โรงงานสำเร็จรูปได้รับความนิยมจากผู้เช่า

การเพิ่มขึ้นของการลงทุนจากต่างชาติยังคงเปิดโอกาสให้กับตลาดคลังสินค้าและโรงงานสำเร็จรูป

การเพิ่มขึ้นของการลงทุนจากต่างชาติยังคงเปิดโอกาสให้กับตลาดคลังสินค้าและโรงงานสำเร็จรูป

อุปทาน เพิ่มขึ้น อัตราการเข้าพักเพิ่มขึ้น

คุณดิงห์ ฮ่วย นัม ผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนาธุรกิจและพัฒนาโครงการของ SLP Vietnam ให้ความเห็นว่า การที่ความต้องการของผู้บริโภคฟื้นตัวหลังจากได้รับผลกระทบจากการระบาดใหญ่ของโควิด-19 ทำให้ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคกลับมาแข็งแกร่งอีกครั้ง พร้อมกับความจำเป็นในการสต็อกสินค้าเพื่อส่งท้ายปี ตลาดคลังสินค้าสำเร็จรูปยังได้เห็นการปรับปรุงอย่างมีนัยสำคัญในการดูดซับและเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมา ค่าเช่าเฉลี่ยภาคใต้เพิ่มขึ้นในทางบวกมากกว่าภาคเหนือ

นอกจากนี้ ปริมาณการลงทุนจากต่างชาติในเวียดนามยังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ควบคู่ไปกับการมุ่งมั่นในการลงทุนของ “ผึ้งราชินี” ช่วยให้อัตราการเข้าใช้โรงงานสำเร็จรูปยังคงอยู่ในระดับที่ดี โดยเฉพาะอย่างยิ่งทางภาคเหนือได้เห็นการเข้ามาของบริษัทจีนและการขยายตัวของ “ผึ้งราชินี” ในอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์ เช่น Samsung, LG, Foxconn... ตลอดจนห่วงโซ่อุปทานที่เกี่ยวข้อง ทำให้ตลาดโรงงานสำเร็จรูปมีความคึกคักมากขึ้น

ข้อมูลจาก Cushman & Wakefield แสดงให้เห็นว่าในขณะที่อุตสาหกรรมอีคอมเมิร์ซเติบโตและมีการลงทุนจากต่างประเทศเพิ่มขึ้น ความต้องการคลังสินค้าและพื้นที่อุตสาหกรรมสำเร็จรูปก็เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว พื้นที่ดูดซับสุทธิรวมของโรงงานสำเร็จรูปในไตรมาส 3/2567 บันทึกไว้ที่มากกว่า 245,000 ตร.ม. เพิ่มขึ้น 43% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าจากช่วงเดียวกันของปีก่อน

ในทำนองเดียวกัน CBR Vietnam บันทึกว่าอัตราการครอบครองคลังสินค้าโดยเฉลี่ยในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 เพิ่มขึ้น 4% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 ปี 2567 โดยแตะที่ 65% อัตราการครอบครองโรงงานเพิ่มขึ้น 7% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน แตะที่ 88% ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2567 ตลาดระดับ 1 ภาคใต้มีการเช่าคลังสินค้าเกือบ 357,000 ตร.ม. และโรงงาน 700,000 ตร.ม. สูงขึ้นเกือบ 3 เท่าจากช่วงเดียวกันของปีก่อน ความต้องการคลังสินค้าสำเร็จรูปในภาคใต้มาจากผู้ผลิตในภาคเทคโนโลยีชั้นสูง ชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์ และโลจิสติกส์ นอกจากนี้ยังรวมถึงการขยายตัวของบริษัทในภาคอีคอมเมิร์ซอีกด้วย

อัตราการดูดซึมที่ดีของโรงงานยังทำให้ตลาดคลังสินค้าบันทึกการเปลี่ยนแปลงการทำงานพื้นฐานอีกด้วย JLL Vietnam เผยไตรมาส 3 ปี 2567 แนวโน้มการแปลงฟังก์ชันสินทรัพย์จะยังคงเกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตอุตสาหกรรมภาคใต้ ภาคเหนือของจังหวัดบิ่ญเซืองบันทึกพื้นที่กว่า 18,000 ตารางเมตรในโครงการคลังสินค้าที่สร้างล่วงหน้าที่กำลังจะถูกดัดแปลงเป็นโรงงานที่สร้างล่วงหน้า การเปลี่ยนแปลงแผนพัฒนาคลังสินค้าสำเร็จรูปเป็นการตอบสนองต่อความเป็นจริงของอุปทานส่วนเกิน ขณะที่ความต้องการที่ซบเซาทำให้ปริมาณคลังสินค้าสำเร็จรูปแห่งใหม่ลดลงอย่างมาก

Cushman & Wakefield คาดการณ์ว่าตลาดโรงงานสำเร็จรูปจะมีอุปทานเพิ่มขึ้นในอนาคตประมาณ 1 ล้านตารางเมตรในช่วงปี 2024 - 2027 ในบริบทที่ความต้องการคลังสินค้าสำเร็จรูปลดลง แนวโน้มการเปลี่ยนจากคลังสินค้าสำเร็จรูปเป็นโรงงานสำเร็จรูปอาจยังคงดำเนินต่อไปในอนาคตอันใกล้ ส่งผลให้อุปทานโรงงานสำเร็จรูปที่เข้าสู่ตลาดสูงกว่าที่คาดการณ์ไว้

