การกำหนดราคาที่ดิน: การตรวจสอบยังเป็นเรื่องยาก

เมื่อวันที่ 18 ตุลาคม ฟอรั่ม “การส่งเสริมการฟื้นตัวและการพัฒนาเศรษฐกิจ: ประเด็นสำคัญและบทบาทของการตรวจสอบของรัฐ” จัดขึ้นที่กรุงฮานอย หัวข้อสำคัญหัวข้อหนึ่งของฟอรัมนี้คือ “การจัดการที่ดินและการประเมินมูลค่าที่ดิน - ความไม่เพียงพอจากการปฏิบัติและจากกิจกรรมการตรวจสอบของรัฐ” ซึ่งมี Ha Thi My Dung รองผู้ตรวจการแผ่นดิน และ Le Minh Ngan รองรัฐมนตรีว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเป็นประธาน

ในการประชุมครั้งนี้ ไม่เพียงแต่ตัวแทนนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เท่านั้นที่ "บ่น" ถึงความยากลำบาก แต่จังหวัดและเมืองใหญ่บางแห่งก็ได้แบ่งปันถึงความยากลำบากที่หน่วยงานเหล่านี้เผชิญด้วยเช่นกัน

จึงคาดว่าการประชุมเชิงปฏิบัติการจะ “ระบุ” ความยากลำบากและปัญหาในการกำหนดราคาที่ดิน และจากนั้นเสนอแนวทางแก้ไขกับการตรวจสอบของรัฐ

ตรวจสอบการกำหนดราคาที่ดินก็ตรงตามรูปที่ 1 — “การจัดการที่ดินและการประเมินมูลค่าที่ดิน – ความไม่เพียงพอจากการปฏิบัติและผ่านกิจกรรมการตรวจสอบของรัฐ” ซึ่งมีนายฮา ทิ มี ดุง รองผู้ตรวจการแผ่นดิน และนายเล มินห์ เงิน รองรัฐมนตรีว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เป็นประธาน ภาพ : ฮวง ตู

จังหวัดและเมืองต่างๆ ก็มีปัญหาในการกำหนดราคาที่ดินเช่นกัน

ในการประชุมเชิงปฏิบัติการ คณะกรรมการประชาชนฮานอยกล่าวว่าในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา หน่วยงานนี้ได้ดำเนินการกระจายอำนาจและการมอบอำนาจอย่างละเอียดถี่ถ้วนเพื่อเพิ่มความคิดริเริ่มของคณะกรรมการประชาชนระดับอำเภอในการทำงานฟื้นฟูที่ดิน การเคลียร์พื้นที่; กำหนดราคาที่ดินที่เจาะจงเป็นฐานในการชดเชยและจัดสรรให้ผู้ย้ายถิ่นฐาน เร่งแก้ไขปัญหาเกี่ยวกับการจัดซื้อที่ดิน การชดเชย การสนับสนุน การย้ายถิ่นฐาน และการดำเนินโครงการลงทุนสาธารณะในเมือง (โครงการวงแหวน 3 และวงแหวน 4 โครงการรถไฟ ฯลฯ)

จากการปฏิบัติ คณะกรรมการประชาชนกรุงฮานอยประเมินว่า การใช้ราคาที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยเพื่อกำหนดราคาค่าเช่าที่ดินสำหรับหน่วยบริการสาธารณะที่ได้เปลี่ยนมาใช้ระบบอิสระทางการเงินตามบทบัญญัติในข้อ d วรรค 3 แห่งพระราชกฤษฎีกา 44/ND-CP ลงวันที่ 15 พฤษภาคม 2557 ของรัฐบาลนั้นไม่เหมาะสม

ในขณะเดียวกัน คณะกรรมการประชาชนจังหวัดคานห์ฮัวเองก็กำลังดิ้นรนกับการ “แก้ไขข้อผิดพลาด” ในการกำหนดราคาที่ดินสำหรับโครงการต่างๆ ก่อนหน้านี้หลายโครงการ

คณะกรรมการประชาชนจังหวัดคานห์ฮัวแสดงความเห็นว่าการประเมินมูลค่าที่ดินคือการประมาณมูลค่าของที่ดินในรูปแบบเงินสำหรับจุดประสงค์การใช้ที่กำหนดไว้ ณ เวลาที่ระบุ การประเมินมูลค่าที่ดินมีบทบาทสำคัญต่อระบบเศรษฐกิจและกิจกรรมการจัดการที่ดินของรัฐ

