บ้านพักอาศัยสังคมเก่าในตัวเมืองราคาพุ่ง "พุ่ง"

โครงการบ้านพักอาศัยสังคมเก่าในตัวเมืองซึ่งได้รับประโยชน์อย่างมากจากระบบโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรและมีเวลาเพียงพอในการค้าขาย ทำให้ราคาของโครงการเพิ่มขึ้นอย่าง "ก้าวกระโดด"

อพาร์ทเมนต์ในโครงการบ้านพักอาศัยสังคม NHS Trung Van กำลังถูกขายในตลาดรองด้วยราคาสูงกว่า 40 ล้านดองต่อตารางเมตร (ภาพ: T.Vu)

ราคาเพิ่มขึ้นถึง 460%

เมื่อวันที่ 26 สิงหาคม พ.ศ. 2553 คอนโดมิเนียม Ngo Thi Nham (เขตห่าดง) ซึ่งเป็นหนึ่งในโครงการบ้านพักอาศัยสังคมแห่งแรกในฮานอย ได้เปิดตัวอย่างเป็นทางการสำหรับการขาย ในเวลานั้นห้องชุดที่นี่ถูกขายโดยนักลงทุนในราคาสูงกว่า 8 ล้านดองต่อตารางเมตร

จนถึงปัจจุบัน หลังจากผ่านไป 14 ปี อพาร์ตเมนต์ Ngo Thi Nham ถูกเสนอขายโดยนายหน้าในราคา 45 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งเพิ่มขึ้น 460% เมื่อเทียบกับราคาเริ่มต้นเมื่อปี 2010

การขึ้นราคาแบบ “รวดเร็ว” นี้กำลังเกิดขึ้นกับโครงการบ้านพักอาศัยสังคมหลายแห่งในเมืองหลวง ตัวอย่างเช่น พื้นที่บ้านพักอาศัยสังคมเขื่อนเตยนามลินห์ (เขตฮวงมาย) ราคาในช่วงส่งมอบในปี 2559 อยู่ที่เพียง 13 ล้านดองต่อตร.ม. เท่านั้น ปัจจุบันราคาห้องชุดขนาด 68 ตรม. อยู่ที่ 3.5 พันล้านดอง (51 ล้านดอง/ตรม.)

นายเดือง ดึ๊ก ตวน รองประธานคณะกรรมการประชาชนเมือง กรุงฮานอยเพิ่งลงนามในมติอนุมัติรายชื่อโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยและเขตเมืองที่อัปเดตล่าสุดในแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยของเมือง ฮานอย ระยะ 2021 - 2025 (ระยะที่ 3)

โดยมีข้อมูลโครงการบ้านจัดสรรใหม่ 6 โครงการ (ประมาณ 8,300 ยูนิต) พร้อมให้บริการ อย่างไรก็ตาม คาดว่าจะมีเพียงสองโครงการเท่านั้นที่จะแล้วเสร็จภายในปี 2569 ส่วนโครงการบ้านพักอาศัยสังคมที่เหลือมีกำหนดแล้วเสร็จในปี 2571 - 2572

ในทำนองเดียวกัน โครงการ Rice City Song Hong (เขต Long Bien) มีราคาเปิดตัวในปี 2561 อยู่ที่ประมาณ 13 ล้านดองต่อตารางเมตร ขณะนี้พุ่งสูงถึง 40 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งสูงขึ้น 3 เท่าหลังจากผ่านไป 4 ปี

อีกโครงการหนึ่งคือ Rice City Linh Dam (เขตฮวงมาย) ซึ่งมีราคาเริ่มต้นประมาณ 15 ล้านดอง/ตรม. ในปี 2557 ปัจจุบันมีอพาร์ทเมนท์หลายแห่งในบริเวณนี้เสนอขายในราคาสูงกว่า 50 ล้านดอง/ตรม.

พูดคุยกับนักข่าวหนังสือพิมพ์การลงทุน รองศาสตราจารย์ ดร. ดิงห์ ตรง ทินห์ ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจ กล่าวว่าโครงการบ้านพักอาศัยสังคมในใจกลางเมืองได้รับประโยชน์อย่างมากจากระบบโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่ง เป็นจุดสำคัญในการเชื่อมโยงโครงการบ้านพักอาศัยกับสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เช่น โรงพยาบาล โรงเรียน ศูนย์การค้า เป็นต้น

“ศักยภาพดังกล่าวช่วยให้ราคาบ้านพักอาศัยสังคมในตัวเมืองเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตามแม้จะปรับเพิ่มขึ้นแล้วราคาอพาร์ทเมนท์ยังคงอยู่ที่ประมาณ 40 - 50 ล้านดองต่อตารางเมตรเท่านั้น เมื่อเทียบกับโครงการอพาร์ทเมนต์เชิงพาณิชย์ในปัจจุบันแล้ว ราคาดังกล่าวยังถือว่า 'เอื้อมถึง' ได้มากกว่ามาก" นายทินห์กล่าว

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐศาสตร์รายนี้กล่าว การขาดแคลนอุปทานที่อยู่อาศัยสาธารณะโดยเฉพาะและที่อยู่อาศัยราคาประหยัดโดยทั่วไป เป็นส่วนหนึ่งของสาเหตุที่ทำให้โครงการเก่าๆ หลายแห่งมีราคาสูงขึ้น รายงานจากหน่วยวิจัยตลาดยังระบุด้วยว่าโครงการอพาร์ตเมนต์ใหม่ที่มีราคาต่ำกว่า 45 ล้านดอง/ตร.ม. ในเมืองหลวงก็ “สูญพันธุ์” ไปหมดแล้ว

