في صباح يوم 13 نوفمبر/تشرين الثاني، ناقشت الجمعية الوطنية في مجموعاتها مشروع القرار بشأن توجيه تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي.
وتضم المجموعة 15 وفود الجمعية الوطنية من مقاطعات كوانج تري، ويين باي، وبينه فوك، وبينه ثوان. ترأس نائب رئيس وفد الجمعية الوطنية لمقاطعة بينه ثوان نجوين هوو ثونغ جلسة المناقشة.
حل الاختناقات في الوصول إلى الأراضي
بعد الاستماع إلى مجلس الأمة، يناقش النواب ويقدمون آرائهم لاستكمال مشروع القرار بشأن توجيه تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي. وتحدث وزير الموارد الطبيعية والبيئة دو دوك دوي لشرح وتوضيح بعض القضايا التي تهم الوفود.
أكد الوزير دو دوك دوي على ضرورة إصدار هذا القرار التجريبي. ويهدف مشروع القرار إلى تعزيز آلية الحصول على الأراضي عند تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري. في السابق، ووفقاً لأحكام قانون الأراضي لعام 2003 وقانون الإسكان لعام 2005، لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري، كانت هناك آليتان لنقل حقوق استخدام الأراضي: آلية النقل الإجباري وآلية النقل الطوعي.
وعلى وجه التحديد، تتمثل آلية النقل الإجباري في أن تقوم الدولة باستعادة الأراضي لتسليمها للمستثمرين من خلال مزادات رسوم استخدام الأراضي أو من خلال المناقصات لاختيار المستثمرين لتنفيذ مشاريع استثمارية باستخدام الأراضي. آلية التحويل الطوعي هي أن المستثمر يتفاوض مع الشخص الذي لديه الحق في استخدام الأرض للحصول على صندوق الأرض لتنفيذ مشروع الإسكان التجاري، أو يطلب المستثمر الذي لديه الحق في استخدام الأرض من الوكالة الحكومية المختصة السماح بتغيير غرض استخدام الأرض لتنفيذ مشروع الإسكان التجاري. وهكذا، هناك آليتان للنزوح من خلال أربعة أشكال من الوصول إلى الأراضي.
بعد ذلك، استمر قانون الإسكان لعام 2010 وقانون الأراضي لعام 2013 في السماح بجميع أشكال الوصول إلى الأراضي الأربعة لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري كما هو الحال في قانون الأراضي لعام 2003 وقانون الإسكان لعام 2005. ومع ذلك، عندما أقر المجلس الوطني قانون الإسكان لعام 2014، فقد قيد شكل الحصول على نقل حقوق استخدام الأراضي أو تغيير أغراض استخدام الأراضي. حيث ينص قانون الإسكان لعام 2014 على أنه في حالة الحصول على نقل الملكية لا يجوز نقل الملكية إلا للأراضي السكنية؛ في حالة وجود حقوق استخدام الأرض وطلب من الدولة تغيير غرض استخدام الأرض، يجب أن تتضمن تلك المنطقة جزءًا من مساحة الأرض السكنية.
وأكد الوزير أن "هذا يحد من حالات الحصول على الأراضي في شكل الحصول على نقل حقوق استخدام الأراضي وكذلك الحصول على حقوق استخدام الأراضي مقارنة بقانون الأراضي لعام 2003 وقانون الإسكان لعام 2005"، وقال في الوقت نفسه إن قانون الأراضي لعام 2013 لا ينظم أو يتحكم في الحالات التي تسترد فيها الدولة الأراضي لتسليمها للمستثمرين من خلال شكل العطاءات لاختيار المستثمرين وبيع حقوق استخدام الأراضي بالمزاد العلني. أي أن حجم المشروع يمكن أن يكون كبيراً أو صغيراً، رغم أنه لا يتم التوجه نحو حصول المستثمرين على حقوق استخدام الأراضي أو حصول المستثمرين على حقوق استخدام الأراضي مقارنة بالمرحلة السابقة، ولكن يمكن للدولة استصلاح الأراضي وتنفيذ المشاريع دون قيود على حجم المساحة.
