وشهد السوق "مفارقة" مثيرة للاهتمام، حيث تم تداول مشاريع الشقق في هانوي بشكل جيد، وحتى "بيعت بالكامل"، واللوائح الخاصة بتسجيل رسوم استخدام الأراضي عند إصدار الكتب الحمراء... هي أحدث أخبار العقارات.
 |
| ويقول الخبراء إن الشقق الجديدة التي يقل سعرها عن 50 مليون دولار/متر مربع في هانوي على وشك الاختفاء. (الصورة: لينه آن) |
الشقق ذات الأسعار المعقولة "تختفي" تدريجيا
يشهد قطاع الإسكان بأسعار معقولة طلبًا كبيرًا في السوق ولكنه يعاني من نقص حاد في العرض. بحلول عام 2024، سيكون ما يقرب من 67% من الشقق الجديدة في سوق هانوي ضمن فئة الشقق الفاخرة والراقية.
ومن المتوقع أنه بحلول عام 2025 سوف يختفي القطاع الأساسي الذي يبلغ سعره 50 مليون دونج/م2. ويقول الخبراء إن الشقق الجديدة التي يقل سعرها عن 50 مليون دولار للمتر المربع في هانوي على وشك الاختفاء. وكان من المتوقع أن تعيد قصة الإسكان التجاري بأسعار معقولة التوازن بين العرض والطلب في السوق، إلا أنها تبدو الآن بعيدة المنال على نحو متزايد.
تشير إحصائيات جمعية فيتنام للوسطاء العقاريين (VARS) إلى أنه في الربع الثالث من عام 2024، ارتفع مؤشر أسعار الشقق في هانوي بنسبة 64٪ مقارنة بالربع الثاني من عام 2019، وهو ضعف الزيادة في مدينة هوشي منه. هو تشي منه ويصل متوسط سعر البيع الأساسي إلى نحو 60 مليون دونج/م2.
علق السيد نجوين فان دينه - نائب رئيس جمعية العقارات في فيتنام - أن الأشخاص ذوي الدخل المتوسط في هانوي ينتقلون بشكل متزايد إلى المناطق الضواحي، حيث لم يكتمل بعد نظام البنية التحتية المتصلة بها، لشراء المنازل. ومن المتوقع أن يتكرر هذا الوضع في مدن أخرى في المستقبل القريب إذا لم يتم إعادة النظر في آلية ترخيص المشاريع. لكن أسعار الشقق في هذه المناطق لم تعد عند مستوى "مناسب".
قال مدير شركة Batdongsan.com.vn في المنطقة الجنوبية السيد دينه مينه توان إن عام 2024 سيشهد "مفارقة" مثيرة للاهتمام، فعلى الرغم من أن سعر بيع الشقق في السوق الأولية في كل من هانوي ومدينة هوشي منه... لا تزال مدينة هوشي منه في مستوى مرتفع، لكن القدرة الشرائية لا تزال جيدة جدًا. يعتقد ما يصل إلى 70% من السماسرة أن مشاريع الشقق في هانوي ستحظى بأحجام معاملات إيجابية، حتى "يتم بيعها" في عام 2024. وينطبق هذا الرقم على مدينة هوشي منه. كما حصل هو تشي مينه على أكثر من 40%.
وهذا يدل على الجاذبية الكبيرة التي يتمتع بها قطاع الشقق، وخاصة المشاريع التي تلبي احتياجات السكن الحقيقية بشكل جيد. الشقق هي دائما الرائدة في دورات تعافي السوق، لأنها تستهدف احتياجات الإسكان الحقيقية، وهي حاجة موجودة دائما ومستدامة. وتتركز الزيادة الحادة في حجم التداول في الشقق ذات المساحات الصغيرة والأسعار المعقولة. وبالإضافة إلى ذلك، فإن المشاريع التي يختارها المشترون غالباً ما تكون منتجات مكتملة، ذات بنية تحتية كاملة، وكثافة بناء منخفضة، ومستثمرين ذوي سمعة طيبة، وتقدم جيد في الدفع، وسياسات أسعار فائدة تفضيلية، وما إلى ذلك، كما حلل السيد توان.
على الرغم من أن قطاع الشقق ذات الأسعار المعقولة ومتوسطة المدى يميل إلى الضيق في المدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هوشي منه. مدينة هوشي منه ولكن هذا لا يزال هو القطاع الرئيسي، ويجذب اهتماما كبيرا من المشترين الحقيقيين، مع الحاجة إلى امتلاك منزل للاستقرار.
ومن هذا الواقع فإن تطوير المساكن التجارية بأسعار معقولة لا يزال يشكل حاجة ملحة، وخاصة في المدن الكبرى. وقال السيد دانج هونغ فو، نائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة السابق، إنه من الضروري طرح مبادرة لبحث وتطوير قطاع الإسكان التجاري بأسعار معقولة لأن هذا سيكون عاملاً مهمًا للمساعدة في استقرار سوق العقارات واستدامتها.
