أسعار الشقق ترتفع فقط ولا تنخفض، وأسعار الإيجارات تبقى "دون تغيير"، شروط الاستحواذ القسري على الأراضي

لا تزال المباني السكنية تشكل "النقطة الساخنة" في السوق، حيث من المقرر إصلاح ما يقرب من 4000 شقة قديمة في مدينة هوشي منه، وطريقة حساب جديدة لضريبة الدخل الشخصي عند نقل حقوق استخدام الأراضي... هي أحدث أخبار العقارات.

وفي السوق الشمالية، تشكل الشقق القطاع الذي سيحظى باهتمام إيجابي في عام 2024. (الصورة: لينه آن)

شقة - نقطة ساخنة في السوق

نظم موقع Batdongsan.com.vn مؤخرًا حدثًا بعنوان "نظرة عامة على سوق العقارات في فيتنام 2024 والتركيز على دا نانغ".

وفي المؤتمر، قال السيد نجوين كووك آنه، نائب المدير العام لشركة Batdongsan.com.vn، إن الشقق هي نوع من العقارات التي تتمتع بمستوى مستقر إلى حد ما من الاهتمام ونمو الأسعار في السوق.

وعلى وجه التحديد، يتراوح متوسط ​​سعر بيع الشقق في عام 2021 ما بين 34 إلى 37 مليون دونج/م2. في عام 2022، يتراوح متوسط ​​سعر بيع الشقق بين 38-40 مليون دونج/م2. في عام 2023، يتراوح متوسط ​​سعر بيع الشقق بين 39-42 مليون دونج/م2. في عام 2024، سيتراوح متوسط ​​سعر بيع الشقق بين 45-51 مليون دونج/م2.

وعلى النقيض من الاتجاه الصعودي المستمر لأسعار البيع، فإن أسعار إيجار الشقق لم تشهد أي تغييرات كبيرة تقريباً في السنوات الأخيرة. في عام 2021، بلغ متوسط ​​سعر إيجار الشقة 10 ملايين دونج/شهر. بحلول عامي 2023 و2024، من المتوقع أن يرتفع متوسط ​​سعر إيجار الشقق إلى 12 مليون دونج شهريًا.

وعلى وجه الخصوص، بالنسبة للسوق الشمالية، فإن الشقق هي القطاع الذي سيحظى باهتمام إيجابي في عام 2024. وتشمل الأسواق الرائدة من حيث الاهتمام بالشقق هانوي وهونج ين بمعدل نمو 7% مقارنة بالربع الثاني من عام 2024، تليها هاي فونج بمعدل نمو 6%.

في هانوي، مشاريع الشقق التي تتلقى أكبر قدر من الاهتمام من المستخدمين في الربع الثالث من عام 2024 هي Hanoi Melody Residence بزيادة في الاهتمام بنسبة 88٪، Heritage West Lake بنسبة 87٪، Sunshine Green Iconic بنسبة 76٪، Sunshine Golden River بنسبة 74٪، The Sapphire - Vinhomes Smart City بنسبة 58٪.

في مدينة هوشي منه، مشاريع الشقق التي تحظى بأكبر قدر من الاهتمام من المستخدمين في الربع الثالث من عام 2024 هي Lavida Plus بزيادة قدرها 258٪ في الاهتمام، وCelesta Rise بزيادة قدرها 198٪ في الاهتمام، ومنطقة Van Phuc City الحضرية بزيادة قدرها 57٪، وThe Opera Residence بزيادة قدرها 55٪، وThu Thiem Green House بزيادة قدرها 55٪، وThe Beverly Solari - Vinhomes Grand Park بزيادة قدرها 46٪.

وبالمقارنة مع نفس الفترة من العام الماضي، فإن مشاريع الشقق التي شهدت أفضل زيادة في الأسعار في سوق هانوي تشمل تايمز سيتي بزيادة قدرها 39%، جولد مارك سيتي بزيادة قدرها 38%، فين هومز أوشن بارك جيا لام بزيادة قدرها 38%، فين هومز دي كابيتال بزيادة قدرها 27%، فين هومز سمارت سيتي بزيادة قدرها 26%. وفي مدينة هوشي منه، مشاريع الشقق التي شهدت أفضل زيادات في الأسعار في السوق هي Lavida Plus بزيادة قدرها 24%، وThe Era Town بزيادة قدرها 19%، وMasteri Thao Dien بزيادة قدرها 18%، وThe Opera Residence بزيادة قدرها 13%، وEmpire City Thu Thiem بزيادة قدرها 13%.

وقال السيد كووك آنه إن الشقق الفاخرة وعالية الجودة تستحوذ تدريجيا على نسبة أكبر من المعروض من الشقق في المدن الكبرى، وخاصة في الأسواق الرئيسية الثلاثة في البلاد: هانوي، ومدينة هوشي منه، ودا نانغ. ومن الجدير بالذكر أن الشقق الفاخرة في دا نانغ شهدت نمواً جيداً من حيث سعر البيع ومستوى الاهتمام، في حين اتجهت السوق في المدينتين الرئيسيتين الأخريين، هانوي ومدينة هوشي منه، إلى الاتجاه الجانبي.

وفقًا لبيانات موقع Batdongsan.com.vn، انخفض سعر الشقق الفاخرة في هانوي من 136 مليون دونج/م2 في الربع الثاني من عام 2024 إلى 132 مليون دونج/م2 في الربع الثالث من عام 2024. خلال الفترة نفسها، ارتفع سعر بيع الشقق الفاخرة في مدينة هوشي منه من 113 مليون دونج/م2 إلى 121 مليون دونج/م2.

ارتفعت أسعار الشقق الفاخرة في دا نانغ من 106 مليون دونج/م2 إلى 111 مليون دونج/م2. وتعتبر مدينة دا نانغ أيضًا السوق التي تتمتع بأعلى مستوى من الاهتمام بالشقق الفاخرة، من 240 نقطة إلى 260 نقطة.

وفي الوقت نفسه، سجلت مدينتا هوشي منه وهانوي انخفاضا في مستويات الفائدة. وعلى وجه التحديد، انخفض مستوى الاهتمام بالشقق الفاخرة في هانوي من 109 نقاط إلى 107 نقاط، وانخفضت الشقق الفاخرة في مدينة هوشي منه من 50 نقطة إلى 45 نقطة.

وقال السيد كووك آنه إن سكان هانوي يبحثون عن الشقق الفاخرة بشكل أكبر ويولون اهتماما كبيرا لمناطق هونغ ين، ودا نانغ، وهايفونج. من حيث مستوى الاهتمام بقطاع الشقق الفاخرة حسب منطقة سكان هانوي، تأتي هونغ ين في المقدمة بنسبة 44%، وتأتي دا نانغ في المركز الثاني بنسبة 15%. احتلت هاي فونج المرتبة الثالثة بحصة بحث بلغت 9%. وهذه أيضًا هي المناطق الثلاث التي شهدت أعلى عدد من عمليات البحث عن الشقق الفاخرة في السوق.

وبحسب نائب المدير العام لشركة Batdongsan.com.vn، فإن أبرز ما يميز قطاع الشقق الفاخرة هو المنتج العقاري "ذي العلامة التجارية". "برانديد ريزيدنس هو مشروع عقاري راقي تم تطويره بالتعاون مع علامات تجارية مشهورة. توفر هذه المشاريع خدمات ووسائل راحة فاخرة، وبتصاميم راقية. تشمل الأسباب الرئيسية التي تجعل المستهلكين يقررون شراء العقارات ذات العلامات التجارية ما يلي: الخدمات والمرافق (34٪)، وإمكانية الربح (25٪)، وصيانة المباني وإدارتها (23٪)، والتعرف على العلامة التجارية (10٪).

من المقرر أن يتم ترميم ما يقرب من 4000 شقة قديمة في مدينة هوشي منه.

أصدرت لجنة شعب مدينة هوشي منه للتو وثيقة تكلف الوكالات بحل الصعوبات والمشاكل في إصلاح الشقق والممتلكات المشتركة في المباني السكنية التي يديرها مركز إدارة الإسكان وتفتيش البناء، التابع لإدارة البناء.

وفي وقت سابق، خصصت لجنة الشعب في مدينة هوشي منه في نهاية شهر يوليو/تموز 3944 شقة مملوكة للدولة للجان الشعبية في المناطق ومدينة ثو دوك حتى تتمكن هذه المحليات من الموافقة على خطط الإدارة والاستخدام لأغراض إعادة التوطين.

تطلب لجنة الشعب في مدينة هو تشي منه من المناطق ومدينة ثو دوك تقديم تقارير تفصيلية عن العدد الفعلي للشقق التي تحتاج إلى إصلاح وخطة التقدم وإعادة التوطين. وبناء على الخطة المذكورة أعلاه، سيقوم مركز إدارة الإسكان وتفتيش البناء بإصلاح الشقق والمناطق المشتركة في المباني السكنية.

تم توزيع ما يقارب 4000 شقة على المحليات مقسمة على 3 مجموعات.

على وجه التحديد، تشمل المجموعة الأولى جميع الشقق في المباني السكنية المملوكة للدولة والتي لا تزال شاغرة ولم يتم ترتيبها للاستخدام. المجموعة الثانية: تتضمن الشقق الشاغرة التي لم يتم ترتيبها للاستخدام، والتي تقع بين الشقق التي تم ترتيبها للاستخدام ولكن لم يتم تأسيس مجلس إدارة الشقق فيها بعد.

بالنسبة للشقق في المجموعتين أعلاه، سيشرف مركز إدارة الإسكان وتفتيش البناء على أعمال الترميم، وضمان التقدم وفقًا لمقترحات المحليات.

المجموعة 3 تشمل الشقق الشاغرة، الواقعة بين الشقق الأخرى التي تم ترتيبها للاستخدام وتم إنشاء مجلس إدارة الشقق بها.

بالنسبة لهذه المجموعة، تم تكليف مركز إدارة الإسكان وتفتيش البناء بإصلاح الشقق، والتنسيق مع مجلس الإدارة، والإبلاغ إلى إدارة البناء بشأن خطة إصلاح الملكية المشتركة لمبنى الشقق.

طريقة جديدة لحساب ضريبة الدخل الشخصي عند نقل حقوق الانتفاع بالأراضي

وفقاً للوائح السابقة، يتم تحديد الدخل الخاضع للضريبة من نقل حقوق استخدام الأراضي على أنه سعر النقل في كل مرة. لكن مع اللوائح الجديدة في قانون الأراضي 2024، تغيرت طريقة الحساب.

وهذا أحد المحتويات البارزة لقانون الأراضي لعام 2024 عند تعديل اللوائح المتعلقة بالدخل الخاضع لضريبة الدخل الشخصي (المشار إليها فيما يلي باسم PIT) من أنشطة نقل العقارات.

في السابق، كان الدخل الخاضع للضريبة من نقل العقارات منظماً في البند 1 من المادة 14 من قانون ضريبة الدخل الشخصي لسنة 2007 (المعدل والمكمل بالقانون رقم 71/2014/QH13)، والذي ينص على أن الدخل الخاضع للضريبة من نقل العقارات يتم تحديده بسعر النقل في كل مرة.

غير أن اللائحة المذكورة أعلاه تم تعديلها واستكمالها بموجب المادة 247 من قانون الأراضي لسنة 2024، والتي دخلت حيز التنفيذ اعتباراً من 1 أغسطس/آب.

وعليه، يتم تحديد الدخل الخاضع للضريبة من نقل العقارات على أنه سعر النقل في كل مرة؛ في حالة نقل حقوق استخدام الأراضي، يتم حساب الدخل الخاضع للضريبة وفقًا لسعر الأرض في جدول أسعار الأراضي.

وبذلك أضاف قانون الأراضي لسنة 2024 ضوابط لتحديد الدخل الخاضع لضريبة الدخل الشخصي في حالات نقل حقوق الانتفاع بالأراضي. وتحديداً، اعتباراً من الأول من أغسطس/آب، يتم تحديد الدخل الخاضع للضريبة من نقل حقوق استخدام الأراضي وفقاً لأسعار الأراضي في جدول أسعار الأراضي.

وفي الوقت نفسه، لا يزال الدخل الخاضع للضريبة من عمليات نقل العقارات الأخرى (وليس حقوق استخدام الأراضي) يتم تحديده على أساس سعر النقل في كل مرة.

وبموجب قانون الأراضي لعام 2024، وبدءاً من عام 2026، سيتم إصدار قوائم أسعار الأراضي من قبل اللجان الشعبية الإقليمية مرة واحدة في السنة لمواكبة السوق، بدلاً من كل 5 سنوات حسب اللوائح القديمة.

في الوقت الحالي، يستمر تطبيق قائمة أسعار الأراضي التي أصدرتها اللجنة الشعبية الإقليمية وفقًا لأحكام قانون الأراضي لعام 2013 في العديد من المحليات حتى 31 ديسمبر 2025.

في مدينة هوشي منه، في نهاية شهر أكتوبر، وبعد ما يقرب من 3 أشهر من تلقي التعليقات والتوضيحات والتعديلات المناسبة، أصدرت لجنة الشعب بالمدينة رسميًا قرارًا بتعديل قائمة أسعار الأراضي لعام 2020. وسيتم تطبيق قائمة أسعار الأراضي هذه من 31 أكتوبر 2024 إلى 31 ديسمبر 2025.

في قائمة الأسعار الصادرة حديثًا، يتم تعديل أسعار الأراضي الزراعية عن طريق ضرب سعر الأرض في قائمة أسعار 2020 بمعامل التعديل (معامل K) المقابل لكل منطقة وموقع. وبالمقارنة بالسعر القديم، ارتفعت أسعار الأراضي الزراعية قليلاً.

بالنسبة للأراضي السكنية، إذا كان سعر الأرض في عام 2020 بعد الضرب بمعامل K هو 30% فقط من سعر السوق، فإن قائمة أسعار الأراضي المعدلة تكون حوالي 50% من سعر السوق.

أعلى سعر للأراضي في مدينة هوشي منه ينتمي إلى قطع الأراضي في ثلاثة شوارع: نجوين هوي، ودونغ خوي، ولي لوي، المنطقة 1، بواقع 687.2 مليون دونج/م2. وبالمقارنة بسعر الأرض لعام 2020 مضروبًا في المعامل (567 مليون دونج/م2)، ارتفع سعر الأرض المعدل على الطرق المذكورة أعلاه بمقدار 120.2 مليون دونج/م2، أي ما يعادل 21%.

ومع ذلك، انخفض هذا الرقم بشكل كبير مقارنة بالمسودة التي نشرت للتعليقات في نهاية يوليو، عندما كان سعر الأرض المقترح على الطرق الثلاثة 810 مليون دونج/متر مربع.

أقل سعر للأرض في المدينة يقع في منطقة ثينج ليينج السكنية، منطقة كان جيو بـ 2.3 مليون دونج/م2. في قائمة أسعار عام 2020، عند ضربها بمعامل K، يكون سعر الأرض في هذه المنطقة 170,000 دونج/م2 فقط. وبعد التعديل، ارتفعت أسعار الأراضي بمقدار 13.5 مرة.

شروط الاستحواذ الإجباري على الأراضي

ما هي شروط تنفيذ قرارات استرداد الأراضي؟

تنص المادة 89 من البند 2 من قانون الأراضي لسنة 2024 (الذي دخل حيز التنفيذ اعتباراً من أغسطس 2024) على أن تنفيذ قرارات استرداد الأراضي يتم عند توافر الشروط التالية:

أ) دخل قرار استرداد الأراضي حيز التنفيذ ولكن الشخص الذي استُعيدت أرضه لم يمتثل لقرار استرداد الأراضي بعد تعبئة وإقناع اللجنة الشعبية للبلدية ولجنة جبهة الوطن الأم الفيتنامية للبلدية التي استُعيدت فيها الأرض ووكالة إدارة الأراضي المختصة أو الوحدة أو المنظمة التي تقوم بمهمة التعويض والدعم وإعادة التوطين؛

ب) أن يكون قرار تنفيذ قرار استرداد الأرض قد تم نشره علناً في مقر اللجنة الشعبية على مستوى البلدية وفي محل السكن المشترك في المنطقة السكنية التي تم استرداد الأرض فيها؛

ج) أن يكون قرار تنفيذ قرار استرداد الأراضي قد دخل حيز التنفيذ؛

د) أن يكون الشخص الخاضع للتنفيذ قد حصل على قرار تنفيذ قرار استرداد الأرض الفعال.

في حالة رفض الشخص الخاضع للتنفيذ استلام قرار التنفيذ أو غيابه عند صدور قرار التنفيذ، تقوم اللجنة الشعبية على مستوى البلدية بتنظيم محضر.

وعليه، لا يمكن تنفيذ قرارات استرداد الأراضي إلا عند توافر كافة الشروط المنصوص عليها أعلاه.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-chi-tang-khong-giam-gia-thu-lai-bat-dong-dieu-kien-de-cuong-che-thu-hoi-dat-293896.html