Den Vorteil des „Späterkommens und Weiterkommens“ fördern
Mit dem Vorteil, einen Vorsprung zu haben und Investitionen anzuziehen, ist es bisher in den „Lokomotiven“ der industriellen Entwicklung wie Ho-Chi-Minh-Stadt, Hanoi oder den südlichen Provinzen Binh Duong, Dong Nai, den nördlichen Provinzen Hai Duong, Bac Ninh, Bac Giang... gelungen, das Gebiet der Industrieparks (IPs) grundsätzlich zu füllen und stabil zu entwickeln. Das heißt, es bleibt nicht mehr viel Land für die industrielle Entwicklung übrig. Im gegenwärtigen Kontext ist die Ausweitung der Industrieparkfläche nicht einfach und die Nachfrage nach Grundstückspacht ist nach wie vor hoch, sodass die Grundstückspachtpreise ständig steigen.
Ein Unternehmen, das nach Nghe An kam, um Land für seine Geschäftstätigkeit in einem Industriepark zu pachten, sagte: „Weil der Landfonds in den nördlichen Industrieparks erschöpft ist, sind die Pachtpreise für Grundstücke in den letzten Jahren rasant gestiegen. Früher betrugen sie etwa 90 bis 100 USD/m2/Jahr, jetzt sind sie im Durchschnitt auf 150 USD und zeitweise sogar auf 180 USD/m2/Jahr gestiegen.“
Während in Industriezentren Platzmangel herrscht und die Mieten zu hoch sind, sind sie insbesondere in Nghe An und den zentral-nordlichen Provinzen im Allgemeinen aufgrund des verbleibenden Platzes und der nicht zu hohen Mieten eine rentable Wahl für Investoren. Insbesondere in Nghe An variieren die Preise nach Angaben von Infrastrukturunternehmen des Industrieparks je nach Vertrag, Fläche und Mietdauer, sind aber insgesamt immer noch günstiger als in anderen wichtigen Industriegebieten. Durch die Umfrage erfuhren wir, dass die Grundstücksmietpreise in den Industrieparks von Nghe An derzeit üblicherweise zwischen 48 und 100 USD/m2/Jahr liegen.
Während einer Arbeitsreise in die Provinz Nghe An teilte die Wirtschaftsvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt mit: „Wegen der begrenzten Flächen und Landfonds für die industrielle Entwicklung müssen große Industriezentren wie Ho-Chi-Minh-Stadt in letzter Zeit wählen, statt wie früher alle Projekte anzunehmen und anzuziehen. Sie geben nur Projekten mit moderner Ausrüstung und Technologie den Vorzug und schrecken von Projekten ab, die große Landfonds verwenden, insbesondere von Projekten mit Technologien, die große Auswirkungen auf die Umwelt haben.“
Die Einschränkungen der oben genannten Orte sind auch Chancen für Orte wie Nghe An. Durch den Aufbau kooperativer Beziehungen können die Kommunen umfassend Informationen austauschen, sich vernetzen und zusammenarbeiten sowie Investitionen in geeignete Projekte anziehen. Ebenso führen die Hanoi Business Association und das Hanoi Investment, Trade and Tourism Promotion Center fortlaufend Verbands- und Verbindungsaktivitäten durch, um Investitionen nach Nghe An zu locken.
Obwohl die Grundstücksmiete kein entscheidender Faktor für eine Investition ist, hat sich Nghe An durch die Einführung einer separaten Grundstückspreisliste für Industrieparks und die Anziehung professioneller Infrastrukturinvestoren in letzter Zeit einen Wettbewerbsvorteil gegenüber anderen Provinzen geschaffen, um Investitionen in Industrieparks anzuziehen. Insbesondere in den vergangenen zehn Jahren, seit WHA, VSIP und Hoang Thinh Dat mit ihrer synchronen Investitionsinfrastruktur angezogen wurden, hat sich Nghe An als erste Wahl für ausländische Direktinvestoren erwiesen, die jedes Mal nach Vietnam kommen, um Investitionsmöglichkeiten zu erkunden und zu suchen.
Seitens der Investoren in Industriepark-Infrastruktur schätzten sie zudem ein, dass Infrastruktur-Investmentunternehmen dank des neuen, günstiger kalkulierten Grundstückspreisverzeichnisses speziell für Industrieparks proaktiver bei der Aushandlung von Mietpreisen mit Sekundärinvestoren seien; Gleichzeitig stellt es die Grundlage für die Entscheidung über eine Investitionsausweitung in der nächsten Phase dar.
Dank der oben genannten Vorteile und der Bemühungen der Provinz, Investitionen anzuziehen, hat Nghe An in den letzten zwei Jahren trotz der starken Auswirkungen der Covid-19-Pandemie große Veränderungen bei der Anziehung von Investitionen erzielt. Im Jahr 2022 stieg Nghe An mit einem neu gewährten und angepassten Kapital von insgesamt 961,3 Millionen USD zum ersten Mal in die Top 10 der Orte mit den größten ausländischen Direktinvestitionen (FDI) des Landes auf . In den ersten acht Monaten des Jahres 2023 führte Nghe An weiterhin 14 Provinzen und Städte in den Regionen North Central und South Central Coast an und belegte mit der Anziehung von 9 ausländischen Direktinvestitionsprojekten mit einem eingetragenen Kapital von 890 Millionen USD den 8. Platz im Land.
