การสร้างที่อยู่อาศัยราคาประหยัดเพื่อ 'อุ่นเครื่อง' ตลาดอสังหาฯ?

รายได้หลายสิบล้านด่งก็ซื้อบ้านได้ยาก

“ฉันกับสามีเช่าบ้านมา 7 ปีแล้ว แต่ยังไม่รู้ว่าเราจะซื้อบ้านในนครโฮจิมินห์ได้เมื่อใด” เหงียน ทิ ทุย ชาวบ้านในเขตเตินบิ่ญ กล่าว

นางสาวถุ้ยกล่าวว่าเธอทำงานเป็นนักบัญชีในบริษัทเครื่องนุ่งห่มแห่งหนึ่ง โดยได้รับเงินเดือนเดือนละ 10 ล้านดอง สามีของเธอทำงานเป็นช่างเทคนิคในบริษัทก่อสร้างโดยมีเงินเดือน 12 ล้านดองต่อเดือน รายได้รวม 22 ล้านดอง เพียงพอสำหรับให้สามีภรรยาคู่นี้ครอบคลุมค่าครองชีพและค่าการศึกษาของลูกสาววัย 6 ขวบเท่านั้น

ตามคำบอกเล่าของนางสาวถุ้ย เธอและสามีเก็บเงินได้หลายร้อยล้านดอง แต่เงินจำนวนนี้ไม่เพียงพอที่จะซื้อบ้าน เงินขั้นต่ำที่ทั้งคู่ต้องการคือประมาณ 600 ล้านดอง ซึ่งธนาคารจะปล่อยกู้ให้ทั้งคู่เพื่อซื้ออพาร์ทเมนต์ที่เก่าแก่และราคาถูกที่สุดในเมือง

นางสาวถุ้ย เล่าว่า แม้ว่าเธอจะมีเงิน 600 ล้านดอง แต่รายได้ต่อเดือนของเธอกลับไม่เพิ่มขึ้น และเธอกับสามีก็ไม่มีเงินที่จะจ่ายเงินต้นและดอกเบี้ยให้ธนาคาร ดังนั้นความฝันในการเป็นเจ้าของบ้านจึงยังห่างไกลมาก

คนจำนวนมากที่มีรายได้ปานกลางไม่สามารถซื้อบ้านในนครโฮจิมินห์ได้ (ภาพประกอบ: ไดเวียด)

เช่นเดียวกับครอบครัวของนางสาว Thuy นาย Vo Thanh Tuan ซึ่งเป็นผู้เชี่ยวชาญด้านการสื่อสารของบริษัทต่างประเทศ ไม่สามารถซื้อบ้านได้ แม้ว่ารายได้ปัจจุบันของเขาคือ 16 ล้านดองต่อเดือนก็ตาม

โดยนายตวน เปิดเผยว่า หากเขาต้องการซื้อบ้านในเวลานี้ เขาจำเป็นต้องกู้เงินประมาณ 1.5 พันล้านดอง ดังนั้นเงินต้นและดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายให้ธนาคารจะ "กลืนกิน" เงินเดือนของเขาทั้งหมด

บ้านพักสังคม “มืดมน”

ในขณะที่ผู้มีรายได้น้อยและปานกลางหลายล้านคนต้องการที่อยู่อาศัย กลุ่มที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมยังคงพัฒนาอย่างล่าช้ามาก สาเหตุคือที่อยู่อาศัยประเภทนี้ประสบปัญหาเกี่ยวกับขั้นตอนทางกฎหมายมากมาย ข้อบกพร่องในระเบียบปฏิบัติ ความยากลำบากในการกู้ยืมสินเชื่อที่ได้รับสิทธิพิเศษ และความยากลำบากในการระบุผู้รับผลประโยชน์จากกรมธรรม์

ดร. ดวน วัน บิ่ญ ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ให้ความเห็นว่า แม้กฎหมายที่อยู่อาศัยจะกำหนดเงื่อนไขการซื้อที่อยู่อาศัยสังคม เช่น รายได้ สถานที่อยู่อาศัย ที่อยู่อาศัย ฯลฯ ไว้อย่างชัดเจนก็ตาม แต่การกำหนดหัวข้อที่เหมาะสมในการซื้อ เช่า หรือเช่าซื้อ ยังคงเป็นเรื่องยาก

นอกจากนี้ การกำหนดหลักเกณฑ์ให้โครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ในเขตเมืองประเภทที่ 3 ขึ้นไป ต้องกันเงินสำรองที่ดิน 20% ไว้สำหรับบ้านพักอาศัยสังคมยังไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง ส่งผลให้หลายโครงการสงวนที่ดินไว้สำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคมแต่ไม่ได้นำมาใช้งาน ส่งผลให้ทรัพยากรที่ดินสูญเปล่าและสูญเสียความสวยงามของเมืองไป

