Vietnam.vn - Nền tảng quảng bá Việt Nam

การขยายพื้นที่นำร่องเพื่อการสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์มีความจำเป็นอย่างยิ่ง

Báo Đầu tưBáo Đầu tư31/03/2024


สหพันธ์การค้าและอุตสาหกรรมเวียดนาม (VCCI) รวมไปถึงหน่วยงานอื่นๆ จำนวนมากปรึกษาหารือกันและเห็นพ้องต้องกันว่า การอนุญาตให้ธุรกิจที่มี "ที่ดินอื่น" ดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์นั้นมีความจำเป็นอย่างยิ่ง และจะตอบสนองความต้องการในทางปฏิบัติ

กฎระเบียบเกี่ยวกับกองทุนที่ดินเพื่อโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ได้รับการถกเถียงกันมาก ภาพโดย: ดึ๊ก ถั่น

ประเด็นที่เหลือของกฎหมายที่ดิน

“กฎหมายที่ดิน 2567 – เนื้อหาสำคัญที่ธุรกิจต้องรู้” คือหัวข้อของการสัมมนาเชิงปฏิบัติการที่จัดขึ้นโดย VCCI เมื่อเร็วๆ นี้ โดยมีตัวแทนธุรกิจหลายร้อยรายและวิทยากรจำนวนมากที่มีส่วนร่วมตลอดกระบวนการร่างกฎหมายที่สำคัญยิ่งนี้เข้าร่วม

นายดาว อันห์ ตวน รองเลขาธิการและหัวหน้าฝ่ายกฎหมายของ VCCI กล่าวว่า กฎหมายที่ดินฉบับใหม่ได้ลบความซ้ำซ้อนในเอกสารทางกฎหมาย ทำให้ขั้นตอนเกี่ยวกับที่ดินรวดเร็วขึ้น และส่งเสริมการทำธุรกรรมในตลาด ประเด็นที่เหลืออยู่คือการควบคุมกองทุนที่ดินเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเพื่อดำเนินการโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ มีอยู่ 2 กรณี คือ หากปัจจุบันวิสาหกิจมีที่ดินอยู่แล้ว ต้องมีที่ดินสำหรับอยู่อาศัยทั้งหมดหรือบางส่วน (มาตรา 127 วรรค 6) ในกรณีที่วิสาหกิจเจรจาขอรับสิทธิใช้ที่ดิน ต้องมี “ที่ดินอยู่อาศัย” 100% (ข้อ 2 วรรค 1 มาตรา 127)

“กรณีรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินต้องได้รับความเห็นชอบเป็นหนังสือจากคณะกรรมการประชาชนจังหวัดและต้องเป็นไปตามผังเมืองที่ดิน” ภายใต้กฎหมายที่ดินปี 2556 มีเพียงกรณีการ 'รวบรวม' ที่ดินเพื่อการเกษตรเท่านั้นที่จำเป็นต้องมีเอกสารจากคณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัด" นายตวน เปรียบเทียบ

ภายหลังกระบวนการจัดทำ พ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ. 2567 เสร็จสิ้น นายตวน ย้ำว่า ระเบียบบังคับเกี่ยวกับกองทุนที่ดินสำหรับการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ได้รับการหารือกันมาก เมื่อมีการผ่าน พ.ร.บ. แก้ไข พ.ร.บ. การลงทุนและธุรกิจ 9 ฉบับ (ต้นปี 2565) ต่อไปนี้คือประเด็นถกเถียงสำคัญในการร่างกฎหมายที่ดิน และกำลังเปิดกลไกนำร่อง

คาดว่าจะเสนอร่างมติสภานิติบัญญัติแห่งชาติ เรื่อง นำร่องการดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงการรับสิทธิการใช้ที่ดิน หรือมีสิทธิการใช้ที่ดินที่ไม่ถือเป็นที่อยู่อาศัย (ร่างมติ) ต่อสภานิติบัญญัติแห่งชาติ ในการประชุมสมัยที่ 7 (พ.ค. 2567)

ตามเอกสารที่ทำหน้าที่ประเมินผลงานของกระทรวงยุติธรรม กำหนดแนวทางการปฐมนิเทศไว้ในร่าง ดังนี้

ประการแรก ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเพื่อการพาณิชย์โดยผ่านข้อตกลงรับโอนสิทธิการใช้ที่ดิน คือ ประเภทที่ดินตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 9 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ที่มีสิทธิโอนสิทธิการใช้ที่ดินตามที่พระราชบัญญัติที่ดินกำหนด รูปแบบข้อตกลง ได้แก่ การโอนสิทธิการใช้ที่ดิน การนำเงินทุนมาสนับสนุนสิทธิการใช้ที่ดิน การบริจาคสิทธิการใช้ที่ดิน

ประการที่สอง ที่ดินที่บริษัทธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีสิทธิใช้นั้นเป็นของประเภทที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่งหรือรวมอยู่ด้วยดังต่อไปนี้: ที่ดินเพื่อการเกษตร; ที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรม ไม่ใช่ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย กรณีโครงการบ้านพักอาศัยเพื่อการพาณิชย์มีความจำเป็นต้องขยายพื้นที่มากกว่าพื้นที่ดินที่วิสาหกิจใช้อยู่ในปัจจุบัน วิสาหกิจจะต้องลงนามในสัญญารับโอนสิทธิการใช้ที่ดินประเภทที่ดินที่กำหนดในวรรคหนึ่งแห่งมาตรานี้ เพื่อมีที่ดินไว้ดำเนินโครงการ

ประการที่สาม ในกรณีที่พื้นที่ดินสำหรับดำเนินโครงการบ้านจัดสรรแบบรับสิทธิการใช้ที่ดินตามวรรคหนึ่งแห่งมาตรานี้ มีพื้นที่ดินที่หน่วยงานหรือองค์กรของรัฐบริหารจัดการ รัฐต้องดำเนินการเรียกคืนที่ดินนั้นและจัดสรรหรือให้เช่าที่ดินแก่ผู้ลงทุน โดยมิต้องผ่านการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินหรือผ่านการประมูลเพื่อคัดเลือกผู้ลงทุนให้ดำเนินโครงการโดยใช้ที่ดิน

แนวทางการคัดเลือกโครงการและสถานที่ดำเนินการนำร่อง คือ การดำเนินการนำร่องโครงการบ้านพักอาศัยเพื่อการพาณิชย์ผ่านข้อตกลงการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือมีสิทธิการใช้ที่ดินที่มิใช่ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ไม่เกินร้อยละ 30 ของจำนวนโครงการ และไม่เกินร้อยละ 20 ของพื้นที่ความต้องการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่ได้รับอนุมัติจากโครงการและแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยจนถึงปี 2573 โดยจะให้ความสำคัญกับการดำเนินการนำร่องในเขตเมืองและพื้นที่ผังเมืองที่ได้รับการอนุมัติ

ตามบทบัญญัติของมติฉบับนี้ คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะกำหนดแนวทางการดำเนินการโครงการนำร่องให้สอดคล้องกับสถานการณ์จริงของท้องถิ่น คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะต้องส่งรายชื่อโครงการนำร่องไปยังสภาประชาชนในระดับเดียวกันเพื่ออนุมัติก่อนดำเนินการนำร่อง โครงการนำร่องนี้จะเริ่มดำเนินการตั้งแต่ปี 2568 และมีระยะเวลา 5 ปี

ในการตอบสนองต่อการร้องขอความคิดเห็นเกี่ยวกับร่างเอกสาร VCCI กล่าวว่าการอนุญาตให้บริษัทต่างๆ รับการโอนสิทธิในการใช้ "ที่ดินอื่น" และการอนุญาตให้บริษัทที่ปัจจุบันมี "ที่ดินอื่น" ดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ถือเป็นคำแนะนำที่สำคัญและสำคัญประการหนึ่งของบริษัทต่างๆ ในระหว่างกระบวนการร่างกฎหมายที่ดินปี 2024

