Welches Immobiliensegment wird am Jahresende Cashflow anziehen?

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Wohnungen weiterhin Marktführer

Nach Einschätzung von Experten werden Wohnungen, vor allem Luxuswohnungen, auch weiterhin den Markt dominieren. Die Vororte von Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt tragen zum Angebot an neuen Wohnungen bei.

Insbesondere der Wohnungsmarkt in Hanoi erlebte 22 Quartale in Folge Preissteigerungen, besonders „heiß“ war er von Ende 2023 bis zum Ende des dritten Quartals dieses Jahres.

Der Marktbericht Q3/2024 von Savills zeigt, dass die Wohnungspreise in Hanoi weiterhin stark steigen. Die Primärpreise erreichten 69 Millionen VND/m2, ein Anstieg von 6 % gegenüber dem Vorquartal und 28 % gegenüber dem Vorjahr. Dieser Preis übersteigt den Durchschnittspreis in Ho-Chi-Minh-Stadt.

Cushman & Wakefield prognostiziert, dass die Preise für Erstwohnungen aufgrund des knappen Angebots weiter steigen werden. Dieser Preisanstieg ist auch auf das Angebot im mittleren und oberen Preissegment zurückzuführen, das 98 % des neuen Angebots ausmacht, während das Angebot an bezahlbaren Wohnungen weiterhin knapp ist.

Herr Le Dinh Chung, Generaldirektor der SGO Homes Real Estate Investment and Development Joint Stock Company, prognostiziert, dass die Wohnungspreise weiter steigen werden, da es kurzfristig keine wesentlichen Änderungen am Wohnungsangebot geben wird.

„ Der Preis für Wohnungen in Hanoi schwankt derzeit zwischen 50 und 100 Millionen VND/m2, Wohnungen unter 30 Millionen VND/m2 gibt es fast nicht mehr. “ Dieser Aufwärtstrend wird sich in den letzten Monaten des Jahres fortsetzen “, kommentierte Herr Chung.

Die meisten Experten gehen davon aus, dass die Wohnungspreise in naher Zukunft kaum sinken werden, sodass dieses Segment nach wie vor attraktiv für den Cashflow von Investoren ist.

Welches Immobiliensegment wird am Jahresende Cashflow anziehen? (Foto: Minh Duc).

In den Vororten von Hanoi wird es wärmer

Die letzten Monate des Jahres 2024 sind auch die Zeit, in der sich das Grundstückssegment in den Vororten von Hanoi „aufheizt“. Typischerweise liegt in einigen Gemeinden in den Bezirken Dan Phuong, Hoai Duc, Me Linh, Dong Anh ... der Verkaufspreis vieler Grundstücke bei 120–160 Millionen VND/m2, was einer Steigerung von 20–30 % gegenüber dem Verkaufspreis zu Jahresbeginn entspricht. Der Grund für die Rückkehr der Grundstückspreise auf den „Thron“ liegt in der Infrastruktur und den großen Immobilienprojekten, die in diesen Bezirken derzeit gebaut werden bzw. kurz vor der Fertigstellung stehen.

Herr Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von PropertyGuru Vietnam, erklärt: „ Grundstücke stehen bei lebhaftem Immobilienmarkt immer im Mittelpunkt der Investitionen, insbesondere in Gebieten mit Potenzial für wirtschaftliche Entwicklung und günstiger Verkehrsinfrastruktur.“

In den vergangenen zwei Jahren erlebte dieses Segment jedoch eine Phase der Stagnation, da Transaktionen und Interesse nachließen. Mit Beginn des Jahres 2024 wird dieses Segment einen Lichtblick haben. In jüngster Zeit ist aufgrund der hitzigen Stimmung bei den Grundstücksversteigerungen in den Vororten von Hanoi die Attraktivität von Grundstücken allmählich zurückgekehrt .

Auch die kürzlich vom Bauministerium zusammengestellten konkreten Verkaufspreise einiger Villen- und Reihenhausprojekte in Hanoi zeigen im Vergleich zum Vorquartal eine weiterhin steigende Tendenz. Die meisten der im dritten Quartal 2024 gestarteten neuen Projekte befinden sich in günstigen Lagen, in Gebieten mit starken Investitionen in die Infrastruktur, sodass der Angebotspreis relativ hoch ist.

