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| Evergrande-Streubombe explodiert, Chinas Immobilienmarkt offenbart Wunden, die schwer zu heilen sind. In Bildern: Während des chinesischen Immobilienbooms schießen im ganzen Land Hochhäuser wie Pilze aus dem Boden. (Quelle: AP) |
Angebot sinkt, Nachfrage sinkt schneller
Einer Bloomberg- Umfrage zufolge könnten die Immobilieninvestitionen im Juli 2023 weiter zurückgegangen sein, sodass der siebenmonatige Rückgang seit Jahresbeginn im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2022 8 % beträgt. Dies ist ein Rückgang in Folge gegenüber 7,9 % in den ersten sechs Monaten des Jahres.
Bemerkenswert ist, dass sich die Betriebsbedingungen für Immobilienentwickler nicht verbessert haben. Die Verkäufe neuer Häuser durch die führenden Bauträger sanken im Juli so stark wie seit einem Jahr nicht mehr, obwohl in vielen Städten die Beschränkungen für den Hauskauf gelockert wurden. Dies war ein schwerer Schlag für die Projektentwickler, die Bargeld benötigten, um eine jahrelange Kreditklemme zu lindern.
Country Garden Holdings Co., einst Chinas umsatzstärkster privater Bauträger, wird sich in eine Reihe von säumigen Zahlern wie der China Evergrande Group einreihen, wenn es die in der vergangenen Woche fälligen Zinszahlungen für Zwei-Dollar-Anleihen nicht binnen 30 Tagen leistet.
Analysten von China International Capital Corp, darunter Zhang Wenlang, warnten, dass der Druck entlang der Wertschöpfungskette des Immobiliensektors – etwa durch Verkäufe, Grundstückserwerb und Bauvorhaben – das Wirtschaftswachstum Chinas auch weiterhin belasten könnte.
Wenn Sie das Fußballturnier des Landkreises Dongjiang in der Provinz Guizhou im Fernsehen oder auf Video ansehen, können Sie sehen, dass das Stadion von hohen Gebäuden umgeben ist.
Die Fläche des Distrikts Dong Giang beträgt mehr als 3.300 km2, die Bevölkerungszahl liegt bei weniger als 300.000 Menschen. Obwohl die Fläche dreimal größer ist als Hongkong (China), beträgt die Bevölkerung nur etwa 4 % von Hongkong. Aufgrund der geringen Bevölkerungsdichte wird davon ausgegangen, dass die Belegungsrate dieser Hochhäuser nicht allzu hoch sein wird.
Die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf der Stadtbewohner Chinas betrug 1978 3,6 m2, heute ist sie auf fast 40 m2 angestiegen. Etwa 97 % der städtischen Familien besitzen ein Haus, im Durchschnitt hat jeder Haushalt 1,5 Häuser, 40 % der städtischen Familien haben 2 oder mehr Häuser. Im September 2016 begann die Regierung mit der Regulierung des Immobilienmarktes und die Durchschnittspreise sanken deutlich.
Im Jahr 2020 lag der landesweite Durchschnittspreis bei 9.860 Yuan (ca. 1.360 USD)/m2.
Bis Ende 2022 wird der durchschnittliche Immobilienpreis auf 9.800 Yuan/m2 sinken. Beim aktuellen Preisniveau für Eigenheime ist das Angebot größer als die Nachfrage, was auf hohe Eigenheimpreise schließen lässt. Zudem herrscht auf dem Immobilienmarkt eine Blase, die vielen Menschen die Realisierung ihres Wunsches nach einer Verbesserung ihrer Wohnsituation auf Dauer unmöglich machen wird. Sinken die Immobilienpreise, wirkt sich dies allerdings kurzfristig auch auf Beschäftigung und Konsum aus.
Nach Angaben des Nationalen Statistikamts Chinas ist die Fläche der gewerblichen Immobilienverkäufe im ersten Halbjahr dieses Jahres im Vergleich zum Vorjahr um 5,3 % zurückgegangen, wovon die Fläche der Wohnimmobilienverkäufe um 2,8 % zurückging. Die gewerblichen Eigenheimverkäufe stiegen um 1,1 %, die Eigenheimverkäufe um 3,7 %. Die Preise für neue Eigenheime stiegen leicht und hohe Preise auf dem Primärmarkt stützten die Preise für Gebrauchtimmobilien. In einigen Städten haben die hohen Immobilienpreise den Verkauf gebrauchter Häuser behindert.
Statistiken von lianjia.com zufolge stieg die Anzahl der Schilder mit der Aufschrift „Gebrauchthäuser zum Verkauf“ in Peking, Shanghai, Guangzhou und Shenzhen im ersten Halbjahr im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 48,2 %, 36,7 %, 35,8 % bzw. 30,9 %. Die Anzahl der erfolgreichen Transaktionen im Bereich Gebrauchtwohnungen sank jedoch im gleichen Zeitraum um 12,7 %, 11,1 % bzw. 10,3 % und stieg um 0,8 %.
Viele Kleinanleger beklagen, dass es „einen Preis, aber keinen Markt“ gebe, denn selbst bei stabilen Preisen könne man nicht verkaufen, wenn der Preis nicht deutlich gesenkt werde.
In Städten der zweiten, dritten und vierten Kategorie sind die Immobilienpreise niedrig und auch die Einkommen der Menschen dort sind relativ niedrig. Der Neubau von Häusern läuft im Allgemeinen schleppend und auf dem Markt für Gebrauchtimmobilien sieht es sogar noch trüber aus.
In den Städten Zhongshan und Jiangmen in der Greater Bay Area gibt es eine große Zahl leerstehender Häuser, und der Handel mit gebrauchten Häusern kommt nur sporadisch vor.
Wie behandelt man langsam heilende Wunden?
Der chinesische Immobilienmarkt ist im ersten Halbjahr 2023 insgesamt noch nicht optimistisch, da sich das Angebot-Nachfrage-Verhältnis auf dem Immobilienmarkt verändert hat und die Häuserpreise zumindest kurzfristig weiter sinken werden.
Mitte Juli bestätigte die People’s Bank of China (PBoC, Zentralbank), dass „das Verhältnis von Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt tiefgreifende Veränderungen erfahren hat“.
Am 21. Juli betonte der chinesische Staatsrat auf seiner regulären Sitzung die Notwendigkeit einer nachhaltigen Reform der städtischen Siedlungen in Megastädten.
Am 24. Juli hielt das Politbüro eine Konferenz zur Erörterung des Immobilienmarktes ab und betonte die Notwendigkeit, sich an die neue Situation großer Veränderungen im Verhältnis von Angebot und Nachfrage auf dem chinesischen Immobilienmarkt anzupassen und die Immobilienpolitik umgehend anzupassen und zu optimieren. Das Politbüro schlug erneut vor, die Renovierung städtischer Dörfer und den Bau öffentlicher Infrastruktur mit doppelter Nutzung (Normal- und Notfallnutzung) aktiv zu fördern. Betonen Sie die Notwendigkeit, über verschiedene Kanäle günstigen Mietwohnungsbau zu schaffen.
Am 1. August hielten die PBoC und die State Administration of Foreign Exchange eine sechsmonatige Arbeitskonferenz ab und erklärten ihre Unterstützung für eine stabile und gesunde Entwicklung des Immobilienmarktes. Die Konferenz verlängerte die Kreditlaufzeit, um die Übergabe der Häuser zu gewährleisten, sorgte für eine stabile und geordnete Kapitalfinanzierung des Immobilienmarktes und erhöhte die finanzielle Unterstützung für die Wohnungsmiete, die Sanierung städtischer Dörfer und den Bau kostengünstiger Wohnungen.