ค่าเช่าก็จะปรับขึ้นตามไปด้วย

โดยรวมแล้ว ความต้องการเช่าที่เพิ่มขึ้นในไตรมาส 3 ปี 2567 จะทำให้ราคาค่าเช่าสูงขึ้นต่อไป นางสาว Trang Bui กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท Cushman & Wakefield เปิดเผยว่า ราคาค่าเช่าโรงงานสำเร็จรูปโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 4.8 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตรต่อเดือน เพิ่มขึ้นเล็กน้อย 0.3% ต่อไตรมาส และ 1.1% ต่อปี

การเพิ่มขึ้นของราคาค่าเช่าเป็นผลมาจากการพัฒนาโครงการใหม่ที่มีราคาค่าเช่าสูงกว่าค่าเฉลี่ยของตลาด อย่างไรก็ตามในระดับโครงการ นักลงทุนส่วนใหญ่ยังคงรักษาราคาค่าเช่าให้คงที่เพื่อให้สามารถแข่งขันได้

ในบรรดาจังหวัดต่างๆ ในเขตเศรษฐกิจสำคัญทางตอนใต้ จังหวัดบิ่ญเซืองเป็นผู้นำในแง่ของการดูดซับพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปสุทธิในไตรมาสที่ 3 ของปี 2567 โดยมีพื้นที่ 159,000 ตารางเมตร คิดเป็น 65% ของพื้นที่ทั้งหมด รองลงมาคือจังหวัดด่งนายที่คิดเป็น 27% ความต้องการโรงงานสำเร็จรูปมาจากกลุ่มอุตสาหกรรมต่างๆ เช่น อุปกรณ์ไฟฟ้า เฟอร์นิเจอร์ และผลิตภัณฑ์กระดาษ

CBR Vietnam มีมุมมองเดียวกันและคาดการณ์ว่าในอีก 3 ปีข้างหน้า ราคาค่าเช่าคลังสินค้า/โรงงานสำเร็จรูปจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 1 - 4% ต่อปี โดยกลุ่มโรงงานสำเร็จรูปจะมีอัตราการเพิ่มราคาที่สูงกว่า

ความต้องการเชิงบวกจากอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์ เซมิคอนดักเตอร์ ยานยนต์ และชิ้นส่วนอะไหล่ จะเป็นแรงผลักดันที่สำคัญสำหรับการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ทางอุตสาหกรรมภาคเหนือโดยทั่วไป และกลุ่มโรงงานสำเร็จรูปโดยเฉพาะ

ในส่วนของราคาค่าเช่านั้น นายดิงห์ ฮ่วย นาม เปิดเผยว่า ราคาค่าเช่าสะท้อนถึงความสัมพันธ์ระหว่างอุปทานและอุปสงค์ของตลาด ความต้องการเช่าคลังสินค้าและโรงงานส่วนใหญ่มาจากบริษัทที่มีการลงทุนจากต่างชาติ ซึ่งมีความต้องการคุณภาพของผลิตภัณฑ์และทำเลที่ตั้งสูง ซึ่งส่งผลให้ราคาค่าเช่าสูงขึ้น

ความต้องการของผู้บริโภคภายในประเทศที่เพิ่มขึ้นและข้อกำหนดด้านระยะเวลาในการจัดส่งที่เพิ่มขึ้นยังส่งเสริมให้ธุรกิจต่างๆ เลือกที่จะเช่าคลังสินค้าใกล้ใจกลางเมืองซึ่งมีคุณภาพดีแม้จะมีราคาสูงก็ตาม คาดว่าปัจจัยเหล่านี้จะยังคงมีอิทธิพลและสนับสนุนอัตราการดูดซับตลาดในอนาคต

อย่างไรก็ตามราคาค่าเช่าเป็นเพียงปัจจัยเล็กน้อยในการกำหนดอัตราการเข้าพัก ตัวแทน SLP Vietnam ยอมรับว่าทำเลที่ตั้งเป็นปัจจัยแรกที่ลูกค้าพิจารณาเมื่อตัดสินใจเช่า เช่น โกดังสินค้าจะต้องอยู่ในทำเลที่มีการจราจรสะดวก ใกล้กับพื้นที่อยู่อาศัยหรือพื้นที่การผลิต และสามารถเชื่อมต่อกับพื้นที่ขนส่ง เช่น ท่าเรือและสนามบิน ได้อย่างง่ายดาย ปัจจัยที่ 2 คือคุณภาพของผลิตภัณฑ์

สิ่งนี้ไม่เพียงแต่ได้รับการพิสูจน์ผ่านความสามารถในการทำงานอย่างต่อเนื่องและไม่หยุดชะงักเท่านั้น แต่ยังรวมถึงยูทิลิตี้และคุณลักษณะต่างๆ ที่ช่วยเพิ่มประสิทธิภาพการทำงานและใช้ทรัพยากรอย่างมีประสิทธิผลอีกด้วย ตัวอย่างเช่น คลังสินค้าที่มีสินค้านำเข้าและส่งออก 2 ถึง 4 รายการ จะช่วยเพิ่มความสามารถในการดำเนินการ เหมาะมากสำหรับธุรกิจโลจิสติกส์หรืออีคอมเมิร์ซ

นอกจากนี้ผู้เช่ายังให้ความสำคัญกับปัจจัย “โกดังสีเขียว” อีกด้วย พวกเขามักจะพิจารณาการรับรองและมาตรการด้านสิ่งแวดล้อม เช่น ระบบพลังงานแสงอาทิตย์บนหลังคา การนำน้ำกลับมาใช้ใหม่ ฯลฯ ดังนั้นจึงตัดสินใจเช่าพื้นที่ให้สอดคล้องกับแนวโน้มการพัฒนาที่ยั่งยืน

ที่มา: https://baodautu.vn/nha-xuong-xay-san-duoc-long-khach-thue-d230070.html