Versorgungsengpass
Am 19. Mai hielt das Bauministerium eine Konferenz ab, um das Projekt vorzustellen, in den Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen (CH) für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeiter in Industrieparks (IPs) im Zeitraum 2021–2030 zu investieren (Projekt). Nach Angaben des Bauministeriums hat die Umsetzung der Sozialwohnungspolitik einige Mängel bei der Planung und Zuteilung von Landmitteln für den sozialen Wohnungsbau offenbart. Mechanismen und Richtlinien zur Förderung der Entwicklung von Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen (NOCN) … Das Bauministerium hat ein Projekt vorgelegt und der Premierminister hat ein Projekt herausgegeben, in dem die Entwicklung von Sozialwohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeiter in Industrieparks als eine der Schlüsselaufgaben der sozioökonomischen Entwicklung des Landes identifiziert wird. Ziel ist es, bis 2030 insgesamt rund 1 Million CHs anzustreben.
Das Angebot an Sozialwohnungen ist knapp, sodass das Vorzugskreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND keine ausstehenden Schulden verursacht hat.
Davon werden im Zeitraum 2021–2025 etwa 428.000 CH fertiggestellt; In der Phase 2025 – 2030 werden etwa 634.200 CH fertiggestellt. Gleichzeitig sollten den Standorten für jeden Zeitraum (2022–2025 und 2025–2030) konkrete Ziele für die Fertigstellung von Sozialwohnungen zugewiesen werden. Um das Projekt erfolgreich umzusetzen, ist es notwendig, Schwierigkeiten und Hindernisse zu identifizieren, um Lösungen zu finden, „die richtige Krankheit zu finden, um das richtige Medikament zur Heilung zu finden“.
Auf der Konferenz erklärte Nguyen Xuan Bac, stellvertretender Direktor der Abteilung für Kredite im Wirtschaftssektor der Staatsbank, dass die Regierung ein Kreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND genehmigt habe, das Investoren und Käufern von Sozialwohnungen und Industrieimmobilien Vorzugsdarlehen gewährt. Nach zwei Monaten der Umsetzung sei es jedoch noch nicht möglich gewesen, das Paket auszuzahlen. Bislang hat die Staatsbank die Liste der Projekte gemäß den Anweisungen des Bauministeriums nicht erhalten, sodass im Rahmen des 120.000 Milliarden VND schweren Kreditprogramms keine ausstehenden Schulden bestehen.
Laut Herrn Bac gibt es auch viele Kritikpunkte an den aktuellen Regelungen zu den Bedingungen für den Erwerb von Sozialwohnungen. So seien etwa die Wohnbedingungen und die Bedingungen für Einkünfte, die nicht der Einkommensteuer unterliegen, angesichts der ständig steigenden Wohnungspreise nicht mehr angemessen. Diese Schwierigkeiten und Probleme werden auch die Hauptursachen dafür sein, dass das Kreditprogramm in Höhe von 120.000 Milliarden VND nicht ausreichend genutzt werden kann.
Um das 120.000 Milliarden VND schwere Paket in die Praxis umzusetzen, forderte der Vertreter der Staatsbank Ministerien und Zweigstellen auf, die entsprechenden Rechtsdokumente zu überprüfen und zu ändern, um rechtliche Hindernisse, Verfahren und Formalitäten bei Investitionen und dem Bau von Sozialwohnungen und Industriewohnungen zu beseitigen und so das Angebot dieses Immobiliensegments auf dem Markt zu erhöhen und den tatsächlichen Bedarf der Menschen zu decken. Die Volkskomitees der Provinzen und Städte müssen darauf achten und Landfonds für den Bau von Sozialwohnungen bereitstellen. Frühzeitige Bekanntgabe der Projektliste, damit die Begünstigten Zugang zu Krediten von Geschäftsbanken haben; Machen Sie Werbung für das 120.000 Milliarden VND schwere Kreditprogramm bei Investoren von Sozialwohnungs- und Industriewohnungsprojekten sowie bei der örtlichen Bevölkerung.
Unterdessen wies das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt darauf hin, dass der Grund für den Mangel an Sozialwohnungen darin liege, dass 20 Prozent der Grundstücksfonds für neue Stadtgebiete und gewerbliche Wohnbauprojekte verwendet würden, die nicht gründlich umgesetzt oder nicht für den richtigen Zweck genutzt würden. Der Mangel an Grundstücken für Investitionen in den sozialen Wohnungsbau in günstigen Lagen von Großstädten und Industrieparks ist nach wie vor weit verbreitet. Viele Volkskomitees in den Provinzen haben den Landfonds für den sozialen Wohnungsbau keine wirkliche Aufmerksamkeit geschenkt, daher ist es notwendig, dieser Frage Führungsverantwortung zuzuweisen. Der Entwurf für die Überarbeitung des Bodengesetzes sieht vor, dass Sozialwohnungsprojekte, bei denen der Staat im nationalen Interesse Land für die Bebauung zurückfordert, von Landnutzungsgebühren befreit sind. Im Falle einer Befreiung von der Grundnutzungsgebühr müssen keine Auktionsverfahren durchgeführt oder Grundnutzungsgebühren berechnet werden. Dies ist also wesentlich bequemer.
Das Angebot an Sozialwohnungen ist in Hanoi knapp, sodass für das Sozialwohnungsprojekt NHS Trung Van im Bezirk Nam Tu Liem Tausende von Kaufanträgen vorliegen und die Menschen Schlange stehen müssen.
Die Menschen vor Ort klagen über viele Schwierigkeiten.
Auf der Konferenz sagte Herr Tran Hoang Quan, Direktor des Bauamts von Ho-Chi-Minh-Stadt, dass es bei der Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus in der Stadt noch immer viele Probleme gebe, beispielsweise komplizierte Investitionsverfahren. Verfahren zur Genehmigung der Detailplanung im Maßstab 1/500, zur Grundstückszuteilung und zur Berechnung der Grundstücksgebühren. Darüber hinaus müssen bei Sozialwohnungsprojekten, neben den Verfahren zur Befreiung von Landnutzungsgebühren und Kautionen wie bei gewerblichem Wohnungsbau, zusätzliche Verfahren durchgeführt werden, wie z. B. die Bewertung von Verkaufspreisen, die Bestätigung von Käufern, Mietkäufern, Kostenprüfungen zur Ermittlung von Standardgewinnen... Bei gewerblichen Wohnungsbauprojekten und städtischen Gebieten, in denen 20 % des Landfonds für den sozialen Wohnungsbau reserviert sind, gibt es keine Vorschriften zur Ermittlung der Kosten für die Räumungsentschädigung, der Kosten für Infrastrukturinvestitionen und der Zuweisung dieser Kosten an den Landfonds für den sozialen Wohnungsbau...
In Binh Dinh werden Wohnungen ab nur 500 Millionen VND angeboten
Am Morgen des 19. Mai hielt das Volkskomitee der Provinz Binh Dinh eine Grundsteinlegungszeremonie für ein Wohnbauprojekt im Planungsgebiet Trade Union Institutional Area ab. An der Grundsteinlegungszeremonie nahmen Frau Truong Thi Mai, Mitglied des Politbüros, ständiges Mitglied des Sekretariats, Leiterin der Zentralen Organisationskommission sowie Vertreter des Zentralkomitees und der Provinz Binh Dinh teil.
Das Wohnbauprojekt im Gewerkschaftshaus der Provinz Binh Dinh ist das einzige Projekt, das vom vietnamesischen Gewerkschaftsbund in Binh Dinh entwickelt wurde, mit der IEC Construction and Electromechanical Investment Joint Stock Company als Investor. Erbaut im Stadtgebiet Long Van, Bezirk Tran Quang Dieu (Stadt Quy Nhon), mit einer Gesamtfläche von 37.617 m² und einer Gesamtinvestition von über 1.100 Milliarden VND. Ziel des Projekts ist der Bau von Wohngebieten ausschließlich für Arbeiter, Gewerkschaftsmitglieder und in Industrieparks tätige Arbeiter. Das Projekt entstand im Rahmen des vom Premierminister genehmigten und vom vietnamesischen Gewerkschaftsbund umgesetzten Projekts „Investition in den Aufbau von Gewerkschaftsinstitutionen in Industrieparks und Exportverarbeitungszonen“.
Das Projekt umfasst 4 Hochhausblöcke mit 1.500 Wohnungen, die Fläche der Wohnungen ist flexibel von 50 – 70 m² gestaltbar, mit entsprechenden Verkaufspreisen von 500 – 700 Millionen VND/Wohnung. Mit der Übergabe der ersten Wohnungen ist im vierten Quartal 2024 zu rechnen.
Herr Pham Anh Tuan, Vorsitzender des Volkskomitees der Provinz Binh Dinh, fügte hinzu: „Die Provinz wird auch in Zukunft planmäßig Sozialwohnungsprojekte umsetzen, insbesondere Wohnungen für Arbeiter. Wir sind entschlossen, bis 2025 in den Bau von etwa 12.900 Sozialwohnungen zu investieren, also fünf Jahre früher als der Premierminister der Provinz Binh Dinh im Rahmen des am 3. April 2023 genehmigten Projekts zur Investition in den Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeiter in Industriegebieten im Zeitraum 2021–2030 zugewiesen hat.“
Thanh Quan
Laut Herrn Quan sind die Entschädigungs- und Räumungsarbeiten bei einigen Sozialwohnungsprojekten sehr schwierig und langwierig, der Projektfortschritt ist langsam oder sogar unmöglich. Langfristiges Kapital mit Vorzugszinsen, das Investoren dabei unterstützt, Kredite für Investitionen in Sozialwohnungsprojekte aufzunehmen und den Begünstigten der Sozialwohnungspolitik Kredite für den Kauf von Häusern zu gewähren, ist instabil, nicht zeitgerecht, die Verfahren sind sehr kompliziert und die Kriterien lassen sich nur schwer erfüllen. Verfahren zur Anpassung von Bebauungsplänen im Maßstab 1/2000 und Detailplänen im Maßstab 1/500 sind sehr schwierig und langwierig. Der Staat verfügt über keinen Mechanismus, um Ressourcen von Personen, die Sozialwohnungen benötigen, zu mobilisieren, um über Banken, Kreditfonds oder Bausparkassenmodelle Investitionskapital für den sozialen Wohnungsbau zu bilden...
In Bezug auf Lösungen sagte Herr Quan, dass Ho-Chi-Minh-Stadt Landnutzungspläne prüfe und plane, um ausreichende Landmittel für die Umsetzung von Sozialwohnungs- und Industriewohnungsprojekten gemäß den gesetzlichen Bestimmungen sicherzustellen. Stellen Sie Unternehmen öffentlich Fonds für soziales Wohnungsbau-Investmentland vor, um Forschungs- und Investitionsvorschläge zu unterbreiten. Die Stadt hat außerdem spezielle Lösungen und Verfahren herausgegeben, um die Verwaltungsverfahren für die Landzuteilung, Landpacht und Umwandlung von Reisanbauflächen und einigen anderen Arten von Grundstücken (kein Wohngrundstück) zur Umsetzung von Investitionsprojekten für den sozialen Wohnungsbau zu verkürzen.