Gleichzeitig wurde auf der Konferenz die Notwendigkeit betont, das System zur Überwachung, Bewertung und Vorbeugung finanzieller Risiken zu perfektionieren und rote Linien aufrechtzuerhalten, um das Auftreten systemischer Finanzrisiken zu verhindern. Die Regulierungsbehörden betonten außerdem die Notwendigkeit einer differenzierten Wohnungsbaukreditpolitik, die eine Senkung der individuellen Wohnungsbaukreditzinsen und der Raten für die erste Rate vorsieht, um den Bedarf an Wohnraum zu decken.
In den letzten Monaten hat die chinesische Regierung zudem kontinuierlich Informationen zu Konjunkturimpulsen angekündigt. Zu den Kerninhalten gehören:
Erstens ist auf dem chinesischen Immobilienmarkt ein Wandel vollzogen: Statt dass die Nachfrage das Angebot übersteigt, ist es nun so, dass das Angebot die Nachfrage übersteigt. Immobilien machen noch immer einen wesentlichen Bestandteil des Familienvermögens aus, doch die Ära des Eigenheimkaufs als primäres Mittel zur Vermögensbildung ist vorbei. Auch Chinas Investitionen in die Immobilienentwicklung gingen im ersten Halbjahr um 7,9 Prozent zurück, während die Nachfrage noch schneller sank.
Zweitens verfolgt die Bankfinanzierung von Immobilien heutzutage zwei wichtige Ziele: Zum einen soll sie die Übergabe der Häuser sicherstellen, zum anderen soll sie Bauträger dabei unterstützen, die Häuser vertragsgemäß zu übergeben und zum anderen soll sie einen Zusammenbruch des Immobilienmarktes verhindern. Zweitens geht es darum, städtische Dörfer zu sanieren und preiswerten Wohnraum sowie günstigen Mietwohnungsbau zu schaffen. Auch wenn es in einigen Dokumenten nicht offiziell erwähnt wird, besteht die konkrete Maßnahme dennoch darin, „Häuser zum Wohnen, nicht zur Spekulation“ zu errichten. Ohne Spekulation sind hohe Immobilienpreise allerdings kaum aufrechtzuerhalten.
Drittens: Stärkung der Risikoüberwachung und des Risikomanagements. Am 27. Juli gab der Immobilienentwickler Evergrande Group bekannt, dass seine Gesamtverschuldung Ende 2022 2,4 Billionen Yuan überstieg. Bis Ende 2022 wird Evergrande mehr als 100.000 Mitarbeiter haben; Vertragsschulden in Höhe von über 720 Millionen Yuan im Zusammenhang mit Hunderttausenden verkaufter, aber noch nicht ausgelieferter Wohnungen.
Der richtige und rechtmäßige Umgang mit insolventen, illiquiden und verlustbringenden Immobilienunternehmen wie Evergrande ist eine Bewährungsprobe für das chinesische Bankensystem und andere Gläubiger.
Viertens soll die Senkung der Hypothekenzinsen und Anzahlungen in erster Linie Erstkäufern und Käufern von Eigenheimen helfen, die ihre Häuser renovieren müssen. Wenn sich das Einkommen der Menschen und die Immobilienpreise nicht ändern, wird eine Senkung der Anzahlung dazu führen, dass sich die Immobilienblase auf Finanzkredite ausweitet. Dies widerspricht dem Ziel, systemische Finanzrisiken zu verhindern, wobei der Handlungsspielraum begrenzt ist.
Bleiben die Immobilienpreise über einen längeren Zeitraum unverändert und steigen die Löhne, werden einige alte Gebäude abgerissen, und die Kaufkraft der neuen Bewohner könnte die aktuellen Preise einige Jahre später stützen.
Um die Wirtschaft zu stabilisieren, hat die Regierung kontinuierlich günstige Maßnahmen zur Stabilisierung der Immobilienpreise eingeführt, doch insgesamt werden die chinesischen Immobilienpreise kurzfristig weiter sinken, insbesondere auf dem Markt für Gebrauchtimmobilien.
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