ผู้ซื้อจำนวนมาก ราคาที่ดินต่างจังหวัดเริ่ม 'อุ่นเครื่อง' อีกแล้ว

ตลาดเริ่มอุ่นเครื่องแล้ว

เมื่อกว่า 2 ปีก่อน คุณ Tran Hoang Anh (นักลงทุนในฮานอย) ได้ใช้เงินมากกว่า 3 พันล้านดองในการซื้อที่ดินแปลงหนึ่งติดถนนระหว่างจังหวัด ซึ่งอยู่ใกล้เขตเมืองในอำเภอ Yen Phong จังหวัด Bac Ninh ถึงแม้เขาจะซื้อมันในช่วงที่ที่ดินกำลังระบาด แต่ด้วยระดับราคาในปัจจุบัน หากเขาสามารถขายมันได้ เขาก็จะยังคงได้กำไรประมาณ 1 พันล้านดอง

นายฮวง อันห์ กล่าวว่า เขาซื้อที่ดินแปลงดังกล่าวเมื่อต้นปี 2564 ซึ่งเป็นช่วงที่ตลาดกำลังคึกคัก เคยมีช่วงหนึ่งราคาที่ดินผืนนี้พุ่งขึ้นเกือบ 5 พันล้านดอง แต่แล้วตลาดก็ซบเซาและไม่มีใครมาขอซื้อที่ดินเลย

อย่างไรก็ตาม ล่าสุดโดยเฉพาะตั้งแต่เดือนสิงหาคม พ.ศ. 2567 ซึ่งเป็นช่วงที่กฎหมายที่ดินมีผลบังคับใช้ ตลาดที่ดินในบั๊กนิญเริ่มแสดงสัญญาณฟื้นตัวอีกครั้ง “ ปัจจุบันมีนักลงทุนจำนวนมากมาขอซื้อที่ดินของผม โดยบางรายเสนอราคาสูงถึง 4 พันล้านดอง แต่ผมได้กำไร 1 พันล้านดอง อย่างไรก็ตาม ในเวลานี้ ผมไม่ต้องการขายที่ดิน เพราะในอนาคตราคาที่ดินอาจเพิ่มขึ้นอีก ” นายฮวง อันห์ กล่าว

ในทำนองเดียวกัน นางสาวเล ทิ มาน (นักลงทุนในฮานอย) กล่าวว่า ตั้งแต่ต้นเดือนกรกฎาคมเป็นต้นมา เธอได้เริ่มมองหาที่ดินในเขตวันซาง (หุ่งเอียน) เพื่อรองรับกระแสการลงทุน โดยจะเน้นพื้นที่ที่มีทำเลสวยงาม ราคา 2,000-3,000 ล้านบาท สถานะทางกฎหมายสะอาด ตั้งอยู่ติดถนนระหว่างเทศบาล

ราคาที่ดินในต่างจังหวัดเริ่มมีสัญญาณฟื้นตัว (ภาพประกอบ)

ตามที่นางสาวมานกล่าว ขณะนี้กระแสการลงทุนในฮานอยเริ่มสงบลงแล้ว เนื่องจากราคาถูกดันสูงเกินไป ดังนั้นจังหวัดรอบฮานอยก็จะกลับมาฟื้นตัวอีกครั้งแน่นอน

“ ที่ดิน 2 แปลงที่ฉันซื้อเมื่อเดือนสิงหาคมในราคา 5.2 พันล้านดอง ตอนนี้ขายไปแล้วในราคา 6.8 พันล้านดอง ล่าสุด ที่ดินสวยๆ ในเขตวานซางก็ขายออกไปภายในเวลาไม่กี่วันหลังจากลงโฆษณา ตลาดกำลังคึกคักขึ้นเรื่อยๆ และนักลงทุนจำนวนมากเริ่มแห่กันมาในตลาดเหล่านี้ ” นางมานกล่าว

แนวโน้มเงินไหลเข้า “ไหล” เข้าจังหวัดชานเมือง

ตามคำบอกเล่าของ "นักล่า" อสังหาริมทรัพย์ ราคาที่ดินในหลายจังหวัดรอบฮานอยกำลังค่อยๆ ปรับตัวสูงขึ้นเนื่องมาจากหลายสาเหตุ ประการแรก กฎหมายที่ดินจะมีผลบังคับใช้ การแบ่งย่อยและการขายที่ดินในพื้นที่ห่างไกลจะถูกจำกัดในอนาคต

ที่ดินในพื้นที่ห่างไกลที่มีสถานะทางกฎหมาย “สะอาด” จะกลายเป็นเรื่องหายากมากขึ้น โดยเฉพาะแปลงที่ดินที่มีที่ดินสำหรับอยู่อาศัยอยู่แล้ว สาเหตุคือรายการราคาการใช้ที่ดินใหม่จะมีผลบังคับใช้ทั่วประเทศหลังปี 2568 ทำให้ต้นทุนการแปลงเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัยสูงมาก อาจคิดเป็น 50-70 เปอร์เซ็นต์ของราคาตลาด สิ่งนี้ทำให้ผลิตภัณฑ์ที่ดินที่มีอยู่ในตลาดมีความน่าดึงดูดใจมากขึ้น ซึ่งเป็นปัจจัยประการหนึ่งที่ทำให้ราคาเพิ่มขึ้นด้วย

