Welches Immobiliensegment wird am Jahresende Cashflow anziehen?

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Wohnungen weiterhin Marktführer

Experten zufolge werden Wohnungen, vor allem Luxuswohnungen, auch weiterhin den Markt dominieren. Zum Angebot an neuen Wohnungen tragen die Vororte von Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt bei.

Insbesondere der Wohnungsmarkt in Hanoi erlebte 22 Quartale in Folge Preissteigerungen, besonders „heiß“ war es von Ende 2023 bis zum Ende des dritten Quartals dieses Jahres.

Der Marktbericht von Savills für das dritte Quartal 2024 zeigt, dass die Wohnungspreise in Hanoi weiterhin stark steigen. Die Primärpreise erreichten 69 Millionen VND/m2, ein Anstieg von 6 % im Vergleich zum Vorquartal und von 28 % im Vergleich zum Vorjahr. Dieser Preis hat den Durchschnittspreis in Ho-Chi-Minh-Stadt überschritten.

Cushman & Wakefield prognostiziert, dass die Preise für Erstwohnungen aufgrund des knappen Angebots weiter steigen werden. Dieser Preisanstieg ist auch auf das Angebot im mittleren und oberen Preissegment zurückzuführen, das 98 % des neuen Angebots ausmacht, während das Angebot an bezahlbaren Wohnungen weiterhin knapp ist.

Herr Le Dinh Chung, Generaldirektor der SGO Homes Real Estate Investment and Development Joint Stock Company, prognostiziert, dass die Wohnungspreise weiter steigen werden, da es kurzfristig keine größeren Veränderungen beim Wohnungsangebot geben wird.

„ Die Wohnungspreise in Hanoi schwanken derzeit zwischen 50 und 100 Millionen VND/m², Wohnungen unter 30 Millionen VND/m² sind praktisch nicht verfügbar. Dieser Preisanstieg wird sich in den letzten Monaten des Jahres fortsetzen “, sagte Herr Chung.

Die meisten Experten gehen davon aus, dass die Wohnungspreise in naher Zukunft kaum sinken werden, sodass dieses Segment weiterhin Cashflow für Investoren anzieht.

Welches Immobiliensegment wird am Jahresende Cashflow anziehen? (Foto: Minh Duc).

In den Vororten von Hanoi wird die Temperatur steigen

Die letzten Monate des Jahres 2024 sind auch die Zeit, in der das Grundstückssegment in den Vororten von Hanoi „aufheizt“. Typischerweise liegt in einigen Gemeinden in den Bezirken Dan Phuong, Hoai Duc, Me Linh, Dong Anh usw. der Verkaufspreis vieler Grundstücke bei 120–160 Millionen VND/m2, was einer Steigerung von 20–30 % gegenüber dem Verkaufspreis zu Jahresbeginn entspricht. Der Grund für die Rückkehr der Grundstückspreise auf den „Thron“ liegt in der Infrastruktur und den großen Immobilienprojekten, die in diesen Bezirken gebaut werden oder kurz vor der Fertigstellung stehen.

Herr Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von PropertyGuru Vietnam, erklärt: „ Grundstücke stehen immer im Mittelpunkt der Investitionen, wenn der Immobilienmarkt floriert, insbesondere in Gebieten mit Potenzial für wirtschaftliche Entwicklung und bequemer Verkehrsinfrastruktur.“

In den letzten zwei Jahren erlebte dieses Segment jedoch eine Phase der Stagnation, da die Transaktionen und das Interesse nachließen. Mit Beginn des Jahres 2024 wird dieses Segment einen Lichtblick haben. In jüngster Zeit ist die Attraktivität von Grundstücken in den Vororten von Hanoi aufgrund der hitzigen Stimmung bei den Grundstücksauktionen allmählich zurückgekehrt .

Auch die konkreten Verkaufspreise einiger Villen- und Stadthausprojekte in Hanoi, die kürzlich vom Bauministerium erhoben wurden, zeigen eine Tendenz zum weiteren Anstieg im Vergleich zum Vorquartal. Die meisten der im dritten Quartal 2024 gestarteten neuen Projekte befinden sich an günstigen Standorten in Gebieten mit starken Investitionen in die Infrastruktur, sodass der Angebotspreis relativ hoch ist.

