ارتفاع التعاملات العقارية وانتظار عودة الإثارة

أشخاص ينظرون إلى الشقق في مشروع سكني في بينه دونج - الصورة: NGOC HIEN

فما هو وضع سوق العقارات الحالي؟ هل هناك أي شيء يستحق الملاحظة؟

انخفاض أسعار الفائدة، والناس يشترون المنازل بجرأة

قال السيد نجوين آنه تو (35 عامًا)، الذي اشترى للتو شقة في مدينة ثو دوك (مدينة هو تشي منه)، إنه وزوجته قاما مؤخرًا بالبحث عن العديد من مشاريع العقارات في مدينة هو تشي منه، حتى أنهما ذهبا لرؤية مشاريع في منطقة بينه دونغ الحدودية مع مدينة هو تشي منه، ولكن معظم المشاريع باهظة الثمن.

بعد فحص المشاريع، قرر السيد تو وزوجته اختيار مكان للعيش في مشروع في المدينة بقيمة تقترب من 3 مليارات دونج، تم إقراض 70٪ من قيمة المنزل من قبل البنك.

وبحسب السيد تو، فقد انخفض معدل الفائدة على قروض الإسكان في هذا الوقت، ويمكنه الاقتراض بمعدل فائدة 6% سنويًا، ومعدل فائدة ثابت للسنتين الأوليين، مما جعل السيد تو يقرر الاستقرار في هذا المنزل بعد أكثر من 10 سنوات من الإيجار.

في الواقع، لا يوجد الكثير من الشقق المتاحة حاليًا، لكنني لاحظت خلال العامين الماضيين أن عدد المشاريع لا يتجاوز أصابع اليد الواحدة. هذه المرة، انخفضت أسعار الفائدة، ويتمتع المستثمرون أيضًا بسياسات دعم جيدة، لذلك قررت شراء منزل في هذا الوقت، كما قال السيد تو.

بدلاً من اختيار شراء شقة جديدة أو منزل في المستقبل، قرر السيد تران فان ثاو (33 عامًا) شراء شقة قديمة أيضًا في منطقة ثو دوك سيتي وحصل على كتاب وردي مباشرة بعد الانتهاء من إجراءات شراء المنزل. وبحسب السيد ثاو، فإن قرضًا بنكيًا بقيمة مليار دونج، ومعدل فائدة ثابت لمدة عامين بنسبة 6٪ سنويًا، مناسب لقدرته على الدفع.

وفي حديثه مع Tuoi Tre ، قال السيد Phan Ngoc Bao An - المدير العام لشركة Nova Lexington Real Estate JSC - إنه في سياق عدم وجود العديد من الشقق الجديدة في سوق العقارات، اختار العديد من الأشخاص الذين لديهم احتياجات سكنية حقيقية شراء منازل في المشاريع التي تم تسليمها، بجودة بناء جيدة لحل الحاجة الفورية لوجود مكان للعيش فيه على الفور.

في مكتب كاتب العدل في مدينة ثو دوك يوم 22 يونيو، على الرغم من أنه كان عطلة نهاية الأسبوع، كان لا يزال هناك أشخاص يأتون لتوثيق إجراءات المعاملات العقارية، وخاصة معاملات نقل الأراضي والشقق.

وقالت السيدة ح. (رئيسة مكتب التوثيق هذا) إن عدد الأشخاص الذين يأتون حاليًا لتوثيق معاملات الأراضي أعلى قليلاً من فترة السوق "المجمدة" في عام 2023، ولكن فقط جزء بسيط من الوقت قبل الوباء.

وقالت السيدة ح. إن هذا المكتب تلقى 4 آلاف وثيقة موثقة خلال الأشهر الستة الماضية، ثلثها معاملات بيع وشراء ونقل شقق وأراضي واستئجار منازل...

وبحسب السيدة هـ، فإن معظم مشتري المنازل اليوم هم أشخاص لديهم احتياجات سكنية حقيقية، وخاصة الأزواج الشباب، حيث تتراوح أسعار الشقق المشتركة بين 2 إلى 4 مليارات دونج/شقة.