สำหรับโครงการขนาดเล็ก หากใช้พื้นที่ 20% เป็นบ้านพักอาศัยสังคม พื้นที่ดังกล่าวไม่เพียงพอต่อการสร้างพื้นที่บ้านพักอาศัยสังคมมาตรฐานพร้อมสาธารณูปโภคและภูมิทัศน์เพื่อรองรับประชาชน

ตลาดที่อยู่อาศัยทางสังคมกำลังพัฒนาไปอย่างเชื่องช้าและไม่น่ามองมากนัก (ภาพ : ดี.วี)

ตามที่ดร.บิญห์กล่าว ประชาชนและธุรกิจที่เข้าถึงสินเชื่อพิเศษเพื่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมยังเผชิญกับความยากลำบากมากมายเช่นกัน กิจกรรมสินเชื่อสนับสนุนกลุ่มบ้านพักอาศัยสังคมยังไม่มีประสิทธิภาพ

นางสาวทราน ลาน อันห์ ตัวแทนบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในเขต 12 นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า เหตุผลที่ธุรกิจต่างๆ ไม่สนใจโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคมนั้น เนื่องมาจากราคาที่ดินเพิ่มสูงเกินไป และผลกำไรจากการสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคมก็ต่ำเกินไป

ขณะเดียวกันกลไกและนโยบายต่างๆ ยังไม่สนับสนุนธุรกิจมากนัก ดังนั้นธุรกิจจึงไม่ค่อยเข้าไปมีส่วนร่วมในการก่อสร้างบ้านพักสังคมและมุ่งเน้นแต่การก่อสร้างบ้านพักเชิงพาณิชย์เพียงอย่างเดียว

การพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัดเป็นทางออก

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์กล่าว การพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงจะเปิดโอกาสให้แก้ปัญหาความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยของคนส่วนใหญ่ที่มีรายได้เฉลี่ยและใกล้เคียงเฉลี่ย และลดระดับราคาที่อยู่อาศัยของตลาดทั้งหมด

ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา พรรคและรัฐบาลให้ความสำคัญและกำหนดให้การแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยให้กับประชาชนเป็นภารกิจสำคัญในการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมของประเทศมาโดยตลอด อย่างไรก็ตามการเติบโตทางเศรษฐกิจที่รวดเร็วและการขยายตัวของเมืองทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้น ในขณะเดียวกัน อุปทานลดลงอย่างต่อเนื่องและไม่มีทีท่าว่าจะเพิ่มขึ้นเลยนับตั้งแต่ปี 2561 ส่งผลให้ความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์มีความรุนแรงเพิ่มมากขึ้น

โครงสร้างอุปทานมีแนวโน้ม "โน้มเอียง" ไปทางผลิตภัณฑ์มูลค่าสูงและระดับไฮเอนด์มากขึ้น เพื่อวัตถุประสงค์ด้านการลงทุนและการเก็งกำไร ความแตกต่างของช่วงเวลาที่ยาวนานนี้ทำให้ราคาบ้านเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง จนสร้างระดับราคาใหม่ที่สูงเกินกว่าที่คนส่วนใหญ่จะจ่ายได้ ดังนั้นการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัดจะเปิดโอกาสให้แก้ไขปัญหาความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้คน

คาดว่าที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงจะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ "คึกคักขึ้น" ในอนาคต (ภาพประกอบ: ไดเวียด)

ข้อมูลการวิจัยของสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) แสดงให้เห็นว่าสัดส่วนของอุปทานอพาร์ทเมนท์ในกลุ่มราคาจับต้องได้ (ต่ำกว่า 25 ล้านดอง/ตร.ม.) เมื่อเทียบกับอุปทานที่อยู่อาศัยทั้งหมดลดลงอย่างต่อเนื่อง จาก 30% ในปี 2019 เหลือ 7% ในปี 2022 และ 6% ในปี 2023

ในช่วงปี 2562 - 2565 สัดส่วนของอพาร์ทเมนท์ระดับกลาง (25 - 50 ล้าน/ตร.ม.) ลดลงเหลือ 54%, 34% และ 27% ตามลำดับ โดยอุปทานส่วนใหญ่มาจากสินค้าราคา 40 - 50 ล้านดอง/ตร.ม.

ในขณะเดียวกัน ความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงมักเป็นตัวนำโครงสร้างความต้องการด้านที่อยู่อาศัย โดยมีสัดส่วนอยู่ที่ 80% ส่วนที่เหลือ 15% เป็นความต้องการเพื่อการลงทุนระยะยาว และอีก 5% เป็นความต้องการเพื่อเก็งกำไร นอกจากนี้ ตามข้อมูลของ VARS พบว่ามีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงเพียงประมาณ 25% เท่านั้นที่มีศักยภาพทางการเงินที่จะชำระหนี้ได้

ในบริบทนั้น VARS เชื่อว่าที่อยู่อาศัยราคาประหยัดควบคู่ไปกับที่อยู่อาศัยทางสังคมจะเป็นแนวโน้มการพัฒนาหลักในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลาข้างหน้า เนื่องจากเป็นกลุ่มที่มีต้นกำเนิดจากความต้องการและศักยภาพที่แท้จริงของคนส่วนใหญ่

อะไรคือ “ราคาไม่แพง”?

