'تعديل أنظمة الملكية للحد من النزاعات في المباني السكنية'

اقترح رئيس اتحاد المحامين في فيتنام دو نغوك ثينه تعديل القواعد المتعلقة بالملكية المشتركة والمنفصلة في قانون الإسكان للحد من النزاعات.

أصبحت النزاعات الشائعة في المباني السكنية في الآونة الأخيرة تتعلق بالمساحة والمرافق والبنية التحتية المملوكة للمستثمر والسكان، وأشدها حدة هو تقسيم الملكية ومنطقة وقوف الدراجات النارية والسيارات في الطابق السفلي. أجاب الدكتور دو نغوك ثينه، رئيس اتحاد المحامين في فيتنام وعضو اللجنة القضائية بالجمعية الوطنية، على VnExpress حول هذا المحتوى، بمناسبة تقديم مشروع قانون الإسكان المعدل إلى الدورة الخامسة للجمعية الوطنية الخامسة عشرة.

- الخلافات بين المستثمرين والمقيمين حول ملكية الشقق مستمرة منذ سنوات طويلة، ولكن لماذا لم يتمكن قانون الإسكان واللوائح القانونية الأخرى، من خلال التعديلات والملاحق، من حل هذه الوضعية بشكل كامل؟

- إن نظام الوثائق القانونية، على الرغم من تعديله واستكماله عدة مرات، لا يزال يفشل في تلبية المتطلبات العملية بسبب النزاعات المعقدة بشكل متزايد. هناك حالات حدثت قبل صدور القانون، واستمرت حتى الآن ولم يتم حلها بشكل كامل. إن عمليات التفتيش والتعامل مع المخالفات في هذا المجال ليست شاملة وفي الوقت المناسب. وتعاني العديد من الأماكن من تراخي الإدارة، ويتأخر العديد من المستثمرين في سداد ديون صندوق الصيانة، وهناك مؤشرات على انتهاك القانون الجنائي لم يتم التحقيق فيها من قبل السلطات المختصة.

وفي الوقت نفسه، لم يتمكن مجلس الإدارة المنتخب من قبل السكان من خلال مؤتمرات المباني السكنية من تعزيز دوره التمثيلي بشكل كامل حتى الآن بسبب عدم وجود إرشادات محددة بشأن تشغيل وقانونية هذه المنظمة. وتفتقر معظم مجالس إدارة الشقق الحالية إلى الخبرة في إدارة وتشغيل المباني السكنية، كما أنها غير مدربة مهنياً، لذا فمن الصعب عليها تمثيل وحماية الحقوق القانونية للسكان عند نشوء نزاعات مع المستثمرين.

المحامي دو نغوك ثينه يتحدث في الجمعية الوطنية. الصورة: فام ثينه

- برأيكم لماذا لا تكون الضوابط القانونية الخاصة بتقسيم المرافق والمساحات المشتركة والخاصة في المباني السكنية قابلة للتطبيق على أرض الواقع؟

- تم النص على الملكية المشتركة والملكية الخاصة في قانون الإسكان لعام 2014 والقانون المدني لعام 2015 ولائحة إدارة واستخدام المباني السكنية (الصادرة بالتعميم رقم 02/2016 لوزارة البناء) وعدد من الوثائق التوجيهية الأخرى ذات الصلة. لكن في الممارسة العملية لا تزال هناك العديد من أوجه القصور، والتي تتمثل عادة في النزاعات حول أماكن وقوف السيارات.

وفقًا للتعميم رقم 02، يجب تحديد المساحة والمعدات المملوكة للمالك أو المملوكة بشكل مشترك من قبل المالك بشكل واضح في عقد شراء الشقة وإيجارها. ويجب على المستثمر، إلى جانب العقد، أن يقدم للمشتري الرسومات وقائمة بمساحات الملكية المشتركة وفقاً لما ينص عليه قانون الإسكان.

إن النزاعات التي تنشأ بين العملاء والمستثمرين ترجع إلى عدم القدرة على التمييز بين الملكية المشتركة والخاصة، ولا تكون واضحة من وقت توقيع العقد، مثل بيع أماكن وقوف السيارات أم لا، وعدد أماكن وقوف السيارات في المبنى، ومبادئ تسجيل أماكن وقوف السيارات، وما إلى ذلك. لذلك، أعتقد أن هناك لوائح قانونية، ولكن في الواقع، عندما يوقع الطرفان عقدًا دون تمييز واضح، لا يزال هناك خطر محتمل للنزاع.