Herr Duong Duc Tuan, stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees von Hanoi, sagte, die Stadt Hanoi habe sich zum Ziel gesetzt, bis 2025 etwa 1,2 Millionen Quadratmeter neue Wohnfläche zu schaffen, und bereite sich darauf vor, in eine Reihe konzentrierter Sozialwohnungsgebiete zu investieren. Herr Tuan meinte, dass die verbindliche Regelung zur Reservierung von Grundstücken für den sozialen Wohnungsbau noch immer viele Mängel aufweise. Beispielsweise sind Projekte, die weit vom Zentrum Hanois entfernt liegen, wie etwa die Bezirke Ba Vi, Ung Hoa, My Duc usw., nicht für den Bau von Sozialwohnungen geeignet. Oder ein kommerzielles Wohnbauprojekt mit einer Größe von über zwei Hektar, bei dem dennoch 20 % der Fläche für den sozialen Wohnungsbau reserviert werden müssen, ist ungeeignet und fragmentiert. Wenn Sie diese Regelung jedoch nicht wünschen, müssen Sie sich dennoch beim Premierminister melden, um die Zahlung von Landnutzungsgebühren anstelle des Baus eines Hauses in Erwägung zu ziehen, was zu unnötig langwierigen Verfahren führt. Hanoi möchte proaktiv Ersatzlandfonds für den Bau von Sozialwohnungen für diese Projekte in konzentrierten Sozialwohnungsgebieten bereitstellen. Gleichzeitig ist die Stadt Hanoi befugt, die Planung von Industrieparks und Exportverarbeitungszonen anzupassen, um die Grundstücksmittel für den Bau von Sozialwohnungen zur Miete aufzustocken.
Noch nicht erreicht, unattraktive Anreize
Bauminister Nguyen Thanh Nghi räumte ein, dass das Ziel der Entwicklung von Sozialwohnungen in letzter Zeit im Vergleich zum Ziel nicht erreicht wurde. Der politische Mechanismus zur Regelung der Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus weist einige Inhalte auf, die nicht reaktionsfähig sind, nicht mit der Realität Schritt halten und umgehend ergänzt werden müssen. Die Verfahren für den Aufbau einer Investition, das Kauf- und Verkaufsmanagement sowie die Kauf- und Verkaufsrichtlinien werden in vielen Schritten und Phasen durchgeführt und ihre Umsetzung nimmt viel Zeit in Anspruch. Die Anreizpolitik für Investoren ist nicht attraktiv genug, der Staatshaushalt hat immer noch Schwierigkeiten, günstige Kredite zu vergeben und die Kommunen müssen stärker aufpassen. Das Ministerium arbeitet an einem Entschließungsentwurf zum Thema Sozialwohnungen, der der Regierung und dem Sekretariat zur Verkündung vorgelegt werden soll, um die Führungsrolle der Partei bei der Wohnraumentwicklung für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeitnehmer zu stärken.
Kommunen müssen dem sozialen Wohnungsbau mehr Aufmerksamkeit schenken
Die Kommunen müssen über spezielle Mechanismen und Lösungen verfügen, um die Verwaltungsverfahren für Projektgründung, Genehmigung, Grundstückszuteilung, Grundstückspacht, Baufeldräumung, Bauinvestitionsverfahren usw. zu verkürzen. Die lokalen Haushalte müssen ausgeglichen und zugewiesen werden, um Unternehmen zu ermutigen, in den sozialen Wohnungsbau zu investieren und zusätzliche Anreize zu schaffen, um sie zu unterstützen, zu ermutigen und anzuziehen. Darüber hinaus müssen die Kommunen die Projekte prüfen und mit den zuständigen Ministerien und Zweigstellen abstimmen, um Lösungen zu finden, bei denen es in der letzten Zeit zu rechtlichen Problemen gekommen ist. So können diese Ressourcen freigesetzt werden, insbesondere bei Projekten mit sauberem Land, die sofort in die Bauphase übergehen können, um Angebot für den Markt zu schaffen.
Stellvertretender Bauminister Nguyen Van Sinh
Es gibt keine Anweisungen, wie das Geld zur Begleichung der Verpflichtungen aus dem Sozialwohnungsbau verwendet werden soll.
Das Gesetz enthält bislang keine Vorgaben zur Verwendung der Mittel aus kommerziellen Projekten, die ihrer Verpflichtung zur Entwicklung von Sozialwohnungen durch die Zahlung von Geldern nachkommen. Daher müssen die zentralen Ministerien und Zweigstellen bald Anweisungen zur Verwaltung und Verwendung dieser Gelder herausgeben. Es muss ein Verfahren geben, um die Zeit für die Auswahl von Investoren für Wohnbauprojekte im Allgemeinen und für Investitionsprojekte im sozialen Wohnungsbau im Besonderen zu verkürzen. Im Falle der Auswahl von Investoren durch Ausschreibungen sollten für die verschiedenen Arten von Sozialwohnungen gesonderte Ausschreibungsbestimmungen gelten (Vereinfachung, Verkürzung der Verfahren und der Umsetzungszeit).
