(دان تري) - هناك 5 حالات حيث يمكن للناقل استعادة حقوق استخدام الأرض وإعادة الأموال إلى المحول إليه دون انتهاك القانون.
إن بيع وشراء (نقل) الأراضي بواسطة وثيقة مكتوبة بخط اليد هي معاملة نقل حقوق استخدام الأراضي ولكن العقد لا يتم توثيقه أو اعتماده وفقًا للقانون. في السابق، كان هذا الشكل من المعاملات شائعًا نسبيًا. لأسباب مختلفة، يريد المحول استعادة حقوق استخدام الأرض وإعادة الأموال إلى المحول إليه.
لكي تكون هذه المعاملة المدنية فعالة، يجب الاتفاق عليها مع المحول إليه أو تقديم طلب إلى المحكمة لإعلانها غير صالحة.
وبموجب القانون المدني لسنة 2015 وقانون الأراضي لسنة 2024، هناك الحالات التالية التي يجوز فيها استرداد الأراضي المشتراة والمباعة بوثيقة مكتوبة بخط اليد.
المعاملات بعد 1 أغسطس
تنص المادة 27 من البند 3 من قانون الأراضي لسنة 2024 على أن عقود نقل الملكية والهبة والرهن والمساهمة في رأس المال باستخدام حقوق الانتفاع بالأرض وحقوق الانتفاع بالأرض والأصول الملحقة بالأرض يجب أن تكون موثقة أو معتمدة، باستثناء الحالة المنصوص عليها في البند (ب) من هذه المادة.
وعليه، فقط في الحالات التي يكون فيها واحد أو أكثر من المحولين عبارة عن منظمات أعمال عقارية لا يشترط توثيقها أو التحقق منها.
وعليه فإن نقل حقوق استخدام الأرض بوثيقة مكتوبة بخط اليد لا يكون صحيحا إلا إذا تم النقل قبل الأول من أغسطس. في حال إجراء المعاملة بواسطة ورقة مكتوبة بخط اليد بعد تاريخ 1 أغسطس، فهي غير صالحة قانونيا.
غير مؤهل للنقل
بالنسبة لمحول حقوق استخدام الأراضي، تنص الفقرة 1 من المادة 45 من قانون الأراضي لعام 2024 على أن المنظمات والأسر والأفراد يحق لهم نقل حقوق استخدام الأراضي عند استيفاء الشروط التالية:
- أن يكون حاصلاً على شهادة حقوق استخدام الأرض وحقوق ملكية المسكن والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض، باستثناء الحالات التالية: وراثة حقوق استخدام الأرض، تحويل الأرض الزراعية عند توحيد الأرض، تبادل القطع، التبرع بحقوق استخدام الأرض للدولة أو المجتمع؛ تتلقى المنظمات الاقتصادية ذات الاستثمار الأجنبي تحويلات المشاريع العقارية وفقًا لأحكام قانون الأعمال العقارية؛
- يُسمح للأسر الفردية التي لم يتم منحها كتابًا أحمر ولكنها مؤهلة للحصول على كتاب أحمر بنقل حقوق استخدام الأراضي، وتأجير حقوق استخدام الأراضي، وتأجيرها من الباطن، والمساهمة برأس المال باستخدام حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ المشاريع.
- ألا يكون هناك نزاع على الأرض أو تم حل النزاع من قبل وكالة حكومية مختصة أو حكم أو قرار قضائي أو قرار أو حكم تحكيم دخل حيز النفاذ قانوناً؛
- لا تخضع حقوق استخدام الأراضي للحجز أو غيره من التدابير لضمان تنفيذ الأحكام وفقاً لأحكام قانون تنفيذ الأحكام المدنية؛
- خلال فترة استخدام الأرض؛
- لا تخضع حقوق استخدام الأراضي لتدابير الطوارئ المؤقتة المنصوص عليها في القانون.
وبالتالي، إذا تم استيفاء شرط واحد فقط من الشروط المذكورة أعلاه، يحق للشخص أن يطلب من المحكمة إعلان عدم صلاحية النقل (في أغلب الأحيان الأراضي بدون شهادة).