Chance für eine Beschleunigung des Industrieimmobiliengeschäfts in Nghe An?
Nach Ansicht von Experten gilt der Industrieimmobilienmarkt eines Standortes dann als synchron und vollständig, wenn er auch den Grundstücksflächenanteil in Industrieparks und Industrieclustern einschließt. Gewerbeparks liegen im höheren Mietpreissegment und sind für Großunternehmen gedacht; Der Industriepark hat niedrigere Mietpreise und ist für kleine und mittlere Unternehmen gedacht; unabhängig von der Art des Unternehmens (FDI oder Inland).
Einer der Vorteile für Unternehmen und Investoren, die in einen Industriepark oder Industriecluster eintreten, um dort Geschäfte zu machen und zu produzieren, besteht darin, dass dort eine komplette technische Infrastruktur vorhanden ist, einschließlich Straßen, Stromversorgung, Brandschutzsystem, Abwasseraufbereitungssystem usw. Da diese synchron geplant und investiert werden, müssen die Unternehmen nur Fabriken und Ausrüstungslinien installieren und können sich auf die Produktion und das Geschäft konzentrieren. Um andere Probleme müssen sie sich kaum kümmern. Bei Problemen stehen Investoren im Infrastruktur-Mietgeschäft, das Management Board der südöstlichen Wirtschaftszone sowie Abteilungen, Zweigstellen und Kommunen zur Seite …
Allerdings stellen die hohen Pachtpreise für Grundstücke in Industrieparks ein großes Hindernis für einheimische, meist kleine und mittlere Unternehmen dar. Anstatt für Investitionen und Geschäfte Land in Industrieparks zu mieten, greifen einheimische Unternehmen daher häufig auf Landerwerb, Entschädigungen und Räumung zurück.
Ein Vertreter eines Unternehmens, das in eine Produktionsanlage in der Gemeinde Nghi Lam im Bezirk Nghi Loc investiert, sagte: „Durch die Umsetzung dieses Plans muss das Unternehmen zunächst eine große Summe Geld für Entschädigungen und die Räumung des Geländes aufwenden, langfristig reduziert sich jedoch die hohen jährlichen Kosten für die Grundstücksmiete.“ Obwohl die Mietpreise niedriger sind als in einigen wichtigen Industrieparks des Landes, wagen es angesichts der aktuellen Preise vor allem nur FDI-Unternehmen, Land in Industrieparks zu mieten, in die von VSIP, WHA oder Hoang Thinh Dat investiert wurde. Lokale Unternehmen, von denen über 95 % klein und mittelständisch sind, haben immer noch Schwierigkeiten, Zugang zu Produktions- und Geschäftsräumen zu erhalten. Andere müssen Flächen in Industrieparks oder kleinen Industrieclustern pachten, in die der Staat investiert. Dies kann auf lange Sicht zu Umweltschäden, Abwasserentsorgung oder einer fehlenden Stromversorgung führen.
Die oben genannten Gegebenheiten zeigen, dass Nghe An zur Perfektionierung des Marktes für Industrieimmobilien einerseits Investitionen in die Entwicklung der Infrastruktur von Industrieparks anziehen muss, damit Großprojekte Land pachten können. Gleichzeitig muss das Unternehmen Landfonds planen und erhöhen, um kleine Industriecluster zu entwickeln und so Bedingungen für kleine und mittlere Unternehmen zu schaffen, damit diese Land für Produktion und Geschäfte erschließen und pachten können.
Darüber hinaus ist es notwendig, die Inspektionen zu verstärken und auf Eis gelegte Projekte sowie Projekte, bei denen Land zugeteilt, aber nicht genutzt wurde, wirksam zu handhaben. Begrenzen Sie die Situation der „hängenden fetten, hungernden Katzen“, wenn Investoren Land pachten, um Anreize vom Staat zu erhalten, jedoch nicht in die Infrastruktur investieren oder Land pachten, wenn sie Vorzugspreise erhalten, jedoch keine Fabriken für Produktion und Geschäft errichten, sondern diese untervermieten …
Von jetzt an bis 2025 wird der Landfonds für den Immobilienmarkt von Nghe An über etwa 1.500 Hektar mehr verfügen, von denen 1.200 Hektar auf Industrieparks und etwa 300 Hektar auf Industriecluster entfallen. Angesichts positiver Signale für die Anziehung von Investitionen, insbesondere ausländischen Direktinvestitionen, wird Nghe An in der kommenden Zeit seine wichtige Verbindungsinfrastruktur modernisieren und aktiv in sonstige soziale Infrastruktur investieren. Die Chancen für den Industrieimmobilienmarkt von Nghe An werden dadurch immer größer.
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