“กระตุ้น” ตลาดอสังหาฯ

อุปทานที่อยู่อาศัยจะดีขึ้น

ในช่วงต้นเดือนมกราคม 2024 รัฐสภาได้ผ่านกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) ซึ่งถือเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม กฎหมายหลายฉบับได้รับการประเมินเพื่อสร้างตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่โปร่งใสเมื่อนำไปใช้ ทำให้ผู้คนเรียนรู้เกี่ยวกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ง่ายขึ้น หลีกเลี่ยงสถานการณ์ของฟองสบู่ด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ "พองและระเบิด"

นาย Pham Anh Khoi ผู้อำนวยการสถาบันวิจัยเศรษฐกิจและการเงินอสังหาริมทรัพย์ Dat Xanh Services กล่าวกับ Nguoi Dua Tin ว่า “การผ่านกฎหมายที่ดินปี 2024 และกฎหมายสถาบันสินเชื่อมีส่วนช่วยปรับปรุงกรอบสถาบันสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ให้สมบูรณ์แบบยิ่งขึ้น

คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระยะข้างหน้าจะพัฒนาอย่างเป็นระบบและรอบคอบมากขึ้น

“การตราพระราชบัญญัติที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) ร่วมกับพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย (แก้ไขเพิ่มเติม) และพระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไขเพิ่มเติม) ได้ปฏิบัติตามข้อกำหนดในการจัดทำนโยบายและกฎหมายเกี่ยวกับการจัดการและการใช้ที่ดินให้เสร็จสมบูรณ์พร้อมกันตามการพัฒนาสถาบันของเศรษฐกิจตลาด เพื่อให้ทรัพยากรที่ดินได้รับการจัดการ ใช้ประโยชน์ และใช้อย่างประหยัด ยั่งยืน และมีประสิทธิภาพสูงสุด”

นอกจากนี้ยังเป็นไปตามข้อกำหนดในการส่งเสริมการพัฒนาอุตสาหกรรม การปรับปรุงสมัยใหม่ ความเท่าเทียมทางสังคม และความมั่นคง ประกันการป้องกันประเทศและความมั่นคง การปกป้องสิ่งแวดล้อม การปรับตัวต่อการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ “สร้างแรงผลักดันให้ประเทศของเราเป็นประเทศพัฒนาแล้วที่มีรายได้สูง” มร.คอย กล่าว

การแก้ปัญหาเรื่องที่ดินและการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรคาดว่าจะมีความโดดเด่นและสร้างอุปทานเข้าสู่ตลาด ช่วยให้ผู้ที่มีความต้องการด้านอสังหาริมทรัพย์สามารถเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์ได้ง่ายขึ้น

ประชาชนผู้ซื้อบ้านตัวจริงจะได้รับประโยชน์

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญได้กล่าวไว้ กฎหมายใหม่ๆ หลายฉบับได้รับการประเมินว่าเอื้อประโยชน์ต่อประชาชน บรรเทาความยากลำบากสำหรับธุรกิจ และเพิ่มอุปทานสู่ตลาดในราคาที่สมเหตุสมผลยิ่งขึ้น ส่งผลให้เกิดการจำกัดการเก็งกำไร ภาวะเงินเฟ้อ และกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์

“หากกฎหมายใหม่มีผลบังคับใช้เร็วขึ้น (โดยเฉพาะตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2024) คาดว่าคุณภาพของโครงการอสังหาริมทรัพย์จะดีขึ้นเช่นกัน เนื่องจากกฎระเบียบที่เข้มงวดยิ่งขึ้นหลายประการเกี่ยวกับมาตรฐานการส่งมอบ ความคืบหน้า ฯลฯ ตัวอย่างเช่น มาตรา 36 ของกฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2023 กำหนดว่านักลงทุนต้องมีความสามารถและประสบการณ์ในการดำเนินโครงการ ต้องไม่อนุญาต/มอบหมายให้หุ้นส่วนอื่นลงนามในสัญญา และสามารถโอนที่ดินได้หลังจากสร้างระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคเสร็จเรียบร้อยและยอมรับให้ใช้งาน และต้องรับประกันความคืบหน้าของระยะที่ลงทะเบียนไว้” นาย Pham Anh Khoi ผู้อำนวยการสถาบันวิจัยเศรษฐกิจและการเงินอสังหาริมทรัพย์ Dat Xanh Services กล่าว

กฎหมายที่ดินฉบับใหม่จะถูกนำมาใช้ โดยบังคับให้ผู้ลงทุนเตรียมทรัพยากรให้เพียงพอและดำเนินกระบวนการทางกฎหมายให้ครบถ้วนก่อนเสนอขายสู่ตลาด หลีกเลี่ยงการ "จับโจรด้วยมือเปล่า" และหลีกเลี่ยงการทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูง

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวไว้ กฎระเบียบใหม่ๆ เหล่านี้ทำให้ผู้ลงทุนต้องแม่นยำในขั้นตอนการพัฒนาโครงการ ดังนั้นผู้บริโภคจึงได้รับประโยชน์จากการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายโดยทั่วไป ในจำนวนนี้ 2 กลุ่มที่ได้รับประโยชน์มากที่สุดคือชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศและผู้ที่ได้รับการตั้งถิ่นฐานใหม่/ได้รับค่าชดเชย

ตามสถิติประมาณ 15-20% ของเงินโอนถูกนำไปลงทุนโดยตรงในอสังหาริมทรัพย์ การเปลี่ยนแปลงกฎหมายจะสร้างกรอบทางกฎหมายที่เป็นทางการมากขึ้นและมีนโยบายที่ยืดหยุ่นมากขึ้น โดยกำหนดว่าชาวเวียดนามโพ้นทะเลจะได้รับอนุญาตให้โอนสิทธิการใช้ที่ดิน (ก่อนหน้านี้เช่าได้เท่านั้นและได้รับอนุญาตให้บริหารจัดการบ้านที่ไม่ได้ใช้) ซึ่งจะขยายโอกาสดึงดูดเงินทุนต่างชาติเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพิ่มมากขึ้น

บุคคลที่อยู่ภายใต้การตั้งถิ่นฐานใหม่/การชดเชยจะได้รับการรับรองสิทธิในหลายกรณีเช่นกัน ครัวเรือนและบุคคลที่ต้องย้ายถิ่นฐานจะได้รับโอกาสในการมีงานทำ มีรายได้ และสร้างความมั่นคงในชีวิตและการผลิต

ผู้ที่มีที่ดินที่ถูกเวนคืนก็จะได้รับประโยชน์อย่างเป็นธรรมมากขึ้น และราคาค่าชดเชยที่ดินจะขึ้นอยู่กับแต่ละพื้นที่ในการกำหนด

กฎหมายที่ดินปี 2024 ยังกำหนดอีกว่าพื้นที่ตั้งถิ่นฐานใหม่ต้องมีโครงสร้างพื้นฐานด้านเทคนิคและสังคมที่สมบูรณ์เพื่อให้แน่ใจถึงชีวิตของผู้อยู่อาศัย สำหรับครัวเรือนและบุคคลที่ได้รับการชดเชยเมื่อมีการเรียกคืนที่ดิน ในกรณีที่ไม่มีสิทธิ์ได้รับที่ดินสำหรับอยู่อาศัย แต่ไม่สามารถจัดหาที่พักอาศัยอื่นได้ ก็ยังจะได้รับค่าชดเชยสำหรับที่ดินสำหรับอยู่อาศัยอยู่ดี ผู้ที่ได้คืนที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรม (ไม่ใช่ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย) ก็จะได้รับการชดเชยที่ดินได้อย่างยืดหยุ่นกว่าเดิมอีกด้วย

นายโง กวาง ฟุก กรรมการผู้จัดการใหญ่ของกลุ่มบริษัทฟู่ ดอง กล่าวว่า “การบังคับใช้กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขจะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์โปร่งใสอย่างแท้จริง นักลงทุนถูกบังคับให้ทำสิ่งที่ถูกต้องและปฏิบัติตามขั้นตอนทางกฎหมายทั้งหมดก่อนจะเข้าถึงผู้บริโภค

อีกทั้งในกรณีที่ประชาชนต้องขออนุญาตรื้อถอนที่ดิน ราคาที่ดินก็จะกำหนดตามราคาตลาด... ซึ่งจะช่วยให้การรื้อถอนที่ดินทำได้รวดเร็วและสะดวกมากยิ่งขึ้นอย่างแน่นอน”

อย่างไรก็ตาม ตามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวไว้ เมื่อมีการบังคับใช้กฎหมายและราคาค่าชดเชยในบางโครงการเพิ่มขึ้น และมีข้อกำหนดที่เข้มงวดมากขึ้นสำหรับนักลงทุนเกี่ยวกับเงื่อนไขทางธุรกิจ อัตราส่วนเงินทุน และขั้นตอนการย้ายถิ่นฐานใหม่ ก็จะนำไปสู่การเพิ่มขึ้นของราคาบ้านส่วนตัวและอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ

ดังนั้นผู้ซื้อบ้านและผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงควรพิจารณาจังหวะเวลาและเลือกซื้อสินค้าอสังหาริมทรัพย์ให้เหมาะสมกับความสามารถทางการเงินของตนเองด้วย

แหล่งที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/nhung-cu-hich-cho-thi-truong-bat-dong-san-a657636.html