“ภาระหนัก” กับหนี้พันธบัตรอสังหาฯ

แรงกดดันในการชำระหนี้ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ออกพันธบัตรยังคงค่อนข้างมาก และธุรกิจหลายแห่งยังเสี่ยงต่อการล้มละลายอีกด้วย

ข้อมูลที่ตลาดหลักทรัพย์ฮานอย (HNX) ประกาศล่าสุดระบุว่า บริษัท Nam Land Limited กำลังดำเนินการจำหน่ายพันธบัตรล็อต NALCH2124001 มูลค่าการออกพันธบัตรทั้งหมด 900,000 ล้านดอง อายุพันธบัตร 3 ปี อัตราดอกเบี้ย 10.3% ต่อปี คาดว่าจะครบกำหนดไถ่ถอนในวันที่ 13 กรกฎาคม 2567

ในปี 2566 Nam Land จะมีการชำระดอกเบี้ยพันธบัตร 4 ครั้ง ระยะที่ 1 (13 มกราคม) บริษัทฯ ต้องจ่ายเงิน 25,000 ล้านดอง แต่ไม่สามารถจัดหาเงินทุนได้ ภายในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2566 บริษัทจะสามารถจัดเตรียมกระแสเงินสดและชำระดอกเบี้ยได้

ในขณะเดียวกัน งวดที่ 2 (12 เม.ย. 66) บริษัทฯ ต้องจ่ายดอกเบี้ย 26,000 ล้านดอง แต่สามารถชำระได้เพียง 50% เท่านั้น ส่วนที่เหลือ 50% เป็นการ “ล่าช้า” ในงวดที่ 3 และ 4 Nam Land ต้องจ่ายดอกเบี้ยมากกว่า 54 พันล้านดอง แต่ยังไม่ได้จัดเตรียมเงินทุน

ผู้แทนบริษัท Nam Land ได้อธิบายถึงความไม่สามารถชำระดอกเบี้ยพันธบัตรได้ตรงเวลาว่า ปัญหาทางกฎหมายที่เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องทำให้โครงการ Shizen Home ถูกปฏิเสธการเปิดขายที่อยู่อาศัยในอนาคตอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้สูญเสียรายได้จากการชำระเงินต้นและดอกเบี้ยพันธบัตรตามที่ได้ตกลงไว้กับผู้ถือพันธบัตร นอกจากนี้การขาดทุนทางธุรกิจที่ต่อเนื่องกันในช่วง 2 ปีที่ผ่านมายังส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อกระแสเงินสดของบริษัทอีกด้วย

ไม่เพียงแต่ Nam Land เท่านั้น แต่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่อื่นๆ อีกหลายรายก็เผชิญกับแรงกดดันในการชำระหนี้พันธบัตรเช่นกัน รายงานตลาดพันธบัตรขององค์กรของบริษัท Vietnam Investment Credit Rating Joint Stock Company (VIS Rating) แสดงให้เห็นว่า ณ สิ้นเดือนเมษายน 2567 อัตราพันธบัตรที่ครบกำหนดชำระในตลาดทั้งหมดอยู่ที่ 15% ไม่เปลี่ยนแปลงเมื่อเทียบกับเดือนมีนาคม 2567

ที่น่าสังเกตคือ มากกว่าครึ่งหนึ่งของพันธบัตรที่มีการชำระเงินต้นหรือดอกเบี้ยล่าช้ามาจากภาคอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย โดยอัตราการชำระเงินต้นและดอกเบี้ยล่าช้าในภาคนี้อยู่ที่ 30%

Khai Hoan Land Group เพิ่งอนุมัติการขยายระยะเวลาพันธบัตรรหัส KHGH2123001 ไปจนถึงวันที่ 5 เมษายน 2568 โดยปรับอัตราดอกเบี้ยเป็น 12% ต่อปี ทั้งนี้ หลังจากขยายระยะเวลาการผ่อนชำระออกไป 1 ปี ในปี 2566 แล้ว บริษัท Khai Hoan Land ยังคงขยายระยะเวลาการผ่อนชำระออกไปอีก 1 ปี

หรือกรณีบริษัท ยูนิตี้ เรียลเอสเตท อินเวสท์เมนท์ จำกัด ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2566 บริษัทฯ มีมูลค่าส่วนของผู้ถือหุ้นอยู่ที่ 2,916.1 พันล้านดอง ลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับ 3,089.6 พันล้านดองในปี 2565 อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นลดลงเล็กน้อยจาก 1.4 เท่าในปี 2565 เหลือ 1.37 เท่าในปี 2566 เทียบเท่ากับหนี้สินที่มีมูลค่ามากกว่า 3,995 พันล้านดอง

อัตราส่วนหนี้สินพันธบัตรต่อส่วนของผู้ถือหุ้นเพิ่มขึ้นจาก 0.32 เท่าในปี 2565 เป็น 0.38 เท่าในปี 2566 เทียบเท่ากับหนี้สินพันธบัตร 1,108.1 พันล้านดอง บริษัท Unity ขยายสถิติการขาดทุนต่อเนื่องเมื่อในปี 2566 บันทึกกำไรหลังหักภาษีติดลบ 173.5 พันล้านดอง (ในปี 2565 ขาดทุนหลังหักภาษี 124.2 พันล้านดอง)

ในเดือนพฤษภาคม 2567 ตามข้อมูลการจัดอันดับของ VIS พันธบัตร 28 รหัสจากองค์กรผู้ออกพันธบัตร 24 แห่ง มูลค่ารวม 15,000 พันล้านดองจะครบกำหนดชำระหนี้ โดย VIS Rating ประมาณการว่ามูลค่าหนี้ที่ครบกำหนดชำระล่าช้าในเดือนพฤษภาคม 2567 อยู่ที่ราว 4,700 พันล้านดอง หรือคิดเป็น 30%

จากพันธบัตรเสี่ยงสูงมูลค่า 4,700 พันล้านดอง มีบริษัท 3 แห่งที่ออกพันธบัตรประมาณ 4,000 พันล้านดอง ซึ่งล่าช้าในการชำระดอกเบี้ยในปี 2566 VIS Rating ประเมินว่าผู้ออกพันธบัตรเหล่านี้มีแนวโน้มสูงที่จะล่าช้าในการชำระต้นเงินเนื่องจากกระแสเงินสดที่อ่อนแอและแหล่งเงินสดที่หมดลง พันธบัตรที่เหลืออีก 700 พันล้านดองมีความเสี่ยงสูง ชำระล่าช้า โดยส่วนใหญ่มาจากผู้ออกพันธบัตรในภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย

นาย Duong Duc Hieu ผู้อำนวยการฝ่ายวิเคราะห์และจัดอันดับเครดิต กลุ่มธุรกิจที่ไม่ใช่สถาบันการเงินของ VIS Rating เปิดเผยถึงความสามารถในการชำระหนี้ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ว่า ในขณะที่จำนวนพันธบัตรอสังหาริมทรัพย์ที่ครบกำหนดในปีนี้อยู่ในระดับสูงสุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา ความสามารถในการชำระหนี้ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงอ่อนแอ

สิ่งหนึ่งที่ควรทราบคือ ระดับความแตกต่างในความสามารถในการชำระหนี้จะขยายตัวมากขึ้นเรื่อยๆ สำหรับธุรกิจที่มีโครงการที่เน้นกลุ่มผลิตภัณฑ์ที่ตอบสนองความต้องการที่แท้จริงในเมืองใหญ่ เช่น ฮานอยและโฮจิมินห์ กิจกรรมการขายยังคงค่อนข้างดีและจะฟื้นตัวในปี 2567 ธุรกิจเหล่านี้จะมีทรัพยากรที่ดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญและมีศักยภาพในการชำระหนี้ที่สูงขึ้น

ในทางกลับกัน ธุรกิจบางแห่งยังคงอยู่ในสถานการณ์ที่ยากลำบาก เนื่องจากก่อนหน้านี้มุ่งเน้นไปที่โครงการที่มีการเก็งกำไรสูง ในปี 2024 ความต้องการในกลุ่มนี้จะยังคงต่ำ ดังนั้นความสามารถในการชำระหนี้ของกลุ่มนี้จะอ่อนแอ

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีช่องทางการระดมทุนหลักสามช่องทาง ได้แก่ สินเชื่อจากธนาคาร การออกพันธบัตร และการออกหุ้น ในปี 2024 VIS Rating ประเมินว่าความสามารถในการเข้าถึงเงินทุนใหม่ของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดจะดีขึ้น แต่ละธุรกิจจะให้ความสำคัญกับการเลือกใช้วิธีระดมเงินทุนที่แตกต่างกัน แต่รูปแบบการระดมเงินทุนที่ถูกที่สุดสำหรับธุรกิจก็คือ การออกทุนจากการขายหุ้น และนี่จะเป็นช่องทางที่มีการเติบโตแข็งแกร่งที่สุดในปีนี้” นาย Hieu กล่าว

ที่มา: https://baodautu.vn/nang-ganh-voi-khoan-no-trai-phieu-bat-dong-san-d215926.html