ราคาที่ดินในเขตชานเมืองฮานอยพุ่งสูง แต่ “การซื้อทุกที่ไม่ได้หมายความว่าจะชนะ”

การพัฒนาผสมผสานระหว่างที่ดินชานเมืองและพื้นที่ท้องถิ่น

ข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ของ PropertyGuru เวียดนามในไตรมาสที่ 3 แสดงให้เห็นว่าตลาดที่ดินปรับตัวดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในแง่ของความสนใจและธุรกรรม อย่างไรก็ตาม ยังเป็นเพียงการปรับปรุงในบางพื้นที่โดยเฉพาะจังหวัดภาคเหนือเท่านั้น

ในบางเขตชานเมือง ฮานอย ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2566 โดยเฉพาะราคาที่ดินในอำเภอหว่ายดึ๊กเพิ่มขึ้นถึง 81% จากราคาเฉลี่ย 55 ล้านดองต่อตรม. เป็น 100 ล้านดองต่อตรม. ที่ดินในอำเภอด่งอันห์มีราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 53 จากราคาเฉลี่ย 41 ล้านดองต่อตรม. เป็น 63 ล้านดองต่อตรม. ที่ดินThanh Oai เพิ่มขึ้น 90% จากราคาเฉลี่ย 21 ล้านดอง/ตรม. เป็น 40 ล้านดอง/ตรม.

ที่น่าสังเกตคือ ในไตรมาสที่ 3 เพียงไตรมาสเดียว การประมูลที่ดินในเขตชานเมืองของฮานอย ซึ่งมีราคาที่ชนะการประมูลสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายสิบเท่า แสดงให้เห็นถึงสัญญาณของความผิดปกติ

จากการสำรวจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์กว่า 500 ราย พบว่านายหน้าร้อยละ 38 ระบุว่าราคาที่ดินประมูลที่สูงผิดปกติเกิดจาก Fomo และการเก็งกำไร นอกจากนี้ 29% กล่าวว่าการเปลี่ยนแปลงกฎหมายส่งผลให้ราคาสูงขึ้น และ 21% กล่าวว่ากลุ่มผลประโยชน์ต่างๆ กำลังทำให้ราคาที่ดินในเขตชานเมืองพุ่งสูงขึ้น

ตรงกันข้ามกับราคาที่ดินที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในเขตชานเมืองฮานอยเมื่อเร็วๆ นี้ นาย Nguyen The Diep รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์ฮานอย กล่าวว่าปรากฏการณ์การลดการขาดทุนและลดราคาที่ดินในจังหวัดยังคงเกิดขึ้น โดยส่วนใหญ่ส่งผลกระทบต่อผู้คนที่ประสบปัญหาทางการเงิน

อย่างไรก็ตามส่วนลดได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีที่แล้ว เช่น ในอดีตมีการสูญเสียลดลง 40-50% ปัจจุบันเหลือเพียง 20%

ผู้เชี่ยวชาญ: การซื้อที่ดินในพื้นที่ใด ๆ ก็ตามไม่ใช่ว่าจะเป็นผลดีเสมอไป

นายเล ดินห์ จุง สมาชิกคณะทำงานตลาดของสมาคมนายหน้าค้าที่ดินเวียดนาม (VARS) ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าว เมืองดาน ตรี ว่าตั้งแต่เดือนเมษายนเป็นต้นมา นักลงทุนบางส่วนได้เริ่มต้นการเดินทางเพื่อซื้อที่ดินในบางพื้นที่ที่ราคาไม่ได้เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงที่ผ่านมา

นักลงทุนบางส่วนเริ่มซื้อที่ดินเพื่อก้าวไปข้างหน้า (ภาพประกอบ: Duong Tam)

คนกลุ่มนี้มีแนวโน้มที่จะก้าวล้ำหน้าไปมาก เนื่องจากในปัจจุบัน ตามกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 การแบ่งย่อยและการขายที่ดินไม่ได้รับอนุญาตใน 105 เมืองและเทศบาลทั่วประเทศ