ومع ذلك، وفقًا للوزير دو دوك دوي، تنص المادة 79 والمادة 127 من قانون الأراضي لعام 2024 على أن الدولة لن تسترد الأراضي إلا لمشاريع التنمية الحضرية ذات البنية التحتية التقنية المتزامنة والبنية التحتية الاجتماعية والإسكان. وهكذا، ووفقاً لقانون المدن الحالي، فإن النطاق عادة ما يكون من 20 هكتاراً أو أكثر، وفي الحالات التي تكون فيها المساحة أصغر ولا تضمن عناصر حضرية متزامنة، فإن الدولة لن تسترد الأرض. وبالتالي لن يتم تطبيق أسلوب استصلاح الدولة للأراضي وتسليمها للمستثمرين. في الوقت نفسه، تُضبط وتُضيق اللوائح المتعلقة بالحالات التي تسمح فيها الدولة للمستثمرين بالحصول على حقوق استخدام الأراضي أو المستثمرين الذين يحملون حاليًا حقوق استخدام الأراضي، مثل قانون الإسكان لعام 2014. أي أنه ينطبق فقط على الحالات التي يجب أن تكون فيها 100% من مساحة الأراضي المستلمة لحقوق الاستخدام أراضٍ سكنية، أو في حالة وجود حقوق استخدام أراضي حاليًا، يجب أن يكون هناك جزء من الأراضي السكنية.
"هذا يؤدي إلى مشاريع على نطاق الضواحي، وإذا لم تكن الأرض سكنية، فلا توجد طريقة للوصول إلى الأرض، لأن الأمر لا يتعلق باسترداد الأراضي من قبل الدولة، ولا يتعلق أيضًا بسماح الدولة بتلقي حقوق استخدام الأراضي، أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي ولكن تغيير غرض استخدام الأراضي. مما يؤدي إلى صعوبات بالنسبة للمناطق التي لديها عدد قليل من المشاريع واسعة النطاق. وأضاف الوزير "لذلك فإن هذا القرار التجريبي المقدم إلى الجمعية الوطنية للإصدار يهدف إلى إزالة تلك الصعوبات وحل الاختناقات في طرق الحصول على الأراضي لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري".
الاسم ومدة الطيار مناسبان.
وقال النائب هوانغ سي دونغ إن هناك محتوى آخر يتعلق بالاسم، حيث يجب علينا قبول آراء بعض نواب الجمعية الوطنية في تقرير التفتيش للجنة الاقتصادية، وهو "قيادة تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري من خلال تلقي نقل حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي ولكن هذه الأرض ليست أرضًا سكنية". وقال الوزير دو دوك دوي إن الاسم الأصلي الذي استخدمته الحكومة عند تسجيلها في الجمعية الوطنية كان صحيحا. ومع ذلك، خلال عملية صياغة القرار، تبين أن مثل هذا الحكم لن يشمل جميع الحالات. لأن هناك حالات يحصل فيها المستثمرون على نقل حقوق استخدام الأراضي، والأراضي المنقولة تشمل الأراضي السكنية والأراضي غير السكنية. إذا أضفنا على الفور إلى اسم القرار أن الحالات الأخرى غير الأراضي السكنية فقط هي التي يمكن أن تتلقى نقل الحقوق، فسيكون ذلك مشكلة.
وبحسب الوزير، هناك آراء أخرى تشير إلى أن الاسم بصيغته الحالية قد يتداخل مع قانون الأراضي. لأن قانون الأراضي ينص أيضًا على الحالات التي يجوز فيها نقل الحقوق. ومع ذلك، في مشروع القرار، صممت الحكومة بندًا إضافيًا رقم 5، المادة 1 لاستبعاد المشاريع التي سمح لها قانون الأراضي، وتحديدًا قانون الأراضي لعام 2024، بتلقي نقل حقوق استخدام الأراضي أو التي تتمتع حاليًا بحقوق استخدام الأراضي. إذا كانت أي حالة قد تم تنظيمها بموجب قانون الأراضي، فإنها مستثناة من نطاق تنظيم هذا القرار. وبذلك يظل الاسم شاملاً ويضمن عدم التداخل مع قانون الأراضي لعام 2024 الذي سمح بالتنفيذ.
وفيما يتعلق بمعايير تنفيذ المشروع التجريبي، قال الوزير دو دوك دوي إن مشروع القرار ينص على ألا تزيد مساحة الأراضي السكنية الإضافية خلال فترة التخطيط عن 30% مقارنة بمساحة الأراضي السكنية الحالية. ويرجع سبب هذا التنظيم إلى أن قرار اللجنة المركزية رقم 18 ينص على: أن تخصيص الأراضي وتأجيرها يتم بشكل رئيسي من خلال مزادات حقوق استخدام الأراضي والمناقصات للمشاريع التي تستخدم الأراضي. وبناء على ذلك، ينص القرار المركزي على أن هناك بشكل رئيسي شكلين للمزاد أو العطاء. لذلك فإن الشكل الثالث هو الحصول على نقل الحقوق أو الشكل الرابع هو تغيير غرض استخدام الأرض بأرض لها حق الاستخدام. إذا فعلنا ذلك، فهو ليس الشيء الرئيسي. ولذلك تقترح الحكومة حدا أقصى قدره 30%. وبالتالي، سيتم تنفيذ النسبة المتبقية البالغة 70% عن طريق المزايدة أو المزاد العلني وفقاً لروح القرار 18.
