شركات العقارات متعثرة بسبب رسوم استخدام الأراضي

ورغم بناء أكثر من 20 طابقا، إلا أن المشروع لم يسدد بعد رسوم استخدام الأراضي للدولة، وبالتالي لا يستطيع بيع المنازل في المستقبل، وهو ما يضع العمل في موقف صعب.

الشركات مقيدة بأموال الأراضي

باعتبارها مؤسسة كبيرة في مقاطعة بينه دونغ، منذ عام 2018 حتى الآن، تركت مجموعة Bcons بصمتها من خلال العشرات من مشاريع العقارات متوسطة المدى التي طورتها وبنتها وسلمتها للعملاء. ومع ذلك، منذ عام 2023 حتى الآن، وعلى الرغم من منح مشاريع جديدة تصاريح بناء بشكل مستمر، إلا أن هذه المؤسسة لا تزال تواجه صعوبة كبيرة: فقد حصل المشروع على تصريح بناء، لكنه لم يتلق بعد قرارًا بدفع رسوم استخدام الأراضي.

وقال أحد قادة هذه المجموعة إن شركة Bcons لديها مشروع يضم أكثر من 20 طابقا، لكن إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مقاطعة بينه دونغ لم تعلن بعد عن القرار بشأن رسوم استخدام الأراضي التي يجب على الشركة دفعها.

إن عدم دفع رسوم استخدام الأرض يعني أن المؤسسة لا تستطيع بعد بناء سعر بيع المساكن للمشروع، ولا تستطيع تقديم المستندات إلى وزارة الصناعة والتجارة للحصول على موافقة المشروع ليكون مؤهلاً لبيع المنازل وتوقيع عقود البيع مع العملاء. عندما لا تكون الشركات مؤهلة للبيع، فإنها لا تستطيع جمع رأس المال اللازم للبناء.

إن عدم كفاية رسوم استخدام الأراضي لا يؤدي فقط إلى هدر موارد الأراضي، مما يتسبب في خسائر اقتصادية للشركات والعملاء على حد سواء، بل يؤثر أيضًا سلبًا على سوق العقارات والاقتصاد بشكل عام.

السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه

وقالت شركة فو دونغ العقارية المساهمة، التي قامت أيضًا بالبناء حتى الطابق العاشر، إنه في عام 2022، تمت الموافقة على المؤسسة لسياسة الاستثمار والتخطيط وتصريح البناء لمشروع سكني في المدينة. دي آن (مقاطعة بينه دونغ). بعد الحصول على رخصة البناء مباشرة، حصل المستثمر على دعم رأسمالي من البنك للبناء. حتى الآن تم بناء هذا المشروع حتى الطابق العاشر، ولكن لم يتم دفع رسوم استخدام الأرض بعد، لأن وزارة الموارد الطبيعية والبيئة لم تقم بتقييم رسوم استخدام الأرض بعد.

وكما هو الحال مع شركة Bcons، لا تستطيع شركة Phu Dong فتح مبيعات المشاريع المستقبلية حتى تفي بالتزاماتها المالية.

في بينه دونغ، ليس فقط الشركتين المذكورتين أعلاه لديهما مشاريع عالقة بسبب رسوم استخدام الأراضي، ولكن العديد من المشاريع الأخرى، مثل PiCity Sky Park التابع لمجموعة Pi في المدينة. دي آن، تم استثمار A&T Sky Garden بواسطة شركة A&T Vietnam Technical Trading Investment Joint Stock Company... ليس فقط Binh Duong، ولكن Long An أيضًا في وضع مماثل. على سبيل المثال، حصل مشروع شقق ديستينو سنترو في منطقة بن لوك على تصريح بناء، لكن رسوم استخدام الأرض لم تُدفع بعد.

وقال السيد لي فان ثانغ، المدير العام لشركة تان داي ثانه العقارية المساهمة، إنه قبل عام 2022، ستصدر المقاطعات سياسات الاستثمار أولاً، ثم تصدر تخطيط 1/500، ثم تحسب رسوم استخدام الأراضي للشركات للوفاء بالتزاماتها المالية قبل إصدار تصاريح البناء. ومع ذلك، في الوقت الحالي، تصدر المحافظات تصاريح البناء أولاً، في حين يتم تقييم رسوم استخدام الأراضي وتركها للشركات لإكمالها في وقت لاحق. لكن هذه الخطوة أصبحت تعرقل العمل، مما يضع الشركات في موقف صعب.

