مئات الآلاف من المليارات "مجمدة" مع مخزون العقارات

[إعلان 1]

مشاريع إغلاق العربات المتعددة

وبحسب إحصاءات التقارير غير المكتملة من المحليات (17/63 محافظة)، فإن مخزون العقارات في الربع الثاني من عام 2023 يبلغ نحو 16688 وحدة، بما في ذلك منتجات مثل الشقق والمنازل الفردية والأراضي.

ومنها نحو 1,714 شقة و7,473 منزلا فرديا و7,501 قطعة أرض. لا تزال نسبة المخزون متركزة بشكل رئيسي في قطاع العقارات السكنية الفردية وأراضي المشاريع.

وفيما يتعلق بهذا الموضوع، أوضحت وزارة البناء أنه في الربع الثاني من عام 2023، وعلى الرغم من وجود العديد من الإشارات الإيجابية التي تدعم تعافي سوق العقارات مثل آليات السياسة وأسعار الفائدة المصرفية وما إلى ذلك، إلا أن العديد من المشاريع لا تزال تواجه مشاكل قانونية وقضايا تتعلق برأس المال الائتماني والسندات.

وبحسب البحث فإن تعافي سوق العقارات لا يزال غير واضح حتى الآن رغم أن العديد من المستثمرين عرضوا سياسات خصم جذابة على أمل استعادة السيولة. ومع ذلك، فإن حجم المعاملات في يوليو لم يكن مرتفعا بعد، وخاصة في بعض أنواع منتجات المنتجعات.

وبحسب تقرير حديث صادر عن عدد من وحدات البحث حول سوق العقارات، يوجد في العواصم السياحية الساحلية في البلاد ما يقرب من 30 ألف وحدة سكنية غير مباعة، وتاون هاوس، وفيلات منتجع، بسعر عشرات المليارات من دونغ لكل منها.

مئات الآلاف من المليارات في طور الاستثمار في العقارات، الصورة 1 — تتمتع العقارات المنتجعية بمخزون كبير.

أما بالنسبة للفلل، فقد بلغ المخزون التراكمي بنهاية الربع الثاني نحو 15 ألف وحدة في المنطقتين الشمالية والجنوبية. ومن بين هذه الوحدات، تم فتح باب البيع لـ2400 وحدة، لكن السيولة فيها منخفضة، ونحو 12600 وحدة في المرحلة المقبلة من المشاريع لا تزال في المخزون، عالقة في فترة تجميد العقارات، ولم يتم طرحها في السوق بعد.

وفي قطاع المنازل المتجاورة والمنازل الشاطئية، بلغ المخزون بحلول نهاية شهر يونيو أيضًا حوالي 15 ألف وحدة. هناك ما يقرب من 2500 شقة تم طرحها للبيع ولكن لم يتم تداولها، ونحو 12400 شقة في مشاريع تم الإعلان عنها في السوق ولكنها تنتظر، غير قادرة على طرحها في ظل الأزمة التي يمر بها سوق العقارات.

وتظهر بيانات المبيعات أنه في الربع الثاني من عام 2023، تم بيع 33 وحدة تجارية فقط، بانخفاض 97% على أساس سنوي، وتم بيع 50 فيلا، بانخفاض 50% على أساس سنوي. ومن الجدير بالذكر أن حجم هذه المعاملات يتركز فقط في عدد قليل من المشاريع المتميزة ذات المواقع الملائمة.

لقد خيب حجم المعاملات المذكور أعلاه آمال الكثير من الناس لأنه في السابق، عرض العديد من المستثمرين حوافز جذابة للغاية مثل الالتزامات بإعادة التأجير أو إعادة الشراء أو حتى زيادة الخصم حتى 40-50٪ للدفع السريع لاستعادة رأس المال بسرعة وكذلك زيادة السيولة.

ويؤدي انخفاض السيولة إلى وصول مخزون بعض المشاريع إلى أكثر من 90% من المنتجات، مما يشكل عبئاً كبيراً على المستثمرين بسبب التكاليف المالية المترتبة على اقتراض رأس المال لتطوير المشاريع. اضطرت العديد من المشاريع إلى إغلاق قوائمها لتوفير التكاليف، وتعديل السياسات والأسعار، والانتظار حتى يتعافى السوق.

تواجه شركات العقارات صعوبة في الصمود.

وفقًا للبيانات الصادرة مؤخرًا عن مكتب الإحصاء العام، تم تسجيل 2622 شركة عقارية جديدة خلال الأشهر السبعة الماضية، بانخفاض 56.2% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2022. وبلغ عدد الشركات العقارية المنحلة خلال الأشهر السبعة الماضية 756 شركة، بزيادة قدرها 17% أيضًا عن نفس الفترة من العام الماضي.

وفي نهاية الربع الثاني من عام 2023، قال مدير إدارة الإسكان وإدارة سوق العقارات (وزارة البناء) هوانج هاي أيضًا إن العديد من شركات العقارات أفادت بمواجهة صعوبات وتحديات في العمليات التجارية. يجب على الشركات تغيير خططها التجارية والإدارية؛ حيث يتعين على معظم المؤسسات إعادة هيكلة الديون، وإعادة هيكلة العمليات التجارية، وتقليص حجم الإنتاج والاستثمار التجاري، وتبسيط الأجهزة، وتقليص القوى العاملة...

مئات الآلاف من المليارات في طور الاستثمار في العقارات، الصورة 2 — تتعرض العديد من الشركات لخطر الحل إذا استمرت الحالة الحالية لسوق العقارات.

وتظهر بيانات المسح التي أجرتها جمعية وسطاء العقارات في فيتنام مع الأعضاء الذين يعملون في شركات الخدمات العقارية أيضًا أنه إذا استمر وضع سوق العقارات في التطور بشكل غير متوقع في الوقت القادم، فقد تتمكن ما يصل إلى 23٪ من الشركات فقط من الحفاظ على العمليات حتى نهاية الربع الثالث من عام 2023، وحوالي 43٪ فقط ستبقى على قيد الحياة حتى نهاية عام 2023.

وتعكس الأرقام المذكورة أعلاه أيضًا الوضع الحالي للسوق. بعد أن مرت السوق بفترة ذروة من "ارتفاع درجة حرارة" عدد الشركات، فإنها تقوم بتطهير الشركات التي تعاني من ضعف في التمويل والقدرة التشغيلية.

وعلى الرغم من ذلك، فقد عملت الحكومة في الآونة الأخيرة على إزالة العقبات بشكل مستمر وإنشاء ممر قانوني لمساعدة السوق على التعافي. على سبيل المثال، صدور المرسوم رقم 10 الذي يعدل ويكمل عدداً من مواد المراسيم التي تنظم تطبيق قانون الأراضي لعام 2013، لإيجاد مخرج للشقق الفندقية - وهو نوع من العقارات التي يوجد مخزون كبير منها حالياً. ولكن يبدو أن تلك "طرق الهروب" لم تكن فعالة كما كان متوقعا.

[إعلان 2]
مصدر