Herr Duong Duc Tuan, stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees von Hanoi
Viele Defizite im sozialen Wohnungsbau
Die Nachfrage nach Sozialwohnungen und Wohnraum für einheimische Arbeitnehmer ist sehr groß, doch der Mechanismus zur Entwicklung dieser Art von Wohnraum weist noch immer viele Mängel auf, beispielsweise einen engen Kreis von Begünstigten und komplizierte Verfahren für den Kauf und Verkauf von Sozialwohnungen. Die Preisfeststellung für Sozialwohnungen vor dem Verkauf, der Vermietung oder dem Mietkauf von Projekten, in die mit Mitteln aus dem Staatshaushalt investiert wird, muss von den Provinzbehörden durchgeführt werden, was ebenfalls zeitaufwändig und kostspielig ist. Die Mobilisierung von Kapital für soziale Wohnungsbauprojekte ist mit zahlreichen Schwierigkeiten verbunden, da staatliche Fördermittel begrenzt sind und es für Investoren in soziale Wohnungsbauprojekte schwierig ist, auf diese zuzugreifen.
Herr Nguyen Van Danh, stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees der Provinz Binh Duong
Laut dem stellvertretenden Bauminister Nguyen Van Sinh hat das Ministerium den Entwurf des überarbeiteten Wohnungsbaugesetzes fertiggestellt, der von der Regierung genehmigt wurde und der Nationalversammlung in der 5. Sitzung der 15. Nationalversammlung vorgelegt wird. Dementsprechend hat das Bauministerium der Regierung vorgeschlagen, der Nationalversammlung einen Vorschlag vorzulegen, der es ermöglicht, dass die Sozialwohnungspolitik bald nach Inkrafttreten des überarbeiteten Wohnungsbaugesetzes (voraussichtlich ab 1. Januar 2024) in Kraft tritt, einschließlich einer Reihe von Richtlinien zu: Begünstigten und Bedingungen; Planung und Landzuteilung für den sozialen Wohnungsbau; Auswahl der Investoren; Verfahren zur Projektimplementierung; Vorzugspolitik des Staates... Gleichzeitig gibt es gesonderte Richtlinien für die Unterbringung von Arbeitern und die Unterbringung von Streitkräften, um Anreizmechanismen und Entwicklungsanreize zu schaffen.
„In der kommenden Zeit werden sich Ministerien und Zweigstellen weiterhin mit den Behörden der Nationalversammlung abstimmen, um das geänderte Wohnungsbaugesetz im Einklang mit dem geänderten Bodengesetz, dem geänderten Ausschreibungsgesetz, dem Steuergesetz usw. fertigzustellen und zu verkünden. Dem Premierminister Bericht erstatten, damit dieser dem Ständigen Ausschuss der Nationalversammlung den mittelfristigen öffentlichen Investitionsplan für den Zeitraum 2021–2025 und 2026–2030 zur Umsetzung der Sozialwohnungspolitik zur Prüfung und Ergänzung vorlegen kann. Durch Leitung und Koordination werden Kommunen und Kreditinstitute angeleitet, schnell Kredite zu vergeben und auszuzahlen, wobei der Schwerpunkt auf Schlüsselbereichen und den richtigen Themen für Unternehmen und Immobilienprojekte liegen muss, die die gesetzlichen Bedingungen erfüllen; dem Kreditportfolio für Sozialwohnungsprojekte wird Priorität eingeräumt, um die soziale Sicherheit zu gewährleisten“, sagte Herr Sinh.
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![[Foto] „Schönheiten“ nehmen an der Paradeprobe am Flughafen Bien Hoa teil](https://vstatic.vietnam.vn/vietnam/resource/IMAGE/2025/4/11/155502af3384431e918de0e2e585d13a)
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