إذا لم نكن نعرف قيمة رسوم الانتفاع بالأرض التي علينا دفعها، فلن نتمكن من تعويض ثمن المنزل للزبائن. وحتى لو بنينا، فإن لم ندفع رسوم الانتفاع بالأرض، فلن نتمكن من فتح أبوابنا للبيع، أو توقيع العقود، أو تحصيل الأموال من الزبائن، وبالتالي لن يكون لدى الشركات المال الكافي للبناء. إذا اقترضنا من البنك، فسيتعين إضافة الفائدة التي ندفعها على القرض إلى سعر بيع المنزل لاحقًا، وإذا كان سعر المنزل مرتفعًا جدًا، فلن يشتريه الزبائن... ولهذا السبب تُثقل رسوم الانتفاع بالأرض كاهل الشركات، كما قال السيد ثانغ.

بحاجة إلى "فك الارتباط"

وبحسب السيدة نجوين ثي بيتش ثوي، نائبة مدير إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مقاطعة بينه دونغ، فإن السبب وراء توقف مشاريع العقارات المحلية في مرحلة دفع رسوم استخدام الأراضي هو أن المقاطعة تفتقر إلى شركات التقييم ومن الصعب للغاية توظيف الشركات لتقييم أسعار الأراضي.

وقال السيد نجوين فان دونج، المدير العام لشركة هوانج لونج العقارية، إن مشكلة الازدحام في حساب رسوم استخدام الأراضي للمشاريع العقارية للمؤسسات ليست صعبة التعامل، لأن قانون الأراضي ينص على أنه عندما يكون من المستحيل العثور على مؤسسة لتقييم أسعار الأراضي، فإن وزارة الموارد الطبيعية والبيئة ستقترح على اللجنة الشعبية الإقليمية إنشاء فريق متعدد التخصصات لتقييم رسوم استخدام الأراضي للمشروع. لكن في الواقع، وبعد العديد من المخالفات في تقدير الأسعار التي تسببت في خسائر لميزانية الدولة في الآونة الأخيرة، فإن المسؤولين المحليين يخشون ارتكاب الأخطاء، والمسؤولية، والمخاطر القانونية. لضمان الأمان في التسعير وتجنب خطر المساءلة في وقت لاحق، يختار المسؤولون المحليون في كثير من الأحيان الموافقة على أسعار الأراضي بمستويات مرتفعة أو تأخير الموافقة.

وقال السيد دونج إنه من الضروري "فك ارتباط" شركات العقارات بالموافقة على رسوم استخدام الأراضي. حيث تقوم الدولة بمراجعة وإعادة حساب رسوم استخدام الأراضي للمشاريع التي تمت الموافقة على رسوم استخدام الأراضي لها، والتي أفادت الشركات بأنها تحتوي على أوقات وأساليب حساب غير معقولة. وفي الوقت نفسه، إعفاء الشركات من غرامات التأخير في السداد إذا تبين أن سعر المشروع تم تحديده بشكل غير معقول.

بالنسبة للمشاريع الجديدة التي تستكمل إجراءات الموافقة ولم تسدد بعد رسوم استخدام الأراضي، ينبغي على هيئات إدارة الدولة تحديد الوقت وطريقة الحساب مع الشركات حتى تتمكن الشركات من حساب تكاليف وفعالية المشروع عند تنفيذه.

وقال السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، إن الموافقة المطولة على أسعار الأراضي، والتي قد تستغرق عدة سنوات أو حتى عقود، لا تسبب الركود فحسب، بل تزيد أيضًا من التكاليف بالنسبة للشركات، لأنه أثناء انتظار التقييم، لا تزال الشركات تتحمل تكاليف الفائدة وتكاليف الفرصة.

وبحسب السيد تشاو، عندما تطول عملية الموافقة ولا يمكن التنبؤ بقيمة استخدام الأراضي بدقة، فإن ذلك يسبب أيضًا صعوبات للشركات في التنبؤ والتخطيط المالي، مما يتسبب في مواجهة الشركات لخطر النقص المالي أو عدم القدرة على سداد الديون.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dia-oc-mac-ket-vi-tien-su-dung-dat-d230829.html