อย่างไรก็ตาม นายจุงกล่าวว่า ขณะนี้แนวโน้มเชิงบวกเกิดขึ้นเฉพาะในพื้นที่เท่านั้น โดยเกิดขึ้นในตลาดที่ดินชานเมืองฮานอยเท่านั้น และยังไม่แพร่กระจายไปยังจังหวัดและท้องถิ่นอื่นๆ ตลาดที่ดินจะเริ่มเห็นทิศทางบวกชัดเจนในหลายพื้นที่ในไตรมาสที่ 2 ปี 2568 อย่างไรก็ตามการลงทุนในที่ดินในเวลานี้จำเป็นต้องมีการกำหนดการคืนทุนในระยะกลางอย่างน้อย 1-3 ปี แทนที่จะเล่นเซิร์ฟ

เขายอมรับว่าปัจจุบันราคาที่ดินในเขตชานเมืองฮานอยมีราคาสูง และอาจมีความเสี่ยงเกิดขึ้นได้ ดังนั้นหากต้องการลงทุนในที่ดินในช่วงนี้ นักลงทุนควรหาพื้นที่และแหล่งที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่สอดประสานกัน มีการพัฒนา เศรษฐกิจ ที่ดี แต่ราคาที่ดินยังไม่ปรับขึ้นมากนักในช่วงที่ผ่านมา

ในขณะเดียวกัน บุคคลนี้เชื่อว่านักลงทุนไม่ควร "เอาไข่ทั้งหมดไว้ในตะกร้าใบเดียว" ซื้อเป็นจำนวนมากในตอนนี้ แต่ควรเลือกโครงการที่มีสถานะถูกต้องตามกฎหมาย มีผลิตภัณฑ์ที่ราคาดี หรือทำเลที่ตั้งที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกเพียงพอ

“กฎหมายใหม่ 3 ฉบับเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์มีผลบังคับใช้มาได้ประมาณ 2 เดือนแล้ว แต่ส่งผลดีต่อความรู้สึกของนักลงทุนเท่านั้น ดังนั้น กฎหมายดังกล่าวจึงต้องใช้เวลาอีกสักระยะหนึ่งกว่าจะมีผลบังคับใช้ในตลาด จึงจะเห็นผลชัดเจน” นายจุง กล่าว

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ Nguyen Quoc Anh ประเมินกลุ่มที่ดินที่มีศักยภาพ แต่ไม่ได้หมายความว่า "การซื้อที่ใดก็ได้จะชนะ" แต่ขึ้นอยู่กับแต่ละพื้นที่และในแต่ละครั้ง ในช่วงต่อไปนี้นักลงทุนจะต้องระมัดระวังเพิ่มมากขึ้น ก่อนการลงทุนจะต้องอาศัยข้อมูลและวิเคราะห์ข้อมูลการวางแผนที่ถูกต้องแม่นยำ

“มีนักลงทุนจำนวนมากที่ “รีบซื้อ” ที่ดินในช่วงที่ราคาพุ่งสูง และต้องผิดหวัง เพราะซื้อไว้แล้วแต่ขายยาก หรือต้องยอมขาดทุนหากต้องการเงินด่วน จำนวนที่ดินเพิ่มขึ้น แต่จากการสำรวจพบว่ายังมีบางพื้นที่ที่เงียบเหงามาก และการซื้อขายก็ลดลง” เขากล่าว

ตามที่เขากล่าวไว้ ต้องรอถึงไตรมาสที่สองของปี 2568 เมื่อนักลงทุนมีความมั่นใจในเศรษฐกิจและผลตอบแทน จึงจะสามารถเริ่มให้ความสนใจที่ดินได้มากนัก

ผู้เชี่ยวชาญประเมินว่าหลังจากกฎหมายที่ดินปี 2024 มีผลบังคับใช้ ตลาดที่ดินจะมีการเปลี่ยนแปลงสำคัญหลายประการ ตั้งแต่การจัดหาไปจนถึงกิจกรรมการทำธุรกรรม กลุ่มที่ดินกำลังพัฒนาไปในทิศทางที่ดีขึ้น ลดความคลั่งไคล้ที่ดิน ราคาเสมือนจริง และสร้างคลื่นตลาด

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/gia-dat-nen-ven-ha-noi-tang-vot-nhung-khong-phai-mua-dau-cung-thang-20241011015106728.htm