นครโฮจิมินห์ห้ามแบ่งย่อยและขายที่ดิน คาดราคาที่ดินจะสูงขึ้น แต่ไม่น่าจะ "สูงเกินจริง"

เหตุใดนครโฮจิมินห์จึงห้ามการแบ่งแยกและการขายที่ดิน?

คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์เพิ่งออกคำสั่งฉบับที่ 83/2024 ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 21 ตุลาคม กำหนดว่านักลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์และโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยในพื้นที่ทั้งหมดจะไม่ได้รับอนุญาตให้โอนสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในโครงการให้กับองค์กรและบุคคลเพื่อสร้างบ้านเอง ข้อบังคับนี้ได้รับการยกเว้นในกรณีที่นักลงทุนมีเป้าหมายที่จะย้ายถิ่นฐานโดยใช้ที่ดินในตำบล เมือง และเขตต่างๆ ของนครโฮจิมินห์

ด้วยเหตุนี้ นครโฮจิมินห์จึงห้ามการแบ่งย่อยและการขายที่ดินในโครงการเพื่อให้องค์กรและบุคคลสร้างบ้านของตนเอง ซึ่งรวมถึงเขตทั้ง 5 แห่งของบิ่ญจันห์, หน่าเบ, ฮอกมอน, กู๋จี และเกิ่นเส่อ

ก่อนหน้านี้ กรมการก่อสร้างนครโฮจิมินห์ได้อธิบายเหตุผลในการห้ามแบ่งย่อยและการขายที่ดินว่า นครโฮจิมินห์กำลังดำเนินโครงการลงทุนเพื่อสร้างเขตต่างๆ ขึ้นเป็นเขตหรือเมืองต่างๆ ภายใต้นครโฮจิมินห์ในช่วงปี พ.ศ. 2564-2573 ภายในปี 2573 เขตต่างๆ จะมุ่งเน้นการลงทุนด้านการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานเพื่อมุ่งสู่เป้าหมายในเขตเมืองที่จะกลายเป็นเมืองที่อยู่ภายใต้นครโฮจิมินห์โดยตรง

เพื่อหลีกเลี่ยงการเลือกปฏิบัติระหว่างโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ และเพื่อรวมการใช้กฎระเบียบเข้าด้วยกัน นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์จะต้องลงทุนในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยให้เสร็จสมบูรณ์ตามกฎระเบียบ จากนั้นดำเนินการตามขั้นตอนในการโอนสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิในการเป็นเจ้าของบ้าน และสินทรัพย์อื่นๆ ที่ติดอยู่กับที่ดินให้กับองค์กรและบุคคล บทบัญญัตินี้ได้รับยกเว้นสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีเป้าหมายในการตั้งถิ่นฐานใหม่โดยใช้ที่ดินในตำบล เมือง และเขตที่ตรงตามเงื่อนไขที่กำหนด

ดังนั้น กฎระเบียบจึงห้ามการแบ่งย่อยและการขายที่ดินทั่วทั้งเมืองเพื่อรวมการบริหารจัดการด้านที่อยู่อาศัยของรัฐและเพิ่มความรับผิดชอบของนักลงทุนโครงการ ตลอดจนให้แน่ใจว่าการลงทุนในการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมจะเกิดขึ้นอย่างสอดคล้องกัน หลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่ผู้คนก่อสร้างโดยไม่ได้รับอนุญาต ฝ่าฝืนอนุญาต หรือไม่รับรองกฎข้อบังคับการจัดการด้านสถาปัตยกรรม กรมโยธาธิการเห็นว่าการห้ามแบ่งที่ดินและการขายที่ดินในพื้นที่ทั้งหมดเป็นสิ่งที่จำเป็น

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่าคำอธิบายข้างต้นไม่สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2023 และสถานการณ์จริง เพราะโครงการก็ยังเป็นโครงการอยู่ ปัจจุบันทั้ง 5 อำเภอ คือ บิ่ญจันห์, นาเบ, โฮกมอน, กู๋จี และเกิ่นเส่อ ยังคงเป็นอำเภอ ไม่ใช่อำเภอหรือเมืองของนครโฮจิมินห์

ภายใต้บทบัญญัติของ พ.ร.บ. การประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 และ พ.ร.บ. การเคหะ พ.ศ. 2566 ทั้ง 5 เขตดังกล่าว ยังคงเป็นกรณี “สำหรับพื้นที่ที่เหลือ คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะพิจารณาตามสภาพพื้นที่ เพื่อกำหนดพื้นที่ที่นักลงทุนโครงการจะได้รับอนุญาตให้โอนสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคให้กับบุคคลธรรมดาเพื่อสร้างบ้านเอง” นอกจากนี้ความต้องการของประชาชนที่ต้องการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมสาธารณูปโภคพื้นฐานในโครงการ 5 อำเภอข้างต้น เพื่อก่อสร้างบ้านพักอาศัยเองยังคงมีจำนวนมาก

ดังนั้น เขาจึงเสนอให้คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ทบทวนและแก้ไขข้อบังคับในทิศทางการแบ่งแยกและจำหน่ายที่ดินในตำบล ยกเว้นเมืองใน 5 อำเภอของบิ่ญจันห์, หน่าเบ, โฮกมอน, กู๋จี, กานโจ และไม่ต้องนำไปประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อลงทุนในโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัย

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ Dinh Minh Tuan ผู้อำนวยการภาคใต้ของ Batdongsan.com.vn ซึ่งมีมุมมองเดียวกันนี้ กล่าวว่า การจะขยายพื้นที่เป็นเมืองได้นั้น จะต้องดึงดูดผู้อยู่อาศัย ลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานที่ดี และมีราคาอสังหาริมทรัพย์ที่น่าดึงดูด หากจะให้เขตต่างๆ กลายเป็นเขตหรือเมืองภายใต้นครโฮจิมินห์ ประชาชนจะต้องเลือกที่จะอาศัยอยู่ในพื้นที่นั้นและยอมรับที่จะย้ายไปอยู่ไกลออกไปเพื่อให้ได้ราคาที่อยู่อาศัยที่ถูกกว่า

อย่างไรก็ตาม เมื่อห้ามแบ่งย่อยและขายที่ดินใน 5 เขตนี้แล้ว ช่องว่างราคาบ้านกับเขตชานเมืองจะไม่สูงเกินไป ทำให้คนตัดสินใจย้ายถิ่นฐานได้ยาก ดังนั้น นายตวน เชื่อว่าเป้าหมายของโครงการนี้จะบรรลุได้ยากภายในปี 2573

ผู้เชี่ยวชาญดังกล่าวข้างต้นได้เสนอแนะว่าในเวลานี้นครโฮจิมินห์ควรพิจารณาแผนการเตรียมการ จำกัดการตัดสินใจที่มีผลกระทบต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ หรือหากมี ควรมีแผนงานเพื่อลดผลกระทบลงอย่างค่อยเป็นค่อยไป ในขณะเดียวกัน หากมีการห้ามการแบ่งย่อยและการขายที่ดิน นครโฮจิมินห์ก็สามารถห้ามได้ในพื้นที่ที่มีการพัฒนาเมืองสูงในเขตต่างๆ เช่น ใจกลางเมือง พื้นที่ห่างไกลและมีประชากรเบาบางไม่เร่งรีบ

นครโฮจิมินห์ห้ามการแบ่งย่อยและการขายที่ดินทั่วทั้งพื้นที่ รวมถึงเขตชานเมือง 5 แห่ง (ภาพประกอบ: นามอันห์)

คาดราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้นสูง แต่ไม่น่าจะถึงขั้น “พุ่งสูง”

ผู้เชี่ยวชาญกังวลว่ากฎระเบียบที่ห้ามการแบ่งย่อยและการขายที่ดินในนครโฮจิมินห์อาจส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อตลาด เนื่องจากจะมีการออกรายการราคาที่ดินใหม่ในเวลาเดียวกันด้วย ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินแบ่งย่อยจะมีราคาเพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก นอกจากนี้ ราคาค่าชดเชยและการเคลียร์พื้นที่สำหรับโครงการโครงสร้างพื้นฐานก็อาจเพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน

นายดิงห์ มินห์ ตวน กล่าวว่า การห้ามแบ่งย่อยและการขายที่ดินจะทำให้อุปทานที่ดินในนครโฮจิมินห์ซึ่งมีอยู่อย่างจำกัดอยู่แล้วมีน้อยลงไปอีก และโอกาสที่ผู้คนจะย้ายไปยังเขตชานเมืองก็จะลดน้อยลงไปด้วย

เขากล่าวว่า ผู้ที่ต้องการแปลงที่ดินเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัยจะต้องจ่ายเงินเพิ่มมากขึ้น เนื่องจากได้รับผลกระทบจากรายการราคาที่ดินใหม่ ทำให้ทำได้ยากขึ้น การจำกัดการแบ่งย่อยและการขายที่ดินจะผลักดันให้ราคาที่ดินและราคาที่ดินสำหรับอยู่อาศัยสูงขึ้นในอนาคต การเพิ่มขึ้นของราคาตลาดจะส่งผลให้รายการราคาที่ดินประจำปีต้องปรับตัวย้อนกลับ ส่งผลให้ต้นทุนการเคลียร์พื้นที่สำหรับโครงการโครงสร้างพื้นฐานการลงทุนของภาครัฐเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ต้นทุนที่ประมาณการไว้สูงขึ้น

นอกจากนี้ ข้อบังคับนี้ยังกำหนดให้หน่วยพัฒนาโครงการขนาดเล็กต้องมีศักยภาพเพียงพอในการดำเนินการ เช่น ก่อสร้างบ้าน ก่อสร้างให้แล้วเสร็จ และมีสาธารณูปโภค เพื่อให้สามารถขายผลิตภัณฑ์ได้ ต้นทุนปัจจัยการผลิตที่เพิ่มขึ้นทำให้พวกเขาขายผลิตภัณฑ์ราคาต่ำได้ยาก ราคาที่เพิ่มสูงขึ้นซึ่งจำกัดผู้ซื้ออาจนำไปสู่การเกิดพื้นที่เมืองที่เป็น "ผี"

ในระดับทั่วไป เขาเชื่อว่ากฎระเบียบที่ห้ามการแบ่งย่อยและการขายที่ดินจะช่วยลดความเสี่ยงทางกฎหมายสำหรับผู้ซื้อบ้านได้ อย่างไรก็ตาม ณ จุดนี้ กฎระเบียบอาจไม่ได้ผลในทางปฏิบัติ เนื่องจากตลาดเพิ่งผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบาก ประชาชนสนใจที่ดินน้อยลง ตลาดจึงซบเซาลง หากนำไปใช้ การเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ก็แทบจะไม่บรรลุเป้าหมายในการกระจายอำนาจในพื้นที่ใจกลางเมืองและการขยายเมืองในเขตชานเมืองของนครโฮจิมินห์เลย

อย่างไรก็ตาม นายโว ฮ่อง ทัง รองกรรมการผู้จัดการใหญ่กลุ่ม DKRA ให้การสนับสนุนการตัดสินใจที่ถูกต้องของนครโฮจิมินห์ โดยกล่าวว่า การห้ามแบ่งที่ดินออกเป็นแปลงย่อยจะช่วยให้เมืองสามารถแก้ไขปัญหาต่างๆ ได้หลายประการ หากปล่อยให้นักลงทุนแบ่งและขายที่ดินโดยไม่เลือกปฏิบัติอาจทำลายการวางแผนได้ โดยเฉพาะเมื่อเมืองมีโครงการวางแผนขนาดใหญ่ที่ต้องใช้พื้นที่โครงการหลายร้อยเฮกตาร์แต่ติดอยู่กับที่ดินที่ถูกแบ่งย่อยออกไป

นายทัง กล่าวว่า ผลิตภัณฑ์ที่ดินนั้นส่วนใหญ่มีไว้สำหรับนักลงทุนเพื่อซื้อและขายต่อเพื่อเก็งกำไร มีผู้ซื้อจริงเพียงไม่กี่ราย จึงทำให้ที่ดินที่ถูกแบ่งย่อยไม่ได้ถูกใช้ประโยชน์อย่างสม่ำเสมอ ระดับการขยายตัวของเมืองต่ำ ส่งผลให้เกิดการสิ้นเปลืองทรัพยากร

เขายังยอมรับอีกว่าการห้ามการแบ่งย่อยและการขายที่ดินอาจทำให้ราคาที่ดินและที่ดินสำหรับอยู่อาศัยสูงขึ้นในบริบทของอุปทานที่ขาดแคลน อย่างไรก็ตาม ตลาดที่ดินภาคใต้ในปัจจุบันมีสภาพคล่องต่ำ รัฐบาลมีนโยบายการบริหารจัดการที่เหมาะสม จึงไม่น่าจะเกิด "โรคคลั่งที่ดิน"

นักลงทุนสามารถค้นหาสินค้าที่เหมาะสมได้อย่างครบถ้วนในตลาดชานเมืองอื่นๆ ของนครโฮจิมินห์ เช่น บิ่ญเซือง, ลองอัน, บาเรีย-หวุงเต่า... สำหรับผู้ซื้อจริง พวกเขาจะมีทางเลือกที่ดีมากมาย เช่น สินค้ารองที่แยกย่อยได้ ที่ดินพร้อมทาวน์เฮ้าส์ที่อยู่ในพื้นที่ว่าง; ผลิตภัณฑ์อพาร์ทเมนต์ เขากล่าวเสริม

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tphcm-cam-phan-lo-ban-nen-gia-dat-du-bao-tang-nhung-kho-sot-20241031130322467.htm