. Obwohl schon fast die Hälfte der Bauarbeiten abgeschlossen ist, ist die Zahl der Sozialwohnungen noch immer weit von dem von der Regierung gesetzten Ziel entfernt.
Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt, die beiden größten Städte Vietnams, „durstigen“ nach sozialem Wohnungsbau. Foto: BDS
Derzeit gibt es im ganzen Land 128 Projekte, deren Bau begonnen hat, mit einer Größenordnung von 111.688 Wohnungen. Wenn diese Projekte nicht in Verzug geraten, wird Vietnam in ein bis zwei Jahren über insgesamt 152.367 Wohnungen verfügen und damit 15,2 % des Projektfortschritts erreichen.
Darüber hinaus haben die Kommunen vor Kurzem Investitionsrichtlinien für 412 Projekte mit einem Umfang von 409.449 Wohnungen genehmigt. Wenn diese Projekte planmäßig umgesetzt werden, wird Vietnam in den nächsten vier bis fünf Jahren insgesamt 561.816 Sozialwohnungen haben, was fast 56,2 % des Projekts entspricht. Daher muss Vietnam Hunderte weiterer Sozialwohnungsprojekte genehmigen, um die gesetzten Ziele zu erreichen. Einigen Meinungen zufolge müssen eine Million Sozialwohnungen möglicherweise auf dem Papier bleiben, wenn die Umsetzungsdynamik der letzten Zeit anhält.
Auf einer Konferenz im Februar 2024 schätzten die Leiter des Bauministeriums ein: „Einige Orte wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt sind Großstädte mit einer hohen Konzentration an Geringverdienern und einer sehr hohen Nachfrage nach Sozialwohnungen, aber die Ergebnisse sind immer noch sehr begrenzt, was zeigt, dass die Orte nicht entschlossen und proaktiv sind.“
Darüber hinaus wurde in vielen Orten, wie etwa Vinh Phuc, Ninh Binh, Nam Dinh, Long An und Quang Ngai, dem Bau von Sozialwohnungen keine Aufmerksamkeit geschenkt. In diesen Provinzen gibt es von 2021 bis Anfang Februar 2024 keine Sozialwohnungsprojekte.
Als Grund nennt das Bauministerium, dass die Politik zur sozialen Wohnungsentwicklung nicht rechtzeitig geändert worden sei, was zu zahlreichen Einschränkungen geführt habe, etwa zu fehlenden Grundstücksfonds, begrenztem Kreditkapital und langen Umsetzungszeiten. Zwar wurden Änderungen an Gesetzen wie dem Wohnungsbaugesetz und dem Immobilienwirtschaftsgesetz verabschiedet, doch werden diese erst Anfang 2025 in Kraft treten. Anreize für Investoren oder Verfahrensvereinfachungen wurden daher nicht umgesetzt.
Um die Fertigstellung des Eine-Million-Wohnungsbauprojekts zu unterstützen, haben die Regierung sowie Ministerien und Zweigstellen eine Reihe von Lösungen vorgeschlagen. Das bedeutendste davon ist das Kreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND zur Unterstützung des Baus von Sozialwohnungen, Arbeiterwohnungen sowie der Renovierung und des Wiederaufbaus alter Wohnhäuser.
Dieses Unterstützungspaket wurde jedoch im April 2023 angekündigt. Bis zum Ende des zweiten Quartals 2024, also nach 14 Monaten der Umsetzung, wurden nur 1.234 Milliarden VND ausgezahlt, was 1,03 % des gesamten Kreditpakets entspricht.
Auch bei der Veranstaltung im Februar 2024 zeigte sich Vizepremierminister Tran Hong Ha „unzufrieden“, weil dieses Kreditpaket nur sehr langsam ausgezahlt werde. Daher forderte der stellvertretende Premierminister Tran Hong Ha die Staatsbank auf, die Umsetzung des Anreizpakets in Höhe von 120.000 Milliarden VND zu überprüfen und neu zu bewerten sowie Pläne für vorübergehende Entschädigungen und die Regelung einer Zinskompensation für Sozialwohnungskredite auszuarbeiten.
Kürzlich beauftragte Premierminister Pham Minh Chinh bei einer weiteren Veranstaltung Mitte August 2024 das Bauministerium, die Leitung zu übernehmen und in Abstimmung mit dem Ministerium für Planung und Investitionen, dem Finanzministerium und der Staatsbank ein Kreditpaket in Höhe von 30.000 Milliarden VND zu erforschen und zu entwickeln, das Kredite für den Kauf, die Miete, den Mietkauf, den Bau oder die Renovierung und Reparatur von Häusern zur Umsetzung sozialpolitischer Maßnahmen bereitstellen soll. Dieses Kreditpaket wird von der Social Policy Bank umgesetzt.
