สาเหตุที่การแข่งขันล่าหาบ้านและที่ดินกลายเป็นเรื่องดุเดือด

ตามสถิติของกระทรวงก่อสร้าง ราคาอสังหาริมทรัพย์ในบางพื้นที่ยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในกรุงฮานอย นครโฮจิมินห์ และเมืองใหญ่ๆ

Hà Nội là địa phương có nhiều chung cư nhất cả nước với 1.135 tòa nhà chung cư thương mại, nhà ở xã hội. Ảnh tư liệu/minh họa: Tuấn Anh/TTXVN — ฮานอยเป็นท้องถิ่นที่มีอาคารอพาร์ทเมนต์มากที่สุดในประเทศ โดยมีอาคารอพาร์ทเมนต์เชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยทางสังคมจำนวน 1,135 แห่ง ภาพโดย: Tuan Anh/VNA

โดยทั่วไปแล้วในฮานอย ราคาอพาร์ทเมนท์จะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องทั้งในโครงการใหม่และเก่า ระดับราคาโครงการใหม่ในไตรมาส 3 ปี 2567 เพิ่มขึ้น 4-6% ต่อไตรมาส และเพิ่มขึ้น 22-25% ต่อปี โดยเฉพาะบางพื้นที่เพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 35-40 ขึ้นอยู่กับพื้นที่ เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

ในบรรดาสาเหตุต่างๆ มากมายที่ส่งผลต่อการปรับขึ้นราคาอสังหาริมทรัพย์ในช่วงนี้ กระทรวงก่อสร้างยังได้ชี้ให้เห็นถึงปรากฏการณ์ของการ "สร้างราคาเสมือนจริง" และ "ทำให้ราคาพุ่งสูง" โดยนักเก็งกำไรและบุคคลที่ทำงานเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งใช้ประโยชน์จากความไม่รู้ของผู้คนและการลงทุนตามหลักจิตวิทยาของคนหมู่มากเพื่อทำกำไร

อย่างไรก็ตาม กระทรวงก่อสร้างยังได้ยืนยันอีกว่า คนเหล่านี้ส่วนใหญ่เป็นบุคคลที่ทำงานเป็นนายหน้าอิสระ ไม่มีใบรับรองการเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ มีความเชี่ยวชาญไม่เพียงพอ มีความรู้ด้านกฎหมายจำกัด ไม่มีความเป็นมืออาชีพและมีจริยธรรมทางธุรกิจไม่ดี ส่งผลให้เกิดภาวะการทำธุรกิจแบบฉวยโอกาส สมคบคิดกันกำหนดราคา ทำให้เกิดราคาพุ่งสูงกว่ามูลค่าที่แท้จริง สร้างความสับสนในตลาด สร้างความเสียหายแก่ลูกค้า และลดความโปร่งใสของตลาดอสังหาริมทรัพย์

เมื่อเผชิญกับความกังวลทางสังคมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นปัจจัยที่ส่งผลต่อเศรษฐกิจ สมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ได้ออกมาเตือนถึงความสับสนและการเทียบเคียง "นายหน้าอสังหาริมทรัพย์" กับ "นายหน้าอสังหาริมทรัพย์" “อสังหาริมทรัพย์” กับ “การเก็งกำไร” ดร. เหงียน วัน ดิงห์ ประธาน VARS ยืนยันว่า นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่สาเหตุหลักของการปรับราคาในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

นายดิงห์ กล่าวว่า สาเหตุหลักประการหนึ่งที่ถูกกล่าวถึงบ่อยครั้งคือการขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงอย่างรุนแรงมาเป็นเวลานาน ในขณะเดียวกัน ความต้องการในกลุ่มนี้ทั้งเพื่ออยู่อาศัยและเพื่อการลงทุนก็ยังคงสูงอยู่เสมอ