هل يجب أن أستثمر في شقق فندقية للإيجار؟
شارك في ورشة عمل "إمكانات الشقق للإيجار" بعد ظهر يوم 23 ديسمبر، د. قال نجوين فان دينه، رئيس جمعية سماسرة العقارات في فيتنام، إن أسعار العقارات في المنطقة الوسطى في اتجاه تصاعدي. تضاعف متوسط سعر الشقة في أربع مناطق مركزية في هانوي مقارنة ببداية عام 2019، أي بنسبة 30% أعلى من متوسط الزيادة في هانوي ككل.
على سبيل المثال، تعد منطقتي هاي با ترونغ ودونغ دا من بين المنطقتين اللتين شهدتا أفضل معدل نمو للأسعار في السنوات الخمس الماضية، وذلك بسبب مستوى الأسعار الجيد نسبياً مقارنة بالمشاريع التي تم افتتاحها حديثاً في المناطق الضواحي. شهدت المشاريع الجديدة التي تم افتتاحها للبيع خلال السنوات الثلاث الماضية تعديلاً مستمراً في أسعارها صعوداً، بنحو 10% بعد كل مرحلة افتتاح. مشاريع شقق جديدة تفتح للبيع في عام 2024 بأسعار مشتركة تبدأ من 125 مليون دونج/م2. تبلغ تكلفة الشقق الفندقية حوالي 88 مليون دونج/م2 (باستثناء ضريبة القيمة المضافة ورسوم الصيانة).
في سياق ارتفاع أسعار الشقق، إذا كان لديك أكثر من 5 مليارات دونج نقدًا، هل يجب عليك تحويل استثمارك إلى شقق فندقية للإيجار؟
وقال السيد لي دينه تشونغ، المدير العام لشركة إس جي أو هوم، إن العديد من المستثمرين يميلون إلى البحث عن العقارات ذات مصادر الربح المزدوجة عندما يكون هناك دخل مستقر من الإيجار والربح من نمو الأصول.
لذلك، إذا كان لديك 5.5 مليار دونج، يقترح السيد تشونغ، يمكن للمستثمرين العثور على عقار مرن قادر على توليد تدفقات نقدية ويمكن استخدامه للعيش أو الإيجار. مع هذه المرونة العقارية، لن يكون من الصعب بيعها لاحقًا.
وبحسب السيد تشونغ، فقد حظيت الشقق الفندقية في وسط المدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هوشي منه باهتمام كبير في السنوات الأخيرة بسبب دخلها المستقر من الضيوف طويلي الأمد والخبراء والمجتمع الأجنبي.
علاوة على ذلك، فإن سعر الشقق الفندقية أقل بنسبة 35-70% من السوق في نفس القطاع، ولكن سعر إيجار الشقق الفندقية أعلى بنسبة 25-50% من سعر الشقق طويلة الأمد. وهذا يدل على أن الشقق الفندقية للإيجار هي منتجات عقارية تحقق كفاءة استثمارية عالية.
يوجد مستثمر في مشروع المنطقة السياحية في بينه دينه والذي تبلغ تكلفته 2.5 مليار دونج.
في 23 ديسمبر، ذكرت أنباء من مكتب اللجنة الشعبية لمقاطعة بينه دينه: وقع نائب رئيس اللجنة الشعبية للمقاطعة نجوين تو كونغ هوانغ القرار رقم 4428 / QD-UBND بالموافقة على نتائج مزاد حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ مشروع النقطة رقم 2 (2-2)، منطقة السياحة الشاطئية نون لي - كات تيان.
هذا مشروع برأس مال استثماري إجمالي يقدر بما لا يقل عن 2215.57 مليار دونج (باستثناء أموال الفوز بالمزاد لحقوق استخدام الأراضي)، تم تنفيذه في بلدية كات تشانه، مقاطعة فو كات، المنطقة الاقتصادية نون هوي، مقاطعة بينه دينه.
وبناء على ذلك، فإن المستثمر المختار هو شركة Phu Gia Infrastructure Development Investment Joint Stock Company (التي يقع مقرها الرئيسي في مدينة Quy Nhon، Binh Dinh) بسعر الفوز البالغ 368.823 مليار دونج، وهو فارق يبلغ نحو 21 مليار دونج (20.877 مليار دونج) مقارنة بالسعر الابتدائي البالغ 347.946 مليار دونج.