ผู้นำเมือง ฮานอยกล่าวว่าปีนี้จะสร้างหน่วยบ้านพักอาศัยสังคมให้เสร็จสมบูรณ์ประมาณ 10,000 หน่วยใน 7 โครงการ แต่แม้ว่าจะบรรลุเป้าหมายดังกล่าว ตัวเลขดังกล่าวจะตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยของแรงงานรายได้น้อยได้เพียง 20% เท่านั้น" นายทินห์วิเคราะห์

อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริงแล้ว โครงการบ้านพักอาศัยสังคมไม่ได้มีการขึ้นราคาแบบ "รวดเร็วปานสายฟ้าแลบ" ทั้งหมด บางโครงการในอำเภอหว่ายดึ๊กและก๊วกโอยแม้จะมีราคาขายค่อนข้างต่ำเพียงประมาณ 10 - 14 ล้านดอง/ตรม. เท่านั้น แต่ก็มีการเปิดขายไปแล้วกว่า 20 ครั้งแต่ก็ยังขายไม่หมด เหตุผลที่ให้คือการเชื่อมต่อโครงสร้างพื้นฐานในพื้นที่เหล่านี้ยังจำกัด

ระวังเมื่อซื้อบ้านพักอาศัยสังคมใหม่

แม้ว่าโครงการที่อยู่อาศัยสังคม NHS Trung Van (Nam Tu Liem) จะยังไม่เสร็จสมบูรณ์ แต่ก็มีนายหน้าโฆษณาขายโครงการนี้ในตลาดรองอย่างแพร่หลาย

นักข่าวจากหนังสือพิมพ์ Dau Tu แอบอ้างตัวเป็นผู้ซื้อบ้าน และได้พบกับนาย Tuan ซึ่งเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ และได้ทราบว่าอพาร์ตเมนต์ที่ NHS Trung Van กำลังถูกขายต่อในราคา 41 ล้านดองต่อตรม. (ราคาเดิมคือ 19.5 ล้านดองต่อตรม.) แม้ว่าจะบอกนายตวนหลายครั้งว่าเขาไม่มีสิทธิ์เข้าร่วมโครงการบ้านจัดสรรตามข้อกำหนด แต่โบรกเกอร์รายนี้ก็ยังรับรองว่าเขาสามารถซื้ออพาร์ทเม้นท์ในโครงการได้

“คุณจะต้องอาศัยอยู่ในบ้านพักสังคมเป็นเวลา 5 ปีจึงจะโอนสมุดบัญชีสีแดงได้ ต่อไปผมจะซื้อแบบ micro-evidence ที่ได้รับการรับรองครับ “ไม่ต้องกังวล” ตวนรับรอง

อย่างไรก็ตาม ตามที่นายทราน วู ผู้ก่อตั้งหน่วยวิจัย SPE.R กล่าว นายหน้าในคดีข้างต้นได้แลกเปลี่ยนแนวคิดกันโดยเจตนา

“การรับรองเอกสารมีคุณค่าทางกฎหมาย ซึ่งแสดงถึงการคุ้มครองความสัมพันธ์ทางแพ่งของรัฐ” ใบรับรองเป็นเพียงเอกสารที่บันทึกเหตุการณ์และการกระทำจริงซึ่งมีพยานซึ่งเป็นพนักงานบังคับคดีโดยตรง ดังนั้น เอกสารที่ได้รับการรับรองโดยสำนักงานทนายความจึงแตกต่างจากเอกสารที่ได้รับการรับรองโดยสำนักงานทนายความ และไม่สามารถแทนที่เอกสารที่ได้รับการรับรองโดยสำนักงานทนายความในทางกฎหมายได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์” นายทราน วู กล่าวเน้นย้ำ

ผู้เชี่ยวชาญ SPE.R กล่าวว่า เนื่องจากโครงการบ้านพักอาศัยสังคมใหม่ ๆ ไม่ตรงตามระยะเวลาการอยู่อาศัยที่กำหนด ผู้ขายบางรายจึง "หลีกเลี่ยงกฎหมาย" โดยการลงนามในเอกสารที่เขียนด้วยลายมือและทำเอกสารที่รับรองโดยผู้รับรอง อย่างไรก็ตามแบบฟอร์มข้างต้นไม่อาจทดแทนสัญญาซื้อขายที่ได้รับการรับรองโดยรัฐได้ โดยเฉพาะเมื่อพิจารณาถึงมูลค่าทางกฎหมาย

กรณีเจ้าของบ้านต้องการขายห้องชุดต่อก่อนครบกำหนด 5 ปี ตามกฎหมายจะอนุญาตให้ซื้อได้เพียง 2 ราย คือ ผู้ลงทุนโครงการ และบุคคลที่มีสิทธิใช้โครงการบ้านจัดสรร

“หากเจ้าของบ้านและผู้ซื้อยังคงดำเนินการซื้อขายบ้านพักอาศัยสังคมโดยเจตนาไม่เป็นไปตามกฎหมาย สัญญาซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ก็จะถือเป็นโมฆะ” ผู้ซื้อจะถูกบังคับให้ส่งมอบบ้านพักอาศัยสังคมให้กับหน่วยจัดการ หากการทำธุรกรรมเกิดขึ้นโดยเจตนา ทั้งเจ้าของบ้านและผู้ซื้อจะถูกลงโทษทางปกครอง" นายทราน วู กล่าว

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/nha-o-xa-hoi-cu-trong-noi-do-tang-gia-phi-ma-d223636.html