حل الصعوبات المتعلقة بالسندات والعقارات

وفي تقرير صدر مؤخرا عن سوق العقارات والإسكان، قالت وزارة البناء إن شركات العقارات تواجه العديد من الصعوبات. وعلى وجه الخصوص، ارتفع عدد المؤسسات العقارية التي أعلنت إفلاسها وحلها في عام 2022 بنسبة 38.7% مقارنة بعام 2021.

صعوبة فوق الصعوبة

وأشارت الوكالة إلى أن عام 2022 هو عام ستواجه فيه الشركات العاملة في قطاع العقارات العديد من التحديات، حيث ستخفض بعض الشركات ما يصل إلى 50% من قوتها العاملة لمواجهة الصعوبات. السبب الرئيسي هو صعوبة الحصول على قروض الائتمان وإصدار السندات وتعبئة رأس المال من العملاء، مما يؤدي إلى افتقار العديد من الشركات إلى رأس المال، واضطرارها إلى تأخير أو تعليق تنفيذ المشاريع مؤقتًا.

بالإضافة إلى ذلك، ارتفعت أسعار الفائدة على القروض، وأسعار صرف العملات الأجنبية، وأسعار البنزين، وأسعار مواد البناء، مما أدى إلى زيادة تكاليف الأعمال، مما أثر على العمليات التجارية. كما أن صعوبة حصول مشتري العقارات على القروض المصرفية تؤثر بشكل غير مباشر على سيولة المنتجات والمشاريع العقارية؛ لا يمكن للشركات بيع المنتجات لاسترداد رأس المال وإعادة الاستثمار.

وبالإضافة إلى ذلك، فمنذ نهاية عام 2022 وحتى الآن، لا تزال بعض الشركات تتعرض لضغوط لسداد السندات مبكراً للمستثمرين لأسباب عديدة، بما في ذلك التغييرات في السياسات المتعلقة بالسيطرة على السندات التي تصدرها الشركات.

أظهر تقرير صادر عن جمعية سوق السندات الفيتنامية (VBMA) أن إجمالي حجم إصدار السندات للشركات في العام الماضي بلغ 255,163 مليار دونج، بانخفاض 66% مقارنة بالعام السابق. انخفضت قيمة إصدارات معظم المجموعات الصناعية في عام 2022 مقارنة بالعام السابق، ولا سيما انخفاض إصدار السندات من قبل الشركات العقارية بنسبة 80.8٪ مقارنة بالفترة نفسها في ظل العديد من العوامل الكلية غير المواتية.

وتؤثر صعوبات مصادر رأس المال بشكل كبير على عمليات البيع والشراء في سوق العقارات. الصورة: تان ثانه

في غضون ذلك، اضطرت الشركات إلى إعادة شراء سندات بقيمة تصل إلى 210,830 مليار دونج مقدمًا، بزيادة قدرها 46% مقارنة بعام 2021. ومن بينها، أعادت مجموعة العقارات شراء حوالي 35,400 مليار دونج مقدمًا. وهذا يعني أن رأس المال المخصص للعقارات لم يعد ضيقاً فحسب، بل أصبح أيضاً ضيقاً بشكل كبير مقارنة بالماضي، مما أدى إلى وقوع العديد من الشركات في هذه الصناعة في موقف صعب. وتُظهر سلسلة من الشركات التي أعلنت مؤخرًا عن خسائر هذه الصعوبة، مثل شركة Phat Dat Real Estate التي خسرت ما يقرب من 230 مليار دونج في الربع الأخير من عام 2022، كما أبلغت شركة Cen Land أيضًا عن خسارة بعد الضريبة في الربع الرابع من عام 2022 تصل إلى 58.6 مليار دونج أو مجموعة Dat Xanh التي سجلت خسارة صافية تزيد عن 400 مليار دونج...، كما شهدت العديد من الشركات الكبيرة الأخرى انخفاضات حادة في الإيرادات والأرباح.

قال رئيس مجلس إدارة شركة عقارية تبلغ ديونها على السندات أكثر من 200 مليار دونج، إن شركته تقبلت "الخسارة والألم" لإعادة ترتيب محفظتها الاستثمارية، وبيع المشاريع للهروب من وضع الديون والفوائد.. لكن العثور على شركاء للبيع لهم خلال هذه الفترة أمر صعب للغاية، لأن معظم شركات العقارات استنفدت مصادر رأس مالها، وأي أصل يصعب بيعه، وليس العقارات فقط.

