จะแก้ไขปัญหาอสังหาฯ อย่างไร?

* ผู้สื่อข่าว: ดร. ตรัน ดู ลิช ได้มีการเสนอแนวทางแก้ไขต่างๆ มากมายเพื่อสนับสนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่ทำไมธุรกิจต่างๆ จึงยังคงรายงานถึงความยากลำบากและต้องการ "การช่วยเหลือ" ในแง่ของเงินทุนและปัญหาทางกฎหมาย?

- ดร. TRAN DU LICH: ฉันไม่เห็นด้วยกับคำว่า “ช่วยเหลือ” จำเป็นต้องมีโซลูชั่นที่ครอบคลุมแต่ไม่ใช่การ "ช่วยเหลือ"

ไม่เพียงแต่ในเวลานี้เท่านั้น แต่ในช่วงไม่กี่ทศวรรษที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามได้พัฒนาอย่างรวดเร็วและแข็งแกร่ง แต่ไม่ดีต่อสุขภาพ สะท้อนให้เห็นจากการเก็งกำไรที่มากเกินไป แน่นอนว่าในเศรษฐกิจตลาดมีการเก็งกำไรในทุกสาขา แต่เมื่อการเก็งกำไรมากเกินไป ก็จะทำให้เกิดการบิดเบือนในอุปทาน อุปสงค์ และราคา

เช่นในช่วงปี 2552-2554 ตลาดอสังหาฯ ซบเซาเพียงกลุ่มสินค้าไฮเอนด์ โครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ การแบ่งที่ดินและขาย หรือโครงการที่เพิ่งสร้างฐานรากเสร็จและปล่อยทิ้งไว้... ในขณะเดียวกัน สินค้าสำเร็จรูปในกลุ่มราคาปานกลางและราคาต่ำยังมีการซื้อขายปกติแม้จะขาดแคลนก็ตาม

ในปี 2022 นอกจากความคึกคักของการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจหลังสามารถควบคุมการแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 แล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังเติบโตอย่างรวดเร็วในกลุ่มผลิตภัณฑ์ต่างๆ มากมาย โดยมีคลื่นการลงทุนและการโต้คลื่นที่ค่อนข้างได้รับความนิยม บริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งมีความเกี่ยวข้องกับธนาคารพาณิชย์ โดยมุ่งมั่นที่จะปล่อยสินเชื่อเพื่อกระตุ้นการเก็งกำไรแทนที่จะสร้างเงื่อนไขต่างๆ ให้ผู้คนจำเป็นต้องซื้อที่อยู่อาศัย

ในขณะที่อสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทและคอนโดเทลเติบโตอย่างรวดเร็ว แต่ในเขตเมืองกลับไม่มีที่อยู่อาศัยมากนัก ตัวอย่างเช่น ในนครโฮจิมินห์ ไม่มีโครงการหรือผลิตภัณฑ์ใหม่ๆ ในกลุ่มที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ที่มีรายได้น้อยและปานกลางมาเป็นเวลาหลายปีแล้ว

* หากเรา “กอบกู้” ตลาดอสังหาฯ ลำดับความสำคัญจะเป็นอย่างไร?

- ทุกคนทราบดีว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คือการทำธุรกิจโดยใช้เงินของคนอื่น รวมถึงการกู้ยืมเงิน การระดมทุนพันธบัตร การเบิกเงินล่วงหน้าจากลูกค้า และส่วนหนึ่งของทุนขององค์กรเอง

มีความจำเป็นที่จะต้องปล่อยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ควบคุมและฟอกตัวเองควบคู่กันไปพร้อมกับโครงการปฏิรูปที่เกิดขึ้นพร้อมกันของรัฐบาล แทนที่จะให้ปัญหาการช่วยเหลือเป็นอันดับแรก ภาพโดย : หวาง ตรีอู

ในบริบทของตลาดการเงินที่มีความผันผวน เมื่อแหล่งเงินทุนทั้งสี่แหล่งสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะพันธบัตรขององค์กรต่างๆ ไม่สามารถนำไปใช้ได้อีกต่อไป ภาวะล้นตลาดของเงินทุนเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ ไม่ต้องพูดถึงโครงการชุดหนึ่งที่มีเงื่อนไขการพัฒนาและการดำเนินการต่อเนื่องแต่กลับติดขัดทั้งในขั้นตอนและปัญหาทางกฎหมาย ทำให้อุปทานไม่เพิ่มขึ้น สิ่งนี้สร้างวงจรอุบาทว์: โครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาไม่มีเงินทุนสำหรับดำเนินการต่อไป และโครงการใหม่ๆ ก็ต้องพัวพันกับปัญหาทางกฎหมาย