นอกจากการกำหนดราคาที่ดินโดยเฉพาะเพื่อใช้ในการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน เงินชดเชยและการสนับสนุนการย้ายถิ่นฐานในพื้นที่แล้ว จังหวัดคั้ญฮหว่ายังต้องกำหนดราคาที่ดินเพื่อแก้ไขโครงการที่มีการละเมิดตามข้อสรุปของคณะกรรมการตรวจสอบกลางและสำนักงานตรวจสอบของรัฐบาลอีกด้วย นี่เป็นงานใหม่พิเศษและยากมากสำหรับการกำหนดราคาที่ดินโดยเฉพาะของจังหวัด

หน่วยงานนี้มีหน้าที่ร่วมกันกำหนดราคาที่ดินโดยเฉพาะเพื่อแก้ไขโครงการที่ผิดกฎหมายและโครงการเพื่อเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน คณะกรรมการถาวรของคณะกรรมการพรรคประจำจังหวัดและคณะกรรมการประชาชนจังหวัดได้สั่งการอย่างใกล้ชิดแต่ยังคงล่าช้าและไม่เป็นไปตามข้อกำหนดของงานที่ได้รับมอบหมายเนื่องจากมีปัญหา: โครงการต่างๆ เนื่องจากมีการปรับผังเมือง การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างและรูปแบบการใช้ที่ดินต้องกำหนดราคาที่ดินใหม่ ปัญหาเกี่ยวกับเอกสารทางกฎหมายการลงทุน ที่ดิน แผนการก่อสร้าง รายละเอียด และประเภทที่ดิน ไม่มีข้อมูลราคาที่ดินตลาด…

กรมที่ดินและแผนการพัฒนา กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ประเมินว่า กรอบราคาที่ดินและบัญชีราคาที่ดินได้จัดทำขึ้นตามกฎหมาย โดยคำนึงถึงราคาที่ดินทั่วไปในท้องตลาด

อย่างไรก็ตามจากผลการสรุปมติที่ 19-NQ/TW สรุปผลการดำเนินการตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 พบว่าจนถึงปัจจุบันบทบัญญัติกฎหมายเกี่ยวกับราคาที่ดินบางฉบับไม่ได้มีผลบังคับใช้ในทางปฏิบัติ เผยให้เห็นข้อจำกัดบางประการ เช่น วิธีการกำหนดราคาที่ดินบางวิธีไม่เหมาะสมกับสภาพข้อมูลจริงในตลาดสิทธิการใช้ที่ดิน ไม่เหมาะสมกับการบริหารจัดการราคาที่ดินของรัฐในบริบทที่ฐานข้อมูลราคาที่ดินยังไม่สมบูรณ์

นักลงทุน “บ่น” ถึงความยากลำบาก

ในการกล่าวสุนทรพจน์ที่งานสัมมนา นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ได้ให้การประเมินสถานะปัจจุบันของ "การกำหนดราคาที่ดิน" เพื่อ "กำหนดราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจง" ตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556

ตรวจสอบการกำหนดราคาที่ดินก็ตรงตามรูปที่ 2 — การประชุมเชิงปฏิบัติการเรื่อง "การบริหารจัดการที่ดินและการประเมินมูลค่าที่ดิน ความไม่เพียงพอจากการปฏิบัติและผ่านกิจกรรมการตรวจสอบของรัฐ" จัดขึ้นภายใต้ฟอรั่มเรื่อง "การส่งเสริมการฟื้นตัวและการพัฒนาเศรษฐกิจ: ปัญหาคอขวดและบทบาทของการตรวจสอบของรัฐ" ภาพ : ฮวง ตู

นายเล ฮวง ชาว เปิดเผยว่า พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 และพระราชกฤษฎีกา 44/2557/ND-CP กำหนด “วิธีการประเมินราคาที่ดิน 5 วิธี” และ “การใช้วิธีการประเมินราคาที่ดิน” แต่อย่างไรก็ตาม วิธีการเหล่านี้ยังไม่ครบถ้วน ไม่เฉพาะเจาะจง ไม่ใกล้เคียงกับสถานการณ์จริง และกฎระเบียบบางประการก็ไม่ได้เป็น “มาตรฐาน” อย่างแท้จริง เช่น การกำหนด “วิธีการลบ” ในขณะที่วิธีการนี้เป็นเพียงเทคนิคการคำนวณของ “วิธีการเปรียบเทียบ” เท่านั้น หรือยังไม่ได้กำหนด “วิธีการประเมินราคาที่ดินรวม” แต่ในความเป็นจริง รัฐได้นำ “วิธีการประเมินราคาที่ดินรวม” มาใช้ในการกำหนดราคาที่ดินใน “กรอบราคาที่ดิน” หรือ “บัญชีราคาที่ดิน” หรือใช้ “วิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดิน” เฉพาะกับโครงการที่ดินหรือแปลงที่ดินมีมูลค่าต่ำกว่า 30 เท่านั้น 20; 10,000 ล้านบาท ตาม “บัญชีราคาที่ดิน” ซึ่งไม่ใช้กับโครงการที่แปลงที่ดินหรือเนื้อที่ดินมีมูลค่าสูงกว่า

