واتفق اتحاد التجارة والصناعة في فيتنام، فضلاً عن العديد من الوكالات الأخرى التي تمت استشارتها، على أن السماح للشركات التي تمتلك "أراضي أخرى" بتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري ضروري للغاية، ويلبي الاحتياجات العملية.
 |
| لقد تمت مناقشة الكثير من الأمور المتعلقة باللوائح الخاصة بصناديق الأراضي المخصصة لمشاريع الإسكان التجاري. الصورة: دوك ثانه |
القضايا المتبقية من قانون الأراضي
"قانون الأراضي 2024 - المحتويات الهامة التي يجب على الشركات معرفتها" هو موضوع ورشة العمل التي نظمتها غرفة تجارة وصناعة فيكتوريا مؤخرًا، بمشاركة مئات من ممثلي الأعمال والعديد من المتحدثين الذين شاركوا في عملية صياغة هذا القانون المهم للغاية.
وقال السيد داو آنه توان، نائب الأمين العام ورئيس القسم القانوني في غرفة تجارة وصناعة فيتنام، إن قانون الأراضي الجديد أزال التداخلات بين الوثائق القانونية، مما يجعل إجراءات الأراضي أسرع، ويعزز المعاملات في السوق. أما المسألة المتبقية فهي تنظيم صناديق الأراضي اللازمة لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري.
وعلى وجه التحديد، هناك حالتان لتغيير غرض استخدام الأرض لتنفيذ مشروع إسكان تجاري: إذا كانت المؤسسة تمتلك أرضًا حاليًا، فيجب أن يكون لديها كل أو جزء من الأرض السكنية (البند 6، المادة 127)؛ في حالة قيام المؤسسة بالتفاوض للحصول على حقوق استخدام الأراضي، يجب أن يكون لديها 100٪ "أرض سكنية" (البند ب، البند 1، المادة 127).
"يجب أن تتم الموافقة كتابيًا على حالات الحصول على حقوق استخدام الأراضي من قبل اللجنة الشعبية الإقليمية ويجب أن تكون وفقًا لتخطيط استخدام الأراضي. وأضاف توان أنه "بموجب قانون الأراضي لعام 2013، فإن حالات "تحصيل" الأراضي الزراعية فقط تتطلب وثائق من اللجنة الشعبية الإقليمية".
وفي أعقاب عملية استكمال قانون الأراضي لعام 2024، أكد السيد توان أن اللوائح المتعلقة بصناديق الأراضي لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري تمت مناقشتها كثيرًا عند تمرير قانون تعديل 9 قوانين بشأن الاستثمار والأعمال (أوائل عام 2022). ومن ثم، فإن هذه قضية مثيرة للجدل بشكل كبير عند صياغة قانون الأراضي، وهي تفتح آلية تجريبية.
من المتوقع أن يتم تقديم مشروع قرار الجمعية الوطنية بشأن توجيه تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات الحصول على حقوق استخدام الأراضي، أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي التي ليست أراضٍ سكنية (مشروع) إلى الجمعية الوطنية في الدورة السابعة (مايو 2024).
وبحسب الملف المقدم لأعمال التقييم بوزارة العدل فإن التوجه المنصوص عليه في المشروع هو على النحو التالي:
أولاً، الأراضي المخصصة لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات الحصول على حقوق استخدام الأراضي هي أنواع الأراضي المنصوص عليها في المادة 9 من قانون الأراضي لسنة 2024، والتي تكون مؤهلة لنقل حقوق استخدام الأراضي وفقاً لما ينص عليه قانون الأراضي. وتشمل أشكال الاتفاقيات ما يلي: نقل حقوق استخدام الأراضي، والمساهمة في رأس المال بحقوق استخدام الأراضي، والتبرع بحقوق استخدام الأراضي.
