ซื้อแผงขายของตลาดนัดต้องระวังอะไรบ้าง?

ด้วยทุน 400 ล้านดอง ผู้เชี่ยวชาญแนะนำให้กู้เงินเพื่อซื้อตู้ขายของ แต่ต้องประเมินราคา ที่ตั้ง และแผนธุรกิจอย่างรอบคอบ

สวัสดีผู้เชี่ยวชาญ ฉันอายุ 31 ปี โสด และอาศัยอยู่ในจังหวัดห่างไกลในภาคกลาง ปัจจุบันผมมีเงินออมเพียงแค่ 400 ล้านดองเท่านั้น เนื่องจากฉันอาศัยอยู่กับพ่อแม่ ค่าใช้จ่ายรายเดือนของฉันจึงอยู่ที่ประมาณ 5 ล้านดอง รายได้เฉลี่ยของฉันคือ 20 ล้านต่อเดือน

ฉันกำลังวางแผนจะซื้อที่ดินในอำเภอชานเมืองที่ฉันอาศัยอยู่ ราคาประมาณ 800 ล้านดอง ยอดเงินที่ขาดไปจะกู้ยืมจากธนาคาร ฉันกำลังค้นคว้าและหาที่ดิน

นอกจากตัวเลือกข้างต้นแล้ว ผมยังเห็นโครงการตลาดในเมืองที่ผมอาศัยอยู่ขายแผงขายของ 2 ชั้น ราคาประมาณ 800 ล้าน ฉันไม่มีประสบการณ์ในการซื้อขาย และถ้าฉันซื้อตู้ขายของ ฉันก็จะเก็บไว้เองหรือให้เช่า หรือไม่ก็ให้สมาชิกในครอบครัวยืมไปทำธุรกิจถ้าพวกเขาต้องการ

ฉันพบว่าแผงขายของในตลาดแบบดั้งเดิมมีลูกค้าน้อยมากเนื่องจากตลาดซื้อขายกันทางออนไลน์ ฉันยังไม่มีประสบการณ์ด้านการขายและยังคงมีงานธุรการอยู่ ไม่แน่ใจว่าการซื้อตู้จำหน่ายสินค้ามีความเสี่ยงอะไรบ้าง? หวังว่าจะได้รับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ ขอบคุณมากๆครับ!

วินห์2293

ที่ปรึกษา :

ในบริบทของเศรษฐกิจที่มีการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ได้กลายเป็นหนึ่งในแนวโน้มการลงทุนที่น่าสนใจ อย่างไรก็ตาม ไม่ใช่ทุกคนที่รู้วิธีเข้าหาและจัดการสถานการณ์อย่างมีประสิทธิผล จากกรณีเฉพาะของคุณ เราจะสามารถดึงประเด็นที่จำเป็นในการจัดการการเงินส่วนบุคคลออกมาได้เมื่อต้องการลงทุนในตู้ขายของในเขตดังต่อไปนี้:

ในด้านรายได้และความสามารถในการสร้างกำไร คุณมีรายได้ต่อเดือน 20 ล้านดอง และมีเงินออม 400 ล้านดอง ค่าครองชีพต่อเดือน 5 ล้านดอง สามารถแบ่งเงินส่วนเกินรายเดือนไว้ได้ 15 ล้านดอง หรือคิดเป็นร้อยละ 75 ของรายได้ นี่เป็นตัวบ่งชี้ที่ดีและเป็นทรัพยากรทางการเงินพื้นฐานสำหรับการตัดสินใจลงทุนใดๆ

ต่อไปเราจะประเมินวัตถุประสงค์การลงทุน การบริหารสินเชื่อ ปัจจัยการจัดการความเสี่ยง คุณต้องการซื้อที่ดินหรือแผงขายของในเขตเพื่อประกอบธุรกิจโดยมีเป้าหมายเพื่อให้มีเสถียรภาพและสามารถสร้างรายได้แบบพาสซีฟและรายได้จากการเพิ่มราคาอสังหาริมทรัพย์ งบประมาณ 800 ล้านดอง เพื่อซื้อตู้จำหน่ายสินค้า ด้วยสถานะการเงินของคุณในปัจจุบัน คุณจะต้องกู้เงินจากธนาคารจำนวน 400 ล้าน

ด้วยการใช้ประโยชน์จากการกู้ยืมทางการเงินจากธนาคาร ฉันขอแนะนำให้คุณพิจารณากู้ยืมเงินจำนองอสังหาริมทรัพย์ และใช้อสังหาริมทรัพย์ที่คุณวางแผนจะซื้อมาทำการกู้ยืม ในปัจจุบันซุ้มจำหน่ายสินค้าสามารถได้รับใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินตามกฎหมายได้ พร้อมกับปัญหาทางกฎหมาย เมื่อขอกู้เงินจากธนาคาร คุณควรคำนึงถึงหลักการต่อไปนี้