การใช้ “วิธีการประเมินราคาที่ดิน” ไม่ได้ให้ผลลัพธ์ที่เชื่อถือได้ ตัวอย่างเช่น ในโครงการเดียวกัน หน่วยที่ปรึกษาการประเมินราคาที่ดินเดียวกันใช้ “วิธีการประเมินราคาที่ดิน” 2 วิธีที่แตกต่างกันเพื่อ “กำหนดราคาที่ดิน” ซึ่งมักจะให้ผลลัพธ์ 2 วิธีที่แตกต่างกันโดยมีค่าต่างกันประมาณ 20% หรือโครงการโดยหน่วยที่ปรึกษาประเมินราคาที่ดิน 2 แห่งและการนำ “วิธีการประเมินราคาที่ดิน” เดียวกันมา “กำหนดราคาที่ดิน” ก็จะให้ผลลัพธ์ 2 ประการที่แตกต่างกันมากเช่นกัน

นายโจวยกตัวอย่างโครงการเขตเมืองในจังหวัดบิ่ญถ่วน ซึ่งหน่วยงานของรัฐแห่งแรกประเมินมูลค่าที่ดินเป็นเงิน 9 แสนล้านดอง หน่วยงานของรัฐแห่งที่สองตรวจสอบและประเมินมูลค่าที่ดินเป็นเงินสูงถึง 1.8 แสนล้านดอง และหน่วยงานของรัฐแห่งที่สามตรวจสอบซ้ำและประเมินมูลค่าที่ดินเป็นเงินมากกว่า 3 แสนล้านดอง

เนื่องจากการกำหนดราคาที่ดินสร้างความยากลำบากให้กับนักลงทุนจำนวนมาก นายเล ฮวง ชาว จึงได้ประเมินบทบาทที่สำคัญยิ่งของสำนักงานตรวจสอบของรัฐในการปฏิบัติหน้าที่ตรวจสอบงาน "การกำหนดราคาที่ดิน การประเมินราคาที่ดิน การตัดสินใจเกี่ยวกับราคาที่ดิน" ไปจนถึง "การกำหนดราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจง การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดินสำหรับโครงการที่ใช้ที่ดิน การ "ประเมินและยืนยันความถูกต้องและความซื่อสัตย์ของข้อมูลทางการเงินของรัฐ ทรัพย์สินของรัฐ หรือรายงานทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับการจัดการและการใช้การเงินของรัฐ ทรัพย์สินของรัฐ การปฏิบัติตามกฎหมาย และประสิทธิภาพในการบริหารจัดการและการใช้การเงินของรัฐและทรัพย์สินของรัฐ"

แม้แต่การตรวจสอบก็เป็นปัญหา

สำนักงานตรวจเงินแผ่นดิน กล่าวว่า ปัจจุบันตามกฎหมายแล้ว เรามีวิธีการประเมินราคาที่ดิน 5 วิธี จากการปฏิบัติด้านการตรวจสอบ พบว่า: โดยส่วนใหญ่แล้ว ท้องถิ่นต่างๆ จะใช้การเปรียบเทียบเพื่อคำนวณราคาที่ดินเฉพาะเมื่อชดเชยค่าที่ดิน วิธีการส่วนเกินสำหรับการประเมินราคาที่ดินของพื้นที่ผังเมือง วิธีการหารายได้ในการประเมินราคาที่ดินเพื่อการเกษตรและวิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดินสำหรับแปลงที่ดินขนาดเล็กและมูลค่าต่ำ

ท้องถิ่นหลายแห่งประสบปัญหาความล่าช้าในการประเมินราคาที่ดินโดยเฉพาะ เวลาในการอนุมัติราคาที่ดินเพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินมักจะช้ากว่าเวลาในการจัดสรรที่ดินมาก มีโครงการบางโครงการที่ใช้เวลานานถึง 2 ถึง 3 ปีโดยไม่ได้รับอนุมัติราคาที่ดิน

ในหลายกรณี ราคาที่ดินไม่ได้รับการปรับเปลี่ยนอย่างทันท่วงทีหรือไม่ได้รับการปรับเปลี่ยนเมื่อการปรับแผนส่งผลกระทบต่อราคาที่ดิน หรือเมื่อวงจรการรักษาเสถียรภาพราคาค่าเช่าที่ดิน 5 ปีสิ้นสุดลง ความล่าช้าในการประเมินมูลค่าที่ดินทำให้ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินไม่ได้รับการระดมเข้าสู่งบประมาณแผ่นดินทันเวลา

