สหพันธ์การค้าและอุตสาหกรรมเวียดนาม (VCCI) รวมไปถึงหน่วยงานอื่นๆ จำนวนมากปรึกษาหารือกันและเห็นพ้องต้องกันว่า การอนุญาตให้ธุรกิจที่มี "ที่ดินอื่น" ดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์นั้นมีความจำเป็นอย่างยิ่ง และจะตอบสนองความต้องการในทางปฏิบัติ
 |
| กฎระเบียบเกี่ยวกับกองทุนที่ดินเพื่อโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ได้รับการถกเถียงกันมาก ภาพโดย: ดึ๊ก ถั่น |
ประเด็นที่เหลือของกฎหมายที่ดิน
“กฎหมายที่ดิน 2567 – เนื้อหาสำคัญที่ธุรกิจต้องรู้” คือหัวข้อของการสัมมนาเชิงปฏิบัติการที่จัดขึ้นโดย VCCI เมื่อเร็วๆ นี้ โดยมีตัวแทนธุรกิจหลายร้อยรายและวิทยากรจำนวนมากที่มีส่วนร่วมตลอดกระบวนการร่างกฎหมายที่สำคัญยิ่งนี้เข้าร่วม
นายดาว อันห์ ตวน รองเลขาธิการและหัวหน้าฝ่ายกฎหมายของ VCCI กล่าวว่า กฎหมายที่ดินฉบับใหม่ได้ลบความซ้ำซ้อนในเอกสารทางกฎหมาย ทำให้ขั้นตอนเกี่ยวกับที่ดินรวดเร็วขึ้น และส่งเสริมการทำธุรกรรมในตลาด ประเด็นที่เหลืออยู่คือการควบคุมกองทุนที่ดินเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเพื่อดำเนินการโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ มีอยู่ 2 กรณี คือ หากปัจจุบันวิสาหกิจมีที่ดินอยู่แล้ว ต้องมีที่ดินสำหรับอยู่อาศัยทั้งหมดหรือบางส่วน (มาตรา 127 วรรค 6) ในกรณีที่วิสาหกิจเจรจาขอรับสิทธิใช้ที่ดิน ต้องมี “ที่ดินอยู่อาศัย” 100% (ข้อ 2 วรรค 1 มาตรา 127)
“กรณีรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินต้องได้รับความเห็นชอบเป็นหนังสือจากคณะกรรมการประชาชนจังหวัดและต้องเป็นไปตามผังเมืองที่ดิน” ภายใต้กฎหมายที่ดินปี 2556 มีเพียงกรณีการ 'รวบรวม' ที่ดินเพื่อการเกษตรเท่านั้นที่จำเป็นต้องมีเอกสารจากคณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัด" นายตวน เปรียบเทียบ
ภายหลังกระบวนการจัดทำ พ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ. 2567 เสร็จสิ้น นายตวน ย้ำว่า ระเบียบบังคับเกี่ยวกับกองทุนที่ดินสำหรับการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ได้รับการหารือกันมาก เมื่อมีการผ่าน พ.ร.บ. แก้ไข พ.ร.บ. การลงทุนและธุรกิจ 9 ฉบับ (ต้นปี 2565) ต่อไปนี้คือประเด็นถกเถียงสำคัญในการร่างกฎหมายที่ดิน และกำลังเปิดกลไกนำร่อง
คาดว่าจะเสนอร่างมติสภานิติบัญญัติแห่งชาติ เรื่อง นำร่องการดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงการรับสิทธิการใช้ที่ดิน หรือมีสิทธิการใช้ที่ดินที่ไม่ถือเป็นที่อยู่อาศัย (ร่างมติ) ต่อสภานิติบัญญัติแห่งชาติ ในการประชุมสมัยที่ 7 (พ.ค. 2567)
ตามเอกสารที่ทำหน้าที่ประเมินผลงานของกระทรวงยุติธรรม กำหนดแนวทางการปฐมนิเทศไว้ในร่าง ดังนี้
ประการแรก ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเพื่อการพาณิชย์โดยผ่านข้อตกลงรับโอนสิทธิการใช้ที่ดิน คือ ประเภทที่ดินตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 9 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ที่มีสิทธิโอนสิทธิการใช้ที่ดินตามที่พระราชบัญญัติที่ดินกำหนด รูปแบบข้อตกลง ได้แก่ การโอนสิทธิการใช้ที่ดิน การนำเงินทุนมาสนับสนุนสิทธิการใช้ที่ดิน การบริจาคสิทธิการใช้ที่ดิน
ประการที่สอง ที่ดินที่บริษัทธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีสิทธิใช้นั้นเป็นของประเภทที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่งหรือรวมอยู่ด้วยดังต่อไปนี้: ที่ดินเพื่อการเกษตร; ที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรม ไม่ใช่ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย กรณีโครงการบ้านพักอาศัยเพื่อการพาณิชย์มีความจำเป็นต้องขยายพื้นที่มากกว่าพื้นที่ดินที่วิสาหกิจใช้อยู่ในปัจจุบัน วิสาหกิจจะต้องลงนามในสัญญารับโอนสิทธิการใช้ที่ดินประเภทที่ดินที่กำหนดในวรรคหนึ่งแห่งมาตรานี้ เพื่อมีที่ดินไว้ดำเนินโครงการ
ประการที่สาม ในกรณีที่พื้นที่ดินสำหรับดำเนินโครงการบ้านจัดสรรแบบรับสิทธิการใช้ที่ดินตามวรรคหนึ่งแห่งมาตรานี้ มีพื้นที่ดินที่หน่วยงานหรือองค์กรของรัฐบริหารจัดการ รัฐต้องดำเนินการเรียกคืนที่ดินนั้นและจัดสรรหรือให้เช่าที่ดินแก่ผู้ลงทุน โดยมิต้องผ่านการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินหรือผ่านการประมูลเพื่อคัดเลือกผู้ลงทุนให้ดำเนินโครงการโดยใช้ที่ดิน
แนวทางการคัดเลือกโครงการและสถานที่ดำเนินการนำร่อง คือ การดำเนินการนำร่องโครงการบ้านพักอาศัยเพื่อการพาณิชย์ผ่านข้อตกลงการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือมีสิทธิการใช้ที่ดินที่มิใช่ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ไม่เกินร้อยละ 30 ของจำนวนโครงการ และไม่เกินร้อยละ 20 ของพื้นที่ความต้องการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่ได้รับอนุมัติจากโครงการและแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยจนถึงปี 2573 โดยจะให้ความสำคัญกับการดำเนินการนำร่องในเขตเมืองและพื้นที่ผังเมืองที่ได้รับการอนุมัติ
ตามบทบัญญัติของมติฉบับนี้ คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะกำหนดแนวทางการดำเนินการโครงการนำร่องให้สอดคล้องกับสถานการณ์จริงของท้องถิ่น คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะต้องส่งรายชื่อโครงการนำร่องไปยังสภาประชาชนในระดับเดียวกันเพื่ออนุมัติก่อนดำเนินการนำร่อง โครงการนำร่องนี้จะเริ่มดำเนินการตั้งแต่ปี 2568 และมีระยะเวลา 5 ปี
ในการตอบสนองต่อการร้องขอความคิดเห็นเกี่ยวกับร่างเอกสาร VCCI กล่าวว่าการอนุญาตให้บริษัทต่างๆ รับการโอนสิทธิในการใช้ "ที่ดินอื่น" และการอนุญาตให้บริษัทที่ปัจจุบันมี "ที่ดินอื่น" ดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ถือเป็นคำแนะนำที่สำคัญและสำคัญประการหนึ่งของบริษัทต่างๆ ในระหว่างกระบวนการร่างกฎหมายที่ดินปี 2024
กฎหมายที่ดินฉบับใหม่ปี 2567 หยุดอยู่แค่การกำหนดว่าบริษัทจะได้รับอนุญาตให้รับโอน "ที่ดินที่อยู่อาศัย" เท่านั้น บริษัทที่มี "ที่ดินที่อยู่อาศัยหรือที่ดินที่อยู่อาศัยและที่ดินอื่น ๆ" จะได้รับอนุญาตให้ดำเนินโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ได้
VCCI เห็นด้วยอย่างเต็มที่และเห็นด้วยอย่างยิ่งกับการพัฒนาโครงการนำร่องที่อนุญาตให้บริษัทต่างๆ ได้รับการโอนสิทธิในการใช้ "ที่ดินอื่น" โดยอนุญาตให้บริษัทที่ปัจจุบันมี "ที่ดินอื่น" สามารถดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ได้ นี่ถือเป็นกฎระเบียบที่จำเป็นอย่างยิ่งที่จะตอบสนองความต้องการในทางปฏิบัติ ช่วยเอาชนะความยากลำบากในปัจจุบัน และขจัดอุปสรรคของโครงการต่างๆ ในปัจจุบัน
กุญแจสำคัญอยู่ที่การป้องกันความเสี่ยง
ในระหว่างขั้นตอนการพัฒนาร่างนั้น ข้อเสนอโครงการนำร่องยังได้รับการอนุมัติจากท้องถิ่นหลายแห่ง รวมถึงท้องถิ่นที่ไม่เคยดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์มาก่อน โดยผ่านรูปแบบการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินหรือใช้ที่ดินที่อยู่อาศัยและที่ดินประเภทอื่นที่ได้รับอนุญาตจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์เป็นที่ดินที่อยู่อาศัยได้ (เช่น หุ่งเยน และที่อื่นๆ บ้าง) ในเมืองใหญ่ที่มีโครงการต่างๆ มากมายประสบปัญหา การสนับสนุนร่างฯ จึงยิ่งเข้มแข็งมากขึ้น
สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ยืนยันว่าการร่างพระราชบัญญัตินี้มีความจำเป็นอย่างยิ่ง และชี้ให้เห็นปัญหาเชิงปฏิบัติหลายประการ ตัวอย่างเช่น หากนักลงทุนได้รับอนุญาตให้เจรจาสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยเท่านั้น ก็จะไม่มีที่ดินเพียงพอสำหรับลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ พื้นที่ในเมืองขนาดใหญ่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคครบครัน โครงสร้างพื้นฐานทางสังคมที่ซิงโครไนซ์ และสาธารณูปโภคและบริการในเมือง
สาเหตุก็คือที่ดินแปลงที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ที่สุดตามกฎหมายที่ดินว่าด้วยข้อจำกัดการจัดสรรที่ดินสำหรับอยู่อาศัยมีพื้นที่ไม่เกิน 400 ตารางเมตร ขณะที่แปลงที่อยู่อาศัยที่มีอยู่ขนาดใหญ่ที่สุดในเขตเมืองมีพื้นที่เพียงไม่กี่พันตารางเมตรเท่านั้น “โดยทั่วไปแล้ว วิลล่าโบราณที่ 110-112 Vo Van Tan (เขต 3 นครโฮจิมินห์) มักมีหน้าถนน 3 ด้าน โดยมีพื้นที่เพียง 2,700 ตารางเมตรเท่านั้น” HoREA อ้างอิง
ตามที่ HoREA ระบุ ประเด็นสำคัญคือการป้องกันและหยุดความเสี่ยงที่จะทำให้เกิดการสูญเสียรายได้งบประมาณแผ่นดิน การสูญเสียทรัพย์สินสาธารณะ เช่น ทรัพยากรที่ดิน และไม่อนุญาตให้ผู้ลงทุนใช้ประโยชน์จากส่วนต่างค่าเช่าที่ดินอย่างผิดกฎหมายเมื่อนำกลไกการเจรจาต่อรองด้วยตนเองมาใช้ หากมีการบังคับใช้กฎเกณฑ์ที่เข้มงวดและสอดคล้องกันเกี่ยวกับราคาที่ดินของพระราชบัญญัติที่ดินปี 2567 อย่างเต็มที่ จะป้องกันและควบคุมความเสี่ยงดังกล่าวข้างต้นได้
เกี่ยวกับพื้นที่ดำเนินการ HoREA แสดงความ "ยินดีอย่างยิ่ง" เมื่อร่างเสนอให้จังหวัดและเมืองที่บริหารจัดการโดยส่วนกลางทั้งหมดสามารถออกเกณฑ์เกี่ยวกับพื้นที่ ทุนการลงทุน และเกณฑ์อื่นๆ ที่เหมาะสมกับความเป็นจริงในท้องถิ่น เพื่อคัดเลือกโครงการในพื้นที่ที่ได้รับอนุญาตให้นำร่อง
อย่างไรก็ตาม VCCI เชื่อว่าข้อเสนอนี้อาจก่อให้เกิดความกังวลเกี่ยวกับกลไกการขออนุมัติเมื่อพิจารณาโครงการลงทุนที่จะใช้กลไกนำร่อง เพื่อจำกัดสถานการณ์ดังกล่าว VCCI ขอแนะนำให้พิจารณากำหนดเกณฑ์ทั่วไปในมติ และหน่วยงานในพื้นที่ต่างๆ จะต้องอาศัยเกณฑ์เหล่านี้ในการกำหนดโครงการที่เหมาะสม
- การมีส่วนร่วมของคณะกรรมการประชาชนจังหวัดอานซางในการร่างพระราชบัญญัติ
สำหรับขนาดโครงการที่ตกลงรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินนั้น เสนอให้นำร่องใช้ขนาดโครงการน้อยกว่า 10 ไร่ ในความเป็นจริง ด้วยขนาดพื้นที่น้อยกว่า 10 เฮกตาร์ นักลงทุนสามารถเจรจาการโอนสิทธิการใช้ที่ดินได้ด้วยตนเอง โดยไม่ต้องมีการแทรกแซงทางบริหารจากหน่วยงานของรัฐ อีกทั้งมาตราส่วนดังกล่าวนี้ยังเป็นไปตามกฎหมายว่าด้วยอำนาจในการอนุญาตเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเพื่อการปลูกข้าว (ถ้ามี) ของสภาประชาชนจังหวัดอีกด้วย
ในส่วนของทุนลงทุนนั้น ขึ้นอยู่กับพื้นที่โครงการอาจมีตั้งแต่ 20,000 ถึง 300,000 ล้านดอง นักลงทุนจะต้องเป็นองค์กรทางเศรษฐกิจที่ดำเนินการทางธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ มีศักยภาพทางการเงินที่สอดคล้องกับขนาดและทุนการลงทุนทั้งหมดของโครงการตามระเบียบข้อบังคับในปัจจุบัน
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)