10 حلول لإزالة العوائق وتعزيز انتعاش العقارات

لقد وصل سوق العقارات إلى أدنى مستوياته.

بالنيابة عن شركات العقارات نتقدم بالشكر للصحيفة.   العمال   ويأتي تنظيم ندوة "إزالة العوائق القانونية أمام العقارات" في هذه المرحلة في الوقت المناسب حيث يتعين حل القضايا بشكل جذري وإدراجها في القانون الذي يجري إعداده للموافقة عليه.

من الواضح أن جميع القادة ووكالات البحث ومجتمعات الأعمال يدركون المشاكل القانونية المهمة للغاية في سوق العقارات. لقد أبلغنا الحكومة أن الصعوبة الأكبر هي الصعوبة القانونية، حيث تمثل 70% من مشاكل المشاريع.

هناك 3 مستويات من التشابك. المشكلة الأكبر هي أن بعض اللوائح تفتقر إلى الاتساق، وهي متناقضة، وتتعارض مع القوانين. كما أن بعض الأحكام الواردة في الوثائق الفرعية المتعلقة بالأراضي في قطاع العقارات متشابكة أيضاً. وعلى وجه الخصوص، الصعوبات التي تواجه موظفي الخدمة المدنية في الإدارات والفروع في تنفيذ القانون. وبنفس الوثيقة، تمكنت بعض المحليات من حل المشكلة بشكل جيد نسبياً، في حين لم تتمكن محليات أخرى من حلها، مما تسبب في ازدحام للمشاريع المحلية.

المشكلة الكبرى الثانية هي الوصول إلى رأس المال. بالإضافة إلى حقوق الملكية، اعتمدت شركات العقارات مؤخرًا على أربعة مصادر أخرى لرأس المال. الأول هو رأس المال من سوق الأوراق المالية، ويوجد حاليا أكثر من 1600 شركة مدرجة، منها أكثر من 169 شركة فقط مرتبطة بالعقارات. وهذا العدد صغير جدًا، ولا يكفي لاستغلال رأس المال في سوق الأوراق المالية.

ثانياً، تم تجميد رأس المال من السندات منذ الربع الثالث من عام 2022. وحتى الآن، لا يزال سوق السندات عالقاً على الرغم من القرار رقم 08 للتعديل.

والمشكلة الكبرى الثالثة مهمة أيضاً، وهي الائتمان من البنوك التجارية. وهذا مصدر لرأس المال التأسيسي، ويلعب دور "القابلة"، وهو دعم كبير للشركات، لكن لم يتم استغلاله.

والباقي هو رأس المال من العملاء والشركاء، ولكن عندما لا يتم حل المشاكل الأولية، يتم حظر هذه المشكلة أيضًا. وعلى وجه الخصوص، فإن رأس المال من الشركاء ورأس المال الأجنبي (الاستثمار الأجنبي المباشر) يفرض على الشركات المحلية "بيع المشاريع بأسعار رخيصة" أو تقديم خصومات كبيرة قبل أن تستثمر فيها. وبعبارة بسيطة، فهم مثل الأشخاص "الضخمين" الذين ينتظرون "البحث" عن المشاريع "الميتة". وهذا يشكل عيبًا كبيرًا بالنسبة للشركات المحلية.

في الوقت الحالي ربما يكون القطاع الأكثر تفضيلاً هو العقارات الصناعية. ولم يكن للوباء الذي استمر ثلاث سنوات تأثير كبير على هذا القطاع، مما خلق أيضًا الظروف لتعزيز الصناعات الأخرى.

فيما يتعلق بالسوق، أعتقد أنه يتعين علينا استخدام مصطلح منطقة القاع الآن. يعتقد الكثير من الناس أن قاع السوق سيكون في وقت ما في شهري أبريل ومايو من هذا العام. لكن استنادًا إلى بيانات إدارة البناء في مدينة هوشي منه، أعتقد أن القاع سيكون اعتبارًا من الربع الأول من عام 2023 عندما يكون نمو قطاع العقارات سلبيًا بنسبة 16.1٪، لكنه سيتحسن تدريجيًا من ذلك الحين فصاعدًا.

وبحلول نهاية الربع الثاني من عام 2023، من المتوقع أن يظل النمو سلبيا عند أكثر من 11%. لكن منذ الربع الثالث الآن أصبح الانخفاض 8% فقط.

وفيما يتعلق بالمشاكل القانونية، هناك حاليا 3 مشاكل، وهي التنظيمات القانونية؛ اللوائح الفرعية هي المراسيم والتعميمات؛ والقرارات الإقليمية. وتجعل هذه المشاكل من الصعب على المسؤولين والموظفين الحكوميين التعامل مع الوثائق المتعلقة بقطاع العقارات، مثل الخوف من المسؤولية، والتهرب من المسؤولية، والتردد في تقديم الاقتراحات.

إن إصدار الحكومة المركزية للوائح الخاصة بحماية حقوق المسؤولين الذين يجرؤون على التفكير والعمل من شأنه أن يساهم في إحياء روح الموظفين المدنيين. إلى جانب ذلك، أكد القرار رقم 18 الصادر عن اللجنة المركزية الثالثة عشرة للحزب بشأن "الاستمرار في ابتكار وتطوير المؤسسات والسياسات وتحسين فعالية وكفاءة إدارة الأراضي واستخدامها وخلق زخم لتحويل بلادنا إلى دولة متقدمة ذات دخل مرتفع" على ضرورة تعديل قانون الأراضي لعام 2013 والقوانين ذات الصلة لضمان الاتساق والوحدة.

في رأيي، فإن قانون الأراضي (المعدل) الذي يتم مناقشته وإعداده للموافقة عليه من قبل الجمعية الوطنية بأكثر من 200 صفحة هو مشروع ضخم، ولكن عند قراءة المسودة الأخيرة، لا تزال هناك بعض المشاكل، بما في ذلك قضية الوصول إلى الأراضي للمؤسسات المنصوص عليها في المادة 128.

وبناء على ذلك، ينص المشروع على خيارين: لا يمكن للمؤسسات قبول سوى نقل الأراضي السكنية أو الأراضي السكنية والأراضي الأخرى المخصصة لمشاريع الإسكان التجاري. فكيف يمكننا إذن الحصول على الأراضي لبناء مشاريع سكنية تجارية كبيرة ومناطق حضرية واسعة النطاق؟ في وسط مدينة هوشي منه، إذا كانت الأرض سكنية، فإن أكبر مساحة تبلغ بضعة آلاف من الأمتار المربعة فقط.

حتى لو اشتريت أرض زراعية مساحتها 10 هكتارات أو أرض مصنع مساحتها 2 هكتار، فلن تتمكن من تنفيذ المشروع بسبب عدم وجود أرض سكنية. في رأيي، هذا أمر غير معقول ويجب تعديله بشكل مناسب لتسهيل تطوير المشاريع التجارية.

بالإضافة إلى ذلك، آمل أيضًا أن يكون لدينا لوائح مناسبة لتسهيل تطوير السكن الاجتماعي، وإسكان العمال، وتجديد وإعادة بناء الشقق القديمة. وأتوقع أن يتم النظر في قانون الأراضي المعدل وإقراره في الوقت المناسب.

وبالإضافة إلى ذلك، من المهم للغاية تعديل القوانين ذات الصلة مثل قانون الإسكان (المعدل)، وقانون الأعمال العقارية (المعدل) لضمان التوافق والتوافق مع قانون الأراضي، إلى جانب قانون مؤسسات الائتمان وقانون المزاد العقاري.

المصدر: https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm