ارتفاع التعاملات العقارية وانتظار عودة الإثارة

أشخاص ينظرون إلى شقق في مشروع سكني في بينه دونج - الصورة: NGOC HIEN

فما هو وضع سوق العقارات الحالي؟ هل هناك أي شيء يستحق الملاحظة؟

انخفاض أسعار الفائدة، والناس يشترون المنازل بجرأة

قال السيد نجوين آنه تو (35 عامًا)، الذي اشترى للتو شقة في مدينة ثو دوك (مدينة هو تشي منه)، إنه وزوجته قاما مؤخرًا بالبحث عن العديد من مشاريع العقارات في مدينة هو تشي منه، حتى أنهما ذهبا لرؤية مشاريع في منطقة بينه دونغ المتاخمة لمدينة هو تشي منه، ولكن معظم المشاريع باهظة الثمن.

بعد فحص المشاريع، قرر السيد تو وزوجته اختيار مكان للعيش في مشروع في المدينة بقيمة تقترب من 3 مليارات دونج، تم إقراض 70٪ من قيمة المنزل من قبل البنك.

وبحسب السيد تو، فإن معدل الفائدة على قروض الإسكان قد انخفض في هذا الوقت، ويمكنه الاقتراض بمعدل فائدة 6% سنويا، ومعدل فائدة ثابت في أول عامين، مما جعل السيد تو يقرر الاستقرار في هذا المنزل بعد أكثر من 10 سنوات من الإيجار.

"في الواقع، لا يوجد الكثير من الشقق للاختيار من بينها في هذا الوقت، لكنني رأيت أنه على مدار العامين الماضيين، يمكن حساب عدد المشاريع على أصابع اليد الواحدة. هذه المرة، انخفضت أسعار الفائدة كما يتمتع المستثمرون بسياسات دعم جيدة، لذلك قررت شراء منزل في هذا الوقت"، قال السيد تو.

بدلاً من اختيار شراء شقة جديدة أو منزل في المستقبل، قرر السيد تران فان ثاو (33 عامًا) شراء شقة قديمة أيضًا في منطقة ثو ديوك سيتي وحصل على كتاب وردي مباشرة بعد الانتهاء من إجراءات شراء المنزل. وبحسب السيد ثاو، فإن قرضًا بنكيًا بقيمة مليار دونج، ومعدل فائدة ثابت لمدة عامين بنسبة 6٪ سنويًا، مناسب لقدرته على الدفع.

وفي حديثه مع توي تري ، قال السيد فان نغوك باو آن - المدير العام لشركة نوفا ليكسينجتون العقارية - إنه في سياق عدم وجود العديد من الشقق الجديدة في سوق العقارات، اختار العديد من الأشخاص الذين لديهم احتياجات سكنية حقيقية شراء منازل في المشاريع التي تم تسليمها، مع جودة بناء جيدة لحل الحاجة الفورية إلى مكان للعيش فيه على الفور.

في مكتب كاتب العدل في مدينة ثو دوك يوم 22 يونيو، على الرغم من أنه كان عطلة نهاية الأسبوع، كان لا يزال هناك أشخاص يأتون لتوثيق إجراءات المعاملات العقارية، وخاصة معاملات نقل الأراضي والشقق.

وقالت السيدة هـ. (رئيسة مكتب التوثيق هذا) إن عدد الأشخاص القادمين لتوثيق معاملات الأراضي في الوقت الحالي أعلى قليلاً من فترة السوق "المجمدة" في عام 2023، ولكن فقط جزء بسيط من الوقت قبل الوباء.

وقالت السيدة ح. إن هذا المكتب استقبل 4 آلاف وثيقة موثقة خلال الأشهر الستة الماضية، ثلثها معاملات بيع وشراء ونقل شقق وأراضي واستئجار منازل...

وبحسب السيدة هـ، فإن معظم مشتري المنازل اليوم هم أشخاص لديهم احتياجات سكنية حقيقية، وخاصة الأزواج الشباب، حيث تتراوح أسعار الشقق الشائعة بين 2 إلى 4 مليارات دونج/شقة.

مشروع عقاري قيد الإنشاء في المنطقة السابعة بمدينة هوشي منه - تصوير: كوانج دينه

أبحث بشكل أساسي عن منزل يتمتع بوضع قانوني للعيش فيه

وفي حديثه مع توي تري ، قال السيد تران مان تشي - نائب المدير العام لشركة دونج تاي العقارية - إن المعاملات الفعلية تظهر أن معظم الأشخاص الذين لديهم احتياجات سكنية حقيقية، ويريدون شراء منزل للاستقرار، بدأوا في العودة إلى السوق لشراء شقق في هذه المرحلة.

"حاليا، لم يعد المشترون مهتمين بمشاريع العقارات التي يتم بناؤها في المستقبل ولكنها لا تحتوي على وثائق قانونية قياسية. لذلك، يجب أن تضمن الشقق التي يتم تداولها اليوم الشرعية الكاملة، ويجب على المستثمرين أيضًا تقديم العديد من سياسات الدفع المرنة، وتمديد جداول الدفع، وحتى في بعض المشاريع التي استلمت المنزل بالفعل، لا يزال لدى المشترين ما يصل إلى 30٪ من المبلغ غير مدفوع ويتم الدفع لهم متأخرًا"، قال السيد تشي.

وعلى نحو مماثل، قال السيد فام ترونج فو - مدير شركة تيتانيوم لإدارة العقارات - إن الأراضي في بعض المناطق السكنية في مدينة ثو دوك شهدت في الآونة الأخيرة معاملات "أكثر دفئًا" من ذي قبل.

وفيما يتعلق بالأراضي، قال السيد فو إن أسعار الأراضي في بعض المناطق ارتفعت قليلاً مقارنة بما كانت عليه من قبل، من حوالي 100-110 مليون دونج/متر مربع إلى 130-140 مليون دونج/متر مربع، وهي تقترب من فترة ما قبل الوباء.

وأضاف السيد فو أنه في المستقبل، ستكون اللوائح الخاصة بتقسيم الأراضي وبيعها أكثر صرامة، وستكون أموال الأراضي المخصصة لتقسيم الأراضي وبيعها محدودة، وستكون المعلومات المتعلقة باتصالات البنية التحتية محدودة، لذلك فإن بعض المناطق خارج مدينة هوشي منه مثل نون تراش ولونج آن لديها حاليًا أيضًا معاملات أفضل من الفترة "المجمدة".

في هذه الأثناء، قال مدير المبيعات في إحدى شركات العقارات الأجنبية، إن الواقع في هذه الشركة يظهر أن المنطقة الشمالية تشهد معاملات أفضل من المنطقة الجنوبية، وأن المشاريع التي يتم طرحها في السوق في الجنوب لا تحظى بالاستقبال الجيد كما كان الحال في الفترة السابقة. في الوقت الحالي، لدى مشتري المنازل بشكل أساسي احتياجات سكنية حقيقية، ولا يوجد الكثير من مجموعات العملاء الاستثماريين و"المتصفحين" كما كان الحال في الفترة السابقة.

وبحسب هذا الشخص، فإن أصعب شيء في سوق العقارات في مدينة هوشي منه هو الافتقار إلى المعروض من المشاريع الجديدة.

على سبيل المثال، تمتلك هذه المجموعة رأس مال متاح من شركتها الأم في الخارج، وهي مستعدة لصب مليارات الدولارات لتطوير المشاريع، ولكن بسبب محدودية أموال الأراضي، بحثت هذه المؤسسة في السنوات الأخيرة عن مشاريع بأموال الأراضي النظيفة في المدينة من أجل عمليات الدمج والاستحواذ، لكنها لم تجد ما تريد. ولذلك يعتقد هذا الشخص أن السوق سوف يواجه أيضًا صعوبات في العرض في الفترة المقبلة.

وعلى نحو مماثل، قال نائب رئيس شركة عقارية لديها مشروع كبير في مدينة هوشي منه إن الشركة اضطرت بسبب ضعف امتصاص السوق إلى تعليق خطط تطوير الفيلات والمنازل والشقق داخل منطقة المشروع مؤقتًا، على الرغم من أن هذه أرض نظيفة.

وأضاف "نحاول فقط استكمال التقسيمات غير المكتملة، ونحن مضطرون إلى إيقاف التقسيمات الجديدة. والعملاء غير مستعدين لإنفاق مبالغ كبيرة من المال لشراء شقق عالية القيمة في هذا الوقت، والمستثمرون أنفسهم يواجهون أيضًا صعوبات مالية وليس لديهم الموارد الكافية للتسرع كما في السابق في هذا الوقت العصيب".

لا يزال سوق العقارات صعبًا بسبب المشاكل القانونية

قال السيد لي هوانج تشاو - رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه - إن أصعب نقطة في قطاع العقارات هي المشاكل القانونية التي تؤدي إلى توقف المشاريع القديمة وعدم وجود مشاريع جديدة.

وبحسب السيد تشاو، في الربع الأول من عام 2024، تم "الموافقة على سياسة الاستثمار في نفس وقت موافقة المستثمر" على مشروع سكني تجاري واحد فقط بمساحة 3647 مترًا مربعًا ومشروع قديم واحد فقط اكتمل بناء الاستثمار بمقياس 219 شقة.

لا توجد مشاريع سكنية تجارية مؤهلة لجمع رأس المال لبيع المساكن المستقبلية، ويوجد 62 مشروعاً سكنياً تجارياً (مشاريع قديمة) قيد التنفيذ تضم 28,462 شقة.

وأضاف السيد تشاو أنه لم تتم الموافقة على أي مشروع إسكان اجتماعي للاستثمار أو منحه تصريح بناء، ولكن تم الانتهاء من مشروع إسكان اجتماعي واحد فقط (المشروع القديم) يضم 242 شقة، ويجري تنفيذ سبعة مشاريع إسكان اجتماعي وإسكان للعمال (المشروع القديم) يضم 4996 شقة.

وقال السيد تشاو: "في عام 2024، سيستمر سوق العقارات في مدينة هوشي منه في مواجهة اختلال التوازن بين العرض والطلب على المساكن، ونقص في المعروض من المساكن، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار المساكن أو بقائها مرتفعة، خاصة مع اختلال التوازن في قطاع الإسكان الفاخر ونقص حاد في المساكن التجارية بأسعار معقولة والإسكان الاجتماعي".

ما هو سبب ارتفاع إيرادات قطاع العقارات؟

المصدر: مكتب إحصاءات مدينة هوشي منه - تم تجميعه بواسطة: NGOC HIEN - الرسوم البيانية: N.KH.

وبحسب مكتب الإحصاء في مدينة هوشي منه، بلغت إيرادات الخدمات الأخرى في مدينة هوشي منه 172,491 مليار دونج في الأشهر الخمسة الأولى من العام، بزيادة قدرها 8.6%. ومن بينها، تقدر إيرادات الأعمال العقارية بنحو 101،814 مليار دونج، وهو ما يمثل 59% من إيرادات الخدمات الأخرى ويزيد بنسبة 7.4% عن نفس الفترة من العام الماضي. وفي السابق، قدرت إيرادات قطاع الأعمال العقارية في الأشهر الأربعة الأولى من عام 2024 بنحو 80.845 مليار دونج، بزيادة قدرها 9.8% عن نفس الفترة من العام الماضي.

وفي حديث لوكالة "توي تري" ، قال ممثلو مكاتب التوثيق إن ارتفاع الإيرادات من قطاع العقارات يعود جزئيا إلى حقيقة أن إعلان قيم المعاملات العقارية اقترب من القيمة الحقيقية، وهو أعلى بكثير من الإعلان السابق.

وقال رئيس أحد مكاتب التوثيق إنه في الماضي، "لتجنب" دفع الضرائب المرتفعة، كانت معاملات العقارات تُسجل غالبًا مقابل بضع عشرات إلى بضع مئات من ملايين دونج، ولكن الآن لم يعد الأمر كذلك، حيث تجاوزت جميع سجلات المعاملات 500 مليون دونج. إذا أعلنت أن الضريبة منخفضة فسيتم استردادها وسيكون الأمر مزعجًا للغاية وصعبًا في الإجراءات المستقبلية.

ولذلك قال هذا الشخص أن تصريحات الناس أصبحت أقرب إلى سعر البيع، مما جعل تحصيل الضريبة أعلى من ذي قبل.

توقعات باستقرار سوق العقارات بحلول منتصف 2025

ارتفعت أسعار الشقق في هانوي بمعدل 31% في الأشهر الستة الأولى من عام 2024 - صورة: NAM TRAN

وتظهر سوق العقارات علامات التعافي، لكن الخبراء يقولون إن السوق سوف يستقر عندما يكون هناك المزيد من معاملات الشقق ذات الأسعار المعقولة والإسكان الاجتماعي.

وبحسب وزارة الإنشاءات، بلغ عدد مشاريع الإسكان التجاري المنجزة على مستوى الدولة في الربع الأول من عام 2024، 10 مشاريع، و19 مشروعاً مرخصاً حديثاً، و38 مشروعاً مؤهلاً لبيع المساكن المستقبلية، و984 مشروعاً قيد التنفيذ.

بلغ إجمالي الصفقات العقارية الناجحة في الربع الأول من عام 2024 نحو 133,512 صفقة (109,066 صفقة في الربع الأول من عام 2023).

ومن بينها، بلغت معاملات الشقق والمنازل الفردية 35,853 معاملة (27,590 في الربع الأول 2023)، وبلغت معاملات قطع الأراضي 97,659 معاملة (81,476 في الربع الأول 2023). وأضافت وزارة البناء أن سوق الشقق لا يزال يجذب اهتمام المجموعات ذات الاحتياجات السكنية الحقيقية والمستثمرين المتوسطين والطويلي الأجل.

التعافي المحلي

وفي حديثه مع توي تري ، علق السيد دينه مينه توان - مدير Batdongsan.com.vn في المنطقة الجنوبية - أن سوق العقارات يتعافى محليًا، وخاصة في سوق هانوي، حيث ترتفع الأسعار في السوق الثانوية ومشاريع الشقق الراقية.

يرتفع متوسط ​​سعر الشقق لأن المشاريع الراقية التي تم إطلاقها حديثًا تحدد أسعارًا مرتفعة، مما يتسبب في ارتفاع متوسط ​​سعر السوق بأكمله. وقال السيد توان إن سوق الشقق ارتفع في الأشهر الثلاثة الأولى من العام، ولكن ليس في اتجاه إيجابي من حيث العرض والطلب. علاوة على ذلك، تركز تعافي سوق العقارات في الآونة الأخيرة بشكل أكبر في الشمال. بالإضافة إلى الشقق، تشهد أسواق الأراضي والإسكان الفردي في الشمال نمواً.

بالنظر إلى السوق ككل، فإنه لم يلب الطلب على العقارات. فالأشخاص الذين لديهم احتياجات سكنية حقيقية في هانوي يبحثون عن القطاع الذي يقل سعره عن 40 مليون دونج/م2، بينما يقل سعره في مدينة هوشي منه عن 50 مليون دونج/م2، ولكن هناك نقص في العرض حاليًا.

وبحسب السيد فو هوينه توان كيت - مدير شركة CBRE VN، فإن العرض في السوق في الآونة الأخيرة كان فقط في قطاع الشقق الراقية وما فوق. وتوقع السيد كيت أنه خلال السنوات القليلة المقبلة، يعتقد أن منتجات الشقق التجارية البحتة لن تتضمن منتجات متوسطة ومنخفضة المستوى.

وأكد الخبير أيضا أنه فقط عندما يكون المعروض من الإسكان وفيرًا سوف يستقر الطلب في السوق، ويتم تحقيق التوازن بين العرض والطلب في جميع القطاعات، وعندها يمكن للسوق أن يتطور بشكل مستدام.

في الوقت الحالي، أصبح سوق العقارات متحيزًا وغير متوازن ويميل نحو القطاع العالي في السنوات الأخيرة. ولذلك، يتوقع السوق أيضًا دعم الحكومة لتطوير الإسكان الاجتماعي والإسكان لذوي الدخل المنخفض من أجل خلق هذا العرض قريبًا.

توقعات بشأن تطبيق قوانين العقارات

وبحسب الخبراء، فإن مقترح الحكومة بالسماح لثلاثة قوانين تتعلق بسوق العقارات بالدخول حيز التنفيذ اعتبارا من الأول من أغسطس، أي قبل خمسة أشهر من القرار السابق للجمعية الوطنية، كما يقترح سريان بندين من المادة 200 والمادة 210 من قانون مؤسسات الائتمان مبكرا اعتبارا من الأول من أغسطس لضمان الاتساق والصرامة عند تلقي الضمانات من مؤسسات الائتمان، الأمر الذي سيخلق ممرا قانونيا جديدا وأكثر شفافية وملاءمة لسوق العقارات.

لكن في الواقع هناك دائماً تأخير في تطبيق القوانين ويستغرق الأمر من ستة أشهر إلى عام حتى يظهر تأثير ملحوظ. فضلاً عن ذلك فإن القوانين لا تذكر تحقيق التوازن في السوق، أو تعديل أسعار المساكن، ولا تذكر خفض أسعار الفائدة على القروض أو أسعار الأراضي. بل على العكس من ذلك، قد ترتفع تكاليف المدخلات للمشاريع، وبالتالي فمن الصعب أن نتوقع انخفاضاً في أسعار المساكن.

وعلق السيد دينه مينه توان أيضًا بأن القوانين تحتاج إلى الوقت لاختراق السوق، ناهيك عن ضرورة وجود مراسيم وتعميمات للتوجيه، لذلك في الأمد القريب سيظل السوق يفتقر إلى العرض. حاليا في فترة الانتقال بين القانون القديم والقانون الجديد لا أحد يجرؤ على اتخاذ قرار لذلك فإن العرض الجديد منخفض، والمشاريع التي لديها عرض جديد قد تباع بأسعار مرتفعة للغاية.

ومع ذلك، يأمل السيد توان أن يساعد القانون الجديد في حل مشكلة العرض وإزالة العقبات القانونية للمشاريع في كل من الشمال والجنوب. وسوف تصبح القواعد التنظيمية أكثر وضوحا، وسيكون العرض أكثر وفرة على المدى المتوسط ​​والطويل.

ويفرض القانون الجديد أيضًا متطلبات أكثر صرامة على المستثمرين، حيث لا يمكن إلا للمستثمرين المحتملين تنفيذ المشاريع، وفي الوقت نفسه يدعم مشتري المنازل بإيداع 5% فقط عند شراء منزل. سيتم فحص المستثمرين بشكل أفضل، وسوف يتطور السوق بشكل أكثر صحة. لكن الأمر سيستغرق على الأقل حتى الربع الثاني من عام 2025 حتى يصل سوق العقارات إلى التوازن ويتطور بشكل مستدام.

نائب وزير البناء نجوين فان سينه:
ستدعم الحكومة زيادة المعروض من السكن الاجتماعي لخفض أسعار المساكن.

لقد قدم القرار الحكومي رقم 33 حلاً شاملاً لسوق العقارات. وبناء على ذلك، اقترحت الحكومة سلسلة من الحلول مثل تكامل المؤسسات، وتشجيع تطوير السكن الاجتماعي، وتسهيل حصول الشركات على رأس المال، وإصدار السندات لتعبئة رأس المال للمشاريع...

الحل للسوق متاح وموزع على المحليات وشفاف، لكن التنفيذ بطيء.

إن زيادة المعروض من السكن الاجتماعي لتلبية احتياجات السكن لغالبية الناس في المناطق الحضرية هو الحل لزيادة المعروض من السكن، نحو إعادة ضبط هيكل الإسكان، وخفض أسعار السكن الحالية. عندما يكون هناك الكثير من المساكن ذات الأسعار المعقولة، فإن أسعار المساكن سوف تنخفض بالتأكيد.

وستصدر الحكومة خلال الفترة المقبلة مرسوما خاصا بتطوير الإسكان الاجتماعي بهدف تقصير إجراءات الاستثمار، وخلق أقصى قدر من الراحة لمستثمري مشاريع الإسكان الاجتماعي في تنفيذ إجراءات الاستثمار، والحصول على الأراضي ورأس المال، وبيع المساكن الاجتماعية.

المصدر: https://tuoitre.vn/giao-dich-bat-dong-san-tang-cho-soi-dong-tro-lai-20240623074751839.htm