قبل أن يدخل التعميم رقم 02 حيز التنفيذ في 15 فبراير 2016، كانت العديد من المباني السكنية تحتوي على عقود شراء وإيجار شقق لم تنص بشكل واضح على ذلك، مما تسبب في العديد من الصراعات والنزاعات حول ملكية الطابق السفلي.

- ما رأيك عندما يقول أحد المحامين أن النظام الحالي الذي ينص على أن مساحة مواقف السيارات في العمارات السكنية تابعة لإدارة أو ملكية المستثمر هو السبب الرئيسي لاندلاع النزاعات، في حين أن هذه من المفترض أن تكون ملكية شائعة؟

- ومن أبرز ما جاء في التعميم رقم 02/2016 هو اللائحة الخاصة بملكية وإدارة مواقف السيارات في المباني السكنية. يتم تسجيل شراء وتأجير مواقف السيارات في عقد شراء وتأجير الشقة أو عقد منفصل.

تكون ملكية مواقف الدراجات النارية والدراجات ثلاثية العجلات والمركبات المخصصة للأشخاص ذوي الإعاقة مشتركة بين مالكي الشقق. أما فيما يتعلق بمواقف السيارات، فيمكن للمشترين أو المستأجرين للشقق أو المناطق الأخرى في المباني السكنية أن يقرروا شراء أو استئجار مساحة؛ في حالة عدم الشراء أو الاستئجار، فإن هذا الموقف يعود لإدارة المستثمر. لا يجوز للمستثمرين تضمين تكلفة الاستثمار في بناء هذا الموقف ضمن سعر البيع أو سعر الإيجار.

وهكذا، بالإضافة إلى اتخاذ قرار شراء أو استئجار موقف سيارة في المبنى السكني الذي يعيشون فيه، يمكن لأصحاب الشقق أيضًا إعادة بيع أو إعادة تأجير موقف سياراتهم. ومع ذلك، فقد زاد الطلب على أماكن وقوف السيارات في الشقق في الآونة الأخيرة. إن شراء وبيع مواقف السيارات هو في الأساس اتفاق بين طرفين، مما قد يؤدي إلى احتكار المستثمرين، مما يرفع سعر البيع.

أعتقد أنه إذا اعترفت الدولة بأن مواقف السيارات ملك للمستثمرين، فيجب أن تحدد سعرًا أقصى، ولن يطلب المستثمرون أسعارًا مرتفعة جدًا مقابل شراء أو استئجار المواقف. ومع ذلك، مع الطلب الكبير الحالي على أماكن وقوف السيارات، فإن اللوائح التي تسمح بشراء وبيع أماكن وقوف السيارات وتسليم المناطق المشتركة والخاصة المتعلقة بأماكن وقوف السيارات من قبل المستثمرين يمكن أن تؤدي بسهولة إلى نزاعات مدنية. في حين أن هذه القضية مرتبطة إلى حد كبير بالمصلحة العامة.

ومن الضروري أيضًا دراسة مسألة نقل ملكية مواقف السيارات في الطابق السفلي إلى الملكية المشتركة لأصحاب المباني السكنية بعناية. لأن إذا كانت مساحة مواقف السيارات تعتبر ملكاً مشتركاً فإن تكلفة بناء الموقف سوف تضاف إلى تكلفة بيع البيت أو الشقة، وهناك أسر لم تستخدم أو ليس لديها حاجة لاستخدام سيارة ولكن لا يزال يتعين عليها دفع هذه التكلفة عند شراء منزل.

- ينص القانون على أنه لا يجوز للمستثمرين إدخال تكلفة بناء مواقف السيارات في سعر بيع الشقة، ولكن كيف نعرف إذا كانوا يدخلونها في سعر البيع أم لا؟ في الواقع، هناك العديد من المباني السكنية التي تشهد نزاعات حول هذه القضية؟

- لم أرى أية لوائح حالية توضح هذا المحتوى. وهذه ثغرة قانونية حقيقية، إذ لا يستطيع الناس التحكم فيما إذا كانت تكلفة الاستثمار في بناء موقف السيارات مدرجة ضمن تكلفة بيع الشقة أم لا. عدم القدرة على تحديد أي جزء من مواقف السيارات يعود إليه، هو سبب الخلافات بين المستثمرين والسكان.