กฎหมายที่ดินฉบับใหม่ปี 2567 หยุดอยู่แค่การกำหนดว่าบริษัทจะได้รับอนุญาตให้รับโอน "ที่ดินที่อยู่อาศัย" เท่านั้น บริษัทที่มี "ที่ดินที่อยู่อาศัยหรือที่ดินที่อยู่อาศัยและที่ดินอื่น ๆ" จะได้รับอนุญาตให้ดำเนินโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ได้

VCCI เห็นด้วยอย่างเต็มที่และเห็นด้วยอย่างยิ่งกับการพัฒนาโครงการนำร่องที่อนุญาตให้บริษัทต่างๆ ได้รับการโอนสิทธิในการใช้ "ที่ดินอื่น" โดยอนุญาตให้บริษัทที่ปัจจุบันมี "ที่ดินอื่น" สามารถดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ได้ นี่ถือเป็นกฎระเบียบที่จำเป็นอย่างยิ่งที่จะตอบสนองความต้องการในทางปฏิบัติ ช่วยเอาชนะความยากลำบากในปัจจุบัน และขจัดอุปสรรคของโครงการต่างๆ ในปัจจุบัน

กุญแจสำคัญอยู่ที่การป้องกันความเสี่ยง

ในระหว่างขั้นตอนการพัฒนาร่างนั้น ข้อเสนอโครงการนำร่องยังได้รับการอนุมัติจากท้องถิ่นหลายแห่ง รวมถึงท้องถิ่นที่ไม่เคยดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์มาก่อน โดยผ่านรูปแบบการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินหรือใช้ที่ดินที่อยู่อาศัยและที่ดินประเภทอื่นที่ได้รับอนุญาตจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์เป็นที่ดินที่อยู่อาศัยได้ (เช่น หุ่งเยน และที่อื่นๆ บ้าง) ในเมืองใหญ่ที่มีโครงการต่างๆ มากมายประสบปัญหา การสนับสนุนร่างฯ จึงยิ่งเข้มแข็งมากขึ้น

สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ยืนยันว่าการร่างพระราชบัญญัตินี้มีความจำเป็นอย่างยิ่ง และชี้ให้เห็นปัญหาเชิงปฏิบัติหลายประการ ตัวอย่างเช่น หากนักลงทุนได้รับอนุญาตให้เจรจาสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยเท่านั้น ก็จะไม่มีที่ดินเพียงพอสำหรับลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ พื้นที่ในเมืองขนาดใหญ่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคครบครัน โครงสร้างพื้นฐานทางสังคมที่ซิงโครไนซ์ และสาธารณูปโภคและบริการในเมือง

สาเหตุก็คือที่ดินแปลงที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ที่สุดตามกฎหมายที่ดินว่าด้วยข้อจำกัดการจัดสรรที่ดินสำหรับอยู่อาศัยมีพื้นที่ไม่เกิน 400 ตารางเมตร ขณะที่แปลงที่อยู่อาศัยที่มีอยู่ขนาดใหญ่ที่สุดในเขตเมืองมีพื้นที่เพียงไม่กี่พันตารางเมตรเท่านั้น “โดยทั่วไปแล้ว วิลล่าโบราณที่ 110-112 Vo Van Tan (เขต 3 นครโฮจิมินห์) มักมีหน้าถนน 3 ด้าน โดยมีพื้นที่เพียง 2,700 ตารางเมตรเท่านั้น” HoREA อ้างอิง

ตามที่ HoREA ระบุ ประเด็นสำคัญคือการป้องกันและหยุดความเสี่ยงที่จะทำให้เกิดการสูญเสียรายได้งบประมาณแผ่นดิน การสูญเสียทรัพย์สินสาธารณะ เช่น ทรัพยากรที่ดิน และไม่อนุญาตให้ผู้ลงทุนใช้ประโยชน์จากส่วนต่างค่าเช่าที่ดินอย่างผิดกฎหมายเมื่อนำกลไกการเจรจาต่อรองด้วยตนเองมาใช้ หากมีการบังคับใช้กฎเกณฑ์ที่เข้มงวดและสอดคล้องกันเกี่ยวกับราคาที่ดินของพระราชบัญญัติที่ดินปี 2567 อย่างเต็มที่ จะป้องกันและควบคุมความเสี่ยงดังกล่าวข้างต้นได้

