ตลาดอสังหาฯ คึกคัก เข้าสู่เกมใหม่

กลไกใหม่ช่วยให้การพัฒนาตลาดรวดเร็วยิ่งขึ้น

นายเหงียน มานห์ คอย รองอธิบดีกรมที่อยู่อาศัยและการจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์ (กระทรวงก่อสร้าง) กล่าวระหว่างการประชุมให้คำแนะนำด้านกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยและกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ว่า จนถึงขณะนี้ ระบบเอกสารทางกฎหมายที่ให้รายละเอียดเกี่ยวกับกฎหมายที่อยู่อาศัยและกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้นแทบจะสมบูรณ์แล้ว รัฐบาลได้ออกพระราชกฤษฎีกา 5 ฉบับ กระทรวงก่อสร้างได้ออกหนังสือเวียน 2 ฉบับ นายกรัฐมนตรีมีคำสั่งแล้ว

ผู้แทนกระทรวงก่อสร้างกล่าวว่ากิจกรรมทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้รับอิทธิพลจากกลไกนโยบายอย่างมาก กลไกนโยบายหลายประการมีการกำหนดไว้ในกฎหมาย บางประการมีการกำหนดไว้ในพระราชกฤษฎีกา และบางประการมีการปฏิบัติตามตามเงื่อนไขในท้องถิ่นเพื่อการพิจารณาและตัดสินใจ

นายกรัฐมนตรี ข่อย ยอมรับว่า เมื่อเร็ว ๆ นี้ทั้งประเทศ รวมถึงนครโฮจิมินห์ ต่างประสบปัญหาและอุปสรรคในการดำเนินการและลงทุนในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยสังคม หากไม่มีการแก้ไขระบบกฎหมายเพื่อจัดการกับเรื่องนี้ ปัญหาต่างๆ จะยังคงเกิดขึ้นต่อไป หลังจากที่รัฐสภาและรัฐบาลได้ออกนโยบายและกลไกต่างๆ สถานการณ์ดังกล่าวก็ได้รับการแก้ไขโดยพื้นฐานแล้ว

เขากล่าวว่า ประการแรกคือกลไกการลงทุนในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ โดยควบคุมนักลงทุน กองทุนที่ดิน ฯลฯ อย่างชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เป็นครั้งแรกที่มีการจัดทำระเบียบเกี่ยวกับขั้นตอนการดำเนินการโครงการเป็นพื้นฐานให้ท้องถิ่นต่างๆ รวมทั้งนครโฮจิมินห์ กำหนดกระบวนการ โดยหลีกเลี่ยงกรณีที่แต่ละท้องถิ่นปฏิบัติตามขั้นตอนที่แตกต่างกัน

ประการที่สอง คือ การควบคุมปรับปรุงอาคารอพาร์ตเมนต์เก่า ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา นครโฮจิมินห์และฮานอยมีอาคารอพาร์ทเมนท์หลายแห่ง แต่แม้จะมีความพยายามในการปรับปรุง แต่การปรับปรุงกลับดำเนินไปอย่างล่าช้า พระราชบัญญัติที่อยู่อาศัยที่เพิ่งผ่านมามีข้อกำหนดที่เกี่ยวข้องกับเรื่องนี้มากมาย เช่น การวางแผนกองทุนที่ดิน วิธีการคัดเลือกนักลงทุน และข้อกำหนดที่กำหนดให้รัฐต้องเป็นผู้นำเพื่อให้เกิดการบังคับใช้ได้เร็วที่สุด

กฎระเบียบใหม่เกี่ยวกับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับบ้านพักอาศัยสังคม การตั้งถิ่นฐานใหม่ และอพาร์ทเมนต์เก่า จะช่วยส่งเสริมให้ธุรกิจต่างๆ เข้ามามีส่วนร่วมด้วยเช่นกัน กระบวนการปรับปรุงห้องชุดเก่ายังรวมอยู่ในกฎหมายที่อยู่อาศัยเพื่อบังคับใช้ด้วย

ในส่วนของโครงการเคหะสงเคราะห์ นายข่อย กล่าวว่า มีประเด็นใหม่ๆ มากมาย เช่น การยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน แต่ผู้ลงทุนไม่จำเป็นต้องผ่านขั้นตอนในการกำหนดราคาที่ดิน และขั้นตอนการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพื่อหลีกเลี่ยงขั้นตอนทางการบริหารที่ยุ่งยาก กฎระเบียบดังกล่าวมีกลไกจูงใจมากมายสำหรับนักลงทุน และแต่ละพื้นที่ก็มีกลไกจูงใจของตนเองตามกฎหมาย

“ผมมองว่ามีกลไกใหม่ๆ มากมายที่สร้างเงื่อนไขให้ตลาดอสังหาฯ พัฒนาได้เร็วยิ่งขึ้น โดยเฉพาะการบังคับใช้กฎหมายบริหารจัดการตลาดให้พัฒนาได้เสถียรยิ่งขึ้น ซึ่งหากบังคับใช้กฎหมายอย่างเต็มที่ ท้องถิ่นต่างๆ รวมถึงนครโฮจิมินห์ ก็คงจะแก้ไขปัญหาโครงการต่างๆ ได้มากมาย ทั้งโครงการที่ติดขัดมานาน หรือโครงการที่ดำเนินการแล้วมีปัญหามากมาย” ผู้แทนกระทรวงก่อสร้าง กล่าวเน้นย้ำ

คาดการณ์ตลาดอสังหาฯผ่านจุดต่ำสุดรูปตัว U ไปแล้ว (ภาพ : นาม อันห์)

ตลาดค่อยๆ เคลื่อนตัวเข้าสู่ช่วง “โจมตี”

ผู้เชี่ยวชาญคาดหวังว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเข้าสู่บริบทใหม่และเกมใหม่เมื่อกฎหมายสำคัญต่างๆ เช่น กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายที่ดิน มีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ ทุกฝ่ายปรับตัวและเข้าสู่ตลาดด้วยวิธีคิดและการกระทำใหม่

ในงานสัมมนาเมื่อเร็วๆ นี้ คุณ Luu Quang Tien รองผู้อำนวยการสถาบันเศรษฐศาสตร์ การเงิน และอสังหาริมทรัพย์ Dat Xanh Services (DXS-FERI) กล่าวว่า หลังจากผ่านช่วงตั้งรับอย่างระมัดระวัง ตลาดก็ค่อยๆ ขยับเข้าสู่ช่วงรุก โดยมีจุดสำคัญๆ หลายประการ ความเชื่อมั่นของผู้ซื้อบ้านและนักลงทุนยังคงปรับตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง ขอบคุณสัญญาณเชิงบวกมากขึ้นจากตลาดและนโยบายสนับสนุนของรัฐบาล

ยืนยันว่าตลาดได้ผ่านจุดต่ำสุดรูปตัว U ไปแล้ว กลับมาเติบโตอีกครั้งและยังคงแสดงสัญญาณการเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจนถึงสิ้นปีนี้ โดยมุ่งหวังให้มีการพัฒนาในเชิงบวกมากขึ้นตั้งแต่ปี 2568 และคาดว่าจะฟื้นตัวได้ในปี 2569

ผู้เชี่ยวชาญรายนี้กล่าวว่าในช่วง 3 เดือนสุดท้ายของปีนี้ รัฐบาลจะดำเนินการปรับปรุงกรอบกฎหมายและเอกสารแนะนำอย่างต่อเนื่องเพื่อนำกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ไปปฏิบัติจริงในเร็วๆ นี้ พร้อมกันนี้กระบวนการรับฟังความคิดเห็นจากทุกฝ่ายจะค่อยๆ ดำเนินไปสู่ขั้นตอนการปฏิบัติ การติดตามและการประสานงาน จึงทำให้เกิดการลงทุนและสภาพแวดล้อมทางธุรกิจที่เปิดกว้างมากขึ้น

นายโว ฮ่อง ถัง รองกรรมการผู้จัดการใหญ่บริษัท DKRA Vietnam ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน คาดการณ์ว่าในอนาคตอันใกล้นี้ คาดว่าตลาดจะฟื้นตัวได้ดีขึ้น โดยมีภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่เป็นไปในทางบวกมากขึ้นและอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่น่าดึงดูด ตลาดมีแนวโน้มฟื้นตัวต่อเนื่องตั้งแต่ปลายปี 2566 โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและอพาร์ตเมนต์ ที่ดินในพื้นที่ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน สถานะทางกฎหมายชัดเจน และที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ยังคงเป็นจุดที่สดใส

นายทัง กล่าวว่า นับตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคมที่ผ่านมา ตลาดไม่ได้มีโครงการใดๆ เกิดขึ้นมากนัก เนื่องจากต้องใช้เวลาในการปรับตัวกับการเปลี่ยนแปลงทางกฎหมายมากขึ้น หากปัญหาเหล่านี้ได้รับการแก้ไข โครงการต่างๆ จะสามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้มากขึ้น และตลาดจะคึกคักมากขึ้น ช่วยให้อุปทานและอุปสงค์ตอบสนองกัน คาดการณ์ว่าภายในสิ้นปี 2568 นครโฮจิมินห์และจังหวัดใกล้เคียงจะเข้าสู่วัฏจักรการพัฒนาใหม่ โดยคาดหวังว่าการเติบโตจะยั่งยืนและมีชีวิตชีวามากขึ้น

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวด้วยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ได้หลุดพ้นจากจุดต่ำสุดที่ยากลำบากที่สุดในไตรมาสแรกของปี 2566 ไปแล้ว ตั้งแต่ไตรมาสที่สองของปี 2566 ตลาดเริ่มฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป และแนวโน้มนี้จะไม่กลับทิศ

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thi-truong-bat-dong-san-duoc-tiep-suc-buoc-vao-cuoc-choi-moi-20241012061727148.htm