كيفية حل الصعوبات العقارية؟

* المراسل: دكتور تران دو ليش، تم اقتراح العديد من الحلول لدعم سوق العقارات، ولكن لماذا تستمر الشركات في الإبلاغ عن الصعوبات وتحتاج إلى "الإنقاذ" من حيث رأس المال والمسائل القانونية؟

- الدكتور تران دو ليش: أنا لا أتفق مع كلمة "الإنقاذ". إننا بحاجة إلى حل شامل، ولكن ليس إلى "إنقاذ".

لم يشهد سوق العقارات الفيتنامي تطوراً سريعاً وقوياً في هذا الوقت فحسب، بل تطوراً غير صحي على مدى العقود القليلة الماضية، وهو ما انعكس في المضاربة المفرطة. وبطبيعة الحال، في اقتصاد السوق، هناك مضاربة في كل مجال، ولكن عندما تكون المضاربة مفرطة، فإنها سوف تسبب تشوهات في العرض والطلب والأسعار.

على سبيل المثال، في الفترة 2009-2011، تجمد سوق العقارات فقط في فئة المنتجات الراقية، والمشاريع غير المكتملة، وتقسيم الأراضي وبيعها، أو المشاريع التي انتهت للتو من بناء الأساس ثم غادرت هناك... وفي الوقت نفسه، كانت المنتجات النهائية في قطاعات متوسطة المدى ومنخفضة السعر لا تزال تتداول بشكل طبيعي، حتى وإن كانت غائبة.

في عام 2022، إلى جانب الإثارة الناجمة عن التعافي الاقتصادي بعد السيطرة على وباء كوفيد-19، شهد سوق العقارات أيضًا نموًا سريعًا في العديد من قطاعات المنتجات مع موجة شعبية جدًا من الاستثمار والتصفح. ترتبط العديد من شركات العقارات بالبنوك التجارية، وتلتزم بالإقراض لتحفيز المضاربة بدلاً من خلق الظروف للأشخاص الذين يحتاجون إلى شراء المساكن.

في حين أن العقارات المنتجعية والشقق الفندقية تنمو بقوة، لا يوجد الكثير من المساكن في المناطق الحضرية. على سبيل المثال، في مدينة هوشي منه، لم تكن هناك منذ عدة سنوات أي مشاريع جديدة أو منتجات جديدة في قطاع الإسكان للأشخاص ذوي الدخل المنخفض والمتوسط.

* إذا «أنقذنا» سوق العقارات، ما هو ترتيب الأولويات؟

- يعلم الجميع أن تجارة العقارات هي تجارة بأموال الآخرين، بما في ذلك قروض الائتمان، وتعبئة رأس المال السندات، والسلف المقدمة للعملاء، وجزء من رأس مال المؤسسة الخاصة.

من الضروري أن نسمح لسوق العقارات بتنظيم نفسها وتنقية نفسها بالتوازي مع برنامج إصلاح متزامن من جانب الحكومة بدلاً من وضع قضية الإنقاذ في المقام الأول. الصورة: هوانج تريو

في سياق سوق مالية متقلبة، عندما تصبح جميع المصادر الأربعة لإمدادات رأس المال لسوق العقارات، وخاصة سندات الشركات، غير متاحة، يصبح ازدحام رأس المال أمراً لا مفر منه. ناهيك عن أن سلسلة من المشاريع التي لديها شروط التطوير والاستمرار في التنفيذ، عالقة في الإجراءات والقضايا القانونية، وبالتالي فإن العرض لا يزداد. ويؤدي هذا إلى خلق حلقة مفرغة: فالمشاريع قيد التطوير لا تملك رأس المال لمواصلة التنفيذ، والمشاريع الجديدة تتشابك مع القضايا القانونية.

وفي مواجهة هذا الوضع، أعتقد أن الهدف الأكبر للحكومة ليس مجرد حل سوق العقارات بشكل فوري، بل وضع خطة منهجية نسبيا لجعل السوق صحيا على المدى المتوسط ​​والطويل.

* ما هو الحل المحدد يا سيدي؟

- هناك علاقة وثيقة جدًا بين السوق المالية وسوق العقارات. ومن ثم فإن الحل لتحسين سوق العقارات يحتاج إلى أن يتزامن مع معالجة المشاكل في السوق المالية من خلال برنامج عمل رئيسي.

على صعيد المؤسسات، من الضروري مراجعة جميع اللوائح القانونية المتعلقة بسوق العقارات منذ بداية المشروع حتى التشغيل والتطوير، بما في ذلك: اللوائح الخاصة بنظام الائتمان، واللوائح في قانون الأعمال العقارية، وقانون الإسكان، وقانون الأراضي، وقانون البناء... ومن هناك، تصحيح أوجه القصور في النظام القانوني بأكمله، وليس فقط حل الصعوبات في قانون أو قانونين.

في ظل وجود الاختناقات القانونية، من الممكن اقتراح تشكيل مجموعة عمل لإزالة الصعوبات والعقبات أمام المشاريع العقارية لاختيار بعض الأمثلة النموذجية للتعامل معها، مما يخلق أساسًا قانونيًا لأماكن أخرى لمتابعتها وتكرار الحل.

لاحظ، استخدم الأدوات المالية للسيطرة والحد من المضاربة العقارية. إعطاء الأولوية لمشاريع الإسكان التي لها طلب حقيقي في السوق، مع إعطاء الأولوية لدعم رأس المال لكل من مشتري المنازل والمستثمرين، من أجل زيادة العرض المعقول في السوق. في الواقع، هناك العديد من المناطق الحضرية المهجورة التي تحتوي على كميات كبيرة من رأس المال المدفون هنا.

إذن أين هو التدفق النقدي اللازم لتمويل المشاريع السكنية الضرورية حقاً للمحتاجين؟ هذا الوضع مشابه للسوق الثانوية. والمفتاح هو أن نسمح للسوق بأن ينظف نفسه ويعالج نفسه، ولكن كيف يمكننا إنقاذه ومن يستطيع إنقاذه؟

ومن الضروري أن نوصي المؤسسات العقارية الكبيرة بإعادة الهيكلة بشكل استباقي لتقليل الضغوط المالية. يمكن للمستثمرين إعادة هيكلة أنفسهم من خلال بيع المشاريع التي تتسبب في وقوعهم في الديون، والمشاريع التي تنطوي على عدد كبير جدًا من الصناعات.

يحتاج المستثمرون إلى نظام لإدارة المخاطر، ولا ينبغي أن يكونوا متهورين، ولا ينبغي لهم استخدام الأدوات المالية بشكل مفرط. استشهد البنك المركزي مؤخرًا بأمثلة لشركات عقارية تعمل على تطوير عشرات المشاريع في نفس الوقت في جميع أنحاء البلاد. كيف يمكن إنقاذها؟ من جانب البنك، لا يجوز له نقل مجموعات الديون أو إعادة هيكلتها أو تمديدها أو تأجيل الديون للشركات في هذه المجموعة.

الأمر الأكثر أهمية هو أن تبدأ في القيام بذلك على الفور، فكلما انتظرت لفترة أطول، كلما أصبح الأمر أصعب!

(يتبع)

المصدر: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm