ประเด็นใหม่บางประการเกี่ยวกับการออกหนังสือปกแดงตามกฎหมายที่ดินปี 2024

ทนายความ Pham Thi Bich Hao กรรมการบริษัท Duc An Law Company Limited หารือกับผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์ Kinh te & Do thi เกี่ยวกับประเด็นใหม่ในการอนุมัติหนังสือปกแดงตามกฎหมายที่ดินปี 2024

ประการแรก จะมีการออกหนังสือสีแดงให้กับครัวเรือน บุคคล และชุมชนที่อยู่อาศัยที่ใช้ที่ดินพร้อมเอกสารเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดิน

ครัวเรือนและบุคคลที่มีการใช้ที่ดินอย่างมั่นคงและมีเอกสารอย่างใดอย่างหนึ่งต่อไปนี้จัดทำขึ้นก่อนวันที่ 15 ตุลาคม 2536 จะได้รับหนังสือสำคัญไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน เช่น เอกสารสิทธิการใช้ที่ดินที่ออกโดยหน่วยงานที่มีอำนาจในกระบวนการดำเนินการตามนโยบายที่ดินของรัฐ เอกสารสิทธิการใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่งที่ออกโดยหน่วยงานที่มีอำนาจตามระบอบเดิมให้กับผู้ใช้ที่ดิน ได้แก่ ใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน เอกสารการขาย เอกสารการซื้อ-ขายบ้านที่ได้รับการรับรอง หนังสือสำคัญชั่วคราวหรือชื่อในสมุดทะเบียนที่ดิน สมุดทะเบียนที่ดิน สมุดบัญชีรายการสินค้า สมุดบัญชีก่อสร้างที่ดินที่จัดทำขึ้นก่อนวันที่ 18 ธันวาคม 2523 ครัวเรือนที่ใช้ที่ดินโดยมีเอกสารจากฟาร์มเกษตรและป่าไม้ของรัฐเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยหรือการสร้างบ้านรวมกับการผลิตทางการเกษตรและป่าไม้ ครัวเรือน บุคคล และชุมชน ได้รับอนุญาตให้ใช้ที่ดินตามคำพิพากษาหรือคำพิพากษาของศาล ครัวเรือนที่ใช้ที่ดินโดยมีเอกสารอย่างใดอย่างหนึ่งข้างต้น เอกสารดังกล่าวจะบันทึกชื่อบุคคลอื่นและมีเอกสารเกี่ยวกับการโอนสิทธิการใช้ที่ดินแนบมาด้วย แต่ก่อนวันที่กฎหมายฉบับนี้มีผลบังคับใช้ ยังไม่ได้ดำเนินการโอนสิทธิการใช้ที่ดิน ออก.

ประการที่สอง ให้หนังสือปกแดงแก่ครัวเรือนและบุคคลที่กำลังใช้ที่ดินโดยไม่มีเอกสารเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดิน โดยไม่ละเมิดกฎหมายที่ดิน และไม่ใช่ในกรณีที่มีการจัดสรรที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาตอย่างถูกต้อง

โดยเฉพาะอย่างยิ่งมี 3 กรณีที่แต่ละครัวเรือนใช้ที่ดินก่อนวันที่ 18 ธันวาคม 2523 และขณะนี้ได้รับการยืนยันจากคณะกรรมการประชาชนประจำตำบลที่ดินตั้งอยู่ว่าไม่มีข้อโต้แย้งและจะได้รับหนังสือปกแดง ครัวเรือนส่วนบุคคลที่ใช้ที่ดินตั้งแต่วันที่ 18 ธันวาคม พ.ศ. 2523 ถึงก่อนวันที่ 15 ตุลาคม พ.ศ. 2536 และได้รับการยืนยันจากคณะกรรมการประชาชนระดับตำบลว่าไม่มีข้อโต้แย้ง จะได้รับหนังสือปกแดง

ครัวเรือนที่ใช้ที่ดินตั้งแต่วันที่ 15 ตุลาคม 2536 ถึงก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2557 ซึ่งได้รับการยืนยันจากคณะกรรมการประชาชนประจำตำบลที่ดินตั้งอยู่แล้วว่าไม่มีข้อโต้แย้ง จะได้รับหนังสือปกแดง สำหรับที่ดินพร้อมบ้านและสิ่งปลูกสร้าง ถ้าพื้นที่แปลงที่ดินเท่ากับหรือมากกว่าขีดจำกัดการจัดสรรที่ดินเพื่ออยู่อาศัย พื้นที่ดินเพื่ออยู่อาศัยที่รับรองว่าเท่ากับขีดจำกัดการจัดสรรที่ดินเพื่ออยู่อาศัย ผู้ใช้ที่ดินที่ได้รับอนุมัติต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงิน

ครัวเรือนที่ใช้ที่ดินเพื่อการเกษตรอย่างมั่นคงและขณะนี้ได้รับการยืนยันจากคณะกรรมการประชาชนประจำตำบลที่ดินตั้งอยู่ว่าไม่มีข้อพิพาทใดๆ จะได้รับหนังสือปกแดงในรูปแบบของรัฐจัดสรรที่ดินโดยไม่เก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับพื้นที่ที่ดินที่ใช้ในปัจจุบัน แต่ไม่เกินขีดจำกัดในการจัดสรรที่ดินเพื่อการเกษตรสำหรับบุคคลธรรมดา ครัวเรือนที่ใช้ที่ดินที่ไม่เข้าเงื่อนไขการขอหนังสือปกแดง สามารถใช้ที่ดินในสภาพปัจจุบันได้ชั่วคราวจนกว่ารัฐจะเรียกร้องที่ดินคืนและต้องประกาศและจดทะเบียนที่ดิน