برأيي أن طبيعة مواقف السيارات في المبنى السكني تعود إلى الملكية المشتركة. في الواقع، فإن جميع المساحات المشتركة في المبنى السكني، بما في ذلك أماكن وقوف السيارات، تدخل في سعر بيع المبنى السكني، ومن وقت التسليم يقوم المستثمر بإنهاء ملكيته.

- من خلال المتابعة أو إبداء الرأي وحل الشكاوى المتعلقة بنزاعات الملكية في المباني السكنية، لماذا تعتقد أن عدد النزاعات التي تصل إلى المحكمة قليل؟

- إن عملية فهم القضايا تظهر أن هذه كلها نزاعات قديمة وملحة داخل المجتمع. إن العدد الكبير من السكان يكون في بعض الأحيان في وضع غير مؤات لأنه من الصعب العثور على صوت مشترك. كما أن تفويض حل النزاعات أمر صعب أيضًا لأن لا أحد يرغب في رفع دعاوى قضائية. ومن ناحية أخرى، إذا كان عدد الأشخاص كبيرًا، فمن الصعب الاتفاق على تكلفة رفع دعوى قضائية، وبالتالي تستمر القضية تدريجيًا وتبقى مفتوحة.

عند رفع دعوى قضائية في المحكمة، يجب على السكان أو مجلس إدارة المبنى السكني أن يدفعوا أولاً رسوم محكمة مقدمة بناءً على قيمة العقار. وهذا ما يجعل الكثير من الناس يتراجعون عن فكرة مقاضاة المستثمر والتوصل إلى تسوية مع المستثمر.

علاوة على ذلك، فإن عقد البيع الذي يوقعه الطرفان غالبا ما يتم صياغته من قبل المستثمر ولا ينص بوضوح على حقوق السكان فيما يتعلق بالمناطق المشتركة (الطابق السفلي، السلالم، الشرفة، وما إلى ذلك)، وبالتالي ليس لدى السكان أساس كاف لرفع دعوى قضائية في المحكمة للمطالبة بحقوقهم في حالة وجود نزاع.

برأيي، يجب حل النزاعات المتعلقة بالشقق من قبل الأطراف على أساس التفاوض والتوفيق وفقًا للأنظمة القانونية ذات الصلة. إذا لم يتمكن من التفاوض والمصالحة، يتم طلب اللجوء إلى المحكمة الشعبية لحل الأمر. ويجب على الأجهزة الحكومية والسلطات المحلية التفتيش والمراقبة والتعامل بشكل صارم مع الانتهاكات التي ترتكبها جميع الأطراف.

- مشروع قانون الإسكان المعدل معروض على الدورة الخامسة للمجلس الوطني الخامس عشر. باعتبارك عضوًا في الجمعية الوطنية، كيف ستتحدث للمساهمة في حل نزاعات الملكية في المباني السكنية؟

- لا يزال المشروع قيد التشاور، وقد نظم بشكل محدد العديد من المحتويات المتعلقة بالملكية المشتركة والخاصة في المباني السكنية للحد من النزاعات الحالية، مما يجعل المباني السكنية أكثر أمانًا أثناء الاستخدام.

لقد أخذت بعين الاعتبار آراء المحامين في اتحاد المحامين في فيتنام للمساهمة في تعديل واستكمال المسودة الخامسة لقانون الإسكان. لقد اقترحنا 4 مجموعات من القضايا المتعلقة بالملكية وسياسات التنمية ومعاملات الإسكان والإدارة، لتقليل النزاعات المتعلقة بالإسكان، وحماية حقوق ومصالح الأطراف ذات الصلة المشروعة إلى أقصى حد، وتعزيز استكمال النظام القانوني في قطاع الإسكان في فيتنام.

أقترح تعديل أحكام الملكية المشتركة والملكية الخاصة للمباني السكنية في مشروع قانون الإسكان المعدل. وبناء على ذلك فإن مواقف السيارات داخل المباني السكنية تصنف على أنها أملاك مشتركة ولا توجد أي مشكلة في بيع وشراء هذه المواقف. سيؤدي هذا إلى تقليل أي نزاعات ذات صلة.

قرض دوان

رابط المصدر: https://vnexpress.net/sua-quy-dinh-so-huu-de-han-che-tranh-chap-o-chung-cu-4614882.html