Einige Projekte in Gebieten wie Dong Anh und Long Bien (Hanoi) weisen aufgrund der Infrastrukturentwicklung und der Produkte neuer Projekte, die nach und nach fertiggestellt werden, höhere sekundäre Preissteigerungen (ca. 5 %) auf.

Nicht nur in den Bezirken Hanois, auch in vielen Vorortprovinzen wird der Landpreis allmählich günstiger. Herr Le Dinh Chung, Generaldirektor der SGO Homes Real Estate Investment and Development Joint Stock Company, analysierte, dass trotz steigender Immobilienpreise in Hanoi die Investitionsnachfrage in naher Zukunft nicht stark zunehmen werde. Derzeit haben Kunden mit 5–10 Milliarden VND fast keine Möglichkeit, in den Markt von Hanoi zu investieren.

Seiner Beobachtung zufolge geht der Cashflow ab Mai dahin, in die Vorstadtprovinzen Hanois zu „fließen“, beispielsweise: Bac Ninh, Bac Giang, Hung Yen, Hai Duong … Was den Provinzmarkt betrifft, glaubt Herr Chung, dass sich der Grundstücksmarkt erholen wird, weil dies noch immer dem allgemeinen Geschmack der Investoren entspricht.

„ Die Verlagerung der Investitionen in Vorstädte im zweiten Halbjahr 2024 ist aufgrund von Faktoren wie Preisen, gesetzlichen Regelungen und Infrastrukturentwicklung ein unvermeidlicher Trend. Vorstädte haben dank synchroner Planung und Infrastrukturentwicklung das Potenzial für eine nachhaltigere Entwicklung. Dies trägt nicht nur zur Steigerung des Immobilienwerts bei, sondern verbessert auch die Lebensqualität der Bewohner “, teilte Herr Chung mit.

Industrieimmobilien sind ein Lichtblick

Laut dem Dat Xanh Real Estate Research Institute verzeichnete der Markt für Industrieimmobilien im dritten Quartal 2024 viele positive Signale. Im Norden erreichte die Auslastung der Industrieparks 83 %, während sie im Süden bei 92 % lag. Insbesondere der Trend zu Fusionen und Übernahmen (M&A) sowie zur Kapitalflussverlagerung von Wohnimmobilien zu Industrieimmobilien hat stark zugenommen. Es sind mehrere namhafte Projekte zum Erwerb von Fabriken und industrieller Infrastruktur mit einem Investitionskapital von mehreren hundert Millionen US-Dollar entstanden.

Es wird erwartet, dass der Markt für Industrieimmobilien in den wichtigsten Wirtschaftsregionen des Nordens und des Südens auch im letzten Quartal des Jahres ein Lichtblick für Investitionen bleiben wird.

Herr Le Dinh Chung teilte die gleiche Ansicht und sagte auch, dass sich der vietnamesische Immobilienmarkt allmählich erhole, jedes Segment jedoch noch immer mit seinen eigenen Herausforderungen konfrontiert sei. Das Segment der Industrieimmobilien erfreut sich weiterhin großer Beliebtheit, da viele neue Projekte umgesetzt werden und die ausländischen Direktinvestitionen immer stärker fließen.

Der Auslastungsgrad der bestehenden Industrieparks ist weiterhin stetig gestiegen und liegt mittlerweile bei rund 75 %. Davon erreichten die wichtigsten nördlichen Provinzen 82 % und die wichtigsten südlichen Provinzen 92 %.

Allerdings lässt sich die Auslastung in etablierten Industrieparks aufgrund des „Wartens“ zwischen Angebot und Nachfrage immer noch nur schwer steigern: Investoren in Industrieparks investieren nur dann in Infrastruktur, wenn sie „geschlossene“ Kunden haben, während Investoren nur in Projekte investieren möchten, die bereits über Infrastruktur verfügen.

Eine große Herausforderung für dieses Segment besteht auch in der Forderung nach einer „Ökologisierung“ der Industrieparks, um den immer höheren Ansprüchen der Investoren gerecht zu werden und mit der nachhaltigen Entwicklungsausrichtung des Landes im Einklang zu stehen.

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