เกี่ยวกับพื้นที่ดำเนินการ HoREA แสดงความ "ยินดีอย่างยิ่ง" เมื่อร่างเสนอให้จังหวัดและเมืองที่บริหารจัดการโดยส่วนกลางทั้งหมดสามารถออกเกณฑ์เกี่ยวกับพื้นที่ ทุนการลงทุน และเกณฑ์อื่นๆ ที่เหมาะสมกับความเป็นจริงในท้องถิ่น เพื่อคัดเลือกโครงการในพื้นที่ที่ได้รับอนุญาตให้นำร่อง

อย่างไรก็ตาม VCCI เชื่อว่าข้อเสนอนี้อาจก่อให้เกิดความกังวลเกี่ยวกับกลไกการขออนุมัติเมื่อพิจารณาโครงการลงทุนที่จะใช้กลไกนำร่อง เพื่อจำกัดสถานการณ์ดังกล่าว VCCI ขอแนะนำให้พิจารณากำหนดเกณฑ์ทั่วไปในมติ และหน่วยงานในพื้นที่ต่างๆ จะต้องอาศัยเกณฑ์เหล่านี้ในการกำหนดโครงการที่เหมาะสม

เสนอโครงการนำร่องขนาดไม่เกิน 10 เฮกตาร์

- การมีส่วนร่วมของคณะกรรมการประชาชนจังหวัดอานซางในการร่างพระราชบัญญัติ

สำหรับขนาดโครงการที่ตกลงรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินนั้น เสนอให้นำร่องใช้ขนาดโครงการน้อยกว่า 10 ไร่ ในความเป็นจริง ด้วยขนาดพื้นที่น้อยกว่า 10 เฮกตาร์ นักลงทุนสามารถเจรจาการโอนสิทธิการใช้ที่ดินได้ด้วยตนเอง โดยไม่ต้องมีการแทรกแซงทางบริหารจากหน่วยงานของรัฐ อีกทั้งมาตราส่วนดังกล่าวนี้ยังเป็นไปตามกฎหมายว่าด้วยอำนาจในการอนุญาตเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเพื่อการปลูกข้าว (ถ้ามี) ของสภาประชาชนจังหวัดอีกด้วย

ในส่วนของทุนลงทุนนั้น ขึ้นอยู่กับพื้นที่โครงการอาจมีตั้งแต่ 20,000 ถึง 300,000 ล้านดอง นักลงทุนจะต้องเป็นองค์กรทางเศรษฐกิจที่ดำเนินการทางธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ มีศักยภาพทางการเงินที่สอดคล้องกับขนาดและทุนการลงทุนทั้งหมดของโครงการตามระเบียบข้อบังคับในปัจจุบัน



แหล่งที่มา

การแสดงความคิดเห็น (0)

No data
No data

หัวข้อเดียวกัน

หมวดหมู่เดียวกัน

ตลาดภาพยนตร์เวียดนามเริ่มต้นอย่างน่าตื่นตาตื่นใจในปี 2025
ฟาน ดิงห์ ตุง ปล่อยเพลงใหม่ก่อนคอนเสิร์ต 'Anh trai vu ngan cong gai'
ปีท่องเที่ยวแห่งชาติเว้ 2568 ภายใต้แนวคิด “เว้ เมืองหลวงโบราณ โอกาสใหม่”
ทัพบกมุ่งมั่นซ้อมสวนสนามให้ 'สม่ำเสมอที่สุด ดีที่สุด สวยงามที่สุด'

ผู้เขียนเดียวกัน

มรดก

รูป

ธุรกิจ

No videos available

ข่าว

ระบบการเมือง

ท้องถิ่น

ผลิตภัณฑ์