إن تشديد سوق سندات الشركات بسرعة كبيرة وبشكل مفاجئ جعلنا غير قادرين على الاستجابة في الوقت المناسب. ما يقلقنا الآن هو عدم معرفة كيفية توفير التمويل اللازم لتنفيذ المشاريع، في حين أن العديد من السياسات المتعلقة بالإجراءات لم تُحل. لذلك، ما نحتاجه هو أن تجد الحكومة قريبًا طريقة لإلغاء السياسات التي تدعم الشركات في تنفيذ المشاريع، كما أضاف.

العديد من الحلول

وفي حديثه للصحفيين من صحيفة لاو دونج، قال الدكتور نجوين هو هوان من جامعة مدينة هوشي منه للاقتصاد، إن سوق العقارات يواجه صعوبات في كل من المدخلات والمخرجات، وخاصة أن مصادر رأس المال تخضع لسيطرة صارمة. لذلك، لحل صعوبات رأس المال في هذا السوق، من الضروري أن تتجلى سياسة البنك المركزي من خلال إعطاء رسائل محددة ودعم رأس المال الائتماني قصير الأجل إلى حد ما لتوفير السيولة للمؤسسات العقارية.

لأن صعوبات سندات الشركات لا تُحل بين عشية وضحاها، بينما تحتاج شركات العقارات بشدة إلى رأس مال عامل لمواصلة تنفيذ مشاريعها غير المكتملة. يمكن للشركات البحث عن مصادر أخرى لرأس المال، مثل القروض الأجنبية، لكنها ستواجه مخاطر سعر الصرف لاضطرارها للاقتراض بالدولار الأمريكي، وعدم استيفاء جميع الشركات لشروط تعبئة رأس المال الدولي. لذلك، لا تزال المشكلة قصيرة الأجل تتمثل في الحاجة إلى رأس مال ائتماني لدعم الشركات العقارية، مما يُسهم في تعافيها. - صرّح الدكتور نجوين هو هوان.

وبحسب الدكتور نجوين هو هوان، فإن رأس المال الائتماني لمؤسسات العقارات ليس فقط هو الذي يواجه صعوبات، بل إن العملاء الأفراد الذين يقترضون لشراء منازل للسكن أو الاستثمار يواجهون أيضًا قيودًا في الوصول إلى رأس المال أو لديهم أسعار فائدة عالية تبلغ حوالي 15٪ -16٪ سنويًا. ومن ثم، لا بد من التوصل إلى حل لتثبيت أو خفض أسعار الفائدة على القروض في أقرب وقت.

وفيما يتعلق بحل مشكلة سندات الشركات، قال الدكتور لي دات تشي، نائب رئيس كلية التمويل المؤسسي بجامعة مدينة هوشي منه للاقتصاد، إنه من الضروري الاعتراف بها كقناة مهمة لتعبئة رأس المال للشركات بالإضافة إلى الائتمان المصرفي، من أجل اتخاذ تدابير لتنظيم وإدارة سوق سندات الشركات بنفس الطريقة التي يجب أن تمتثل بها البنوك للوائح الإقراض لحماية المودعين.

في غضون ذلك، قال الخبير المالي والأوراق المالية لام مينه تشانه إن سوق سندات الشركات الأخيرة تسببت في فقدان العديد من المستثمرين الثقة وعدم وجود نية للمشاركة مرة أخرى. ولاستعادة الدور المهم الذي تلعبه سندات الشركات، لا بد من ضمان الشروط التالية:

أولاً والأهم من ذلك، يجب أن تحصل جميع السندات المؤسسية على تصنيف ائتماني من قبل منظمات تصنيف ذات سمعة طيبة. وفي ذلك الوقت، سوف يكون المستثمرون على دراية بمستوى المخاطر لكل نوع من أنواع السندات المؤسسية. وثانيا، يتعين على الجهات التنظيمية فرض رقابة صارمة على توزيع السندات. تجنب تماما التحايل على القانون وتوزيع السندات الصادرة عن القطاع الخاص على الجمهور. ثالثا، لا يجوز إلا لحاملي شهادة الوساطة في الأوراق المالية تقديم المشورة وبيع السندات للمستثمرين. تجنب نصائح بيع السندات من غير المتخصصين مثل موظفي البنوك.

