عدم حساب التكاليف بشكل كافٍ، مما يجعل من الصعب جذب المستثمرين
قالت جمعية التقييم الفيتنامية أن هذه الوحدة قد اطلعت على المرسوم رقم 12/2024/ND-CP الصادر عن الحكومة لتعديل واستكمال المرسوم رقم 44/2014/ND-CP الصادر عن الحكومة بشأن تنظيم أسعار الأراضي ومشروع المرسوم الحكومي بشأن تنظيم أسعار الأراضي الذي يوجه تنفيذ قانون الأراضي رقم 31/2024/QH15.
وترى جمعية التقييم الفيتنامية أن المرسوم رقم 12/2024/ND-CP ومشروع المرسوم الجديد يحتويان على العديد من المحتويات المناسبة، التي تلبي المتطلبات اللازمة لإزالة الصعوبات في الممارسة العملية.
ومع ذلك، بالإضافة إلى ذلك، وجدت جمعية التقييم الفيتنامية أيضًا أن محتوى طريقة تقييم الأراضي وفقًا لطريقة الفائض المنصوص عليها في المرسوم ومشروع المرسوم لا يزال يعاني من أوجه قصور بسبب عدم حساب التكلفة الإجمالية التي يجب على المستثمرين إنفاقها لتنفيذ المشروع والأرباح التي يحصلون عليها عند إكمال مشروع الاستثمار بشكل صحيح وكامل. وبالتالي، فإن ذلك لن يؤدي فقط إلى صعوبة جذب الاستثمار، بل سيؤدي أيضاً إلى دفع أسعار الأراضي إلى مستويات مرتفعة بشكل غير معقول.
أولاً، حول إجمالي تكاليف الاستثمار.
لم يقم المرسوم 12/2024/ND-CP ومشروع المرسوم بحساب جميع أنواع التكاليف بشكل كامل لتشكيل التكلفة الإجمالية التي يجب على المستثمرين إنفاقها لتنفيذ المشروع. اللائحة تحسب فقط تكلفة الاستثمار في تطوير الأراضي دون حساب التكلفة الأولية التي يجب على المستثمر دفعها للحصول على الأرض لتنفيذ المشروع وهي "رسوم استخدام الأراضي" (ما لم يكن المستثمر الذي ينفذ المشروع معفيًا من رسوم استخدام الأراضي من قبل الدولة، فلا يتم حسابها) وفوائد القرض. "هذا أمر غير معقول"، هذا ما ذكره مجلس التقييم في رأيه.
ثانياً، فيما يتعلق بالربح.
في المرسوم وخياري مشروع المرسوم: يتم حساب الربح فقط على تكاليف تطوير الأراضي، وليس على إجمالي التكاليف (كما ذكر أعلاه) التي ينفقها المستثمر (بما في ذلك رسوم استخدام الأراضي + تكاليف تطوير الأراضي + تكاليف الأعمال) هو تقدير أقل من الواقع، ولا يتبع مبدأ تكوين السعر: يجب أن يغطي السعر تكاليف الإنتاج والأعمال ويكون له ربح (أيضًا ليس وفقًا لطريقة حساب الربح لطريقة الفائض، وهي الربح المحسوب على قيمة الأصول) وينكر مبدأ "القيمة المستقبلية للمال"، أي عندما يكون لدى المستثمر أموال للاستثمار في أي مجال، يجب أن يتوقع الحصول على أرباح متوقعة، بما في ذلك إيداع الأموال في البنك لكسب الفائدة.
بالنسبة للخيار الأول: يخلط المشروع بين الأرباح التي يتمتع بها المستثمرون والتكاليف التي يجب على المستثمرين إنفاقها لتنفيذ المشروع (ينص المشروع على: أن الربح يشمل تكاليف رأس المال)؛ لأن الربح هو مقدار المال الذي يحصل عليه المستثمر. تكلفة رأس المال هي المبلغ الذي يجب على المستثمر دفعه إلى "المزود المالي".
إن تكلفة رأس المال هي في الأساس سعر الفائدة على الأموال التي يقترضها المستثمر من المقرض. إنها ربح المقرض، ولكنها تكلفة المقترض، وبالطبع لا يتمتع المستثمر بهذه التكلفة المالية بل يجب عليه أن يدفعها، محسوبة ضمن هيكل تكاليف الإنتاج والأعمال.
بالنسبة للخيار 2: يتم حساب ربح المستثمر فقط على تكاليف التطوير، وليس على إجمالي التكاليف، والتي لم يتم حسابها بشكل صحيح وكامل كما تم تحليله أعلاه.
من خلال العيوب المذكورة أعلاه، توصي جمعية التقييم الفيتنامية بحساب التكلفة الإجمالية لحساب الأرباح للمستثمرين بشكل صحيح وكامل، بما في ذلك التكاليف التالية: التكلفة الإجمالية (1) = رسوم استخدام الأراضي + تكلفة التطوير وتكلفة الأعمال.
سيتم حساب ربح المستثمر بالصيغة التالية: ربح المستثمر = النسبة المئوية × التكلفة الإجمالية (1).
اقتراح إضافة عنصر "ربح المستثمر"
وفي وقت سابق، علقت اتحادية التجارة والصناعة في فيتنام أيضًا على مشروع المرسوم الذي ينظم أسعار الأراضي.
وفقًا لـ VCCI، تنص المادة 6.3 من المشروع على الصيغة لتحديد متوسط الدخل السنوي الصافي (= متوسط الدخل السنوي - متوسط النفقات السنوية). وبحسب أصحاب الأعمال فإن هذا القرار غير معقول لأنه لا يأخذ في الاعتبار عامل "ربح المستثمر" (وهذا العامل غير مسموح بخصمه). إن عدم تحديد ربح المستثمر لا يضمن العدالة في الأساليب المطبقة لأنه عند المقارنة بالصيغة فإن المستثمر سوف يستثمر ويستغل بدون ربح. يتم دفع كل الفائض من استغلال الوضع الحالي للبناء على الأرض خلال كامل فترة إيجار الأرض (دفعة واحدة) إلى الدولة، باستثناء ضريبة دخل الشركات.
إن مثل هذا الحكم يتعارض مع نظرية تحديد الإيجار التفاضلي؛ زيادة الفرق في سعر قطعة الأرض عند تطبيق طريقة الدخل مع طريقة الفائض (في حال وجود نفس المعلومات التخطيطية). ولذلك يوصى بأن تقوم هيئة الصياغة بإضافة عامل "ربح المستثمر" إلى الصيغة أعلاه.
تنص المادة 7.3 (أ) من المشروع على أن تكاليف الاستثمار في البناء لتحديد أسعار الأراضي باستخدام طريقة الفائض تشمل: تكاليف إنشاء البنية التحتية الفنية، والبنية التحتية الاجتماعية، وبناء المساكن، وأعمال البناء الأخرى؛ تكاليف المعدات؛ تكاليف استشارات الاستثمار في البناء؛ تكاليف إدارة المشروع وبعض بنود التكلفة الأخرى كما هو منصوص عليه في معدل الاستثمار.
وفقًا لانعكاس المؤسسات، تم إغلاق هذا التنظيم، ويتم تطبيق التكاليف الأخرى غير المدرجة فقط في حالات استخدام معدل رأس المال الاستثماري، مثل: تكاليف الطوارئ لحجم العمل الناشئ وعامل انزلاق السعر أثناء تنفيذ المشروع؛ مصاريف الفائدة، وتكاليف بناء الأعمال المؤقتة، والأعمال التي تخدم البناء، والتأمين... لذلك، تقترح غرفة تجارة وصناعة فيينا أن تقوم وكالة الصياغة بتكملة النفقات المذكورة أعلاه.
كما تنص المادة 7.3 (ب) من مشروع القانون، وفقًا لـ VCCI، على أن تكاليف الأعمال تُحسب كنسبة مئوية من الإيرادات وفقًا للمستوى العام في المنطقة. وبحسب ردود الفعل التجارية، فإن هذا التنظيم غير واضح وغير مناسب.
وعلى وجه التحديد، تختلف تكاليف الأعمال مثل تكاليف الإعلان والمبيعات والتشغيل بشكل كبير في كل مجال، وبالتالي من الصعب تحديد مستوى مشترك محليًا.
علاوة على ذلك، فإن تقسيم "الأرضية المشتركة المحلية" غير مناسب أيضًا، وخاصة في حالة المشاريع الواقعة في مناطق غير متطورة بدون العديد من المشاريع الكبيرة، فقد لا تكون الأرض المشتركة المحلية مناسبة لهذا المشروع.
وتنص المادة 7.3 (ج) من المشروع على كيفية حساب أرباح المستثمرين وفقاً لخيارين. وبحسب ردود أفعال رجال الأعمال فإن طريقتي الحساب المذكورتين أعلاه غير معقولتين، لأنهما لا تحسبان الربح الكامل للمشروع بأكمله وفق طريقة الفائض بالنسبة للمستثمرين.
وعلى وجه التحديد، يتم احتساب تنظيم الأرباح على أساس تكاليف الاستثمار في البناء فقط. وهذا هو ربح التطوير العقاري فقط (استثمار تطوير الأراضي)، وليس ربح المشروع بأكمله.
إن مثل هذا التنظيم يتعارض مع مبدأ تشكيل الأسعار، لأن الأسعار يجب أن تغطي تكاليف الإنتاج والأعمال وتوليد الأرباح. كما ينكر هذا التنظيم مبدأ "القيمة الزمنية للمال" (بسبب تكلفة الفرصة والتضخم والمخاطر) ومبدأ "القيمة المستقبلية للمال" (أي عند الاستثمار في أي مجال يجب أن نتوقع أرباحًا متوقعة، بما في ذلك الودائع المصرفية).
في الواقع، التكلفة التي يدفعها المستثمر (التكلفة الإجمالية) هي كل التكاليف المعقولة التي يجب على المستثمر دفعها لإكمال المشروع (حتى يتم الاستحواذ على العمل). يجب أن تشمل التكلفة الإجمالية رسوم استخدام الأرض (أو قيمة الأرض) - تكلفة الاستثمار الأولية التي يجب على المستثمر دفعها للوفاء بالالتزامات المالية تجاه الدولة.
وعليه، إذا لم يتم احتساب هذا النوع من التكلفة، فيمكن اعتبار أن المستثمر ملزم بدفع رسوم الأرض مرتين: مرة عندما لا تكون مدرجة ضمن التكاليف المستثناة عند تحديد أسعار الأراضي (وفقاً لهذا النظام)، ومرتين عندما يتعين عليه دفع رسوم استخدام الأرض (ولكن لا يتم خصمها كنوع من التكلفة).
لذلك يوصى بأن تقوم الجهة المنشئة بتعديل اللائحة باتجاه احتساب الربح على إجمالي التكلفة التي يجب على المستثمر إنفاقها لإكمال المشروع حتى يتم بيع المنتج لتوليد الإيرادات. ويجب أن تشمل التكلفة الإجمالية تكاليف الاستثمار في البناء وتكاليف الأعمال ورسوم استخدام الأراضي - وهي تكاليف الاستثمار الأولية التي يتعين على المستثمرين دفعها للوفاء بالتزاماتهم المالية تجاه الدولة.
تنص المادة 4.2.د من المشروع على تحديد أسعار الأراضي لتخصيص الأراضي وتأجير الأراضي وفقًا لتقدم التعويض والدعم وإعادة التوطين وفقًا للمادة 257.2.ج من قانون الأراضي لعام 2024.
وبحسب الشركات، فإن تحديد أسعار الأراضي يجب أن يتم فقط في الوقت الذي يتم فيه تنظيف الأرض وتسليمها للاستثمار.
في الواقع، هناك حالات يكون فيها تخصيص الأراضي صغيراً جداً ولا يمكن الاستثمار فيه، لذا لا ينبغي تحديد الوقت لتحديد أسعار الأراضي. إذا تم وضع مثل هذه القواعد، فسوف تنشأ إجراءات غير ضرورية، وسيكون من الضروري اختيار طريقة تسعير غير متزامنة مع تسليم العديد من المساحات التي لا تكفي لتنفيذ الاستثمار أو المساحة المخطط لها والتي لا تولد إيرادات.
لذلك يجب أن ينظم احتساب طريقة الفائض على إجمالي مساحة المشروع وفقاً للمخطط التفصيلي للبناء أو المخطط العام حتى تاريخ تقييم الأرض، ويتم تخصيصها وفقاً لنسبة المساحة إلى المساحة المسلمة.
TM
[إعلان 2]
المصدر: https://www.nguoiduatin.vn/du-thao-nghi-dinh-ve-gia-dat-bo-quen-nhieu-chi-phi-cua-doanh-nghiep-a662784.html
تعليق (0)