وتبلغ المساحة المخططة لتنفيذ المشروع أكثر من 40 هكتارًا؛ حيث تبلغ مساحة أراضي الخدمات السياحية (أرض الفيلات السياحية، أرض خدمات المنتجعات، أرض الفنادق، الأرض المربعة، أرض بناء الخدمات التجارية، أرض حمامات السباحة) أكثر من 14.4 هكتارًا، ومساحة الأراضي الخضراء أكثر من 15.3 هكتارًا، ومساحة أراضي المرور والبنية التحتية الفنية (أرض المرور، أرض البنية التحتية الفنية، أرض مواقف السيارات) ما يقرب من 5.6 هكتار، ومساحة أراضي الشاطئ والسطح المائي 4.8 هكتار. شكل استخدام الأراضي هو أن تقوم الدولة باستئجار الأرض وتحصيل إيجار الأرض مرة واحدة طوال مدة الإيجار من خلال شكل مزاد حقوق استخدام الأراضي.
بعد اكتمال المشروع، سيكون لدى بينه دينه المزيد من مشاريع المنتجعات الراقية مثل: الفلل السياحية والفنادق ومشاريع خدمات المنتجعات ومشاريع الخدمات التجارية (المطاعم ومحلات بيع الهدايا التذكارية والكاريوكي والأعمال العامة) للبيع والإيجار والشراء بالإيجار وغيرها من الأنشطة التجارية وفقًا للوائح لتلبية احتياجات الإقامة والمنتجعات والترفيه والترويح عن النفس للسياح.
ويعد هذا المشروع أيضًا بخلق المزيد من الزخم لتنمية السياحة المحلية، مع بناء العديد من العناصر المهمة مثل: الفنادق والفيلات المنتجعية والساحات والخدمات التجارية.
وبحسب زعماء مقاطعة بينه دينه، فإن هذه المنطقة تتمتع أيضًا بإمكانات كبيرة ولكنها لم تستغل بشكل جيد. وقد انتهجت مقاطعة بينه دينه العديد من السياسات المتعلقة بجذب الاستثمارات. ومن هناك، تهيئة الظروف للمستثمرين ذوي القدرة والخبرة الكافية للاستثمار في المنطقة لتطويرها وفقًا لتوجيهات مجلس الشعب الإقليمي في كل فترة.
لائحة تسجيل ديون رسوم الانتفاع بالأراضي عند إصدار الكتاب الأحمر
يجب الإشارة إلى القواعد الخاصة بتسجيل ديون رسوم استخدام الأراضي عند إصدار شهادة حق استخدام الأراضي (الكتاب الأحمر)، وملكية الأصول المرتبطة بالأرض.
تنص المادة 11 من المادة 18 من المرسوم 101/2024/ND-CP على دين رسوم استخدام الأراضي عند منح شهادات حقوق استخدام الأراضي وملكية الأصول المرتبطة بالأرض (المعروفة عمومًا باسم الكتب الحمراء)، والتي يتم تنفيذها على النحو التالي:
أ) الأشخاص المؤهلون للحصول على دين رسوم استخدام الأراضي عند إصدار أول شهادة لحقوق استخدام الأراضي وملكية الأصول المرتبطة بالأرض هم الأفراد والأسر التي تستخدم الأراضي حاليًا والذين لديهم حاجة إلى تسجيل ديونهم والورثة وفقًا لأحكام القانون والذين لديهم حاجة إلى تسجيل ديونهم، وسوف يستمر تسجيل ديونهم؛
ب) يكون مقدار رسم الانتفاع المسجل في الدين في الحالة المنصوص عليها في الفقرة (أ) من هذه المادة هو إجمالي مبلغ رسم الانتفاع المستحق في وقت إصدار شهادة حقوق الانتفاع وملكية الأصول الملحقة بالأرض؛
ج) يتم تنفيذ ترتيب وإجراءات تسجيل ودفع وتسوية ديون رسوم الانتفاع، وفترة دين رسوم الانتفاع للأسر والأفراد المستحقين لديون رسوم الانتفاع على النحو المنصوص عليه في هذه الفقرة وفقاً لأحكام قانون رسوم الانتفاع وتحصيل إيجارات الأراضي؛
د) في حالة تخصيص أرض للشخص لإعادة التوطين، يتم تسجيل دين رسوم الانتفاع وفقاً لأحكام مرسوم التعويض والدعم وإعادة التوطين عندما تسترد الدولة الأرض؛
د) يتم تسجيل دين رسوم الانتفاع بالأراضي للمواضيع المحددة في الفقرة (أ) من هذه المادة اعتباراً من 1 أغسطس 2024 حتى 31 يوليو 2029، ويتم سداد دين رسوم الانتفاع بالأراضي وإلغاؤه وفقاً لأحكام قانون تحصيل رسوم الانتفاع بالأراضي وإيجار الأراضي.
[إعلان رقم 2]
المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-kien-nghich-ly-thu-vi-nhieu-du-an-chung-cu-chay-hang-phan-khuc-gia-50-trieu-dongm2-se-bien-mat-298500.html
تعليق (0)