ข้อควรรู้ก่อนตัดสินใจซื้ออสังหาฯ

1. ตรวจสอบทรัพย์สินที่กำลังเตรียมไว้เพื่อทำธุรกรรมว่ามีสิทธิ์ในการซื้อหรือขายหรือไม่

ตามมาตรา 118 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะกระทำได้ต่อเมื่อเป็นไปตามเงื่อนไข 4 ประการ ดังต่อไปนี้เท่านั้น

+ บ้านและที่ดินมีสมุดสีชมพูครบถ้วนและใบรับรองการใช้ที่ดิน

+ ที่ดินไม่เป็นที่เกิดข้อพิพาท ข้อร้องเรียน หรือคดีความ;

+ ไม่เกิดการยึด;

+ ที่ดินไม่ต้องรับการเวนคืน หรือต้องได้รับแจ้งการเคลียร์พื้นที่หรือรื้อถอน

ก่อนที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์มีสิ่งสำคัญหลายประการที่ต้องคำนึงไว้ (ภาพประกอบ: อินเตอร์เน็ต)

ดังนั้นสิ่งแรกก่อนการซื้ออสังหาริมทรัพย์คือผู้ซื้อจะต้องหาข้อมูลว่าที่ดินนั้นอยู่ในบริเวณดังกล่าวหรือไม่ เพื่อตรวจสอบสถานะที่ดินได้ชัดเจนยิ่งขึ้น หลังจากที่มีข้อมูลเกี่ยวกับหมายเลขบ้าน หมายเลขแปลงที่ดิน และหมายเลขแผ่นแผนที่แล้ว ผู้ซื้อสามารถไปที่หน่วยงานที่มีอำนาจหรือสำนักงานทนายความเพื่อตรวจสอบความถูกต้องตามกฎหมายของที่ดินและบ้านที่กำลังจะซื้อได้

กรณีซื้อทรัพย์สินที่จำนอง ผู้ซื้อจะต้องดำเนินการตามขั้นตอนและเอกสารทางกฎหมายเพิ่มเติมมากกว่าการซื้อทรัพย์สินปกติ

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีการจำนองมี 2 วิธี:

- วิธีที่ 1: ผู้ซื้อจัดทำข้อตกลงสามฝ่าย ได้แก่ ผู้ซื้อ ผู้ขาย และธนาคารจำนอง โดยวิธีนี้ ผู้ขาย ผู้ซื้อ และธนาคาร จะต้องจัดทำข้อตกลงสามฝ่ายเกี่ยวกับการวางเงินมัดจำเพื่อซื้อบ้านระหว่างผู้ขาย และการชำระเงินต้นและดอกเบี้ยของผู้ขายให้กับธนาคาร และขั้นตอนการปลดจำนอง การรับรองเอกสารสัญญาซื้อขาย

- วิธีที่ 2 : เปลี่ยนทรัพย์สินที่จำนองด้วยทรัพย์สินอื่น ด้วยวิธีนี้ ผู้ขายจะใช้ทรัพย์สินอื่นเป็นหลักประกันเงินกู้ และถอนหนังสือจำนองของบ้านที่ต้องการขายเพื่อทำธุรกรรมกับผู้ซื้อ

2. ตรวจสอบคุณสมบัติของผู้ลงนามในสัญญา

เมื่อไปเยี่ยมชมบ้านและเรียนรู้เกี่ยวกับบ้าน ผู้ซื้อไม่ได้พบกับเจ้าของบ้านโดยตรง แต่ทำงานผ่านนายหน้าเท่านั้น สิ่งนี้ดูเหมือนง่ายแต่สามารถก่อให้เกิดผลใหญ่หลวงได้ เนื่องมาจากแรงกดดันด้านเวลาและราคาที่นายหน้าแนะนำ ผู้ซื้อจึงหมดความอดทนในการเซ็นชื่อและจ่ายเงินมัดจำก่อนจะพบกับเจ้าของบ้านเพื่อเซ็นสัญญาซื้อขาย

สำหรับผู้ขาย เฉพาะบุคคลที่มีชื่ออยู่ในสมุดปกแดงหรือบุคคลที่ได้รับอนุญาตตามกฎหมายเท่านั้นที่มีสิทธิ์ลงนามวางมัดจำ ลงนามในการขาย และรับเงิน ดังนั้นในกรณีที่ผู้ซื้อทำธุรกรรมกับใครสักคน “ไม่ใช่เจ้าของ” ความเสี่ยงก็จะสูง

3. ประกาศราคาบ้าน

ในหลายกรณี ผู้ซื้อต้องพบกับสถานการณ์ที่บ้านมี "ราคาสองราคา" ซึ่งหมายความว่ามีการทำสัญญาสองฉบับ ฉบับหนึ่งบันทึกมูลค่าจริงที่ผู้ซื้อจ่ายให้แก่ผู้ขาย และอีกฉบับหนึ่งบันทึกสัญญาที่ได้รับการรับรองโดยสำนักงานทนายความด้วยจำนวนเงินที่น้อยกว่ามูลค่าจริง โดยมีจุดประสงค์เพื่อจ่ายภาษีน้อยลง

ในความเป็นจริง เอกสารการโอนอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากถูกส่งคืนโดยสำนักงานทะเบียนอสังหาริมทรัพย์และหน่วยงานภาษี เนื่องจากราคาที่ประกาศในสัญญานั้นต่ำเกินไป และหน่วยงานที่มีอำนาจกำหนดให้คู่กรณีต้องประกาศราคาที่สมเหตุสมผลและแท้จริง

ตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน การประกาศราคาต่ำกว่าราคาที่แท้จริง ถือเป็นการหลีกเลี่ยงภาษี และขึ้นอยู่กับระดับของการละเมิด อาจมีการลงโทษทางปกครองหรือทางอาญา

มินห์ ดึ๊ก (การสังเคราะห์)

แหล่งที่มา