رابعا، يجب على مستشاري السندات والبائعين اتباع عملية استشارية مفصلة وصارمة لضمان أن يفهم المستثمرون بوضوح السندات التي يستثمرون فيها والمخاطر المحتملة لتلك السندات. وأكد الخبير لام مينه تشانه "إذا تمكنا من القيام بذلك، فإن السندات المؤسسية سوف تتعافى تدريجيا وتتطور بقوة، لتصبح قناة لتوريد رأس المال للشركات، وخاصة شركات العقارات".

ومن وجهة نظر وكالة الإدارة، قال السيد هوانج هاي، مدير إدارة الإسكان وإدارة سوق العقارات بوزارة البناء، إن وزارة البناء اقترحت على وزارة المالية تقديم تعديلات وملحقات إلى الحكومة للمرسوم 65/2022/ND-CP الذي ينظم طرح وتداول سندات الشركات الفردية في السوق المحلية وطرح سندات الشركات في السوق الدولية؛ تعزيز التوجيه والإرشاد بشأن طرح وتداول سندات الشركات في السوق المحلية وطرح سندات الشركات في السوق الدولية وفقاً للأنظمة القانونية؛ السيطرة على أنشطة تعبئة رأس المال لشركات العقارات في سوق الأوراق المالية، وتجنب المضاربة والتلاعب وتضخم الأسعار.

واقترحت وزارة البناء بالتعاون مع بنك الدولة دراسة واقتراح خطة مناسبة لإدارة سقف الائتمان لدعم الاقتصاد؛ توجيه وإرشاد مؤسسات الائتمان لخلق الظروف للشركات ومشتري المنازل والمستثمرين للوصول إلى مصادر الائتمان. - توجيه وإرشاد مؤسسات الإقراض للإقراض والصرف السريع للمؤسسات والمشاريع العقارية المؤهلة وفقاً لأحكام القانون؛ إعطاء الأولوية للإقراض لمشاريع الإسكان الاجتماعي وسكن العمال والإسكان التجاري منخفض التكلفة وأنواع أخرى من العقارات التي تخدم أغراض الإنتاج والضمان الاجتماعي بكفاءة عالية وقدرة على سداد الديون.

بالنسبة للمناطق، من الضروري مراجعة وإعداد قائمة بمشاريع الإسكان والعقارات في المنطقة؛ تقييم الأسباب والعوامل المحددة للمشاريع التي تمت الموافقة عليها للاستثمار ولكن لم يتم تنفيذها أو بطيئة في التنفيذ. وعلى هذا الأساس يتم التركيز على إزالة الصعوبات والمشاكل والإجراءات القانونية لإعداد الاستثمارات في مشاريع الإسكان لزيادة المعروض في السوق. تسريع إصلاح الإجراءات الإدارية وتجنب التهرب من المسؤولية أو التأخير في معالجة إجراءات تنفيذ المشاريع العقارية في المنطقة.

البحث عن الخبرة الدولية

وقال الدكتور كان فان لوك، عضو المجلس الوطني الاستشاري للسياسة المالية والنقدية، إنه درس بعناية 16 حلاً لإنقاذ سوق العقارات في الصين ووجد أن فيتنام قادرة على دراسة وتطبيق 10 منها.

في الواقع، بدأنا بتطبيق بعض الحلول، مثل تأجيل/تأجيل الضرائب، وتأجيل/تأجيل الديون... كما استشرنا وزارة الإنشاءات، ووزارة المالية، والحكومة لدراسة حلول أخرى وإيجاد مسار يناسب الوضع الراهن في البلاد.

على سبيل المثال، يتعين على الشركات قبول الخصومات لبيع بعض الأصول من أجل سداد الديون في الموعد المحدد؛ - التفاوض مع حاملي السندات لتمديد الدين في الظروف الصعبة، وهو ما يسمح به المرسوم 65. - استبدال الأموال بالسلع، واستبدال السندات بالعقارات، وهذا الحل يحتاج إلى توجيه من الدولة لتجنب المشاكل القانونية التي قد تنشأ. "يُسمح للشركات بتجديد ديونها، وهذا يعني أنه يُسمح لها بإصدار سندات جديدة لسداد الديون القديمة..." - قال السيد لوك.

(*) انظر صحيفة لاو دونج الصادرة بتاريخ 30 يناير

المصدر: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm