تسببت التكهنات بأن اليابان سترفع أسعار الفائدة للمرة الأولى منذ 17 عامًا هذا الربيع في انخفاض الاستثمار الأجنبي في العقارات المحلية إلى أدنى مستوى له في خمس سنوات.
سياسة أسعار الفائدة السلبية تقترب من نهايتها
باعت صناديق الاستثمار الأجنبية سلسلة من الأصول العقارية الكبيرة في اليابان في الربع الأخير من عام 2023. وباعت شركة Mapletree Investments السنغافورية مبنى تجاريًا في أوساكا مقابل 54 مليار ين لشركة Edion لتجارة التجزئة للإلكترونيات. باعت مجموعة فورتريس للاستثمار ومقرها الولايات المتحدة فندقا ومنتجعا في أوكيناوا إلى صندوق استثمار عقاري تحت مظلتها مقابل حوالي 40 مليار ين...
انخفضت الاستثمارات الجديدة للشركات الأجنبية بنسبة 80% في الربع الأخير من عام 2023 مقارنةً بالفترة نفسها من عام 2022، وفقًا لشركة CBRE، أكبر شركة عالمية للاستثمار والخدمات العقارية التجارية. وفي الأشهر التسعة الأولى من عام 2023، تضاعفت مبيعات العقارات للمستثمرين الأجانب بأكثر من الضعف مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي لتصل إلى 1.05 تريليون ين (7.1 مليار دولار)، بينما انخفضت مشترياتهم بنحو 20% لتصل إلى 830 مليار ين.
على مدار عام 2023 بأكمله، انخفض الاستثمار الأجنبي في العقارات اليابانية بنحو 30% إلى تريليون ين (6.7 مليار دولار)، في حين تضاعفت مبيعات العقارات إلى حوالي 1.37 تريليون ين، مسجلة بذلك أول عام كامل من المبيعات الصافية منذ عام 2018.
وينبع اتجاه بيع العقارات جزئيا من إمكانية تعديل السياسة النقدية من جانب بنك اليابان. أكد محافظ بنك اليابان كازو أويدا مؤخرا على إمكانية قيام البنك برفع أسعار الفائدة هذا الربيع. وبحسب الخبراء فإن بنك اليابان يقترب من اتخاذ قرار إنهاء سياسة أسعار الفائدة السلبية في أبريل/نيسان 2024. ويخشى المستثمرون من أنه بمجرد أن تبدأ أسعار الفائدة في الارتفاع بشكل حاد، فإن تكاليف الاقتراض سترتفع، مما سيؤدي إلى انخفاض العائدات من الاستثمارات العقارية.
بيع مبنى
ولعب تباطؤ سوق العقارات الخارجية أيضًا دورًا في عمليات البيع. أدت أسعار الفائدة المرتفعة والاتجاه الثابت نحو العمل من المنزل إلى انخفاض أسعار المكاتب في الولايات المتحدة وأوروبا. قام بعض الأشخاص بتقليص خسائرهم عن طريق البيع، وجني الأرباح المبكرة من الأصول في اليابان، حيث لا تزال الأسعار مرتفعة نسبيًا مقارنة بالأسواق الأخرى.
إن المستثمرين الدوليين هم الذين قادوا سوق بناء المكاتب في اليابان، حيث يقومون بالبيع لأول مرة مع انخفاض الإيجارات بسبب العرض الزائد وارتفاع أسعار الفائدة المصرفية. ويتوقع المحللون أن يواصل المستثمرون الأجانب بيع العقارات اليابانية في عام 2024.
ومن بين هذه الشركات، بدأ صندوق الثروة السيادية السنغافوري GIC عملية بيع حصة الأغلبية في ناطحة سحاب مركز مدينة شيودوم في طوكيو هذا الصيف، ولكن مدى نجاح هذه العملية لا يزال غير واضح. بلغ العائد السنوي الاسمي لشركة GIC على مدى السنوات الخمس حتى مارس 2023 نسبة 3.7%، وهو أدنى مستوى لها منذ عام 2016. ومع انخفاض أسعار المباني المكتبية في الولايات المتحدة وأوروبا، باعت GIC عقارات في اليابان، حيث كانت الأسعار أعلى، لتعويض تلك الخسائر.
وبحسب جمعية الأوراق المالية العقارية، تشكل المباني المكتبية قلب سوق الاستثمار العقاري في اليابان، حيث تمثل حوالي 40% من محافظ صناديق الاستثمار العقاري اليابانية. وفي حين يظل الطلب على أنواع أخرى من العقارات مثل العقارات السكنية والفنادق قويا، فإن ضعف سوق المكاتب يجعل الأمر صعبا بالنسبة لبعض مستثمري العقارات.
وتأثر حجم المعاملات في المباني المكتبية بشكل خاص، حيث انخفض بنسبة 40% إلى 1.08 تريليون ين، وهو أدنى مستوى منذ عام 2012. ووفقاً لشركة نيكي آسيا، وصل معدل شغور المكاتب في طوكيو إلى أعلى مستوى له في 11 عاماً، على الرغم من انخفاض أسعار الإيجار بنسبة 30% مقارنة بما كانت عليه قبل أربع سنوات.
ينجذب المستثمرون الأجانب إلى العقارات اليابانية إلى حد كبير بسبب تكاليف الاقتراض المنخفضة في ظل السياسة النقدية المتساهلة للغاية التي ينتهجها بنك اليابان. لكن احتمال رفع أسعار الفائدة هذا الربيع يلوح في الأفق في السوق. وبحسب استطلاع أجرته شركة ميتسوبيشي يو إف جيه تراست آند بانكينج، ففي حين قال 89% من المستثمرين الأجانب في عام 2019 إنهم متفائلون أو متفائلون إلى حد ما بشأن العقارات اليابانية، انخفض هذا المعدل الآن إلى 28%.
تشي سعيد
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)