นอกจากนี้ หลังจากที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ซบเซามาสองปี นักลงทุนจำนวนมากเลือกที่จะออมเงินเพื่อปกป้องเงินทุนของตน อย่างไรก็ตาม เนื่องจากขณะนี้ตลาดถือได้ว่าเข้าสู่วัฏจักรการเติบโตใหม่ จึงมีแนวโน้มที่ผู้คนจะถอนเงินจากบัญชีออมทรัพย์ไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยหวังว่าจะได้รับผลกำไรที่สูงขึ้น

นอกจากนี้การที่อัตราดอกเบี้ยลดลงอย่างมากยังเป็นสาเหตุหนึ่งที่ทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้นด้วย ก่อนหน้านี้อัตราดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์อาจสูงถึง 8% - 10% ต่อปี แต่ในช่วง 1 ปีที่ผ่านมา อัตราดอกเบี้ยดังกล่าวลดลงอย่างมาก ดังนั้นนักลงทุนจำนวนมากจึงไม่ต้องการประหยัดเงินอีกต่อไปแต่หันไปหาช่องทางการลงทุนอื่นแทน

นายเล ดินห์ จุง กรรมการผู้จัดการบริษัท SGO Homes Real Estate Investment and Development Joint Stock Company ได้วิเคราะห์เกี่ยวกับประเด็นนี้ว่า เมื่อราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยเพิ่มขึ้น ความต้องการในการลงทุนจะไม่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในอนาคตอันใกล้นี้ ในปัจจุบันลูกค้าที่มีเงินในมือ 5,000-10,000 ล้านดองแทบไม่มีโอกาสได้ลงทุนในตลาดฮานอยเลย

จากการสังเกตพบว่าตั้งแต่เดือนพฤษภาคมเป็นต้นไป กระแสเงินจะไหลเข้าไปยังจังหวัดชานเมืองของฮานอย เช่น บั๊กนิญ บั๊กซาง หุ่งเอียน ไฮเซือง... ในส่วนของตลาดต่างจังหวัด คุณจุงเชื่อว่าที่ดินจะฟื้นตัว เพราะยังคงเป็นรสนิยมทั่วไปของนักลงทุน

เมื่อย้ายไปยังเขตชานเมือง อุปทานอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่เหล่านี้จะหลากหลายมากขึ้น ตั้งแต่ที่ดิน อพาร์ทเมนท์ ไปจนถึงทาวน์เฮาส์และวิลล่า ซึ่งช่วยให้ผู้ลงทุนมีทางเลือกมากขึ้นและตอบโจทย์ความต้องการที่หลากหลายของตลาด แม้จะมีการเปลี่ยนแปลงการลงทุน แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมืองคาดว่าจะเพิ่มขึ้น แต่ยังคงอยู่ในระดับที่เหมาะสมเมื่อเทียบกับพื้นที่ใจกลางเมือง เสถียรภาพนี้จะดึงดูดนักลงทุนได้มากขึ้น

“ การเปลี่ยนแปลงการลงทุนไปสู่เขตชานเมืองในช่วงครึ่งหลังของปี 2024 ถือเป็นแนวโน้มที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ เนื่องมาจากปัจจัยต่างๆ เช่น ราคา กฎหมาย และการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน พื้นที่ชานเมืองมีศักยภาพในการพัฒนาอย่างยั่งยืนมากขึ้นด้วยการวางแผนและการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่สอดประสานกัน ซึ่งไม่เพียงช่วยเพิ่มมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังช่วยปรับปรุงคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยอีกด้วย ” นายจุงกล่าว

นายเล ซวน งา กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท บีเอชเอส เรียลเอสเตท ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวด้วยว่า ในช่วงหลังนี้ ราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยพุ่งสูงมากเกินไป เนื่องจากกระแสเงินสดกระจุกตัวอยู่ในใจกลางเมืองมากเกินไป ไม่ได้ไหลออก

โดยนายงา กล่าวว่า เกมที่กรุงฮานอยจะดุเดือดกับนักลงทุนเป็นอย่างมาก และจะเปิดรับเฉพาะนักลงทุน “รายใหญ่” ที่มีงบลงทุน 15,000 ล้านขึ้นไปเท่านั้น นักลงทุนที่มีงบประมาณน้อยจะมองหาการย้ายไปยังจังหวัดและภูมิภาคอื่นในเร็วๆ นี้ ไม่ช้าก็เร็ว เงินจะไหลออกจากฮานอย อาจจะเป็นช่วงปลายปี 2567 หรือต้นปี 2568 ซึ่งนี่ก็เป็นสิ่งที่เกิดขึ้นคล้ายกันในรอบการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ก่อนหน้านี้

เจา อันห์

แหล่งที่มา