“เมื่ออุปทานไม่สามารถตอบสนองความต้องการได้ ความต้องการก็จะถูกบีบอัด และเมื่อเวลาผ่านไป ระดับการบีบอัดจะเพิ่มขึ้น เมื่อการบีบอัดถึงขีดจำกัดหนึ่ง การบีบอัดจะดีดกลับและละเลยโน้ตหลายตัวเพื่อค้นหาอุปทาน นี่ถือเป็นเหตุผลที่สำคัญที่สุดที่ทำให้การแข่งขันในการล่าหาบ้านและที่ดินทวีความรุนแรงมากขึ้น” – นายดิงห์วิเคราะห์

ดังนั้น แม้แต่กลุ่มอพาร์ทเมนต์ที่เคยถูกมองว่าเป็น “สินทรัพย์เพื่อการบริโภค” ก็ยังเดินสวนทางกับกระแสและราคาก็เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ไม่ว่าจะเป็นห้องใหม่หรือห้องเก่าก็ตาม ไม่ต้องพูดถึงว่าโครงการใหม่ๆ ทั้งหมดนั้นถูกจัดวางอยู่ในระดับ "ระดับไฮเอนด์" ทำให้ระดับราคาที่สูงอยู่แล้วนั้นยิ่งสูงขึ้นไปอีก

อย่างไรก็ตาม ประธานของ VARS ยังยอมรับอีกว่า ในเรื่องการขึ้นราคานั้น ไม่ได้ตัดกรณีของการเก็งกำไร การแสวงหากำไรเกินควร การใช้ประโยชน์จากความไม่สมดุลของอุปทานและอุปสงค์เพื่อกักตุนสินค้า การปรับราคาเพื่อทำกำไร และสร้างความแตกต่างออกไป แต่จะต้องระบุให้ชัดเจนว่านี่คือพฤติกรรมการเก็งกำไรของคนที่มีฐานะทางการเงิน เรื่องนี้จะแตกต่างจากนายหน้าอสังหาริมทรัพย์โดยสิ้นเชิง

นายดิงห์เน้นย้ำเป็นพิเศษว่า “อย่าเปรียบเทียบนายหน้าอสังหาริมทรัพย์กับนักเก็งกำไร เพราะนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ทำงานและรับค่าตอบแทนจากการให้คำปรึกษา แนะนำ และปิดการขายลูกค้า พวกเขาไม่มีเงินทุนเพียงพอที่จะถือสินค้าและรอให้ราคาเพิ่มขึ้น หากมีอยู่จริง ตัวเลขก็ไม่สามารถนับได้ด้วยนิ้ว ไม่เพียงพอที่จะตั้งชื่อและบรรยายได้ ไม่ต้องพูดถึงความเสี่ยงในการสร้างคลื่นหรือผูกขาดตลาด”

นายเหงียน วัน ฟุก อดีตรองประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจรัฐสภา กล่าวว่า ในความเป็นจริง นอกเหนือไปจากนายหน้ามืออาชีพที่มีความรู้ ความสามารถ และปฏิบัติตามกฎหมายอย่างเคร่งครัดแล้ว ยังมีนายหน้าอสังหาริมทรัพย์บางรายที่ได้รับอิทธิพลจากผลประโยชน์ เพิกเฉยต่อกฎหมาย และสมคบคิดกับนักลงทุนทางธุรกิจเพื่อ "ขึ้น" หรือ "กด" ราคาตลาด แต่ปรากฏการณ์นี้เป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ในระบบเศรษฐกิจตลาดอย่างแน่นอน

อย่างไรก็ตาม ตามที่นายฟุกกล่าวไว้ อาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มีความสำคัญมาก และการเข้มงวดเงื่อนไขการให้บริการนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งจำเป็นและเหมาะสม เพื่อให้แน่ใจว่าการบริหารจัดการนายหน้ามีประสิทธิผล นายหน้าจำเป็นต้องมีส่วนร่วมในองค์กรสังคมมืออาชีพ ดำเนินงานโดยอิสระ และมีสถานะทางกฎหมาย

