قالت شركة سافيلز فيتنام إن مساحات البيع بالتجزئة في مدينة هوشي منه شهدت في الربع الثاني من عام 2023 انخفاضا في الاستهلاك قدره 7000 متر مربع، وهو أدنى مستوى منذ الربع الرابع من عام 2022. في مواجهة عودة العديد من المستأجرين إلى مبانيهم، قام أصحاب المشروع بتحويل المركز التجاري إلى مبنى مكاتب للإيجار.
السيدة جيانج هوينه، نائبة المدير، رئيسة قسم الأبحاث وS22M، شركة سافيلز، مدينة هوشي منه
تحويل إلى مكتب للإيجار
في الآونة الأخيرة، بعد عودة العلامة التجارية Miniso إلى المبنى، سجل مشروع Thao Dien Pearl (Thao Dien، Thu Duc City) انخفاضًا قدره 3000 متر مربع من المساحة الأرضية المستهلكة وقرر المالك تحويل منطقة تأجير التجزئة إلى تأجير المكاتب.
ولم يقتصر الأمر على ثاو ديين بيرل، فقد أشارت سافيلز أيضًا إلى عدد من المشاريع الصغيرة التي تقل مساحتها عن 10 آلاف متر مربع في المناطق الضواحي والتي اضطرت إلى تحويل وظائفها من مساحات البيع بالتجزئة الحديثة إلى مكاتب أو مساحات عمل مشتركة. وقالت السيدة جيانج هوينه، نائب المدير ورئيس قسم الأبحاث وS22M في شركة سافيلز في مدينة هو تشي منه، إن هذا الاتجاه أشار إلى حقيقة تواجهها العديد من مشاريع التجزئة للإيجار اليوم.
"غالبًا ما تواجه المشاريع الصغيرة صعوبة في جذب قاعدة متنوعة من المستأجرين والاحتفاظ بقاعدة المستأجرين الخاصة بها. وتقع معظم هذه المشاريع في مناطق سكنية جديدة بعيدة عن مركز المدينة، حيث تقتصر نماذج الأعمال على عدد من الخدمات مثل الأطعمة والمشروبات والمتاجر ومراكز العناية بالشعر وما إلى ذلك. وهؤلاء هم المستأجرون الذين غالبا ما يكونون غير قادرين على دفع الإيجارات المرتفعة.
ولذلك، فإن هذه النماذج غير فعالة ماليا بالنسبة للمستثمرين في الغالب. ولذلك فإنهم يميلون إلى تحويل وظائف هذه المشاريع إلى أنواع أكثر فعالية تجارياً،" بحسب تحليل خبير سافيلز.
التحديات في نماذج التنمية
وبحسب سافيلز، فإن العرض الجديد في الأشهر الستة الأولى من عام 2023 محدود للغاية. بلغ إجمالي المعروض من تجارة التجزئة الحديثة في مدينة هوشي منه أكثر من 1.5 مليون متر مربع من مساحة الأرضية، دون تغيير عن الربع السابق. سعر الإيجار حوالي 3.5 مليون دونج/م2/شهر للمنطقة المركزية وحوالي 1 مليون دونج/م2/شهر للمنطقة غير المركزية. وظل معدل الإشغال عند 91%، دون تغيير عن الربع السابق.
السيدة تران فام فونج كوين، مديرة التأجير بالتجزئة، سافيلز هوشي منه
"خلال الأشهر الستة الأولى من العام، وعلى الرغم من الوضع الاقتصادي الصعب، سجلنا استقراراً في معدلات الإشغال والأسعار. وقالت السيدة جيانج هوينه "إن هذا يدل على وجود طلب جيد في السوق".
وفي الربع الثاني، كان هناك 3 مشاريع جديدة، معظمها في المناطق الحضرية. عادةً، يمكن لمركز Thiso Mall Sala بحجمه المعتدل وموقعه الملائم جذب مجموعة متنوعة من المستأجرين من العلامات التجارية للأطعمة والمشروبات والأزياء والإكسسوارات إلى محلات السوبر ماركت، وبالتالي جذب حركة زوار جيدة وتحقيق قدرة تأجيرية جيدة.
"إن معدل الإشغال الذي يزيد عن 90% يعود جزئياً إلى حقيقة أن المعروض من تجارة التجزئة الحديثة في مدينة هوشي منه لا يزال صغيراً مقارنة بإجمالي عدد السكان البالغ 13 مليون نسمة. وبالمقارنة مع بانكوك أو المدن الأخرى في المنطقة، فإن إجمالي مساحة البيع بالتجزئة الحديثة لديها تبلغ حوالي 8-9 مليون متر مربع من مساحة الأرضية. وقالت السيدة جيانج هوينه: "يمكن ملاحظة أن مساحة التجزئة الحديثة في مدينة هوشي منه صغيرة جدًا مقارنة بإمكانيات المدينة الكبيرة من حيث الاستهلاك".
واتفقت السيدة تران فام فونج كوين، مديرة تأجير التجزئة في شركة سافيلز في مدينة هوشي منه، مع هذا الرأي، وقالت إن أكبر مشكلة تواجه سوق مساحات التجزئة في فيتنام في نظر المستأجرين الأجانب هي ندرة المساحات ذات الجودة. غالبًا ما تتم مقارنة فيتنام بالأسواق المجاورة العريقة مثل تايلاند وماليزيا، حيث يوجد العديد من المباني الكبيرة والواسعة وسلسلة من مشاريع المراكز التجارية عالية الجودة.
في مدينة هوشي منه، عادة ما تكون مساحات البيع بالتجزئة في المنطقة المركزية مطلوبة دائمًا من قبل العلامات التجارية العالمية الكبرى التي دخلت للتو السوق الفيتنامية. غالبًا ما تكون لهذه العلامات التجارية متطلبات موقع صارمة لضمان الوصول إلى العديد من العملاء، ووجود مثير للإعجاب للعلامة التجارية في الشارع أو في مراكز التسوق الشهيرة.
"ومع ذلك، فإن معدلات الإشغال المرتفعة في مراكز التسوق تتطلب من العلامات التجارية الانتظار بصبر حتى انتهاء العقود قبل أن تتاح لها الفرصة لتحل محلها. وفي الوقت نفسه، تواجه المنازل متعددة الطوابق عقبات أخرى بما في ذلك: المنازل متعددة الطوابق التي تقلل من كفاءة التصميم واستخدام المساحة، والأمن، ومواقف السيارات، والإجراءات القانونية للإيجار... مما يجعل العلامات التجارية العالمية تشعر بالتردد خلال مرحلة إنشاء الأعمال التجارية"، كما قالت السيدة كوين.
وبالنظر إلى الأشهر الستة الأخيرة من العام، سيشهد السوق 3 مشاريع جديدة تقع في مناطق غير مركزية، بمساحة إجمالية تبلغ نحو 70 ألف متر مربع. ومع ذلك، نظراً لأن معظم هذا العرض يقع في مناطق غير مركزية وفي مناطق سكنية جديدة، فإن قصة مشكلة الملء قد تتكرر.
وأضاف خبراء سافيلز: «نأمل أن تتمكن نماذج البيع بالتجزئة الجديدة من جذب المستأجرين المحتملين وكذلك أولئك الذين يتمتعون بقدرة مالية جيدة، ما يوفر تجارب تسوق مثيرة للاهتمام لجذب حركة المستهلكين».
[إعلان رقم 2]
مصدر
تعليق (0)