เงินต้นและดอกเบี้ยที่ต้องชำระควรอยู่ภายในอัตรา 30% ของรายได้ของคุณ ตัวเลขนี้สามารถเพิ่มขึ้นได้อีกภายในช่วงที่เหมาะสมขึ้นอยู่กับความต้องการของคุณ เนื่องจากปัจจุบันเงินส่วนเกินของคุณอยู่ที่อัตราสูงมากอยู่ที่ประมาณ 75%

นอกจากนี้ คุณยังต้องใส่ใจกับกฎระเบียบต่างๆ เช่น อัตราดอกเบี้ยและเงื่อนไขการกู้ยืม หากกู้เงินเป็นเวลานาน ดอกเบี้ยและเงินต้นรายเดือนจะต่ำ เงินกู้ระยะสั้นจะช่วยลดดอกเบี้ยธนาคาร แต่จะเพิ่มแรงกดดันต่อกระแสเงินสดรายเดือน นอกจากนี้ คุณควรเข้าใจกฎเกณฑ์อัตราดอกเบี้ยลอยตัวของธนาคาร (ซึ่งจะส่งผลกระทบอย่างมากต่อสินเชื่อของคุณเมื่ออัตราดอกเบี้ยของธนาคารเพิ่มขึ้น) และค่าปรับการชำระล่วงหน้าด้วย

นอกจากนี้ เพื่อบริหารความเสี่ยงด้านสินเชื่อในสถานการณ์ที่ไม่คาดฝันที่ต้องใช้เงินจำนวนมาก เช่น เจ็บป่วย รักษาพยาบาล อุบัติเหตุ หรือเกษียณอายุ คุณจำเป็นต้องเตรียมเงินสำรองฉุกเฉินเทียบเท่ารายได้ 3-6 เดือน และสัญญาประกันชีวิต

คุณสามารถดูอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อธนาคารส่วนตัวล่าสุดบางส่วนได้จากตารางที่ฉันรวบรวมไว้ด้านล่าง

ธนาคาร	สินเชื่อไม่มีหลักประกัน (%/ปี)	สินเชื่อจำนอง (%/ปี)
ธนาคารอากริแบงก์	7.0 - 17	6.5 - 7.5
เทคคอมแบงก์	13.78 - 16	5.99 - 12.99
ธนาคาร VP	14 - 20	6.9 - 8.6
เอซีบี	12.5 - 20	6.9 - 12
ธนาคารทีพีแบงก์	8.7 - 17	6.4 - 12.03
ธนาคารเอชดีแบงค์	13 - 24	6.6 - 10.6
ซาคอมแบงก์	9.6 - 18	7.49 - 12
วีไอบี	16 - 18	7.8 - 11.4
ช.บ.	8.5 - 17	6.99 - 10
โอซีบี	ตั้งแต่ 20.2	5.99 - 9.5
เอ็มเอสบี	9.6 - 18	5.99 - 9.1
ธนาคารเวียดคอมแบงก์	10.8 - 14.4	7 - 9
ธนาคารเวียตนาม	9.6	7.7 - 8.5
เวอร์ชั่นภาษาเวียดนาม	14.9 - 20.5	8.49 - 14.8
บีไอดีวี	11.9	7 - 9
ธนาคารเอ็มบี	12.5 - 20	6 - 9.5

หมายเหตุ: ตารางเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคารข้างต้นเป็นเพียงข้อมูลอ้างอิงเท่านั้น อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคารอาจเปลี่ยนแปลงได้เป็นครั้งคราว ขึ้นอยู่กับนโยบายการปล่อยสินเชื่อของธนาคาร หากต้องการคำแนะนำโดยละเอียดเกี่ยวกับแพ็คเกจเงินกู้และนโยบายเงินกู้ โปรดติดต่อธนาคารโดยตรง

การประเมินอสังหาริมทรัพย์ การประเมินทางกฎหมาย และการลงทุน - การวางแผนธุรกิจ

คุณไม่มีประสบการณ์ในการทำธุรกิจโดยตรงหรือออนไลน์ซึ่งทำให้มีความเสี่ยงเพิ่มมากขึ้นในการลงทุนในสาขานี้ ฉันจะสรุปเกณฑ์สำคัญบางประการที่คุณจำเป็นต้องประเมินอย่างรอบคอบก่อนตัดสินใจ ดังต่อไปนี้:

ประการแรกคือการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ คุณต้องหาข้อมูลว่าราคาในตู้ขายของในอดีตเปรียบเทียบกับปัจจุบันเป็นอย่างไร และปัจจัยใดบ้างที่มีผลต่อศักยภาพในการปรับราคาในอนาคต กระแสเงินสดรายเดือนจากธุรกิจตู้จำหน่ายสินค้าหรือการให้เช่าเป็นอย่างไรบ้าง? หากตู้จำหน่ายสินค้ายังไม่สามารถเปิดดำเนินการได้ คุณจะต้องประมาณรายได้และกำไรที่คาดหวังจากตู้จำหน่ายสินค้า

ประการที่สองคือการประเมินเศรษฐกิจมหภาค คุณจะต้องประเมินปัจจัยนี้เพื่อพิจารณาว่าช่วงเวลาของการตัดสินใจลงทุนเหมาะสมหรือไม่ เช่น หากคุณเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ราคาสูง ซึ่งราคาได้เพิ่มสูงมากเกินไป และเมื่อมีการใช้เลเวอเรจทางการเงิน ก็จะทำให้อัตราดอกเบี้ยเพิ่มสูงขึ้น พร้อมกันนั้นอสังหาริมทรัพย์ก็ไม่มีศักยภาพในการเติบโตอีกต่อไปเนื่องจากราคาที่เพิ่มสูงก่อนหน้านี้ การลงทุนนี้จะกลายเป็นการลงทุนที่ไม่มีประสิทธิภาพ หากคุณไม่มีประสบการณ์ คุณสามารถขอคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญด้านการวางแผนการเงินส่วนบุคคลเพื่อรับมุมมองที่ครอบคลุม

สาม คือ การประเมินที่ตั้งและศักยภาพของทรัพย์สิน การวางแผงในพื้นที่ที่มีประชากรหนาแน่นจะแตกต่างอย่างสิ้นเชิงจากการวางแผงในพื้นที่ใหม่ เนื่องจากจุดประสงค์หลักในการพัฒนาแผงขายของก็เพื่อการดำเนินธุรกิจ หากไม่มีผู้อยู่อาศัย กำไรจากทุน (กำไรจากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น) และกำไรจากกระแสเงินสด (กำไรจากการดำเนินการที่ดิน) จะไม่เกิดผล ดังนั้น การค้นคว้าข้อมูลเกี่ยวกับสถานที่ตั้งตู้จำหน่าย ศักยภาพ จำนวนประชากร ไฟฟ้า ถนน โรงเรียน และสถานีต่างๆ รอบๆ บริเวณตู้จำหน่ายอย่างละเอียดจะช่วยให้การตัดสินใจลงทุนของคุณแม่นยำยิ่งขึ้น

ประการที่สี่คือการประเมินทางกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ สำหรับนักลงทุนที่มีประสบการณ์ เรื่องนี้ถือว่าค่อนข้างง่าย แต่สำหรับผู้ที่มีประสบการณ์น้อย คุณควรใช้เวลาเรียนรู้ขั้นตอนทางกฎหมายและข้อบังคับที่จำเป็นเกี่ยวกับภาษีที่ต้องชำระเมื่อเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ล่วงหน้า เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงที่ไม่จำเป็น ปัจจุบันการเป็นเจ้าของทรัพย์สินจะต้องใส่ใจกับค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนและภาษีการใช้ที่ดินประจำปี หากเป็นตู้จำหน่ายสินค้าอัตโนมัติ ควรตรวจสอบก่อนว่าในบริเวณนั้นมีการเรียกเก็บค่าบริการหรือค่าบำรุงรักษาใด ๆ บ้างหรือไม่ นอกจากนี้ ให้สังเกตค่าธรรมเนียมสิทธิการใช้ที่ดินด้วย

สุดท้ายให้ประเมินการลงทุนและแผนธุรกิจ ฉันแนะนำให้คุณมีแผนโดยละเอียดสำหรับกิจกรรมข้างต้นเนื่องจากกิจกรรมดังกล่าวจะใช้เงินออมของคุณเกือบทั้งหมดและส่วนหนึ่งของเงินส่วนเกินรายเดือนของคุณ ดังนั้นการสร้างแผนโดยละเอียดจึงเป็นสิ่งสำคัญมาก คุณสามารถเน้นที่ปัจจัยสามประการ: การประเมินความสามารถทางการเงิน การจัดทำงบประมาณ และแผนการจัดการกระแสเงินสด (รายรับและรายจ่าย)

ทราน มานห์ ฮวง เวียด
ผู้เชี่ยวชาญด้านการวางแผนการเงินส่วนบุคคล
บริษัทที่ปรึกษาการลงทุนและการจัดการสินทรัพย์ FIDT

ลิงค์ที่มา