مشروع عقاري قيد الإنشاء في المنطقة السابعة، مدينة هوشي منه - تصوير: كوانغ دينه

أبحث بشكل أساسي عن منزل يتمتع بوضع قانوني للعيش فيه

وفي حديثه مع توي تري ، قال السيد تران مان تشي - نائب المدير العام لشركة دونج تاي للعقارات - إن المعاملات الفعلية تظهر أن معظم الأشخاص الذين لديهم احتياجات سكنية حقيقية، ويريدون شراء منزل للاستقرار، بدأوا في العودة إلى السوق لشراء شقق في هذه المرحلة.

في الوقت الحالي، لم يعد المشترون مهتمين بالمشاريع العقارية التي تُبنى مستقبلاً والتي لا تملك وثائق قانونية رسمية. لذلك، يجب ضمان قانونية الشقق المعروضة للبيع حاليًا، كما يجب على المستثمرين تقديم سياسات دفع مرنة، وتمديد مواعيد السداد، وحتى في بعض المشاريع التي استلمت المنازل بالفعل، لا يزال لدى المشترين ما يصل إلى 30% من المبلغ غير مدفوع، ويتأخرون في السداد، كما قال السيد تشي.

وعلى نحو مماثل، قال السيد فام ترونغ فو - مدير شركة تيتانيوم لإدارة العقارات - إن الأراضي في بعض المناطق السكنية في مدينة ثو دوك شهدت في الآونة الأخيرة معاملات "أكثر دفئًا" من ذي قبل.

وفيما يتعلق بالأراضي، قال السيد فو إن أسعار الأراضي في بعض المناطق ارتفعت قليلاً مقارنة بما كانت عليه من قبل، من حوالي 100-110 مليون دونج/م2 إلى 130-140 مليون دونج/م2، وهي تقترب من فترة ما قبل الوباء.

وأضاف السيد فو أنه في المستقبل، ستكون اللوائح المتعلقة بتقسيم الأراضي وبيعها أكثر صرامة، وستكون أموال الأراضي المخصصة لتقسيم الأراضي وبيعها محدودة، وستكون المعلومات المتعلقة باتصالات البنية التحتية محدودة، لذلك فإن بعض المناطق خارج مدينة هو تشي منه مثل نون تراش ولونج آن لديها حاليًا أيضًا معاملات أفضل من الفترة "المجمدة".

في غضون ذلك، قال مدير المبيعات في إحدى شركات العقارات الأجنبية إن الواقع في هذه الشركة يظهر أن المنطقة الشمالية تشهد معاملات أفضل من المنطقة الجنوبية، وأن المشاريع التي يتم طرحها في السوق في الجنوب لا تحظى بالاستقبال الجيد كما كان الحال في الفترة السابقة. في الوقت الحالي، لدى مشتري المنازل احتياجات سكنية حقيقية بشكل أساسي، ولا يوجد الكثير من مجموعات العملاء الاستثماريين و"المتصفحين" كما في الفترة السابقة.

وبحسب هذا الشخص فإن أصعب شيء في سوق العقارات في مدينة هوشي منه هو عدم وجود عروض مشاريع جديدة.

على سبيل المثال، تمتلك هذه المجموعة رأس مال متاح من شركتها الأم في الخارج، وهي مستعدة لصب مليارات الدولارات لتطوير المشاريع، ولكن بسبب محدودية أموال الأراضي، بحثت هذه المؤسسة في السنوات الأخيرة عن مشاريع بأموال الأراضي النظيفة في المدينة من أجل عمليات الدمج والاستحواذ، لكنها لم تجد ما تريده. ولذلك يعتقد هذا الشخص أن السوق سوف يواجه أيضًا صعوبة في العرض في الفترة المقبلة.

وعلى نحو مماثل، قال نائب رئيس شركة عقارية لديها مشروع كبير في مدينة هوشي منه أيضًا إنه بسبب ضعف امتصاص السوق، اضطرت الشركة إلى تعليق خطط تطوير الفيلات والمنازل والشقق داخل منطقة المشروع مؤقتًا، على الرغم من أن هذه أرض نظيفة.

