Liquidität „eingefroren“ aufgrund von Schwierigkeiten bei der Preisvereinbarung
Nach Aussage einiger Investoren hat sich die Liquidität in diesem Segment in jüngster Zeit nicht verbessert, da vielen Leuten bewusst sei, dass die Grundbesitzer nicht wirklich in einen Zustand der „Landerstickung“ geraten seien. Insbesondere bei Grundstücken in schöner Lage, mit mittelfristig hohem Gewinnpotenzial und wenn der Grundstückseigentümer aktuell finanziell nicht allzu stark belastet ist.
Herr Pham Khai, ein langjähriger Grundstücksinvestor in den Gebieten rund um Ho-Chi-Minh-Stadt wie Long An, Dong Nai, Binh Phuoc, Ba Ria – Vung Tau, sagte, dass er in der Vergangenheit mit einigen Freunden auf der Suche nach Grundstücken zu vernünftigen Preisen gewesen sei. Doch bei den meisten schönen Grundstücken ist der Kauf aufgrund von Meinungsverschiedenheiten über den Preis oft schwierig.
„Die Grundbesitzer halten den Preis im Vergleich zu unserer Einschätzung immer noch recht hoch, manche weigern sich sogar, über einen niedrigeren Preis zu verhandeln, weil sie den aktuellen Preis für angemessen halten. Insbesondere viele Grundeigentümer gehen davon aus, dass sich der Markt bald erholen wird, sodass die Verlustbegrenzung nur in sehr geringem Maße erfolgt. Aus diesem Grund konnte ich in den letzten drei Monaten nur ein weiteres Grundstück in Dat Do, Ba Ria – Vung Tau für über eine Milliarde kaufen“, erzählte Herr Khai.
Dieser Investor sagte außerdem, dass es dem Grundeigentümer, selbst wenn einige Grundstücke derzeit im Eigentum der Bank stünden, seiner persönlichen Meinung nach noch nicht gelungen sei, den Preis wieder auf ein „gutes“ Niveau zu bringen. Viele Grundeigentümer treiben die Preise sogar um mehrere Hundert Millionen höher an als die Bewertungen von Banken und einigen anderen Bewertungsunternehmen.
Projektgrundstücke sind bei vielen Investoren eine beliebte Wahl.
Die Tatsache, dass der Grundbesitzer den Spitzenpreis des Jahres 2022 als Maßstab für die Festlegung einer Verlustsenkungsstufe verwendete, weckte bei vielen Menschen den Wunsch, als Investition zu kaufen, aber den Deal nicht abschließen konnte. Selbst ein Stop-Loss von 50 % stellt für viele langfristige Anleger lediglich eine Gewinnkürzung dar.
Hinzu kommt aus Sicht des Verkäufers, dass manche Leute zu einem Zeitpunkt auf den Markt kommen, wo die Grundstückspreise hoch sind und die Grundstückspreise um mehrere hundert Prozent in die Höhe getrieben werden können. Ganz zu schweigen von den Maklergebühren, Anwaltskosten und verzinslichen Darlehen für die Investition in Immobilien. Selbst wenn Sie also nach einem Jahr einem Verkauf zum ursprünglichen Preis zustimmen, werden Sie immer noch einige Hundert Millionen verlieren. Angesichts der Tatsache, dass die Kunden den Preis drücken, stimmen daher viele Grundbesitzer der Transaktion nicht zu, was zur Folge hat, dass die Marktliquidität „eingefroren“ bleibt.
Darüber hinaus merkten einige Investoren an, dass derzeit nur in den Provinzen rund um Ho-Chi-Minh-Stadt, wo das Landfieber noch nicht ausgebrochen sei, angemessene Kaufpreise für Grundstücke und landwirtschaftliche Produkte erzielt werden könnten. Allerdings sind auch die Zukunftsrisiken aufgrund fehlender Entwicklungsorientierung höher. In Gebieten, die die „Welle“ hinter sich haben, ist eine Preissenkung von 30–40 % zum gegenwärtigen Zeitpunkt immer noch ein Preis, über den man nachdenken sollte.
Können die Preise noch weiter sinken?
Laut einem Bericht über den Immobilienmarkt von Batdongsan.com.vn werden die Grundstückspreise im Jahr 2023 bei spekulativen Immobilien stark sinken, da die Lagerbestände in Erwartung von Preiserhöhungen gehalten werden (was nicht dem tatsächlichen Wohnbedarf dient, sondern den Konsum ausnutzt), während die Grundstückspreise insgesamt nur um 8-12 % sinken werden. Bei Reihenhäusern, Villen und zukünftigen Wohnungen gab es den stärksten Preisrückgang, und zwar um etwa 15-30 %, wobei es nur wenige Ausnahmefälle gab, in denen die Preise im Vergleich zum zweiten Quartal 2022 auf unter 40 % sanken.
Gleichzeitig werden Segmente, die für Käufer mit echtem Wohnbedarf und sofortiger Nutzung geeignet sind, nur sehr wenig verkauft. Bei einigen Projekten kam es aufgrund der Psychologie des gesamten Marktes zwar immer noch zu Preissenkungen, die Anpassungen erfolgten jedoch nur innerhalb eines engen Rahmens. Lassen Sie sich nicht in das Chaos hineinziehen, das beim Versuch entsteht, mit Verlust zu verkaufen.
Einer psychologischen Umfrage unter Eigenheimkäufern, die von Batdongsan.com.vn durchgeführt wurde, zufolge sagten etwa 56 Prozent voraus, dass die Eigenheimpreise in den letzten Monaten des Jahres weiter sinken würden, während nur 23 Prozent sagten, sie würden weiter steigen. Demnach sagten 54 % der Befragten, dass die Zinsen in der kommenden Zeit weiter steigen werden, etwa 20 % meinten, dass die Zinsen ab dem dritten Quartal zwar sinken könnten, eine Rückkehr zum Zeitraum 2020-2021 jedoch schwierig sei.
Als Grundstücksart haben die meisten Befragten angegeben, sie möchten in naher Zukunft etwas kaufen.
Im Gegensatz dazu ergaben die Umfragedaten zu den Verkaufsgründen bei der Verkäufergruppe, dass 49 % ihr Anlageportfolio umstrukturieren wollten. 23 % stehen zum Verkauf, weil kein Bedarf besteht, lediglich bei 22 % liegen finanzielle Gründe vor, weshalb die Übertragung zur Lösung wirtschaftlicher Probleme notwendig ist. Da die Verlustbegrenzung aufgrund des finanziellen Drucks nicht hoch ist, sind die meisten Verkäufer noch in der Lage, durchzuhalten und erwarten einen gewinnbringenden Verkauf.
Konkret wollen bis zu 42 Prozent der Vermögensinhaber mit einem Gewinn von mindestens 10 Prozent über dem Ankaufspreis verkaufen, 38 Prozent sind sogar mit einer Gewinndifferenz von weniger als 10 Prozent einverstanden. Nur etwa 16% akzeptieren einen Preisnachlass von 5-20%, um die Ware loszuwerden. Der Anteil der Anleger, die einen Abschlag von über 20 % akzeptieren, liegt nur bei etwa 3.
Laut Herrn Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, erreichen die Immobilientransaktionen einen Tiefpunkt, die spekulative Nachfrage ist verschwunden, die Investitionen sind zurückgegangen und es bleiben nur noch Immobilienkäufe. Der Markt verlor eine große Zahl von Investitionskäufern, was zu einer Beeinträchtigung der Liquidität führte und auch die Grundstückspreise im Jahr 2023 beeinflusste.
Immobilientransaktionen sind schwer erfolgreich, da zwischen Verkäufer und Käufer immer noch eine große Kluft in den Erwartungen besteht. Derzeit werden rechtliche Fragen von der Regierung und den Kommunen geklärt. Auch die Banken verzeichneten viele positive Signale bei sinkenden Zinsen. Der Konsumimmobilienmarkt, der den realen Wohnbedarf deckt, könnte sich bald erholen.
Dabei legen Käufer den Schwerpunkt auf Immobilien, die die Kriterien sofortiger Nutzung, guter Wertbeständigkeit, Sicherheit und hoher Liquidität erfüllen. Daher wird die Liquidität dieser Produktgruppe in der kommenden Zeit steigen. Bei spekulativen Immobilienkonzernen kann es zu weiteren Preisrückgängen kommen.
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