เมื่อเผชิญกับสถานการณ์ดังกล่าว ผมคิดว่าเป้าหมายสำคัญที่สุดของรัฐบาลไม่ใช่แค่การแก้ไขปัญหาตลาดอสังหาริมทรัพย์ทันที แต่เป็นการมีแผนงานที่ค่อนข้างเป็นระบบในการทำให้ตลาดมีสุขภาพดีในระยะกลางและยาว

* ทางแก้ไขที่เจาะจงคืออะไรครับ?

- มีความสัมพันธ์ใกล้ชิดมากระหว่างตลาดการเงินและตลาดอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นการแก้ปัญหาปรับปรุงตลาดอสังหาฯ จำเป็นต้องประสานควบคู่ไปกับการจัดการปัญหาในตลาดการเงินผ่านโครงการดำเนินการหลัก

ในด้านสถาบันจำเป็นต้องทบทวนกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดตั้งแต่เริ่มต้นโครงการไปจนถึงการดำเนินการและพัฒนา ได้แก่ กฎหมายเกี่ยวกับระบบสินเชื่อ กฎหมายเกี่ยวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายที่ดิน กฎหมายการก่อสร้าง... จากนั้นปรับปรุงข้อบกพร่องในระบบกฎหมายทั้งหมด ไม่ใช่แค่แก้ไขความยุ่งยากในกฎหมายเพียง 1-2 ฉบับ

หากมีปัญหาทางกฎหมาย อาจสามารถเสนอกลุ่มทำงานเพื่อขจัดความยากลำบากและอุปสรรคสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้ เพื่อเลือกตัวอย่างทั่วไปบางส่วนมาจัดการ และสร้างหลักเกณฑ์ทางกฎหมายเพื่อให้สถานที่อื่น ๆ ทำตามและจำลองแนวทางแก้ปัญหา

หมายเหตุ ใช้เครื่องมือทางการเงินเพื่อควบคุมและจำกัดการเก็งกำไรด้านอสังหาริมทรัพย์ ให้ความสำคัญกับโครงการที่อยู่อาศัยที่มีความต้องการตลาดจริง โดยให้ความสำคัญกับการสนับสนุนเงินทุนสำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยและนักลงทุน เพื่อเพิ่มอุปทานที่เหมาะสมสู่ตลาด ในความเป็นจริงแล้ว มีพื้นที่เมืองร้างหลายแห่งซึ่งมีเงินทุนจำนวนมากฝังอยู่ที่นี่

แล้วกระแสเงินสดที่หมุนเวียนสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยที่จำเป็นต่อผู้คนที่ต้องการความช่วยเหลืออย่างแท้จริงอยู่ที่ไหน? สถานการณ์ดังกล่าวก็คล้ายคลึงกับตลาดรอง สิ่งสำคัญคือการปล่อยให้ตลาดชำระล้างและประมวลผลด้วยตัวเอง แต่เราจะช่วยเหลือมันได้อย่างไร และใครสามารถช่วยมันได้?

จำเป็นต้องแนะนำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ดำเนินการปรับโครงสร้างเชิงรุกเพื่อลดแรงกดดันทางการเงิน นักลงทุนสามารถปรับโครงสร้างตัวเองได้โดยการขายโครงการที่ทำให้เกิดหนี้สิน หรือโครงการที่เกี่ยวข้องกับอุตสาหกรรมมากเกินไป

นักลงทุนจำเป็นต้องมีระบบบริหารความเสี่ยง ไม่ฟุ่มเฟือย และไม่สามารถใช้เครื่องมือทางการเงินมากเกินไป ล่าสุดธนาคารแห่งรัฐได้ยกตัวอย่างธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาโครงการหลายสิบโครงการในเวลาเดียวกันทั่วประเทศ พวกเขาจะรอดได้อย่างไร? ฝั่งธนาคารอาจไม่โอนกลุ่มหนี้ ปรับโครงสร้าง ขยายเวลา หรือเลื่อนการชำระหนี้ให้กับธุรกิจในกลุ่มนี้

สิ่งที่สำคัญที่สุดคือการเริ่มทำทันที ยิ่งรอช้าก็จะยิ่งยากขึ้น!

(โปรดติดตามตอนต่อไป)

ที่มา: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm