سوق تأجير المكاتب المزدهر وتوقعات الخبراء

خلق بيئة تنافسية

وقد سجلت أنشطة تأجير المكاتب انتعاشًا ملحوظًا في الآونة الأخيرة من خلال المعاملات الخاصة بتوسيع المكاتب أو نقلها. وسجل السوق أيضًا تحولًا في الطلب من جانب المستأجرين، مما أجبر مستثمري المكاتب على التغيير للاحتفاظ بالمستأجرين، وخاصة الشركات الكبرى والشركات المتعددة الجنسيات.

ولفهم التحول في طلب المستأجرين بشكل أفضل ومعرفة العوامل التي تحافظ بشكل فعال على مستأجري المكاتب، يقول السيد ماثيو باول - رئيس شركة سافيلز فيتنام، إن سوق المكاتب يستفيد من زيادة رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر المتدفق إلى فيتنام في الآونة الأخيرة.

وبناءً على ذلك، تُظهر بيانات وزارة التخطيط والاستثمار أنه اعتبارًا من 20 أبريل 2024، بلغ إجمالي رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر في فيتنام أكثر من 9.27 مليار دولار أمريكي، بزيادة قدرها 4.5% عن نفس الفترة من عام 2023. وحتى الآن، يوجد في البلاد 40049 مشروعًا صالحًا برأس مال مسجل إجمالي يبلغ حوالي 478.58 مليار دولار أمريكي.

هناك العديد من المكاتب من الفئة أ للإيجار في مدينة هوشي منه.

استثمر المستثمرون الأجانب في 17 قطاعاً من أصل 21 قطاعاً في الاقتصاد الوطني. ومن بينها، تصدرت صناعة المعالجة والتصنيع بإجمالي رأس مال استثماري بلغ أكثر من 6.15 مليار دولار أمريكي، وهو ما يمثل ما يقرب من 66.4% من إجمالي رأس المال الاستثماري المسجل، بزيادة 19.8% عن نفس الفترة.

وجاء قطاع العقارات في المرتبة الثانية بإجمالي رأس مال استثماري يزيد عن 1.73 مليار دولار أميركي، وهو ما يمثل نحو 18.7% من إجمالي رأس المال الاستثماري المسجل، بزيادة قدرها 78.2% عن نفس الفترة. وتأتي في المرتبة التالية صناعات الجملة والتجزئة؛ التخزين والنقل برأس مال مسجل إجمالي يصل إلى أكثر من 451.4 مليون دولار أمريكي ونحو 383.2 مليون دولار أمريكي على التوالي.

وقد أظهر نمو رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر وتنويع الصناعات، إلى جانب استمرار مؤشر ثقة الأعمال الإيجابي، أن فيتنام هي سوق محتملة للعديد من أنواع الشركات، مما يؤدي بالتالي إلى زيادة الطلب على المكاتب.

وتشهد أنشطة تأجير المكاتب في الربع الأول من عام 2024 نشاطا كبيرا. ومن بينهم المستأجرون في قطاعات تكنولوجيا المعلومات والتصنيع والقانون، والذين يشكلون نسبة عالية.

ومع ذلك، فإن الطلب المرتفع لا يشمل جميع قطاعات المكاتب. يتركز الطلب الحالي في قطاع المكاتب عالية الجودة، حيث لدى المستأجرين متطلبات أكثر صرامة فيما يتعلق بالمكاتب. إنهم بحاجة إلى مساحات مكتبية جيدة الجودة وبيئة عمل جيدة لجذب المواهب والاحتفاظ بها.

بيئة العمل هي دائما واحدة من العوامل التي يسعى إليها مستثمرو تأجير المكاتب وكذلك مستأجرو المكاتب.

ولذلك، يتحول الاتجاه تدريجيا نحو المباني المعتمدة باللون الأخضر، والتي تحتوي على مساحات عالية الجودة ووسائل راحة كاملة. لذلك، يجب على مستثمري المكاتب مواكبة وضمان توفير أماكن ذات معايير الجودة لتلبية الأذواق العامة.

الاتجاه الحالي هو أن معظم المستأجرين يفضلون المناطق المركزية في المدن الكبرى، حيث توجد مشاريع جديدة عالية الجودة وأسعار إيجار معقولة وقريبة من المركز.

ومن الواضح أن اتجاه اختيار مكتب المستأجرين يعتمد على العديد من العوامل، والسعر ليس العامل الوحيد الذي تضعه الشركات في اعتبارها، وخاصة بالنسبة للمستأجرين الذين يميلون إلى ترقية مكاتبهم إلى مباني من الفئة أ.

بالنسبة للعديد من الشركات، يعد الانتقال إلى المباني المكتبية المعتمدة باللون الأخضر أولوية قصوى أو حتى متطلبًا، كجزء من التزامها العالمي تجاه المساهمين والمتطلبات التنظيمية ذات الصلة.

في بعض الأحيان تكون الشركات على استعداد لدفع مبلغ إضافي مقابل مبنى ذي جودة أفضل وحاصل على شهادة خضراء، ويوفر بيئة عمل منتجة للموظفين ويبني صورة إيجابية للعلامة التجارية مع العملاء. لذا، في حين أن السعر هو بوضوح عامل مهم للغاية، إلا أنه ليس العامل الحاسم.

وقد لاحظ خبراء سافيلز الفرق بين المباني المعتمدة الخضراء والمباني غير المعتمدة.

ستواجه المباني القديمة التي لا تستوفي المعايير الخضراء الآن ضغوطًا أكبر لخفض الإيجارات لأنها لا تستطيع المنافسة مع المباني الحاصلة على شهادة البيئة. وتشير الأدلة إلى أن بعض أصحاب العقارات، وخاصة مكاتب الفئة ب، اضطروا إلى خفض الإيجارات للاحتفاظ بالعملاء بينما لا تزال المباني الفاخرة تحافظ على استقرار الإيجارات.

"من الواضح أن عامل السعر مهم. ولكن كما هو الحال مع أي شيء آخر، فإن العديد من الأشخاص على استعداد لدفع ثمن تجارب ذات جودة عالية. وقال ماثيو باول: "تمامًا مثل شراء سيارة أو ملابس أو حقيبة يد، قد يكون فرق السعر مقبولًا في بعض الأحيان مقابل منتجات وخدمات ذات جودة أعلى".

إيجارات المكاتب في مدينة هوشي منه ترتفع

وبحسب خبراء سافيلز، فإن سوق المكاتب في مدينة هوشي منه يتمتع بالعديد من نقاط القوة، إذ تصاحب المساحات المكتبية الكبيرة سوق تجارية أكبر. تظل أسعار إيجارات المكاتب في مدينة هوشي منه أعلى من تلك الموجودة في هانوي، وخاصة في المشاريع في المنطقة الأولى.

ومع ذلك، كان سوق مدينة هوشي منه في السابق يتركز في الغالب في منطقة واحدة، وهي المنطقة الأولى، التي كانت توفر الإمدادات المكتبية الرئيسية. ومع ذلك، سجل هذا السوق الآن تحولاً إلى منطقة ثو ثيم، مع وجود إمدادات مكتبية جديدة ومساحات أرضية كبيرة والعديد من المشاريع المعتمدة بيئياً.

وفي هذه الأثناء، القصة في هانوي مختلفة. وتتمتع هانوي بتطور أكثر انتشارا في سوق المكاتب، حيث توجد مواقع مختلفة تركز على المشاريع التجارية مثل هوان كيم، وبا دينه، وغرب هانوي، وقريبا منطقة البحيرة الغربية.

ومع ذلك، فإن القدرة الإيجارية الحالية للمشاريع في منطقتي هوان كيم وبا دينه مرتفعة للغاية. ولذلك، فإن المباني الجديدة المتوقع إطلاقها في المستقبل القريب مثل جراند تيرا، وتايسيه سكوير هانوي، وتيان بو بلازا، وبي آر جي دايموند بارك بلازا سوف تكون بمثابة إمدادات جديدة، مما يخلق المزيد من الإثارة للأنشطة التجارية.

تعتبر مدينة هوشي منه مدينة تتمتع بعدد كبير من المكاتب للإيجار والتي تجذب عددًا كبيرًا من العملاء وتتميز بأسعارها الأفضل.

ويعتقد الخبراء أيضًا أن أسعار إيجارات المكاتب في هانوي من غير المرجح أن تتجاوز نظيراتها في مدينة هوشي منه في المستقبل.

وبناءً على ذلك، ووفقًا لشركة سافيلز آسيا والمحيط الهادئ، في النصف الثاني من عام 2023، ظلت أسعار إيجار المكاتب من الدرجة الأولى في هانوي مقارنة بالمنطقة عند مستوى متوسط، عند 41.7 دولار أمريكي/م2/شهر (بما في ذلك الضرائب ورسوم الخدمة). وفي الوقت نفسه، بلغ هذا الرقم المسجل في مدينة هوشي منه 63.2 دولار أمريكي/م2/شهر.

وعلى وجه الخصوص، مع توقع زيادة العرض الجديد من الدرجة الأولى في هانوي في الفترة المقبلة، فإن أسعار الإيجار ستظل تنافسية.

بالنسبة للمباني الفردية المشهورة أو ذات الجودة الجيدة، قد يكون السعر أعلى، لكنه لن يكون أعلى بشكل كبير من البدائل. ولذلك، في الفترة المقبلة، سوف تحافظ هانوي على أسعار إيجار معقولة مع مباني عالية الجودة.

وفي الوقت نفسه، يعتقد الخبراء أيضًا أن تكاليف الاستثمار في المباني الخضراء هي استثمارات طويلة الأجل. وفي الوقت نفسه، فإن قصة خفض الأسعار هي قصة قصيرة الأجل. لأن مستأجري المكاتب غالبًا ما يستخدمون المكتب لفترة طويلة، على الأقل 5-10 سنوات، أو حتى لفترة أطول.

لذلك، تعد المباني المكتبية الخضراء التي تم تطويرها بشكل مستدام عوامل مهمة للغاية بالنسبة للمستثمرين للاحتفاظ بالمستأجرين على المدى الطويل. وبالتالي، فإن المشكلة الحالية التي يواجهها مستثمرو المشاريع الخضراء هي الاستثمار الطويل الأجل.

المصدر: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-cho-thue-van-phong-soi-dong-va-nhung-du-bao-cua-chuyen-gia-a663028.html