Davon werden 15.000 Milliarden VND aus der Ausgabe von Staatsanleihen und 15.000 Milliarden VND aus dem anvertrauten lokalen Haushaltskapital stammen.
Werden neue Gesetze dazu beitragen, das Angebot an Sozialwohnungen zu erhöhen?
Zusätzlich zu den Kreditpaketen der Regierung werden einigen Meinungen zufolge drei neue Gesetze im Zusammenhang mit dem Immobilienmarkt – darunter das Wohnungsbaugesetz 2023, das Immobilienwirtschaftsgesetz 2023 und das Grundstücksgesetz 2024 – einen Neustart für die Bereitstellung von Sozialwohnungen darstellen.
Herr Nguyen Hoang Nam, Generaldirektor von G-Home, sagte: „Das Gesetz mit den stärksten Auswirkungen auf den sozialen Wohnungsbau ist das Wohnungsbaugesetz 2023. Dieses Gesetz enthält eine Reihe neuer Punkte, die die Schwierigkeiten für Unternehmen erheblich verringern.“ So trägt beispielsweise die Lösung des Grundstücksbewertungsverfahrens dazu bei, den Prozess der sozialen Wohnungsentwicklung deutlich zu verkürzen.
Darüber hinaus hatten nach den bisherigen Regelungen die Menschen, die Anspruch auf den Erwerb einer Sozialwohnung hatten, nicht genug Geld, während Menschen aus der Mittelschicht, die nicht über genügend Geld für den Erwerb einer gewerblich genutzten Wohnung verfügten, die Bedingungen für den Erwerb einer Sozialwohnung nicht erfüllten. Hinzu kommen überlappende und komplizierte Regelungen zu Haushalts- und Haushaltsmeldefragen. Das Wohnungsbaugesetz 2023 hat jedoch die meisten dieser offenen Fragen „gelöst“.
Laut Herrn Nam verabschiedete die Regierung Ende Juli das Dekret Nr. 100, in dem eine Reihe von Artikeln des Wohnungsbaugesetzes zur Entwicklung und Verwaltung von Sozialwohnungen näher erläutert werden. Dieses Dekret bringt viele Durchbrüche mit sich.
Beispielsweise legt Dekret 100 die Einkommensvoraussetzung für den Zugang zu Sozialwohnungen für eine Einzelperson auf 15 Millionen VND/Monat und für ein Paar auf 30 Millionen VND/Monat fest.
Unterdessen war gemäß den bisherigen Regelungen ein persönliches Einkommen von unter 11 Millionen VND/Monat/Person die Voraussetzung für den Erwerb einer Sozialwohnung. Dies ist jedoch sehr schwer umzusetzen, da die Betroffenen zur Gruppe der Geringverdiener gehören, keinen Bedarf für den Kauf einer Wohnung haben oder nicht über ausreichende Voraussetzungen für die Rückzahlung des Kredits verfügen.
Ganz zu schweigen von dem Risiko, den falschen Leuten Geld zu leihen, wenn in der Familie ein Ehemann/eine Ehefrau weniger als 11 Millionen VND/Monat verdient, der/die andere aber Hunderte Millionen verdient (als Selbstständiger). Auch für Banken ist dies ein schwieriger Punkt bei der Kreditobjektbestimmung.
„Wenn sich das Gesamteinkommen eines Haushalts (einschließlich eines Paares) nähert und den Schwellenwert von 30 Millionen VND/Monat nicht überschreitet, wird es den Wohnungsbedürftigen erleichtert, auf vergünstigte Kreditunterstützungspakete des Staates zuzugreifen“, sagte Herr Nam.
Darüber hinaus sagte Herr Nam, dass derzeit in den Industrieländern jeder Fünfte in einer Sozialwohnung lebe. Deshalb erwartet Herr Nam angesichts der deutlichen Lockerung des Gesetzes die Veröffentlichung eines weiteren Rundschreibens, das zur Beseitigung aller Schwierigkeiten beitragen soll, damit sich Investoren beim Bau von Sozialwohnungen sicher fühlen können.
Allerdings muss die Regierung neben der bestehenden Förderpolitik auch andere Lösungen finden, die stark und drastisch genug sind, um große Investoren zur Beteiligung an sozialen Wohnungsbauprojekten zu bewegen. So schlug etwa die Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) vor, die Standardrendite für Investoren in Sozialwohnungsprojekte statt der gegenwärtigen 10 Prozent auf 15 Prozent anzuheben.
Dinh Tran
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Quelle: https://www.congluan.vn/de-an-xay-dung-mot-trieu-can-ho-nha-o-xa-hoi-co-nguy-co-nam-tren-giay-post308741.html
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