ثانياً: إن الأرض التي يحق لمشروع العقار الانتفاع بها هي ملك لأحد أو تشمل أنواع الأراضي التالية: الأراضي الزراعية؛ أرض غير زراعية وليست أرض سكنية في حالة حاجة مشروع إسكان تجاري إلى توسعة مساحته مقارنة بمساحة الأرض التي تستخدمها المنشأة حالياً، تلتزم المنشأة بإبرام اتفاقية الحصول على حقوق استخدام الأرض لنوع الأرض المحددة في الفقرة (1) من هذه المادة للحصول على الأرض اللازمة لتنفيذ المشروع.
ثالثاً، في حال كانت مساحة الأرض المخصصة لتنفيذ مشروع إسكان تجاري عن طريق الحصول على حقوق استخدام الأراضي المنصوص عليها في الفقرة (1) من هذه المادة، مساحة أرض تديرها إحدى الهيئات أو المنظمات الحكومية، فإن الدولة تستعيد الأرض وتخصصها أو تؤجرها للمستثمرين دون طرح حقوق استخدام الأراضي في المزاد أو من خلال مناقصة لاختيار المستثمرين لتنفيذ مشاريع باستخدام الأرض.
التوجه لاختيار المشاريع ومواقع التنفيذ التجريبي هو: التنفيذ التجريبي لمشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي التي ليست أراضٍ سكنية لا يجب أن يتجاوز 30٪ من عدد المشاريع و 20٪ من المساحة الإجمالية لاحتياجات تطوير مشاريع الإسكان المعتمدة من قبل برنامج وخطة تطوير الإسكان حتى عام 2030. يتم إعطاء الأولوية للتنفيذ التجريبي في المناطق الحضرية ومناطق تخطيط التنمية الحضرية التي تمت الموافقة عليها.
طبقاً لأحكام هذا القرار تحدد اللجنة الشعبية الإقليمية كيفية تنفيذ المشروع التجريبي وفقاً للوضع الفعلي للمنطقة. ترفع اللجنة الشعبية الإقليمية إلى مجلس الشعب من نفس المستوى قائمة المشاريع التجريبية قبل تنفيذها للموافقة عليها. سيتم تنفيذ المشروع التجريبي اعتبارًا من عام 2025 ويستمر لمدة 5 سنوات.
رداً على طلب التعليق على ملف المسودة، ذكرت غرفة تجارة وصناعة دبي أن السماح للمؤسسات بتلقي تحويلات الحق في استخدام "أراضٍ أخرى" والسماح للمؤسسات التي لديها حالياً "أراضٍ أخرى" بتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري هي إحدى التوصيات الرئيسية والمهمة للمؤسسات خلال عملية صياغة قانون الأراضي لعام 2024.
يتوقف قانون الأراضي الجديد لعام 2024 عند النص على أنه يُسمح للمؤسسات فقط بتلقي تحويلات "الأراضي السكنية"، ويُسمح للمؤسسات التي تمتلك "أراضي سكنية أو أراضٍ سكنية وأراضي أخرى" بتنفيذ مشاريع استثمارية في بناء المساكن التجارية.
توافق غرفة تجارة وصناعة فيينا بشكل كامل وتوافق بشدة على تطوير قرار تجريبي يسمح للمؤسسات بتلقي تحويلات الحق في استخدام "أراضٍ أخرى"، مما يسمح للمؤسسات التي تمتلك حاليًا "أراضٍ أخرى" بتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري. وهذا تنظيم ضروري للغاية، إذ يلبي الاحتياجات العملية، ويتغلب على الصعوبات الحالية، ويزيل العقبات التي تعترض العديد من المشاريع الحالية.
المفتاح هو الوقاية من المخاطر.
خلال عملية تطوير المسودة، حصل الاقتراح التجريبي أيضًا على موافقة العديد من المحليات، بما في ذلك تلك التي لم تنفذ أبدًا مشاريع الإسكان التجاري من خلال نموذج تلقي نقل حقوق استخدام الأراضي أو استخدام الأراضي السكنية وأنواع أخرى من الأراضي المسموح بها من قبل الوكالات الحكومية المختصة لتغيير الغرض إلى أرض سكنية (مثل هونغ ين وبعض الأماكن الأخرى). في مدينة كبيرة حيث تواجه العديد من المشاريع مشاكل، أصبح الدعم للمشروع أقوى.
