في ورشة العمل العلمية "التقييم المناسب للأراضي لفك حصار المشاريع" التي نظمتها صحيفة الاستثمار في 27 يوليو 2023، قال خبراء ورجال أعمال عقاريون: إذا كانت هناك طريقة صحيحة، فسيتم تنفيذ المشروع بسلاسة، وإلا فسيكون عائقًا كبيرًا يبطئ تداول الموارد الاجتماعية، ويعيق التنمية الاقتصادية.
مشهد المؤتمر.
أصدر رئيس الوزراء النشرة الرسمية رقم 634/CD-TTg إلى وزير الموارد الطبيعية والبيئة ورؤساء اللجان الشعبية في المحافظات والمدن التي تديرها الحكومة المركزية مطالباً بإزالة الصعوبات والعقبات بشكل عاجل في تقييم الأراضي.
وينص الإرسال على أنه قبل 31 يوليو 2023، يجب على وزارة الموارد الطبيعية والبيئة أن تقدم إلى الحكومة للنظر والإصدار مرسومًا يعدل ويكمل المرسوم رقم 44/2014/ND-CP المؤرخ 15 مايو 2014 بشأن تنظيم أسعار الأراضي؛ في الوقت نفسه، تعديل واستكمال التعميم رقم 36/2014/TT-BTNMT المؤرخ 30 يونيو 2014 بشأن اللوائح التفصيلية بشأن طرق تقييم الأراضي والبناء وتعديل جداول أسعار الأراضي وتقييم الأراضي المحددة واستشارات تحديد أسعار الأراضي.
وتقوم وزارة الموارد الطبيعية والبيئة حاليا بمناقشة مشروع تعديلات المرسوم 44 والتعميم 36 مع الوزارات والفروع والهيئات المعنية. ومن بين الآراء المختلفة التي تدور حول أساليب تقييم الأراضي الحالية التي تقترح هيئة صياغة المشروع تعديلها، وخاصة إلغاء أسلوب "الفائض" الذي يثير معظم الجدل.
وقال الدكتور تران شوان لونج، متخصص في العقارات في الجامعة الوطنية للاقتصاد، إن التوصية بإزالة طريقة الفائض كما اقترحتها هيئة الصياغة في مشروع القانون يمكن أن يكون لها تأثير كبير وتتسبب في عودة تقييم الأراضي إلى الفترة التي سبقت عام 2007، مما يزيد من صعوبة هذه المهمة الصعبة بالفعل: "النتيجة المتوقعة هي أن العديد من قطاعات سوق العقارات لن يتم تسعيرها بشكل مناسب، مما يتسبب في ازدحام السوق في سياق الطلب الضخم في فيتنام على تطوير المشاريع".
"إن طريقة الفائض في تقييم الأراضي هي طريقة علمية ومعترف بها عالميًا. تم تطوير هذه الطريقة من قبل دول حول العالم إلى معايير تقييم دولية أو معايير تقييم لكل دولة على أساس الجمع بين مناهج السوق والتكلفة والدخل وتطبيقها على نطاق واسع على ممارسات تقييم الأراضي والأصول في البلدان. وأكد الدكتور تران شوان لونغ "نحن بحاجة إلى الحفاظ على هذه الطريقة لأنها من المعقول أن نتجنب خسارة إيرادات ميزانية الدولة ودعم الشركات لتنفيذ المشاريع بشكل أسرع".
ومع ذلك، أضاف الدكتور لونغ أن جميع طرق تقييم الأراضي، إذا تم حسابها بدقة، لا تزال بحاجة إلى الاعتماد على بيانات السوق، وهذه قضية أساسية يجب حلها حتى لا يتعين "رفع وخفض" المراسيم والتعميمات المستقبلية مرة أخرى لإضافة أو إزالة أساليب التقييم حسب الاقتضاء.
