ตลาดอสังหาฯ : ยัง “คืบคลาน” และ “ฟื้นตัว” อย่าง “ระมัดระวัง”

การฟื้นตัวช้า

นายฮวงไห ผู้อำนวยการกรมการจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ กระทรวงก่อสร้าง กล่าวว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามเผชิญกับความยากลำบากมากมายตั้งแต่กลางปี 2565 จนถึงปัจจุบัน

โดยเฉพาะอุปทานที่ลดลง ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่อาศัย และที่ดิน เริ่มปรับเพิ่มขึ้นตั้งแต่ต้นปี 2564 และเมื่อสิ้นปี ราคาอพาร์ตเมนต์ปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณ 5-7% ราคาบ้านเดี่ยวในโครงการปรับเพิ่มขึ้น15-20% ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้น 20-30% เมื่อเทียบกับปลายปี 2563

โดยทั่วไปแล้ว ราคาอพาร์ตเมนต์จะมีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากจำนวนอพาร์ตเมนต์ที่วางจำหน่ายในตลาดลดน้อยลง อพาร์ทเมนท์ราคาไม่แพงมีราคาตั้งแต่ 25-30 ล้านดอง/ตรม. ถึง 30 ล้านดอง/ตรม. อพาร์ทเมนท์ระดับกลางมีราคาตั้งแต่ 30-50 ล้านดอง/ตรม. อพาร์ทเมนท์หรูหรามีราคาสูงกว่า 50 ล้านดอง/ตรม. ซึ่งเริ่มจะเกินขีดความสามารถในการลงทุนของชนชั้นดังกล่าวแล้ว

นายไห่ เปิดเผยว่า ในช่วงที่ผ่านมา นายกรัฐมนตรีได้ดำเนินการเด็ดขาดหลายประการเพื่อคลี่คลายปัญหาในภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่โดดเด่นที่สุดคือมติ 33 ซึ่งโดยพื้นฐานแล้วได้ผลในเบื้องต้น และปัญหาต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับกฎหมายและสถาบันต่างๆ ก็ได้รับการแก้ไขไปมากแล้ว

อย่างไรก็ตาม จากการทำงานร่วมกับท้องถิ่นและภาคธุรกิจ นายไห่ประเมินว่า ปัจจุบันมีโครงการที่อยู่อาศัยและเขตเมืองหลายโครงการที่กำลังดำเนินการอยู่ ซึ่งกำลังเผชิญกับความยากลำบาก อุปสรรค หรือหยุดดำเนินการไปแล้วเนื่องจากหลายสาเหตุ โดยทั่วไปมักเกี่ยวข้องกับกฎหมายที่ดิน

ปัจจุบันโครงการต่างๆ จำนวนมากประสบปัญหา อุปสรรค และการดำเนินการล่าช้า เนื่องมาจากข้อกำหนดเกี่ยวกับวิธีการประเมินมูลค่าที่ดิน สาเหตุเป็นเพราะกฎหมายผังเมืองและอำนาจในการปรับปรุงผังเมืองทั่วไปในระดับท้องถิ่น เกี่ยวกับเงื่อนไข ระยะเวลาในการทบทวน ปรับปรุง และปรับเปลี่ยนผังเมืองให้สอดคล้องกันในแผนการก่อสร้าง รวมถึงการวางแผนทั่วไป การวางผังเมือง หรือเหตุผลที่เกี่ยวกับกฎหมายการลงทุน

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์ เห็นด้วยกับมุมมองนี้ และยอมรับว่า ในปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยสังคมและที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัด

แม้ว่าความต้องการของตลาดจะมีความแข็งแกร่ง แต่กิจกรรมการซื้อขายกลับลดลง เนื่องจากนักลงทุนต้องเผชิญกับปัญหาการล็อกเงินทุนและต้องเผชิญกับความท้าทายทางการเงิน

ในช่วงปี 2565 - 2566 ปริมาณธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ลดลง 90% สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการของตลาดที่อ่อนแอ นอกจากปัญหาการขาดแคลนอุปทานที่อยู่อาศัยราคาประหยัดแล้ว ยังมีปัญหาอื่นๆ อีก เช่น การขาดกลไกและความมุ่งมั่นของหลายพื้นที่ ส่งผลให้โครงการต่างๆ มากมายไม่ได้รับการแก้ไข ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องเผชิญกับความยากลำบากอีกมากมาย

นายดิงห์ กล่าวว่า ความพยายามของรัฐบาลและกระทรวงที่เกี่ยวข้องในการออกนโยบายต่างๆ เพื่อขจัดปัญหาในตลาดอสังหาริมทรัพย์มีผลกระทบเชิงบวกต่อตลาด

นายดิงห์ เปิดเผยว่า ในไตรมาสแรกของปี 2566 มีการซื้อขายผลิตภัณฑ์เกือบ 3,000 รายการ และในไตรมาสที่สอง จำนวนดังกล่าวเพิ่มขึ้นร้อยละ 30 จนถึงปัจจุบันความเชื่อมั่นของนักลงทุนค่อยๆ กลับมาฟื้นตัว มีโครงการใหม่ๆ มากมายเริ่มเปิดขายในตลาด ส่งผลให้จำนวนธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เพิ่มมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม การปรับปรุงด้านอุปทานที่อยู่อาศัยใหม่และความรู้สึกของผู้ซื้อยังคงช้า ซึ่งต้องใช้เวลาในการดำเนินโครงการใหม่ให้เสร็จสิ้น

ในขณะเดียวกัน ความรู้สึกของนักลงทุนแม้ว่าจะค่อยๆ คงที่แล้วก็ตาม แต่ก็ยังคงค่อนข้างระมัดระวัง โดยเฉพาะผู้ที่เผชิญกับแรงกดดันทางการเงินจากการลงทุนก่อนหน้านี้