จากมุมมองทางธุรกิจ คุณเล ดินห์ จุง กรรมการผู้จัดการใหญ่ของ SGO Homes เปิดเผยว่า ในช่วงที่ตลาดหยุดชะงักและนายหน้าไม่มาทำงาน ตลาดทั้งหมดเรียกร้องให้พวกเขากลับมาทำงานอีกครั้ง ตอนนี้ตลาดดีขึ้นแล้ว นายหน้ากลับถูกตำหนิว่าเป็นต้นเหตุที่ทำให้ราคาในบางพื้นที่สูงขึ้น

แต่ในความเป็นจริงแล้ว เพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ดำเนินไปได้ บทบาทของนายหน้ามีความจำเป็นอย่างยิ่ง แนวโน้มราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มสูงขึ้นเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ เป็นเรื่องแปลกที่ราคาอสังหาริมทรัพย์จะเติบโตอย่างแข็งแกร่งในช่วงเวลาสั้นๆ แต่การเข้าร่วมในตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้นประกอบไปด้วย 3 หน่วยงานหลัก คือ นักลงทุน นายหน้า และผู้ซื้อ เป็นเรื่องไม่สมเหตุสมผลที่จะโทษนายหน้าที่ทำให้ราคาเพิ่มขึ้นเพียงฝ่ายเดียว

“นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ก็ไม่อยากให้ราคาเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วและสูง เนื่องจากเมื่อนักลงทุนขายในราคาสูง โอกาสในการปิดการขายก็จะยากขึ้น และนายหน้าก็จะยากขึ้นเช่นกันในการส่งเสริมธุรกรรมที่ประสบความสำเร็จเพื่อรับค่าตอบแทนและค่าธรรมเนียมนายหน้า” นายจุงกล่าว

เมื่อเผชิญกับความเป็นจริงดังกล่าว นายเหงียน ชี ทานห์ รองประธานถาวรของ VARS กล่าวว่า กฎหมายข้อบังคับใหม่เกี่ยวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้ขจัดสถานการณ์ของนายหน้าที่ดำเนินงานอย่างอิสระ ซึ่งเรียกอีกอย่างว่า “นายหน้าที่ดิน”

ในปัจจุบันนายหน้าอสังหาริมทรัพย์จะต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดทางกฎหมายในการเข้าร่วมหลักสูตรฝึกอบรม การปรับปรุงความรู้ทางวิชาชีพ และการผ่านการสอบรับรองการปฏิบัติงานนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ พร้อมกันนี้การตอบสนองเงื่อนไขเพียงพอคือการเข้าร่วมในองค์กรทางเศรษฐกิจที่มีสถานะทางกฎหมายที่มีเงื่อนไข

VARS ทำหน้าที่เป็นองค์กรทางสังคมระดับมืออาชีพที่เป็นตัวแทนของกองกำลังนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ เพื่อเสริมสร้างบทบาทและตำแหน่งของวิชาชีพ ตลอดจนมีส่วนสนับสนุนในการส่งเสริมให้ตลาดพัฒนาไปในทิศทางที่ปลอดภัย สุขภาพที่ดี และยั่งยืน ในระยะหลังนี้ VARS ได้ส่งเสริมการเผยแพร่และเผยแพร่กฎหมายใหม่ๆ เกี่ยวกับธุรกิจที่อยู่อาศัย ที่ดิน และอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจัง

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง VARS ให้ความสำคัญกับเนื้อหาที่เกี่ยวข้องกับกิจกรรมทางธุรกิจบริการนายหน้าอยู่เสมอ ปัจจุบัน VARS กำลังค้นคว้าและร่วมมือกับองค์กรทางสังคมระดับมืออาชีพในหลายประเทศทั่วโลกเพื่อพัฒนาจรรยาบรรณและจรรยาบรรณสำหรับการเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ - คุณ Thanh แจ้ง

แหล่งที่มา