ข้อเสนอมาตรการต่อต้านการทุจริตประมูล

ด้วยเหตุนี้ กระทรวงเกษตรฯ จึงเสนอให้กำหนดหลักเกณฑ์การประเมินราคาที่ดินตามหลักตลาด แทนการกำหนดหลักเกณฑ์วิธีการประเมินราคาที่ดินตามหลักตลาดและเพิ่มเกณฑ์ที่ตั้ง (location) ของแปลงที่ดินหรือเนื้อที่ดินในการประเมินราคา

แนะนำให้พัฒนาและปรับปรุงหลักการเพื่อให้เกิดความเป็นอิสระระหว่างผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ บริษัทประเมินค่า ผู้เชี่ยวชาญด้านการตรวจสอบ กรมการคลัง กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม คณะกรรมการประเมินราคาที่ดิน และหน่วยงานหรือบุคคลที่มีอำนาจในการตัดสินใจเกี่ยวกับราคาที่ดิน เพื่อให้มีมาตรการในการสร้างความเป็นอิสระเพื่อป้องกันการสมรู้ร่วมคิดและกำหนดราคาซึ่งอาจทำให้สูญเสียรายได้งบประมาณแผ่นดิน

ตามข้อมูลของ HoREA ปัจจุบันมีหน่วยงาน 4 แห่งที่เข้าร่วมในกิจกรรมการประเมินราคาที่ดินและการประเมินราคาที่ดินเพื่อตัดสินใจราคาที่ดินสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ในระดับจังหวัด ได้แก่ กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม คณะกรรมการประเมินราคาที่ดิน และคณะกรรมการประชาชนจังหวัด เพื่อตัดสินใจเกี่ยวกับราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจง นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่เข้าร่วมการประมูลและตรวจสอบผู้เชี่ยวชาญที่ได้รับเชิญให้เข้าร่วมคณะกรรมการประเมินราคาที่ดิน และดำเนินการ "ตรวจสอบโดยอิสระ" ของกิจกรรมการประเมินราคาและประเมินค่าที่ดิน ก่อนจะส่งให้คณะกรรมการประชาชนจังหวัดตัดสินใจเรื่องราคาที่ดิน

ตามพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2535 กฎหมายที่ดินปัจจุบันกำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดิน 5 วิธี ได้แก่ วิธีการเปรียบเทียบ วิธีการหักลดหย่อน วิธีการหารายได้ วิธีการส่วนเกิน และวิธีการหาค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน ปัจจุบันวิธีการส่วนเกินถูกนำไปใช้กันอย่างแพร่หลายในการกำหนดราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจงเพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ และเขตเมือง แต่ผลลัพธ์ของการประเมินมูลค่าที่ดินยังไม่น่าเชื่อถืออย่างแท้จริง เนื่องจากตามความเห็นของผู้เชี่ยวชาญ สำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์เดียวกัน หากบริษัทประเมินค่าแห่งหนึ่งใช้สองวิธีประเมินค่าที่ดินที่แตกต่างกัน ก็จะได้ผลลัพธ์สองแบบที่แตกต่างกัน โดยมีค่าต่างกันประมาณ 17% หากโครงการอสังหาริมทรัพย์เดียวกันได้รับการประเมินโดยบริษัทประเมินราคาสองแห่งที่ต่างกัน และใช้วิธีการประเมินที่ดินแบบเดียวกัน จะได้ผลลัพธ์สองแบบที่แตกต่างกัน โดยมีค่าต่างกันประมาณ 17%

Kiến nghị có biện pháp chống dàn xếp khi đấu giá - Ảnh 1. — การประมูลที่ดินยังมีข้อบกพร่องมากมาย

วิธีการประเมินราคาที่ดินดังกล่าวข้างต้นทั้งหมดมีข้อจำกัดและข้อบกพร่อง โดยเฉพาะการนำวิธีการเปรียบเทียบ วิธีการส่วนเกิน และวิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดิน มาใช้จะต้องอาศัยข้อมูลอินพุตเกี่ยวกับราคาที่ดิน อย่างไรก็ตามฐานข้อมูลนี้ไม่สมบูรณ์ ไม่ถูกต้อง และไม่ได้รับการอัปเดตแบบเรียลไทม์

เป็นที่น่ากล่าวถึงว่ากฎหมายที่ดินในปัจจุบันยังไม่มีการกำหนดวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินแบบรวม แม้ว่าในทางปฏิบัติวิธีการนี้จะถูกนำมาประยุกต์ใช้ในการสร้างรายการราคาที่ดินแล้วก็ตาม นี่เป็นวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินขั้นสูงที่ถูกนำไปใช้ในหลายประเทศ

ตามที่ HoREA ระบุว่า ควรแต่งตั้งหน่วยงานของรัฐ ซึ่งหน่วยงานที่เหมาะสมที่สุดคือกรมการคลัง ให้เป็นประธานและให้คำแนะนำเกี่ยวกับกิจกรรมการประเมินราคาที่ดินและราคาที่ดินทั้งหมด ตามที่กำหนดไว้ในพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2546 และไม่ควร "ตัด" งานประเมินราคาที่ดินตามที่กำหนดไว้ในพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 ฉบับปัจจุบัน ซึ่งมอบหมายให้กับสองสถานที่ คือ กรมการคลัง และกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม

ลิงค์ที่มา