وأكدت جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه أن صياغة المشروع ضرورية للغاية، وأشارت إلى العديد من المشاكل العملية. على سبيل المثال، إذا سُمح للمستثمرين فقط بالتفاوض على حقوق استخدام الأراضي للأراضي السكنية، فلن يكون هناك ما يكفي من الأراضي للاستثمار في بناء مشاريع الإسكان التجاري، والمناطق الحضرية واسعة النطاق ذات البنية التحتية التقنية الكاملة، والبنية التحتية الاجتماعية المتزامنة والمرافق والخدمات الحضرية.
ويرجع السبب إلى أن أكبر قطعة أرض سكنية وفقاً لأحكام قانون الأراضي بشأن حد تخصيص الأراضي السكنية لا تزيد على 400 متر مربع، في حين أن أكبر القطع السكنية الموجودة في المناطق الحضرية لا تتجاوز بضعة آلاف من الأمتار المربعة. ونقلت وكالة أنباء هورايزون الصينية عن "هورايزون" قولها: "عادةً ما تحتوي الفيلا القديمة الواقعة في 110-112 شارع فو فان تان (المنطقة 3، مدينة هوشي منه) على 3 واجهات للشوارع بمساحة تزيد عن 2700 متر مربع فقط".
وبحسب الهيئة فإن القضية الرئيسية تكمن في منع ووقف مخاطر التسبب في خسارة إيرادات ميزانية الدولة، وخسارة الأصول العامة مثل موارد الأراضي، وعدم السماح للمستثمرين بالاستفادة بشكل غير قانوني من فرق إيجار الأراضي عند تنفيذ آلية التفاوض الذاتي. إذا تم التنفيذ الكامل للقواعد الصارمة والمتسقة بشأن أسعار الأراضي لقانون الأراضي لعام 2024، فسوف تمنع وتحتوي المخاطر المذكورة أعلاه.
وفيما يتعلق بمنطقة التنفيذ، أعربت HoREA عن "ترحيبها الكبير" عندما يقترح مشروع القانون السماح لجميع المحافظات والمدن التي تديرها السلطة المركزية بإصدار معايير بشأن المساحة ورأس المال الاستثماري وغيرها من المعايير المناسبة للواقع المحلي لاختيار المشاريع في المنطقة المسموح لها بالتجربة.
ومع ذلك، تعتقد غرفة تجارة وصناعة فيينا أن هذا المقترح قد يثير مخاوف بشأن آلية طلب المنح عند تحديد مشاريع الاستثمار التي ستطبق عليها الآلية التجريبية. وللحد من هذا الوضع، توصي اللجنة بالنظر في وضع معايير مشتركة في القرار، وتعتمد المحليات على هذه المعايير لتحديد المشاريع المناسبة.
- مساهمة لجنة الشعب الإقليمية في مقاطعة آن جيانج في مشروع القانون
وفيما يتعلق بحجم المشروع المتفق على استقبال نقل حقوق استخدام الأراضي، فمن المقترح تنفيذ مشروع تجريبي على نطاق أقل من 10 هكتارات. وفي الواقع، بالنسبة للأراضي التي تقل مساحتها عن 10 هكتارات، يتمكن المستثمرون من التفاوض على نقل حقوق استخدام الأراضي بأنفسهم، دون الحاجة إلى تدخل إداري من وكالات الدولة. ومن ناحية أخرى، يهدف هذا المقياس أيضًا إلى ضمان الامتثال لسلطة السماح بتغيير غرض استخدام الأراضي لزراعة الأرز (إن وجدت) من قبل مجلس الشعب الإقليمي.
وفيما يتعلق برأس المال الاستثماري، فإنه بحسب منطقة المشروع، يمكن أن يتراوح ما بين 20 مليار دونج إلى 300 مليار دونج. يجب أن يكون المستثمر مؤسسة اقتصادية ذات مهام تجارية عقارية، وتتمتع بقدرة مالية تتناسب مع حجم وإجمالي رأس مال الاستثمار للمشروع وفقاً للأنظمة السارية.
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)