ما هي العوامل التي تجعل العقارات السياحية تبقى "مجمدة"؟

[إعلان 1]

السوق ليس به أي تغييرات واضحة.

وبحسب تقرير نشرته مجموعة DKRA مؤخراً عن سوق العقارات في يوليو 2023، فإن العديد من مشاريع العقارات السياحية لم تحقق السيولة المتوقعة، مما أدى إلى تأجيل موعد تنفيذ المبيعات. ولهذا السبب، تم في شهر يوليو/تموز افتتاح مشروع جديد واحد فقط للبيع، مع طرح 40 منتجاً في السوق، بانخفاض قدره 88% مقارنة بالفترة نفسها.

ومن الجدير بالذكر أن الطلب على هذا السوق لا يزال منخفضا للغاية حيث تم تسجيل صفقة ناجحة واحدة فقط، بانخفاض قدره 99% مقارنة بنفس الفترة. وعلقت مجموعة DKRA على أن أسعار طرح هذه المنتجات مرتفعة نسبيًا، إلى جانب نفسية المستثمرين الحذرة، مما أدى إلى بقاء السيولة هادئة. ناهيك عن العوامل الأخرى مثل العوامل القانونية وأسعار الفائدة وانتعاش صناعة السياحة التي لا تزال ضئيلة، مما يؤثر على سيولة العقارات المنتجعية.

انخفاض حجم التعاملات في الفلل السياحية بنسبة 99%.. ما هي العوامل التي لا تزال تؤثر على السوق؟ الصورة 1 — فيلا منتجع واحدة فقط للبيع في يوليو 2023. (الصورة: مجموعة DKRA)

في الشهر التالي، تعتقد DKRA أن العرض والطلب في السوق سيرتفعان قليلاً مقارنة بشهر يوليو، ولكن لن يكون هناك الكثير من الاختراقات الواضحة. وفي قطاع المنازل/المتاجر المنتجعية، زاد العرض الجديد في يوليو مقارنة بالأشهر الستة الأولى من العام، ولكن تم طرح مشروعين فقط للبيع في مرحلة المبيعات التالية. وانخفض العرض في هذا القطاع بنسبة 75% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي. معدل الامتصاص هو 1% فقط.

وارتفع العرض من الشقق الفندقية بنحو 52% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي مع افتتاح 3 مشاريع للبيع بما يعادل 405 وحدات. ويفوق هذا الرقم إجمالي عدد الشقق الجديدة المعروضة للبيع في الربع الثاني من عام 2023 والبالغة 378 وحدة. ومع ذلك، فإن جميع المنتجات الجديدة تتركز في المنطقة الوسطى.

كما أن قطاع الشقق الفندقية هو القطاع الذي حقق أكبر عدد من المعاملات في هذا السوق بواقع 113 معاملة ناجحة في يوليو. ومع ذلك، لا يزال حجم المعاملات متركزا في مشروع واحد، أما المشاريع المتبقية فتتمتع جميعها بمعدلات استهلاك متواضعة. هذه مشاريع ذات وثائق قانونية كاملة، وتديرها علامات تجارية كبرى، ويصل سعرها إلى أقل من 50 مليون دونج/متر مربع.

وتتوقع DKRA أيضًا أن يستمر العرض والطلب في السوق في التعافي خلال الشهر المقبل، ولكن من غير المرجح أن تكون هناك تقلبات قوية في الأمد القريب.

انخفاض حجم التعاملات في الفلل السياحية بنسبة 99%.. ما هي العوامل التي لا تزال تؤثر على السوق؟ الصورة 2 — من غير المرجح أن يحقق قطاع العقارات المنتجعية تقدماً في الأمد القريب.

وفيما يتعلق بأسعار بيع العقارات المنتجعية، فمن المتوقع ألا يتقلب السوق الأولي كثيراً مقارنة بالشهر الماضي. ولا يزال المستثمرون الذين ينفذون المنتجات يحافظون على برامج دعم أسعار الفائدة، وحوافز الخصم التي تصل إلى 50% للعملاء الذين يدفعون بسرعة، وفترة السماح لسداد أصل الدين... ومع الحفاظ على الحوافز، من المتوقع أن يشهد العرض والطلب انتعاشًا طفيفًا، ويتركز بشكل رئيسي في بينه دينه وكين جيانج.

وبحسب أحدث تقرير صادر عن وزارة البناء، فإن العرض الجديد من الفنادق والمنتجعات على مستوى البلاد في الربع الثاني من عام 2023 لن يتم استكماله إلا من خلال عدد قليل من المشاريع التي تم افتتاحها وتشغيلها. يوجد مشروع سياحي منتجعي مرخص واحد فقط، وهو منطقة سياحية موضوعية ومنتجع على قمة جبل با دين (تاي نينه).

كيفية إنقاذ العقارات المنتجعية؟

تشير دراسة استقصائية أجريت على بعض المناطق السياحية الشهيرة في جميع أنحاء البلاد إلى أن حالة مشاريع الفلل المهجورة والفيلات المنتجعية والشقق الفندقية والفنادق المكتبية التي لا يوجد بها عملاء هي حالة شائعة جدًا. واجه العديد من المستثمرين الثانويين صعوبة في التعامل مع الضغوط المالية الناجمة عن استخدام الرافعة المالية ولم يتمكنوا من استغلال التدفق النقدي من المنتجات، لذلك اضطروا إلى قبول البيع بأسعار "خانقة" في الآونة الأخيرة.

وتظهر العديد من دراسات السوق أيضًا أن هامش الربح في العقارات السياحية منخفض جدًا حاليًا، حيث يصل فقط إلى حوالي 1%، وقليل جدًا من المشاريع تصل إلى 4-5% أو أكثر. العديد من المشاريع التي كانت ملتزمة بتحقيق ربح يتراوح بين 8-12% عند فتح باب البيع أصبحت الآن غير قادرة على تحقيق ذلك.

ونظراً للطبيعة الخاصة للعقارات السياحية، فإن التعافي مثل قطاعات السوق الأخرى مع إزالة العوائق المتعلقة بأسعار الفائدة والقانونية لا يبدو كافياً. ولا تزال المشكلة المتبقية في قطاع العقارات السياحية تكمن في أن العرض يفوق الطلب في قطاع المنتجعات والسياحة.

انخفاض حجم التعاملات في الفلل السياحية بنسبة 99%.. ما هي العوامل التي لا تزال تؤثر على السوق؟ الصورة 3 — إن زيادة العرض من المنتجات ولكن عدم وجود تنمية مناسبة للسياح المحتملين أدى إلى وجود فجوة كبيرة بين العرض والطلب.

وبحسب بيانات الإدارة العامة للسياحة، استقبلت فيتنام في الأشهر الستة الأولى من العام ما يقرب من 70 مليون زائر، بما في ذلك 5.6 مليون زائر دولي ونحو 64 مليون زائر محلي. وبلغ عدد الزوار الدوليين 66% فقط مقارنة بالفترة نفسها من عام 2019، في حين زاد عدد الزوار المحليين 1.4 مرة. وتقدر الإيرادات الإجمالية من السياحة بنحو 343.1 مليار دونج، بزيادة قدرها 1.45٪ عن نفس الفترة من عام 2019 عند 338.2 مليار دونج.

ومع عدم تعافي أعداد الزوار الدوليين بشكل كامل حتى الآن، يستمر العرض من العقارات المخصصة للمنتجعات في الارتفاع، وقد أدت أزمة العرض الزائد إلى ترك العديد من منتجات المنتجعات دون استغلال في الآونة الأخيرة. وتقول آراء كثيرة إنه إذا لم يتعافَ عدد السياح المحتملين، أو حتى يزداد بشكل حاد، فإن سوق العقارات السياحية سيستمر في التجمد. ويؤدي هذا إلى خلق حلقة مفرغه، حيث يمنع السوق المتجمد الخدمات من التطور ويجعل من الصعب جذب السياح المحتملين.

وبحسب الخبراء فإن إنقاذ سوق العقارات السياحية من خلال الحلول القانونية وحلول أسعار الفائدة لا يحل إلا المشكلة السطحية. وتساهم هذه التحركات إلى حد كبير في دعم أصحاب المشاريع والمستثمرين لاستعادة الثقة في الفترة الحالية. ولكن لتعزيز القيمة الحقيقية وزيادة السيولة من هذا النوع، فإن المفتاح يكمن في مسألة الطلب الفعلي.

لذلك، بالإضافة إلى التركيز على المبيعات، يجب على المستثمرين أيضًا تشغيل الخدمات المصاحبة بسرعة والتركيز على الترويج لصورتهم، والجمع بين سوق السياحة لجذب العملاء المحتملين. وهذا أيضًا يجعل المستثمرين أكثر اهتمامًا بمنتجات هذا السوق ويستمرون في اختيار الاستثمار. وبحسب المحللين، لا يمكن تحسين هذه المشكلة بين عشية وضحاها، لذا لنرى تعافي سوق العقارات السياحية، لا يزال يتعين علينا الانتظار حتى نهاية عام 2024 أو بداية عام 2025.

[إعلان 2]
مصدر