مخاوف بشأن ندرة مشاريع الإسكان

[إعلان 1]

اللوائح "تحيّر" الشركات

وليس فقط تقييد شروط تنفيذ المشاريع كما في المقال "الشركات تتخلى عن المشاريع بسبب لوائح الأراضي السكنية" الذي نشرته صحيفة فيتنام نت؛ لا يزال مشروع قانون الأراضي (المعدل) يقيد المؤسسات من تلقي تحويلات الأراضي لتنفيذ المشاريع.

لأن أحكام مشروع القانون لا تسمح إلا بنقل ملكية الأراضي السكنية والأراضي غير الزراعية التي ليست سكنية والتي تم دفع رسوم الانتفاع بها أو دفع إيجار الأرض عنها مرة واحدة لتنفيذ المشروع.

وفي الواقع، يتم تشجيع المستثمرين حالياً على التفاوض بشأن نقل حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع الإسكان الحضري والتجاري. لكن بحسب أصحاب الأعمال فإن اشتراط وجود أراض سكنية وأراض غير زراعية تم سداد إيجارها دفعة واحدة كما هو الحال في مشروع قانون الأراضي (المعدل) سيجعل من المستحيل تحويل العديد من المشاريع وتنفيذها.

وقال السيد نجوين كووك هييب، رئيس مجلس إدارة شركة الاستثمار العقاري العالمية المساهمة (GP.Invest)، في حديثه مع مراسل صحيفة فييتنام نت ، إن إدخال مثل هذا التنظيم يعد "لغزًا" للشركات.

لأنه، وفقًا له، لن تدفع أي شركة في عملية استخدام الأراضي لأغراض تجارية أو خدمية رسوم استخدام الأراضي طوال عمر المشروع الذي يمتد 50 عامًا.

قال السيد هييب: "تُدفع إيجارات سنوية لحوالي 100% من الأراضي المُخصصة لمشاريع الخدمات. كما أن أسعار الأراضي قابلة للتغيير، فنادرًا ما تدفع المشاريع إيجارًا مرة واحدة طوال مدة المشروع، والشركات لا تملك المال الكافي لذلك. لذا، إذا طُبقت هذه اللائحة، فسيكون تطبيقها غير عملي على الإطلاق".

أغنية الأرض الطويلة 2.jpg — ويرى رجال الأعمال والخبراء أن مشروع قانون الأراضي يحتاج إلى مراجعة لتحقيق التوافق بين المصالح. (الصورة: هوانغ ها)

وأضاف السيد فو كوونغ كويت، المدير العام لشركة دات زانه مين باك، أنه عندما تقوم الشركات بتطوير المشاريع، فسوف يتعين عليها جمع الأراضي. إذا كانت القواعد كما في المسودة، فإن من لديه أرض يريد نقل ملكيتها سوف يضطر إلى دفع الضريبة مرة واحدة، فكيف سيكون لديه المال للدفع؟

علاوة على ذلك فإن تحديد ضريبة الأراضي ليس بالأمر السهل، لأنه عندما تطلب أجهزة الدولة تحديد مبلغ الضريبة لمدة 50 عاماً لدفعها دفعة واحدة، فإنها تجرؤ على تحديده. لكن إنشاء هيئة متخصصة لتقدير أسعار الأراضي أمر معقد للغاية وغير مناسب. وسيؤدي هذا أيضًا إلى صعوبة كبيرة في الحصول على الأراضي ذات المساحة الكافية لإقامة مشاريع للمؤسسات الكبيرة.

قال السيد كويت: "يجب أن تكون هناك لوائح مُيسّرة لكلٍّ من الشركات ومُحوّلي الأراضي، وأن تكون العملية مُوحّدة في جميع القوانين. وإلا، فإن تطبيقها سيُسبّب صعوبات للشركات والهيئات الإدارية الحكومية".

بحاجة إلى الاستماع والتعديل

وفي مواجهة العيوب الواردة في الفقرة (ب) من البند 1 والفقرة 6 من المادة 128 من مشروع قانون الأراضي (المعدل)، اقترح رئيس مجلس إدارة شركة جي بي إنفست نجوين كووك هييب أن تستمع اللجنة الاقتصادية واللجنة القانونية في الجمعية الوطنية إلى جميع آراء الشركات لإجراء تعديلات من أجل تنسيق المصالح. وإذا تم حل هذه المشكلة، فسيكون ذلك مفيداً للتنمية الاجتماعية والاقتصادية، وليس فقط لموضوع معين.

قال السيد هييب: "إذا التزمنا بالمادة ١٢٨ من مشروع القانون، فسيؤدي ذلك إلى إعاقة جميع المشاريع. أخشى أن يعيق ذلك تنمية الاقتصاد والمجتمع، لأن عجز القطاع العقاري عن القيام بذلك سيؤثر على العديد من القطاعات".

وبحسب المحامي نجوين ثانه ها، يمكن تعديل مشروع اللائحة في اتجاه تطوير مشاريع الإسكان التجاري على أساس الأراضي السكنية وأنواع أخرى من الأراضي، بما يتوافق مع تخطيط استخدام الأراضي ، الأمر الذي سيكون أكثر مرونة. إن هذا التنظيم يدعم المستثمرين؛ تماشياً مع سياسة الجهات المختصة في إزالة المعوقات وتنشيط سوق العقارات.

بصفته شخصًا "مهتمًا" بمشروع قانون الأراضي المعدل، فقد قيم السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA)، أن النقطة ب، البند 1 والبند 6، المادة 128 من مشروع قانون الأراضي (المعدل) لا تتفق مع سياسة إزالة العقبات القانونية أمام مشاريع العقارات وليست "مفتوحة" مثل قانون الأراضي لعام 2013.

السبب هو أنه قبل قانون الأراضي لعام 2013، كان هناك لائحة تلزم المستثمرين في المشاريع التي تستخدم الأراضي غير الزراعية بدفع رسوم استخدام الأراضي، ولكن بحلول قانون الأراضي لعام 2023، لم يتبق سوى لائحة تلزم المستثمرين في المشاريع التي تستخدم الأراضي غير الزراعية بدفع إيجار الأرض ويمكنهم اختيار دفع إيجار الأرض مرة واحدة طوال مدة الإيجار أو دفع إيجار الأرض سنويًا.

ولذلك اقترح السيد تشاو تعديل مشروع قانون الأراضي في الاتجاه الذي يسمح بالموافقة على المؤسسات لسياسات الاستثمار؛ الموافقة على مستثمري مشاريع الإسكان التجاري إذا كان لديهم حقوق استخدام الأراضي أو حصلوا على حقوق استخدام الأراضي بما في ذلك الأراضي السكنية والأراضي الأخرى (والتي يمكن أن تكون أراضي زراعية أو أراضي غير زراعية مستأجرة بدفعة واحدة أو سنوية)؛ يمكن استخدامها لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري إذا تم استيفاء شروط تغيير أغراض استخدام الأراضي (وفقًا لأنواع التخطيط ...).

ويلعب قانون الأراضي دوراً هاماً، إذ يؤثر على العديد من القوانين الأخرى؛ ولذلك تتوقع الشركات والجمعيات أن يؤدي تعديل هذا القانون إلى توفير لوائح تتناسب مع الواقع وتنسق مصالح الأطراف المعنية.

إن احتياجات السكن لدى سكان المدن الكبرى كبيرة جدًا. إذا لم يتم حل المشاكل القانونية، فسيكون من الصعب حل النقص الحالي في المعروض من السكن.

[إعلان 2]
مصدر