ประการที่สาม สำหรับกรณีที่ครัวเรือนและบุคคลใช้ที่ดินโดยฝ่าฝืนกฎหมายที่ดินก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2557

กรณีการใช้ที่ดินอันเนื่องมาจากการบุกรุกทางเดินปลอดภัยของงานสาธารณะ หลังจากที่รัฐได้ประกาศติดตั้งเครื่องหมายทางเดินปลอดภัย หรือบุกรุกที่ดินที่ใช้เพื่อการก่อสร้างที่ทำการหน่วยงาน งานสาธารณะ และงานสาธารณะอื่นๆ รัฐต้องเรียกร้องคืน

กรณีครัวเรือนใดครัวเรือนหนึ่งมีการใช้ที่ดินอันเนื่องมาจากการบุกรุกที่ไม่เข้าข่ายกรณีข้างต้น หากการใช้ที่ดินมีเสถียรภาพและเป็นไปตามผังการใช้ที่ดินระดับอำเภอ หรือผังเมืองทั่วไป หรือผังเมืองรวม หรือผังเมืองการก่อสร้าง หรือผังเมืองชนบท จะได้รับการพิจารณาออกหนังสือปกแดงและต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงิน

ในกรณีที่ไม่ได้ระบุไว้ในบทบัญญัติข้างต้น ผู้ใช้ที่ดินอาจใช้ที่ดินเป็นการชั่วคราวจนกว่ารัฐจะเรียกคืนที่ดินนั้น แต่ต้องรักษาสถานะการใช้ที่ดินในปัจจุบันไว้และต้องประกาศและจดทะเบียนที่ดิน

ครัวเรือนและบุคคลที่ใช้ที่ดินเกษตรที่ตนเองเวนคืนและไม่มีข้อโต้แย้ง จะได้รับหนังสือปกแดงจากรัฐ ตามขีดจำกัดการจัดสรรที่ดินเกษตรกรรม กรณีครัวเรือนและบุคคลใช้ที่ดินผิดกฏหมายที่ดินตั้งแต่วันที่ 1 ก.ค.57 เป็นต้นไป รัฐจะไม่ออกหนังสือปกแดง

ประการที่สี่ การมอบหนังสือปกแดงให้กับครัวเรือนและบุคคลที่มีการใช้ที่ดินที่ได้รับการจัดสรรโดยไม่ได้รับอนุมัติอย่างถูกต้อง

ที่ดินที่ถูกจัดสรรให้แก่ครัวเรือนและบุคคลโดยไม่ได้รับอนุมัติตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่ดินในเวลาที่ถูกจัดสรรหรือการใช้ที่ดินอันเนื่องมาจากการซื้อ การชำระบัญชี การประเมินราคา การจำหน่ายบ้านและงานก่อสร้างที่ติดกับที่ดิน ไม่เป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมาย จะต้องดำเนินการออกหนังสือปกแดงดังต่อไปนี้

กรณีที่ดินได้มีการใช้อย่างมั่นคงก่อนวันที่ 15 ตุลาคม 2536 และบัดนี้ได้รับการยืนยันจากคณะกรรมการประชาชนประจำตำบลแล้วว่าไม่มีข้อพิพาท บุคคลที่ใช้ที่ดินดังกล่าวอยู่ในปัจจุบันจะได้รับหนังสือปกแดง กรณีที่ดินได้มีการใช้อย่างมั่นคงตั้งแต่วันที่ 15 ตุลาคม พ.ศ. 2536 ถึงก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2547 และบัดนี้ได้รับการยืนยันจากคณะกรรมการประชาชนประจำตำบลที่ดินตั้งอยู่ว่าไม่มีข้อพิพาทและเป็นไปตามผังเมืองระดับอำเภอหรือผังเมืองทั่วไปหรือผังเมืองรวม จะได้รับการอนุมัติหนังสือปกแดง กรณีที่ดินได้มีการใช้อย่างมั่นคงตั้งแต่วันที่ 1 ก.ค. 2547 ถึงก่อนวันที่ 1 ก.ค. 2557 และบัดนี้ได้รับการยืนยันจากคณะกรรมการประชาชนประจำตำบลที่ดินตั้งอยู่ว่าไม่มีข้อพิพาท ตามผังการใช้ที่ดินระดับอำเภอหรือผังเมืองทั่วไป จะมีการอนุมัติหนังสือสีแดงสำหรับแปลงที่ดินที่มีบ้านเรือนและโรงเรือนสำหรับดำรงชีพตามขีดจำกัดการจัดสรรที่ดิน ดังนี้ พื้นที่ที่เหลือจะได้รับการรับรองตามสถานะปัจจุบัน

ที่ดินที่ได้รับการจัดสรรตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2557 ถึงวันที่ก่อนวันที่กฎหมายฉบับนี้มีผลบังคับใช้ ได้รับการยืนยันจากคณะกรรมการประชาชนระดับตำบลแล้วว่าปลอดจากข้อพิพาท ตามผังเมือง และผู้ใช้ที่ดินมีเอกสารพิสูจน์ว่าได้จ่ายเงินเพื่อใช้ที่ดินแล้ว โดยขีดจำกัดจะถูกกำหนดตามขีดจำกัดการจัดสรรที่ดินสำหรับอยู่อาศัย รัฐจะไม่ออกสมุดปกแดงให้กับที่ดินที่เช่าโดยไม่ได้รับอนุญาตตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2557 เป็นต้นไป เว้นแต่ในกรณีตามที่กำหนดในมาตรา 140 วรรค 4 ผู้ใช้ที่ดินที่ได้รับสมุดปกแดงจะต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินของตน

ที่มา: https://kinhtedothi.vn/mot-so-diem-moi-ve-cap-so-do-theo-luat-dat-dai-2024.html