"إجراء المعاملات ببطء، والتنبؤ بوقت "الذوبان"، وإطلاق مشروع Vinhomes في مدينة هوشي منه، وإنشاء منطقة حضرية فائقة في Dung Quat قريبًا"

السوق ينتظر تأثيرات إيجابية من خفض أسعار الفائدة، والإجراءات التي يجب على المستثمرين معرفتها لبيع المساكن المستقبلية، كوانج نجاي يريد بناء مدينة عملاقة... هي أحدث أخبار العقارات.

بالنسبة لشركات العقارات، عندما تكون أسعار الفائدة مرتفعة، بنسبة 11-13%، فإن ذلك سيؤثر على التكاليف المرتفعة. (الصورة: ثانه سون)

أسعار الفائدة تستمر في الانخفاض، متى يصبح سوق العقارات "ساخنًا" مرة أخرى؟

وبحسب موقع "فيتنام نت"، خفض البنك المركزي أسعار الفائدة التشغيلية أربع مرات منذ شهر مارس/آذار الماضي. وبناء على ذلك، سيتم اعتبارا من 19 يونيو/حزيران تعديل سلسلة من أسعار الفائدة التشغيلية نحو الانخفاض. ومن الجدير بالذكر أن الحد الأقصى لسعر الفائدة المطبق على الودائع لمدة تتراوح من شهر إلى أقل من 6 أشهر انخفض من 5% سنويا إلى 4.75% سنويا.

ويرى الخبراء أن خفض سعر الفائدة يعد إشارة جيدة للاقتصاد. ومن المتوقع أن يكون لذلك تأثير إيجابي على سوق العقارات.

من منظور الأعمال، قال السيد فو كونغ كويت، المدير العام لشركة دات زانه مين باك للعقارات والخدمات، إن انخفاض أسعار الفائدة أثر إلى حد ما على سوق العقارات، وخاصة نفسية السوق.

قال السيد كويت: "على الرغم من أن التأثير ليس واضحًا تمامًا، إلا أن المعاملات قد تحسنت قليلاً. في دات زانه، منذ أبريل وحتى الآن، كانت هناك معاملات؛ بمعدل حوالي 25-30 معاملة شهريًا، بدلاً من 4-5 معاملات فقط سابقًا. وتتركز المعاملات بشكل رئيسي في سوق هانوي."

وفقًا لهذا المسؤول، ورغم هذا التحسن، لا يزال عدد هذه المعاملات بطيئًا للغاية: "انخفضت أسعار الفائدة على المدخلات، لكن أسعار الفائدة على الإنتاج والإقراض لم تنخفض كثيرًا. لا يزال مشتري المنازل يدفعون أسعار فائدة تتراوح بين 11% و12%، مما يُصعّب عملية "رفع" السيولة العقارية. يجب أن تنخفض أسعار الفائدة على الإقراض إلى أقل من 10%، وسيكون للسوق تأثير أوضح".

أما بالنسبة لأعمال العقارات، فعندما تكون أسعار الفائدة مرتفعة، أي ما يعادل 11-13%، فإن ذلك سيؤثر على التكاليف المرتفعة. تريد الشركات التي لديها مشاريع أن تبيع بأسعار معقولة ورخيصة، ولكن تكاليف المدخلات، وخاصة تكاليف الفائدة، لا تزال مرتفعة؛ ولا تنخفض تكاليف مواد البناء والعمالة، مما يفرض ارتفاع أسعار المساكن. "عندما يكون سعر البيع مرتفعًا، فإن السيولة ليست جيدة"، كما حلل السيد كويت.

وبحسب زعيم حزب دات زانه مين باك، فإنه على الرغم من تدخل الحكومة "لحل" القضايا المتعلقة بالسندات، وتمديد القروض... وكان لها تأثير جيد للغاية على الشركات بشكل عام، فإن سعر الفائدة على قروض الشركات يجب أن ينخفض إلى 9-10% حتى تتمكن الشركات من "التنفس" بسهولة أكبر. وفي ذلك الوقت، ستكون هناك مصادر للسلع يتم دفعها إلى السوق بأسعار أفضل.

نأمل أن يكون النمو في الربعين الثالث والرابع أفضل، مما سيؤدي إلى تحسن السوق الاقتصادي، ومن ثم ازدهار سوق العقارات. في الربع الثالث من عام ٢٠٢٣، ومع وجود مؤشرات إيجابية، لن يكون السوق "متجمدًا" كما كان من قبل.

ومع ذلك، فمن غير الممكن تحقيق اختراق، أو كسر جليد العقارات بشكل فوري، أو تحقيق صفقة اختراق في السوق. وأضاف السيد كويت أن السيولة سوف تتحسن بشكل أفضل من هذه المرة.

في غضون ذلك، قال السيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، إن خفض أسعار الفائدة سيكون له تأثير إيجابي على سوق العقارات. ومع ذلك، مع خفض سعر الفائدة الحالي، فإن المستثمرين والمطورين، وفقا للسيد دينه، يشعرون فقط "بالحماس"، ولكن من أجل الوصول فعليا إلى رأس المال، لا يزال يتعين عليهم إجراء حسابات لأن سعر الفائدة لا يزال عند عتبة يصعب امتصاصها.

خلال هذه الفترة، ينخفض مستوى الأسعار، ويضعف استيعاب السوق، وتظل أسعار الفائدة على القروض مرتفعة... لذا سيكون الاقتراض من البنوك للاستثمار منخفضًا. لا يفكر المستثمرون فقط في اقتراض رأس مال استثماري في هذا الوقت، بل يفكرون أيضًا في اقتراض رأس مال استثماري.

وفي الوقت نفسه، بالنسبة للبنوك، فإن خفض أسعار الفائدة يجب أن يهدف أيضاً إلى مراقبة وضبط قضايا التضخم وسعر الصرف. وبالتالي، لا يمكن خفض أسعار الفائدة على القروض بشكل فوري، ولا يمكن مواكبة خفض أسعار الفائدة على الودائع. "لا زال علينا أن ننتظر"، قال السيد دينه.

ويرى هذا الخبير أنه في ظل الوضع الحالي، سيظل من الصعب على سوق العقارات أن يظل نابضًا بالحياة في نهاية العام، ولن يظهر سوى علامات التعافي.

إذا تم "حل" المشاكل القانونية المتعلقة بالمشاريع العقارية بشكل أساسي في الربعين الثالث والرابع من عام ٢٠٢٣، فستبدأ المشاريع في إظهار بوادر استئناف عملياتها؛ وسيظهر سوق العقارات بوادر انتعاش. وعندها، سيستقر السوق تدريجيًا، كما أضاف السيد دينه.

فين هومز تطلق مشروع جلوري هايتس في المدينة. إدارة رأس المال البشري

أقامت شركة Vinhomes مؤخرًا حدثًا لإطلاق مشروع Glory Heights، حيث جمع 48 وكيلًا وتحالفًا مع أكثر من 7000 متخصص في المبيعات. في سياق إظهار السوق للعديد من علامات التعافي، أصبح "غلوري هايتس" صندوقًا سكنيًا "رائجًا" يسعى إليه مستثمرو العقارات.

مستوحى من "مدينة المليارديرات" ماليبو، يستثمر Glory Heights في مرافق الرعاية الصحية التي تظهر لأول مرة في Vinhomes Grand Park مع سلسلة من حمامات السباحة Malibu بمساحة 845 مترًا مربعًا، وشلال لا متناهي، وجاكوزي فاخر، وغرفة ساونا، وحديقة ديناصورات فريدة من نوعها، ومنطقة كاريوكي عائلية فاخرة...

إلى جانب ذلك، فإن الموقع المميز لـ Glory Heights في "قلب" Vinhomes Grand Park هو أيضًا ضمان لقيمة المشروع وإمكانية الربح. يقع هذا المشروع على شارع التسوق Rodeo، بجوار مركز Vincom Mega Mall وساحة Golden Eagle... وعلى بعد خطوات قليلة فقط، يمكن لسكان Glory Heights الوصول إلى أفضل المرافق في Metropolis.

من خلال جمع كل القيم الخاصة، وخلق نوعية حياة متفوقة للطبقة المتوسطة والعليا، يعتبر Glory Heights جيلًا جديدًا من The Landmark (Vinhomes Central Park) في قلب الشرق المزدهر، ومكان إقامة للمجتمع النخبوي وأصل مربح قوي.

يريد كوانج نجاي بناء "مدينة عملاقة" تزيد مساحتها عن 7000 هكتار

في 22 يونيو، وافق رئيس اللجنة الشعبية الإقليمية دانج فان مينه على مهمة المسح والتخطيط وتقدير التكلفة لخطة تقسيم المناطق الإنشائية بمقياس 1/2000 لمنطقة الخدمات الحضرية في جنوب شرق دونج كوات.

Một góc KKT Dung Quất nhìn từ trên cao (Ảnh: Quốc Triều).

زاوية من المنطقة الاقتصادية دونج كوات كما تظهر من الأعلى (تصوير: كووك تريو).

وبناءً على ذلك، تقع الأراضي التي تم مسحها لأغراض التخطيط في بلديات بينه هاي، وبينه تشاو، وبينه تري، وبينه فوك، وبينه هوا، وبينه ثانه، وبينه تان فو (منطقة بينه سون).

تبلغ مساحة المسح والتخطيط للمنطقة الحضرية والخدمية في جنوب شرق دونج كوات 7325 هكتارًا. وبحلول عام 2045، سيصل عدد سكان المدينة إلى حوالي 200 ألف نسمة.

من المخطط أن يكون للمنطقة الحضرية والخدمية في جنوب شرق دونج كوات جانب واحد يواجه البحر ومصفاة النفط في دونج كوات تواجه الشمال. ستكون هذه منطقة تنمية حضرية وسياحية وخدمية، وهي البوابة الجنوبية الشرقية للمنطقة الاقتصادية دونج كوات (EZ).

تحتوي منطقة الخدمات الحضرية في جنوب شرق دونج كوات أيضًا على مراكز مجمع إداري وخدمي لمنطقة دونج كوات الاقتصادية المرتبطة بتنمية منطقة فان تونغ الحضرية. تعتبر هذه المنطقة بمثابة قلب المنطقة الحضرية والخدمية في جنوب شرق دونج كوات.

الهدف من التخطيط هو بناء وتطوير منطقة الخدمات الحضرية في جنوب شرق دونج كوات لتصبح واحدة من المراكز الاقتصادية والتجارية والمالية في المنطقة الاقتصادية دونج كوات.

إنشاء مناطق حضرية ساحلية جديدة حديثة شاهقة الارتفاع جنبًا إلى جنب مع تجديد المناطق القائمة لتشكيل مناطق حضرية حديثة واستخدام الأراضي بشكل فعال، بهدف تحقيق التنمية المستدامة.

تبلغ مساحة المنطقة الاقتصادية دونج كوات حوالي 45332 هكتارًا، بما في ذلك جزيرة لي سون. وبموجب قرار تعديل التخطيط الشامل لبناء المنطقة الاقتصادية دونج كوات، سيتم بحلول عام 2045 تقسيم المنطقة الاقتصادية بالكامل إلى 5 مناطق فرعية وظيفية رئيسية للتحكم في التنمية.

في الفترة 2036-2045، ستركز مقاطعة كوانج نجاي على الاستثمار في استكمال وتطوير البنية التحتية للمناطق الحضرية بشكل متزامن، بهدف إنشاء مدينة بينه سون ومدينة لي سون تحت مقاطعة كوانج نجاي.

الإجراءات التي يجب معرفتها لبيع المسكن المستقبلي

وفقًا لأحكام الفقرة (ب) البند 2 المادة 19 من المرسوم رقم 99/2015/ND-CP، يطلب المستثمر من إدارة البناء إخطاره بأهلية بيع المساكن المستقبلية. في حالة رهن المستثمر للمشروع أو السكن المستقبلي، يجب عليه إرسال وثيقة فك الرهن أو محضر اتفاق مع المشتري والمستأجر والمرتهن بعدم الاضطرار إلى فك الرهن.

وفقاً لأحكام الفقرة الأولى من المادة 147 من قانون الإسكان، فإنه في حال رهن المستثمر للمشروع أو المسكن المستقبلي، يجب فك الرهن قبل توقيع عقد البيع، ما لم يتفق المشتري والمرتهن على ذلك.

لذا، في الوقت الذي طلب فيه المستثمر من إدارة البناء إصدار إشعار بالأهلية لبيع المساكن المستقبلية، لم يكن هناك مشتري للمنزل، وبالتالي لم يكن هناك سوى وثيقة من المرتهن العقاري توافق على شراء وبيع المنزل والتزم المستثمر قبل توقيع العقد بإلغاء الرهن العقاري على ذلك المنزل (باستثناء الحالة التي يتفق فيها المشتري والمرتهن العقاري على عدم إلغاء الرهن العقاري)، فهل هذا يتفق مع اللوائح المذكورة أعلاه؟ هل إعلان وزارة البناء بشأن الأهلية لبيع المساكن المستقبلية يتوافق مع اللوائح المذكورة أعلاه؟

وحول هذه القضية ردت وزارة البناء على النحو التالي:

تنص المادة 147 من قانون الإسكان على أنه: إذا رهن المستثمر المشروع أو المسكن المستقبلي وجب فك الرهن قبل توقيع عقد البيع، إلا في الحالات التي يتفق فيها المشتري والمرتهن.

في الفقرة (ب) من المادة 19 من المرسوم رقم 99/2015/ND-CP ينص على ما يلي: يجب على المستثمر إرسال وثيقة إلى إدارة البناء حيث يقع المنزل مع المستندات التي تثبت أن المنزل يلبي شروط البيع أو الشراء بالإيجار وفقًا لأحكام الفقرة 1 من المادة 55 من قانون الأعمال العقارية؛ في حالة رهن مشروع استثماري في البناء أو رهن منزل للبيع أو التأجير، يجب على المستثمر إرفاق المستندات التي تثبت رفع الرهن أو سجل اتفاق بين مشتري المنزل أو المستأجر والمرتهن بأن الرهن لا يحتاج إلى رفع الرهن ويمكن شراء المنزل أو بيعه أو تأجيره؛ في حالة عدم وجود رهن على المشروع أو المنزل المراد بيعه أو تأجيره، يجب على المستثمر أن يوضح التزامه بتحمل المسؤولية بشكل واضح في الوثيقة المرسلة إلى إدارة البناء.

وعليه، فإن الفقرة ب من المادة 19 من المرسوم رقم 99/2015/ND-CP تنص على وجه التحديد على أنواع الوثائق التي يجب على المستثمرين إرسالها إلى إدارة البناء لتنفيذ إجراءات إخطار الأهلية لبيع المساكن المستقبلية. نقترح عليك الدراسة والمقارنة والتنفيذ وفقًا للأنظمة.

[إعلان 2]
مصدر