การตรวจสอบแสดงให้เห็นว่าในหลายโครงการ ราคาที่ดินไม่ได้รับการกำหนดราคาอย่างเหมาะสม - ต่ำกว่าราคาประมูลหรือราคาอ้างอิงตลาด ณ เวลาประเมินราคามาก ในหลายกรณี การเลือกทรัพย์สินที่มีลักษณะคล้ายคลึงกัน ร่วมกับการวัดและการปรับปัจจัยต่างๆ อย่างไม่เหมาะสม ส่งผลให้มูลค่าที่ดินที่ประเมินลดลง

มีโครงการที่คัดเลือกสินทรัพย์ที่เทียบเคียงในช่วงเวลาที่ไกลจากเวลาประเมินค่า แต่ไม่รวมปัจจัยในการปรับราคาเปรียบเทียบให้เท่ากับระดับในเวลาประเมินค่า หลายโครงการใช้ข้อมูลราคาสินทรัพย์ที่เปรียบเทียบได้ตามสัญญาซื้อขายที่สำนักงานรับรองเอกสาร ซึ่งไม่ได้รับประกันความน่าเชื่อถือและความถูกต้องแม่นยำของข้อมูลราคาในสัญญาเมื่อเทียบกับราคาธุรกรรมจริง

นอกจากนี้ ปัจจัยหลายประการที่รวมอยู่ในมูลค่าการประเมินยังขาดพื้นฐานที่ชัดเจน หรือไม่ได้ถูกกำหนดให้เหมาะสมกับความเป็นจริง เช่น อัตราการลงทุน อัตราการเข้าพัก อัตรากำไรมาตรฐานของผู้ลงทุน อัตราส่วนต้นทุนการขาย ปัจจัยส่วนลดกระแสเงินสด...

การประเมินแนวทางปฏิบัติของสำนักงานตรวจสอบของรัฐเขตที่ 1 แสดงให้เห็นถึงความยากลำบากและความไม่เพียงพอในการกำหนดต้นทุนการลงทุนในการพัฒนาในวิธีส่วนเกินเมื่อประเมินมูลค่าที่ดิน จากการตรวจสอบพบว่าไม่มีความสอดคล้องกันในแต่ละท้องถิ่น โดยบางท้องถิ่นจัดตั้งตามอัตราการลงทุน บางท้องถิ่นจัดตั้งตามการประมาณการโดยละเอียด มีการประมาณราคาชั่วคราวในพื้นที่และข้อกำหนดการชำระเงินโดยละเอียด

บทบาทของการตรวจสอบของรัฐ

ดร. หวู่ ดิ่ง อันห์ ประเมินว่าการประเมินมูลค่าที่ดินโดยทั่วไปและวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินโดยเฉพาะ เป็นหนึ่งในหัวข้อการตรวจสอบหลักของการตรวจสอบของรัฐในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

กิจกรรมการตรวจสอบเนื้อหานี้ต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดของมติกลางว่าด้วยการยกเลิกกรอบราคาที่ดินอย่างใกล้ชิด (กรอบราคาที่ดินที่กำหนดไว้ในพระราชกฤษฎีกา 96/2019/ND-CP เป็นพื้นฐานให้ท้องถิ่นออกบัญชีราคาที่ดินสำหรับระยะเวลา 2563-2567) มีกลไกและวิธีการในการกำหนดราคาที่ดินตามหลักการตลาด และกำหนดหน้าที่ ภารกิจ และความรับผิดชอบของหน่วยงานที่รับผิดชอบในการกำหนดราคาที่ดิน

ด้วยเหตุนี้ รัฐบาลกลางจึงได้กำหนดเกณฑ์และขั้นตอนในการตรวจสอบและกำกับดูแลท้องถิ่นในการจัดทำบัญชีราคาที่ดิน สภาประชาชนจังหวัด มีหน้าที่ตัดสินใจ ตรวจสอบ และกำกับดูแลการดำเนินการกำหนดราคาที่ดิน

“สำนักงานตรวจสอบของรัฐดำเนินการตรวจสอบการประเมินราคาที่ดิน ความเป็นอิสระของสภาประเมินราคาที่ดิน ความสามารถขององค์กรที่ปรึกษาการประเมินราคาที่ดิน ความสามารถและจริยธรรมของผู้ประเมินราคา รวมถึงการปฏิบัติตามกฎเกณฑ์ที่รับรองการประชาสัมพันธ์และความโปร่งใส เช่น ราคาที่ดินของรัฐ การทำธุรกรรมบังคับผ่านตลาดซื้อขาย การชำระเงินผ่านธนาคาร ไม่ใช้เงินสด…” - ดร. หวู่ ดิ่ง อันห์ แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับบทบาทของสำนักงานตรวจสอบของรัฐในการกำหนดราคาที่ดิน

แหล่งที่มา