"نحاول فقط إكمال التقسيمات غير المكتملة، ونضطر إلى إيقاف التقسيمات الجديدة. العملاء غير مستعدين لإنفاق مبالغ طائلة لشراء شقق عالية القيمة في الوقت الحالي، كما يواجه المستثمرون أنفسهم صعوبات مالية، ولا يملكون الموارد الكافية للاندفاع كما في السابق في هذه الأوقات العصيبة"، هذا ما قاله.

لا يزال سوق العقارات صعبًا بسبب المشاكل القانونية

قال السيد لي هوانج تشاو - رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه - إن أصعب نقطة في قطاع العقارات هي المشاكل القانونية التي تؤدي إلى توقف المشاريع القديمة وغياب المشاريع الجديدة.

وبحسب السيد تشاو، في الربع الأول من عام 2024، تمت الموافقة على مشروع سكني تجاري واحد فقط "لسياسة الاستثمار في نفس وقت موافقة المستثمر" بمساحة 3647 مترًا مربعًا وتم إكمال مشروع قديم واحد فقط للاستثمار في البناء بمقياس 219 شقة.

لا توجد مشاريع سكنية تجارية مؤهلة لجمع رأس مال لبيع المساكن المستقبلية، ويوجد 62 مشروع سكني تجاري (مشاريع قديمة) قيد التنفيذ تضم 28,462 شقة.

وأضاف السيد تشاو أنه لم تتم الموافقة على أي مشروع إسكان اجتماعي للاستثمار أو منحه تصريح بناء، ولكن تم الانتهاء من مشروع إسكان اجتماعي واحد فقط (المشروع القديم) يضم 242 شقة، ويجري تنفيذ سبعة مشاريع إسكان اجتماعي وإسكان للعمال (المشروع القديم) يضم 4996 شقة.

في عام 2024، سيستمر سوق العقارات في مدينة هوشي منه في مواجهة اختلال التوازن بين العرض والطلب على المساكن، ونقص في المعروض، مما قد يؤدي إلى ارتفاع أسعار المساكن أو بقائها مرتفعة، خاصة مع اختلال التوازن في قطاع المساكن الراقية ونقص حاد في المساكن التجارية بأسعار معقولة والمساكن الاجتماعية، كما قال السيد تشاو.

ما هو سبب ارتفاع إيرادات قطاع العقارات؟

المصدر: مكتب الإحصاء في مدينة هوشي منه - تم تجميعه بواسطة: NGOC HIEN - الرسومات: N.KH.

وبحسب مكتب الإحصاء في مدينة هوشي منه، بلغت إيرادات الخدمات الأخرى في مدينة هوشي منه 172,491 مليار دونج في الأشهر الخمسة الأولى من العام، بزيادة قدرها 8.6%. ومن بينها، تقدر إيرادات الأعمال العقارية بنحو 101,814 مليار دونج، وهو ما يمثل 59% من إيرادات الخدمات الأخرى ويزيد بنسبة 7.4% عن نفس الفترة من العام الماضي. وفي السابق، قدرت إيرادات قطاع الأعمال العقارية في الأشهر الأربعة الأولى من عام 2024 بنحو 80.845 مليار دونج، بزيادة قدرها 9.8% عن نفس الفترة من العام الماضي.

وفي حديث مع "توي تري" ، قال ممثلو مكاتب التوثيق إن الزيادة في الإيرادات من قطاع العقارات ترجع جزئياً إلى حقيقة أن القيمة المعلنة للمعاملات العقارية اقتربت من القيمة الحقيقية، وهي أعلى بكثير من الإعلان السابق.

وقال رئيس مكتب التوثيق إنه في الماضي، "لتجنب" دفع الضرائب المرتفعة، كانت معاملات العقارات تُسجل غالبًا مقابل بضع عشرات إلى بضع مئات من ملايين دونج فقط، ولكن الآن لم يعد الأمر كذلك، حيث تجاوزت جميع سجلات المعاملات 500 مليون دونج. إذا أعلنت أن الضريبة منخفضة فسيتم استردادها وسيكون الأمر مزعجًا للغاية وصعبًا في الإجراءات المستقبلية.

ولذلك قال هذا الشخص إن تصريحات الناس أصبحت أقرب إلى سعر البيع، مما جعل تحصيل الضرائب أعلى من ذي قبل.

من المتوقع أن يستقر سوق العقارات بحلول منتصف عام 2025

ارتفعت أسعار الشقق في هانوي بمعدل 31% في الأشهر الستة الأولى من عام 2024 - صورة: NAM TRAN

وأظهر سوق العقارات علامات انتعاش، لكن الخبراء يتوقعون أن يستقر السوق عندما يكون هناك المزيد من معاملات الشقق بأسعار معقولة والإسكان الاجتماعي.

وبحسب وزارة الإنشاءات، بلغ عدد مشاريع الإسكان التجاري المنجزة على مستوى الدولة في الربع الأول من عام 2024، 10 مشاريع، و19 مشروعاً مرخصاً حديثاً، و38 مشروعاً مؤهلاً لبيع المساكن المستقبلية، و984 مشروعاً قيد التنفيذ.

بلغ إجمالي الصفقات العقارية الناجحة في الربع الأول من عام 2024 نحو 133,512 صفقة (109,066 صفقة في الربع الأول من عام 2023).

ومن بينها، بلغت معاملات الشقق والمنازل الفردية 35,853 معاملة (27,590 معاملة في الربع الأول من عام 2023)، وبلغت معاملات قطع الأراضي 97,659 معاملة (81,476 معاملة في الربع الأول من عام 2023). وقالت وزارة البناء أيضًا إن سوق الشقق لا يزال يجذب انتباه المجموعات التي لديها احتياجات سكنية حقيقية والمستثمرين المتوسطين والطويلي الأجل.

التعافي المحلي

وفي حديثه مع توي تري ، علق السيد دينه مينه توان - مدير Batdongsan.com.vn في المنطقة الجنوبية - على أن سوق العقارات يتعافى محليًا، وخاصة في سوق هانوي، حيث ترتفع الأسعار في السوق الثانوية ومشاريع الشقق الراقية.

يرتفع متوسط ​​سعر الشقق لأن المشاريع الراقية التي تم إطلاقها حديثًا تحدد أسعارًا مرتفعة، مما يتسبب في ارتفاع متوسط ​​سعر السوق بأكمله. وقال السيد توان إن سوق الشقق ارتفع في الأشهر الثلاثة الأولى من العام، ولكن ليس في اتجاه إيجابي من حيث العرض والطلب. وعلاوة على ذلك، تركز تعافي سوق العقارات في الآونة الأخيرة بشكل أكبر في الشمال. بالإضافة إلى الشقق، تشهد أسواق الأراضي والإسكان الفردي في الشمال ارتفاعاً.

إذا نظرنا إلى السوق ككل، نجد أنه لم يلب الطلب على العقارات. يبحث الأشخاص الذين لديهم احتياجات سكنية حقيقية في هانوي عن القطاع الذي يقل سعره عن 40 مليون دونج/م2، بينما يقل السعر في مدينة هوشي منه عن 50 مليون دونج/م2، ولكن هناك نقص في العرض حاليًا.

وبحسب السيد فو هوينه توان كيت - مدير شركة CBRE VN، فإن العرض في السوق في الآونة الأخيرة كان فقط في قطاع الشقق الراقية وما فوق. وتوقع السيد كيت أنه خلال السنوات القليلة المقبلة، لن تشتمل منتجات الشقق التجارية البحتة على منتجات متوسطة ومنخفضة المستوى.

وأكد الخبير أيضا أنه فقط عندما يكون العرض السكني وفيرًا سيستقر الطلب في السوق، ويتم تحقيق التوازن بين العرض والطلب في جميع القطاعات، عندها يمكن للسوق أن يتطور بشكل مستدام.

في الوقت الحاضر، أصبح سوق العقارات متحيزًا وغير متوازن ويميل نحو القطاع الرفيع المستوى في السنوات الأخيرة. ولذلك، يتوقع السوق أيضًا دعمًا لتطوير الإسكان الاجتماعي والإسكان منخفض الدخل من الحكومة لخلق هذا العرض قريبًا.

توقعات بشأن تطبيق قوانين العقارات

وبحسب الخبراء، فإن اقتراح الحكومة بالسماح لثلاثة قوانين تتعلق بسوق العقارات بالدخول حيز التنفيذ اعتبارًا من الأول من أغسطس، أي قبل خمسة أشهر من القرار السابق للجمعية الوطنية، كما يقترح سريان بندين من المادة 200 والمادة 210 من قانون مؤسسات الائتمان مبكرًا اعتبارًا من الأول من أغسطس لضمان الاتساق والصرامة عند تلقي الضمانات من مؤسسات الائتمان، مما سيخلق ممرًا قانونيًا جديدًا وأكثر شفافية وملاءمة لسوق العقارات.

لكن في الواقع هناك دائماً تأخير في تطبيق القوانين ويستغرق الأمر من ستة أشهر إلى عام حتى يظهر تأثير ملحوظ. علاوة على ذلك، فإن القوانين لا تذكر شيئا عن موازنة السوق، أو تعديل أسعار المساكن، ولا تذكر شيئا عن خفض أسعار الفائدة على القروض أو أسعار الأراضي. وعلى العكس من ذلك، قد ترتفع تكاليف المدخلات للمشاريع، وبالتالي من الصعب أن نتوقع انخفاضاً في أسعار المساكن.

وعلق السيد دينه مينه توان أيضًا بأن القوانين تحتاج إلى الوقت لتتغلغل في السوق، ناهيك عن ضرورة وجود مراسيم وتعميمات للتوجيه، لذلك في الأمد القريب سيظل السوق يفتقر إلى العرض. حاليا في فترة الانتقال بين القانون القديم والقانون الجديد لا أحد يجرؤ على اتخاذ قرار لذلك فإن العرض الجديد منخفض، والمشاريع التي لديها عرض جديد قد تباع بأسعار مرتفعة للغاية.

ومع ذلك، يأمل السيد توان أن يساعد القانون الجديد في حل مشكلة العرض وإزالة العوائق القانونية أمام المشاريع في كل من الشمال والجنوب. وسوف تصبح القواعد التنظيمية أكثر وضوحا، وسيكون العرض أكثر وفرة على المدى المتوسط ​​والطويل.

ويفرض القانون الجديد أيضًا متطلبات أكثر صرامة على المستثمرين، حيث لا يمكن إلا للمستثمرين المحتملين تنفيذ المشاريع، وفي الوقت نفسه يدعم مشتري المنازل بإيداع 5% فقط عند شراء منزل. سيتم تحسين عملية فحص المستثمرين، وسيتطور السوق بشكل أكثر صحة. لكن الأمر سيستغرق على الأقل حتى الربع الثاني من عام 2025 حتى يصل سوق العقارات إلى التوازن ويتطور بشكل مستدام.

نائب وزير البناء نجوين فان سينه:
ستدعم الحكومة زيادة المعروض من السكن الاجتماعي لخفض أسعار المساكن.

لقد قدم القرار الحكومي رقم 33 حلاً شاملاً لسوق العقارات. وبناء على ذلك، اقترحت الحكومة سلسلة من الحلول مثل تحسين المؤسسات، وتعزيز تطوير السكن الاجتماعي، وتسهيل حصول الشركات على رأس المال، وإصدار السندات لتعبئة رأس المال للمشاريع...

إن الحل للسوق متاح، وموزع على المحليات، وشفاف، لكن التنفيذ بطيء.

إن زيادة المعروض من المساكن الاجتماعية لتلبية احتياجات السكن لدى غالبية الناس في المناطق الحضرية هو الحل لزيادة المعروض من المساكن، نحو إعادة ضبط هيكل الإسكان، وخفض أسعار المساكن الحالية. عندما يكون هناك الكثير من المساكن بأسعار معقولة، فإن أسعار المساكن سوف تنخفض بالتأكيد.

وستصدر الحكومة خلال الفترة المقبلة مرسوما منفصلا بشأن تطوير الإسكان الاجتماعي بهدف تقصير إجراءات الاستثمار، وخلق أقصى قدر من الراحة لمستثمري مشاريع الإسكان الاجتماعي في تنفيذ إجراءات الاستثمار، والحصول على الأراضي ورأس المال، وبيع المساكن الاجتماعية.

المصدر: https://tuoitre.vn/giao-dich-bat-dong-san-tang-cho-soi-dong-tro-lai-20240623074751839.htm