اقترح بعض المندوبين توسيع نطاقه ليشمل المناطق الريفية، لا أن يقتصر على المناطق الحضرية فقط. وصرح الوزير دو دوك دوي بأنه، ووفقًا لأحكام المادة 79 من البند 27 من قانون الأراضي، يُسمح للدولة حاليًا باستصلاح الأراضي لمشاريع ذات نطاق حضري متزامن، كما يُسمح لها باستصلاح الأراضي لمشاريع تطوير المناطق السكنية الريفية. وهكذا، في المناطق السكنية الريفية، هناك طريقة تتبعها الدولة لاستعادة الأراضي، وما زالت المحليات تقوم بذلك بشكل طبيعي. ولذلك فليست هناك حاجة لإضافة شكل آخر من أشكال الاتفاق في المناطق الريفية. ضمان عدم التكرار مع الحالات التي يمكن تنفيذها بموجب قانون الأراضي لعام 2024.
وفيما يتعلق برأي المندوب، ذكرت المعايير أنه يمكن تنفيذ أنواع مختلفة من الأراضي، فما هي الآليات والعقوبات التي يجب تصميمها أو إنشائها لضمان الأمن الغذائي، والحفاظ على استقرار 3.5 مليون هكتار من أراضي الأرز، وضمان متوسط غطاء غابات وطني بنسبة 42٪. وقال الوزير إن هذا الموضوع تم تنفيذه ومراقبته بشكل صارم بدءاً من مرحلة تخطيط استخدام الأراضي، ثم التخطيط الحضري، وصولاً إلى تخطيط البناء. عند التخطيط، كان علينا تحديد مقدار الأراضي الزراعية التي تم تحويلها إلى أغراض غير زراعية، ومقدار الأراضي السكنية التي تم تنفيذها خلال فترة التخطيط لضمان الصيانة المستقرة لمساحة الأراضي المزروعة بالأرز البالغة 3.5 مليون هكتار، والصيانة المستقرة للغطاء الحرجي بنسبة 42٪. هذه الخطوة هي الخطوة التي نقوم فيها بالتخطيط، وأي منطقة مخططة لتطوير الإسكان التجاري، وأي منطقة ستنفذها الدولة لاستعادة الأرض وأي منطقة ستنفذها المستثمر الذي يتلقى نقل حقوق استخدام الأرض. ولكن فقط ضمن منطقة التخطيط المعتمدة.
وفي محتوى آخر، ذكر نواب الجمعية الوطنية أيضًا أن فترة التنفيذ التجريبي هي 5 سنوات، ولكن يجب أيضًا أن تكون هناك لوائح بشأن العقوبات في حالة مواجهة المستثمرين صعوبة في الحصول على تحويل الحقوق أو إطالة وقت الحصول على تحويل الحقوق. أوضح الوزير دو دوك دوي أن قانون الأراضي الحالي لعام ٢٠٢٤ يتضمن لوائح دقيقة للغاية بشأن التعامل مع حالات نقل حقوق استخدام الأراضي للمستثمرين وكيفية تمديد فترة التمديد. وفي حال انقضاء فترة التمديد دون نجاح المفاوضات بشأن كامل المنطقة، توجد آلية للتعامل مع هذه الحالات. لذلك، يشير مشروع القرار إلى تطبيق اتفاقية الحصول على حقوق استخدام الأراضي وفقًا لقانون الأراضي لعام ٢٠٢٤، والذي يشمل معالجة جميع الحالات المطولة. لم يُنفَّذ العديد من الحالات بنجاح، لذا لا توجد لوائح إضافية في هذا القرار.
وفيما يتعلق بالإجراءات، قال الوزير إنه على الرغم من أن قانون الأراضي ينص على إجراءات الموافقة على الحصول على حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع الاستثمار بشكل عام، بما في ذلك مشاريع الإسكان، إلا أن بعض نواب مجلس الأمة قالوا إنه يجب أن تكون هناك ضوابط محددة ومفصلة لنوع المشروع الذي ينفذ الحصول على الأراضي بهذه الطريقة. وقد وافقت الحكومة، ويوجد في مشروع القرار بند ينص على أن الجمعية الوطنية تكلف الحكومة بتحديد الإجراءات التفصيلية للمشاريع التي تنفذ الآلية التجريبية، وكذلك المشاريع التي تنفذ الآلية التجريبية المرتبطة بأراضي ذات أصل دفاعي وأمني وطني.
[إعلان 2]
المصدر: https://baotainguyenmoitruong.vn/bo-truong-do-duc-duy-lam-ro-quy-dinh-thuc-hien-du-an-nha-o-thuong-mai-thong-qua-thoa-thuan-ve-nhan-quyen-su-dung-dat-383055.html
تعليق (0)