ดร.เหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า เวียดนามไม่มีแนวคิดอย่างเป็นทางการเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยราคาประหยัด แต่สามารถชี้ให้เห็นลักษณะเฉพาะบางประการของประเภทนี้ได้ โดยการเปรียบเทียบกับที่อยู่อาศัยทางสังคม และจากวิธีการพิจารณาความเหมาะสมของราคาที่อยู่อาศัย

ทั้งนี้ ปัจจุบันโครงการบ้านพักอาศัยสังคมจึงมุ่งเป้าหมายไปที่ผู้มีรายได้น้อยและคนงานในเขตอุตสาหกรรมเป็นหลัก โดยได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน และสามารถเข้าถึงแพ็กเกจสินเชื่อที่ให้สิทธิพิเศษได้เฉพาะนักลงทุนและผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเท่านั้น...

ที่อยู่อาศัยราคาประหยัด คือ ที่อยู่อาศัยเพื่อการพาณิชย์ที่มีราคาไม่แพง เหมาะสมกับความสามารถทางการเงินของคนส่วนใหญ่ โดยมุ่งเป้าไปที่กลุ่มคนที่มีรายได้เฉลี่ยและใกล้เคียงเฉลี่ย โดยมีระดับการออมในระดับหนึ่ง ในพื้นที่เมืองเฉพาะ

นายดิงห์เชื่อว่าที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงคือเมื่อครอบครัวสามารถจัดการค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัยและค่าครองชีพอื่นๆ ให้สมดุลกับรายได้ของตนได้

ตามประสบการณ์การประเมินความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยในหลายประเทศทั่วโลก ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดคือที่อยู่อาศัยที่ค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัยคิดเป็นไม่เกิน 30% ของรายได้รวมของครัวเรือน สำหรับครัวเรือนที่มีรายได้ประมาณ 30 ล้านดอง/เดือน ค่าใช้จ่าย 30% นี้จะเทียบเท่ากับการสะสมเงินประมาณ 100 ล้านดอง/ปี ดังนั้นที่อยู่อาศัยราคาประหยัดจะมีราคาอยู่ที่ประมาณ 2,000 - 2,500 ล้านดอง/อพาร์ตเมนต์

อย่างไรก็ตาม นายดิงห์ กล่าวว่า ในความเป็นจริงแล้ว การพัฒนาโครงการอพาร์ตเมนต์ที่มีราคาตั้งแต่ 2,000 ถึง 2,500 ล้านดอง เป็นเรื่องยากมาก โดยเฉพาะในสองเมืองใหญ่เช่นนครโฮจิมินห์และฮานอย แต่ยากไม่ได้หมายความว่าเป็นไปไม่ได้

นายดิงห์เชื่อว่าหากตลาดทั้งหมดร่วมมือกันและนโยบายที่อยู่อาศัยดำเนินไปตามแนวทางเศรษฐกิจตลาด ที่อยู่อาศัยราคาถูฏจะพัฒนา การพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัดควบคู่ไปกับที่อยู่อาศัยทางสังคม

ตาม VARS ในด้านรัฐ จำเป็นต้องให้คำจำกัดความอย่างเป็นทางการของที่อยู่อาศัยราคาประหยัด กลไกการวิจัยและนโยบายให้สิทธิพิเศษเพื่อที่อยู่อาศัยราคาประหยัดโดยเฉพาะ โดยมีเป้าหมายหลักเพื่อกระตุ้นให้นักลงทุนเข้ามามีส่วนร่วมในการพัฒนาอุปทานในส่วนนี้ ตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยของครัวเรือนที่มีรายได้ปานกลางหรือเกือบรายได้ปานกลาง

ซึ่งรวมถึงนโยบายสินเชื่อที่ให้สิทธิพิเศษที่ออกแบบมาโดยเฉพาะเพื่อเพิ่ม "อำนาจซื้อ" หรือเพิ่มภาษีบ้านหลังที่สองและสามเพื่อลดแรงจูงใจในการเก็งกำไร และเงินภาษีสามารถนำไปรีไซเคิลเพื่อช่วยเหลือผู้ที่ต้องการความช่วยเหลืออย่างแท้จริงได้ สนับสนุนนักลงทุนในการพัฒนาและดำเนินการโครงการโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม...

นอกจากนี้ ให้เพิ่มการลงทุนและขยายโครงสร้างพื้นฐานเชื่อมโยงการจราจร เมื่อระยะทางไม่ใช่ปัญหาอีกต่อไป กระแสการย้ายออกจากพื้นที่ใจกลางเมืองไปชานเมืองจึงเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้

แหล่งที่มา: https://vtc.vn/lam-nha-vua-tui-tien-de-thi-truong-bat-dong-san-am-len-ar848076.html