Einige Projekte in Gebieten wie Dong Anh und Long Bien (Hanoi) weisen aufgrund der Infrastrukturentwicklung und der Produkte neuer Projekte, die nach und nach abgeschlossen werden, höhere sekundäre Preissteigerungen (etwa 5 %) auf.

Nicht nur in den Bezirken Hanois, auch in vielen Vorortprovinzen wird der Grundbesitz allmählich günstiger. Herr Le Dinh Chung, Generaldirektor der SGO Homes Real Estate Investment and Development Joint Stock Company, analysierte, dass trotz steigender Immobilienpreise in Hanoi die Investitionsnachfrage in naher Zukunft nicht stark zunehmen werde. Derzeit haben Kunden mit 5 bis 10 Milliarden VND in der Hand fast keine Möglichkeit, in den Hanoi-Markt zu investieren.

Seiner Beobachtung zufolge geht der Cashflow ab Mai dahin, in die Vorstadtprovinzen von Hanoi zu „fließen“, beispielsweise: Bac Ninh, Bac Giang, Hung Yen, Hai Duong usw. Was den Provinzmarkt betrifft, glaubt Herr Chung, dass sich der Grundstücksmarkt erholen wird, weil dies immer noch dem allgemeinen Geschmack der Investoren entspricht.

„ Die Verlagerung von Investitionen in Vorstädte in der zweiten Jahreshälfte 2024 ist aufgrund von Faktoren wie Preisen, gesetzlichen Regelungen und Infrastrukturentwicklung ein unvermeidlicher Trend. Vorstädte haben dank synchroner Planung und Infrastrukturentwicklung das Potenzial für eine nachhaltigere Entwicklung. Dies trägt nicht nur zur Wertsteigerung der Immobilien bei, sondern verbessert auch die Lebensqualität der Bewohner“, erklärte Herr Chung.

Industrieimmobilien sind ein Lichtblick

Laut dem Dat Xanh Real Estate Research Institute verzeichnete der Markt für Industrieimmobilien im dritten Quartal 2024 viele positive Signale. Im Norden erreichte die Auslastung der Industrieparks 83 %, während sie im Süden bei 92 % lag. Insbesondere der Trend zu Fusionen und Übernahmen (M&A) sowie zur Kapitalverlagerung von Wohnimmobilien zu Industrieimmobilien hat stark zugenommen. Es sind mehrere bedeutende Projekte zum Erwerb von Fabriken und industrieller Infrastruktur mit einem Investitionskapital von mehreren hundert Millionen US-Dollar entstanden.

Es wird erwartet, dass der Markt für Industrieimmobilien in den wichtigsten Wirtschaftsregionen des Nordens und Südens auch im letzten Quartal des Jahres ein Lichtblick für Investitionen bleibt.

Herr Le Dinh Chung teilte diese Ansicht und sagte auch, dass sich der vietnamesische Immobilienmarkt allmählich erhole, jedes Segment jedoch noch immer mit seinen eigenen Herausforderungen konfrontiert sei. Das Segment der Industrieimmobilien erfreut sich weiterhin großer Beliebtheit, da eine große Zahl neuer Projekte umgesetzt wird und die ausländischen Direktinvestitionen immer stärker fließen.

Die Auslastung der bestehenden Industrieparks ist weiterhin stetig gestiegen und liegt nun bei etwa 75 %. Davon erreichten die wichtigsten nördlichen Provinzen 82 % und die wichtigsten südlichen Provinzen 92 %.

Allerdings lässt sich die Auslastung in etablierten Industrieparks aufgrund des „Wartens“ zwischen Angebot und Nachfrage immer noch nur schwer steigern: Investoren in Industrieparks investieren erst dann in Infrastruktur, wenn sie „geschlossene“ Kunden haben, während Investoren nur in Projekte investieren wollen, die bereits über Infrastruktur verfügen.

Die große Herausforderung für dieses Segment besteht auch in der Forderung nach einer „grünen“ Gestaltung der Industrieparks, um den immer höheren Ansprüchen der Investoren gerecht zu werden und mit der nachhaltigen Entwicklungsorientierung des Landes im Einklang zu stehen.

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