"إن طريقة الفائض هي طريقة علمية لا يمكن التخلي عنها، ولا يزال يتعين النظر في الأساس الذي يقوم عليه اقتراح التخلي عنها بعناية أكبر. من ناحية أخرى، بالنسبة للمشاريع (العديد من قطع الأراضي - العديد من المنتجات؛ إمكانات التطوير وفقًا لتخطيط استخدام الأراضي، وتخطيط البناء؛ أعمال العقارات؛ حجم مساحة الأرض)، فإن هذه الطريقة فقط هي القادرة على تحديد أسعار الأراضي بشكل صحيح"، كما حلل المحامي تران دوك فونج - نقابة المحامين في مدينة هوشي منه. وبحسب السيد فونج: "يتعين على وزارة الموارد الطبيعية والبيئة أن تأخذ في الاعتبار عند صياغة المرسوم المعدل أنه من الضروري الاستمرار في الحفاظ على طريقتين: "طريقة الفائض" و"طريقة الخصم"، وفي الوقت نفسه، من الضروري إضافة لوائح أكثر تفصيلاً واكتمالاً لسهولة التنفيذ في الممارسة الحالية".
وبحسب السيدة نجوين ثي ديو هونغ، من الإدارة القانونية في غرفة تجارة وصناعة فيينا، فإن طريقة الفائض تحدد سعر الأرض على أساس غرض الاستخدام مع إمكانية التطوير المستقبلي، وليس غرض الاستخدام الحالي مثل طريقة المقارنة أو طريقة الدخل. في الوقت الحالي، لا تعكس قاعدة بيانات الأراضي في بلادنا حقيقة واقع السوق. ومن ثم فإن تطبيق ثلاثة أساليب تقييم فقط كما في المسودة قد يسبب صعوبات في عملية التنفيذ.
صرح السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، أن طريقة الفائض تُطبق في 87.5% من مشاريع العقارات في مدينة هو تشي منه. وقد كانت هذه هي طريقة تقييم الأراضي الرئيسية لأكثر من 8 سنوات، منذ دخول المرسوم 44 حيز التنفيذ. والسبب يأتي من حقيقة أنه من الصعب جدًا تطبيق أساليب أخرى.
وقال السيد نجوين تشي ثانه، نائب الرئيس الدائم لجمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS)، إن الشركات غالبًا ما تطبق طريقة الفائض لأنها تحسب الكفاءة عند تنفيذ المشروع. إذا لم ينجح الأمر، فلن يفعله أي مستثمر. وهذه هي الطريقة المتبعة أيضاً في كثير من دول العالم، لأن الطرق الباقية لا تحل المشاكل العملية.
"نحن نعمل على تعديل قانون الأراضي ليتماشى مع تسعير السوق، حيث ترتفع الأسعار وتنخفض، ولكن الطرق الثلاثة الحالية تحدد الأسعار بالارتفاع فقط وليس بالانخفاض، لأن أي مشروع جديد يجب أن يكون له دائمًا سعر مساوٍ أو أعلى من المشروع المقارن. ويؤدي هذا إلى ارتفاع أسعار الأراضي، مما يؤثر على قدرة الناس على امتلاك المنازل. نقترح أن تتبع أسعار الأراضي أسعار السوق، التي يجب أن ترتفع وتنخفض، بحيث يكون الناس هم الذين يقررون أسعار المنتجات العقارية. واقترح السيد ثانه "إذا أردنا تحديد الأسعار لتحقيق أقصى قدر من الأرباح والحفاظ على ارتفاع الأسعار، فإننا بحاجة إلى تغيير تفكيرنا".
ومن وجهة نظر وكالة إدارة الدولة، أشار السيد داو ترونغ تشينه، مدير إدارة تخطيط وتنمية موارد الأراضي (وزارة الموارد الطبيعية والبيئة)، إلى أنه إذا لم يتم استخدام طريقة الفائض بشكل صارم، فإن الإرادة الذاتية للمقيم والمقيم والقادة المحليين ستؤثر بشكل كبير على نتائج التقييم. ناهيك عن أن الأمر يعتمد أيضًا على معدل ارتفاع أسعار العقارات، في حين أننا لا نملك جهة مراقبة ولا نملك معلومات كافية.
وأضاف السيد تشينه أيضًا أن الإدارة ستواصل الاستماع إلى آراء السوق وتلخيصها لتقديمها إلى قادة وزارة الموارد الطبيعية والبيئة والحكومة بما يتناسب مع تطورات السوق.
ثانه بوي
تعليق (0)