يجب ألا يكون المحول إليه في حالة لا يجوز فيها التحويل. على سبيل المثال، لا يُسمح للأفراد الذين لا ينتجون الزراعة بشكل مباشر بتلقي تحويلات الأراضي المزروعة بالأرز.
نموذج شهادة حقوق استخدام الأراضي (الصورة: IT).
بدون موافقة الأعضاء
بعد صدور قانون الأراضي 2024 ودخوله حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 أغسطس، حظيت القضايا المتعلقة بشهادات حقوق استخدام الأراضي (الكتب الحمراء) باهتمام كبير. ومن بين التغييرات التي طرأت على هذا القانون هو عدم الاعتراف بالكتب الحمراء التي تُصدر للأسر.
تنص المادة 256 من البند 4 من قانون الأراضي لعام 2024 بوضوح على أن شهادة حقوق استخدام الأراضي وحقوق ملكية المساكن والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض الصادرة لممثلي الأسرة قبل 1 أغسطس، إذا كان لدى الأعضاء الذين يتشاركون حقوق استخدام الأراضي في الأسرة حاجة، فسيتم إصدار شهادة جديدة وتسجيل أسماء الأعضاء الذين يتشاركون حقوق استخدام الأراضي بالكامل.
يتم الاتفاق بين هؤلاء الأعضاء على تحديد الأعضاء الذين يتقاسمون حق استخدام أرض الأسرة لتسجيل أسمائهم على شهادة حق استخدام الأرض وهم مسؤولون أمام القانون.
في الواقع، من الشائع جدًا أن يقوم أحد أفراد الأسرة (كان في السابق رب الأسرة) بنقل ملكية الأرض بشكل تعسفي إلى شخص آخر دون موافقة كتابية موثقة أو معتمدة وفقًا لما يحدده أفراد الأسرة الآخرون الذين يستخدمون الأرض.
تنص المادة 5 من المادة 14 من التعميم رقم 02/2015 الصادر عن وزارة الموارد الطبيعية والبيئة على أنه لا يجوز للشخص الذي ورد اسمه في الشهادة أو الشخص المخول وفقاً لأحكام القانون المدني التوقيع على العقود أو وثائق المعاملات المتعلقة بحقوق استخدام الأراضي وملكية الأصول المرتبطة بالأرض إلا عندما يتفق أفراد الأسرة التي تستخدم الأرض كتابياً ويتم توثيق هذه الوثيقة أو توثيقها وفقاً لأحكام القانون.
وعليه، إذا لم يكن هناك موافقة كتابية من الأعضاء الذين يتقاسمون حقوق استخدام الأرض موثقة أو معتمدة لنقل أراضي الأسرة إلى شخص آخر، فإن العضو الآخر لديه الحق في استعادة حقوقه في استخدام الأرض.
النقل التعسفي للملكية المشتركة بين الزوج والزوجة
وفقًا للبند 2 من المادة 35 من قانون الزواج والأسرة لعام 2014، يجب أن يتم نقل العقارات التي تشكل ملكية مشتركة بين الزوج والزوجة بموافقة كتابية. في حالة انتقال الزوج والزوجة تعسفيا، يحق للطرف الآخر أن يطلب من المحكمة إعلان بطلان المعاملة.
العقد غير موثق أو موثق
ينص قانون الأراضي لعام 2024 على أن عقود نقل الملكية العقارية يجب أن تكون موثقة أو معتمدة. أي أنه إذا لم يتم توثيق العقد أو التصديق عليه وفقاً لما ينص عليه القانون فإن التحويل يكون غير صالح باستثناء البند 2 من المادة 129 من القانون المدني لسنة 2015.
أي أنه لا يكون هناك حق الرجوع إلا إذا لم يقم أحد الطرفين أو الطرفين بتنفيذ ثلثي الالتزامات في المعاملة على الأقل. في حالة كون الأرض قابلة للتحويل وقام المحول إليه بدفع ما لا يقل عن 2/3 من المبلغ المتفق عليه، فلا حاجة لطلب من المحكمة إعلان الأرض غير صالحة بسبب مخالفة الشكل لاستعادة الأرض.
[إعلان 2]
المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-truong-hop-co-quyen-doi-lai-dat-da-ban-bang-giay-viet-tay-20241122101100722.htm
تعليق (0)