จากการสำรวจพบว่า 70% ของธุรกิจกล่าวว่านโยบายด้านเงินทุนยังไม่มีประสิทธิภาพอย่างแท้จริง โดย 2 ใน 3 ขององค์กรดังกล่าวระบุว่า องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่ตนมีสัญญาทางธุรกิจได้เริ่มเผยแพร่แนวทางปฏิบัติเพื่อสนับสนุนนโยบายแล้ว แต่มีเพียงร้อยละ 15 ขององค์กรเท่านั้นที่ประเมินว่านโยบายสนับสนุนที่ดิน รวมถึงการอนุมัติพื้นที่และสิทธิการใช้ที่ดินมีประสิทธิผล... 28% ประเมินการดำเนินการโครงการเข้าถึงสินเชื่อพิเศษ

ต.ส. นายเหงียน วัน ดิงห์ คาดว่าในช่วงปลายปี 2566 - ต้นปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีสัญญาณเชิงบวกมากกว่าในช่วงปลายไตรมาสที่ 2 และต้นไตรมาสที่ 3 ของปี 2567

มีความยากลำบากมากมายในกระบวนการฟื้นฟู

ต.ส. เล ซวน เงีย สมาชิกสภาที่ปรึกษานโยบายการเงินและการเงินแห่งชาติ เชื่อว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นผลิตภัณฑ์จำเป็นในระยะยาว ดังนั้น เมื่ออุปทานและอุปสงค์ไม่สมดุล วิกฤตก็จะเกิดขึ้น

นายเหงีย กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามเคยประสบวิกฤตมาหลายครั้งแล้ว ในวิกฤตการณ์ก่อนๆ มีอุปทานล้นตลาด แต่ครั้งนี้กลับขาดแคลน ในบริบทดังกล่าว ธุรกิจต่างๆ ขาดเงินทุน และไม่สามารถเปิดโครงการเพิ่มเติมได้ ดังนั้น ตลาดจึง “หยุดชะงัก”

“ เราจะติดตามดูว่าความเชื่อมั่นของตลาดจะฟื้นตัวหรือไม่ เมื่อบริษัทต่างๆ และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ออกพันธบัตร” ล่าสุดบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่สุดของประเทศได้ออกพันธบัตรโดยไม่มีหนี้ธนาคารค้างชำระ เราเฝ้าสังเกตอยู่ครู่หนึ่ง แต่ผลลัพธ์กลับแสดงให้เห็นว่าตลาด “คืบคลาน” และ “คืบคลาน” เพียงเล็กน้อยเพื่อฟื้นตัวประมาณ 30% เมื่อเทียบกับที่คาดการณ์ไว้ ” - ดร. เล ซวน เหงีย แสดงความคิดเห็น

นายเหงีย กล่าวว่า ปัญหาตลาดอสังหาฯ อาจจะกินเวลาไปจนถึงไตรมาสที่ 2 และ 3 ของปีหน้า เพื่อฟื้นฟูตลาดอสังหาริมทรัพย์ รัฐบาลกำลังทำงานอย่างมุ่งมั่นร่วมกับกลุ่มทำงานในการขจัดความยากลำบากในตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยมีส่วนร่วมของภาคธุรกิจ ถือเป็นความพยายามที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน แต่ผลลัพธ์กลับไม่สูงนัก

ในขณะเดียวกัน รองศาสตราจารย์ ดร. ทราน ดิงห์ เทียน สมาชิกคณะที่ปรึกษาเศรษฐกิจของนายกรัฐมนตรี ได้เสนอแนวทางแก้ปัญหาสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ระยะต่อไปจะต้องมุ่งเน้นไปที่การฟื้นฟูความเชื่อมั่นของนักลงทุน ธุรกิจ และผู้บริโภค

กระบวนการฟื้นตัวของเศรษฐกิจเวียดนามกำลังแสดงสัญญาณเชิงบวก อย่างไรก็ตาม ภาคธุรกิจเอกชนโดยทั่วไปและบริษัทที่ดำเนินงานในภาคอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะยังคงเผชิญกับความยากลำบากมากมาย

เพื่อแก้ไขปัญหาในปัจจุบัน รองศาสตราจารย์ ดร.ทราน ดิงห์ เทียน กล่าวว่า รัฐบาลจำเป็นต้องให้การสนับสนุนที่เข้มแข็งยิ่งขึ้นในการฟื้นฟูตลาดอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้เพื่อส่งเสริมการพัฒนาตลาดนี้ทั้งด้านอุปทานและอุปสงค์ ควรมีกองทุนค้ำประกันเงินกู้ กระทรวงการคลังจำเป็นต้องมีมาตรการเพื่อสร้างความปลอดภัยและลดภาระของระบบธนาคาร

ปัจจุบันรัฐบาลได้ออกแนวทางแก้ไขเพื่อบรรเทาปัญหาให้กับภาคธุรกิจโดยเน้นหนักไปที่ภาคธุรกิจโดยเฉพาะ อย่างไรก็ตาม ความเชื่อมั่นของธุรกิจและนักลงทุนยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ จึงจำเป็นต้องระบุสถานการณ์ที่ยากลำบากและสถานการณ์ที่ไม่ปกติต่อไป เพื่อให้สามารถมีแนวทางและวิธีแก้ปัญหาที่ "ไม่ปกติ" ได้

นอกจากนี้ สมาคมธุรกิจต้องยังคงส่งเสียงสนับสนุนเพื่อช่วยให้หน่วยงานของรัฐสามารถระบุปัญหาต่างๆ ได้อย่างรวดเร็ว โดยต้องมีนโยบายและมาตรการแก้ไขปัญหาอย่างทันท่วงที

ดิงห์ ตรัน

แหล่งที่มา